導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房屋拍賣申請書，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    答:下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記:(1)房地產(chǎn)使用用途改變的;(2)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的;(3)房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。

    申請變更登記應(yīng)提交什么文件,辦理變更登記時(shí)需繳納什么費(fèi)用?

    答:(1)《房地產(chǎn)變更登記申請書》;(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書;(3)改變房地產(chǎn)用途的,應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同書,需補(bǔ)交地價(jià)的,還應(yīng)提交付清地價(jià)款證明;改變權(quán)利人姓名或名稱的,應(yīng)提交行政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的文件;個(gè)人的提交公安部門證明;企業(yè)法定代表人變更一般不需辦理變更登記,待權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),同時(shí)提交變更證明即可;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應(yīng)提交有關(guān)部門證明。

    變更登記每項(xiàng)交納登記費(fèi)20元。

    哪些情況下需辦理二級(jí)市場房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?

    答:(1)向發(fā)展商購買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房);(2)企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房;(3)市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。

    購買二級(jí)市場商品房后,何時(shí)可以申請辦理《房地產(chǎn)證》?

    答:根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定,只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后,小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。也就是說,只有發(fā)展商按要求將商品房項(xiàng)目有關(guān)初始登記材料上報(bào)登記部門,按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)并經(jīng)登記部門按程序?qū)徟藴?zhǔn)后,初始登記才算結(jié)束,小業(yè)主才能辦證。因此,并不是發(fā)展商一提交商品房項(xiàng)目的資料后,小業(yè)主就可以申請辦理《房地產(chǎn)證》。

    如何辦理二級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?

    答:辦理二級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)身份證明;(3)房地產(chǎn)買賣合同;(4)付款發(fā)票和付清房款證明。

    辦理二級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理,也可以自行到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理。

    拆遷賠償房如何辦理《房地產(chǎn)證》?能否轉(zhuǎn)讓?

    答:拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn),原則上按被拆房地產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行登記發(fā)證。辦理時(shí)應(yīng)提交下列資料:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)身份證明;(3)經(jīng)規(guī)劃國土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書;(4)補(bǔ)償與被拆遷房地產(chǎn)有差價(jià)的,差值部分應(yīng)提交補(bǔ)差發(fā)票復(fù)印件及發(fā)展商出具的付清差價(jià)款證明。

    拆遷賠償房的登記價(jià),一般按新建房的建筑成本登記;補(bǔ)交差價(jià)的,差價(jià)計(jì)入登記價(jià)。

    拆遷賠償房屬于商品房地產(chǎn)的,發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》,可以轉(zhuǎn)讓;不屬于商品房的,發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》,不能轉(zhuǎn)讓。

    集資房、合作建房如何辦理《房地產(chǎn)證》?

    答:(1)集資建房、合作建房的,必須是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的,并辦理了房地產(chǎn)初始登記的房地產(chǎn)才可以辦理小業(yè)主的《房地產(chǎn)證》;(2)未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的非法集資建房、合作建房,必須經(jīng)過有關(guān)部門處理并補(bǔ)交地價(jià)款,按規(guī)定辦理房地產(chǎn)初始登記后,方可辦理小業(yè)主《房地產(chǎn)證》;(3)經(jīng)初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產(chǎn)證》:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;身份證明;集資建房或合作建房合同書或協(xié)議書;購房發(fā)票復(fù)印件;發(fā)展商出具的付清房款證明。

    什么情況屬于三級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記?

    答:凡房地產(chǎn)已辦理二級(jí)市場產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的,稱為三級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記。如房地產(chǎn)買賣、贈(zèng)與、交換、繼承,人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等。

    三級(jí)市場轉(zhuǎn)移登記需提交什么資料?

    答:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)轉(zhuǎn)讓、受讓雙方身份證明;(3)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書;(4)房地產(chǎn)買賣合同。

    拍賣的房地產(chǎn)過戶需提交哪些資料?

    答:通過法院拍賣的需提交:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)競授人身份證明;(3)拍賣成交確認(rèn)書、付清拍賣款證明;(4)法院判決、裁定或調(diào)解書、協(xié)助執(zhí)行通知書;(5)原產(chǎn)權(quán)證書,人民法院在辦案中未能收回原產(chǎn)權(quán)證的,需以法院名義在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》公告作廢;(6)若所拍賣的房地產(chǎn)是行政劃拔、減免地價(jià)的,需提交用地補(bǔ)充協(xié)議和付清地款證明。

    由業(yè)主自行委托拍賣行拍賣的需提交:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》;(2)競授人身份證明;(3)拍賣成交確認(rèn)書、付清拍賣款證明;(4)原產(chǎn)權(quán)證書;(5)委托拍賣的公證書。

    拍賣房地產(chǎn)過戶稅費(fèi)按三級(jí)市場轉(zhuǎn)讓計(jì)算。

    如何辦理房地產(chǎn)交換?需繳納哪些費(fèi)用?

    答:房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。當(dāng)事人雙方簽訂換房協(xié)議公證書(福利房需原產(chǎn)權(quán)單位和房改審批部門的同意),并提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書、身份證明、原產(chǎn)權(quán)證書;對(duì)商品房交換的房屋有差價(jià)的,應(yīng)當(dāng)就差價(jià)部分按三級(jí)市場轉(zhuǎn)讓交納稅費(fèi)。

篇2

    第二條  本辦法所稱房產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款中優(yōu)先受償。

    第三條  本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)抵押。

    第四條  市房產(chǎn)管理局是市人民政府房產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)房產(chǎn)抵押的管理。

    第五條  房產(chǎn)抵押必須遵循自愿互利和誠實(shí)信用的原則，設(shè)定的房產(chǎn)抵押不得違反國家有關(guān)法律、法規(guī)。

    第六條  依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。

    以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。

    第七條  下列房產(chǎn)不得設(shè)立抵押：

    （一）未取得房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書的；

    （二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房產(chǎn)；

    （三）權(quán)屬有爭議的；

    （四）確定為拆遷的；

    （五）依法被查封、扣押或監(jiān)管的；

    （六）房產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為不宜抵押的。

    第八條  房產(chǎn)抵押必須簽訂書面合同，并辦理抵押登記。

    以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)抵押，須經(jīng)土地管理部門登記后，到房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記。

    以出讓方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)抵押，由房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押登記后，交到土地管理部門備案。

    抵押合同自房產(chǎn)行政主管部門登記之日起生效。

    第九條  設(shè)定房產(chǎn)抵押須持下列證件及手續(xù)進(jìn)行抵押登記：

    （一）抵押房屋的房屋所有權(quán)證書；

    （二）抵押房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證書；

    （三）抵押人的身份證明及法人資格證明；

    （四）抵押登記申請書；

    （五）抵押合同；

    （六）房產(chǎn)行政主管部門認(rèn)為應(yīng)提供的其他證件。

    第十條  房產(chǎn)抵押獲準(zhǔn)登記時(shí)，抵押人應(yīng)將房屋所有權(quán)證書交由登記部門留存。由登記部門簽發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證，交由抵押權(quán)人收執(zhí)。

    第十一條  登記部門的登記資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱抄錄或者復(fù)印。

    第十二條  抵押物的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可委托抵押登記的管理部門指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

    第十三條  共有房屋抵押時(shí)除出具房屋所有權(quán)證、共有權(quán)保持證外，還須出具共有人書面協(xié)議。

    第十四條  抵押人用已出租的房屋抵押時(shí)，要事先通知承租人，原租賃契約或合同繼續(xù)生效。抵押人因不能清償債務(wù)，抵押房產(chǎn)被處分或拍賣時(shí)，原承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。租賃期限未滿的，承租人有權(quán)繼續(xù)按原租賃契約或合同承租。

    第十五條  抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)抵押房產(chǎn)拆建、改建、更換租戶、轉(zhuǎn)讓或者以其他形式進(jìn)行處分。

    抵押權(quán)人不得使用抵押房產(chǎn)，或者以抵押房產(chǎn)與第三者簽訂其他契約或合同。

    第十六條  抵押期間抵押人是法人的，若發(fā)生合并、分立、更名等變更的，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方當(dāng)事人，并從變更之日起十五日內(nèi)向房產(chǎn)行政主管部門申請辦理抵押變更登記。

    抵押人為自然人的，在抵押期間發(fā)生死亡的，其繼承人或受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)自取得繼承或遺贈(zèng)有效證件之日起十五日內(nèi)，到房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押變更登記。

    變更后的抵押當(dāng)事人應(yīng)享有和承擔(dān)原抵押當(dāng)事人相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

    第十七條  抵押期滿，抵押人能夠清償債務(wù)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自清償之日起十五日內(nèi)到房產(chǎn)行政主管部門辦理抵押注銷登記。

    第十八條  已設(shè)定抵押的房產(chǎn)，其土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房產(chǎn)所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

    抵押的房產(chǎn)所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，在依法拍賣該房產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。

    第十九條  同一處房產(chǎn)設(shè)定若干個(gè)抵押權(quán)的，其抵押價(jià)值之和，不得超過該房產(chǎn)的總值。清償順序按抵押物登記先后而定，順序相同的按照債權(quán)比例清償。

    第二十條  抵押人隱瞞抵押的房產(chǎn)存在共有關(guān)系、權(quán)屬有爭議、已被查封、扣押或已作抵押等情況，抵押人應(yīng)承擔(dān)由此而產(chǎn)生的法律責(zé)任。

    第二十一條  房產(chǎn)抵押發(fā)生糾紛，當(dāng)事人雙方可協(xié)商解決，協(xié)商不成的可向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

    第二十二條  本辦法由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

篇3

一、提出申請

房屋租賃當(dāng)事人必須自簽訂租賃合同之日起10日內(nèi)到房屋所在地的租賃管理所申請合同登記或者備案。

二、當(dāng)事人須提交以下文件

(一)房地產(chǎn)權(quán)利證書或者證明其產(chǎn)權(quán)的其它有效證件(留存復(fù)印件)

1、符合條件進(jìn)行合同登記的(根據(jù)情況提供下列一種資料即可)，例如：

a、《房地產(chǎn)證》(如房地產(chǎn)證抵押的，出租人必須告知承租人);

b、已開具付清房款證明的《購房合同書》;

c、《按揭合同》(如未注明房屋面積、用途的須另提供《購房合同》復(fù)印件)

d、已生效的法院判決或仲裁文書;

e、拍賣競得已生效的法律證明文書;

f、其他有效產(chǎn)權(quán)證明文件。

2、不符合登記條件，需要辦理備案的，應(yīng)提交房屋使用的有關(guān)證明文件。

(二)《房地產(chǎn)租賃合同書》

(三)出租人身份證明或者法律資格證明

1、出租人為個(gè)人的

a、有效身份證件(留存復(fù)印件);

b、委托他人代管或辦理的，須出具房屋所有人的授權(quán)委托書，如以被委托人名義簽定合同，委托人須在授權(quán)委托書上表述清楚;

境外所有人應(yīng)出具經(jīng)公證或認(rèn)證的委托書;

c、共有房屋須出具其它共有人同意出租的證明;境外共有人應(yīng)出具經(jīng)公證或認(rèn)證的委托書;

2、出租人為單位的

a、政府或上級(jí)主管部門同意設(shè)立的批文或工商營業(yè)執(zhí)照(留存復(fù)印件);

b、法定代表人證明書;法定代表人身份證件(留存復(fù)印件);

c、委托他人代管或辦理的，須出具房屋所有人的授權(quán)委托書，如以被委托人名義簽定合同，委托人須在授權(quán)委托書上表述清楚;

境外所有人應(yīng)出具經(jīng)公證或認(rèn)證的委托書;

(四)承租人身份證明或者法律資格證明

1、承租人為個(gè)人的

a、本市居民提交特區(qū)身份證;暫住人員提交有效身份證明或進(jìn)入特區(qū)有效證件，其中20至49歲的育齡婦女需提供居住地計(jì)劃生育部門核驗(yàn)的《流動(dòng)人員計(jì)劃生育證明》;境外人員提交深圳市公安局頒發(fā)的居留證件;(以上均須留存復(fù)印件)

b、委托他人辦理的，須出具授權(quán)委托書，如以被委托人名義簽定合同，委托人須在授權(quán)委托書上表述清楚;境外當(dāng)事人的委托書應(yīng)經(jīng)過公證或認(rèn)證;

2、承租人為單位的

a、政府或上級(jí)主管部門同意設(shè)立的批文或工商營業(yè)執(zhí)照(留存復(fù)印件);

b、法定代表人證明書;法定代表人身份證件(留存復(fù)印件);

c、委托他人辦理的，須出具授權(quán)委托書，如以被委托人名義簽定合同，委托人須在授權(quán)委托書上表述清楚;境外當(dāng)事人的委托書應(yīng)經(jīng)過公證或認(rèn)證。

第二部分：房屋租賃合同登記(備案)的其它事項(xiàng)

一、轉(zhuǎn)租合同的登記(備案)

當(dāng)事人需提交下列文件：

(一)雙方當(dāng)事人的身份證明或法律資格證明;

(二)原出租人同意轉(zhuǎn)租的證明文件;

(三)已登記(備案)的原房屋租賃合同。

二、租賃合同變更登記(備案)

當(dāng)事人需提交下列文件：

(一)租賃當(dāng)事人提交的合同變更登記(備案)申請書;

(二)經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的合同變更協(xié)議書或者補(bǔ)充協(xié)議;

(三)已登記(備案)的原房屋租賃合同;

(四)已辦理備案的有效合同申請辦理合同登記，須提交已取得的符合登記條件的產(chǎn)權(quán)資料。

三、有效租賃合同注銷登記(備案)

(一)當(dāng)事人提交注銷有效租賃合同登記(備案)的申請書;

(二)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致自愿解除有效租賃合同的，須提交租賃雙方簽章的解除租賃合同協(xié)議書;

當(dāng)事人單方提出解除租賃合同的，須提交已解除租賃合同的有效證明材料。

四、禁止出租的房屋

《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》第十條禁止下列房屋出租：

(一)被有關(guān)主管部門確定為危險(xiǎn)房屋不能使用的;

(二)已公布房屋拆遷公告的;

(三)無房屋權(quán)利證明材料的;

(四)法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的。

第三部分：房屋租賃行為應(yīng)納稅費(fèi)

一、稅費(fèi)計(jì)算基數(shù)

依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十五條的規(guī)定：

稅務(wù)部門和區(qū)主管機(jī)關(guān)征收有關(guān)稅金或者收取房屋租賃管理費(fèi)時(shí)，以指導(dǎo)租金作為計(jì)算基數(shù);租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，以合同約定的租金為計(jì)算基數(shù)。

二、房屋租賃管理費(fèi)

依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十三條的規(guī)定：

1、出租房屋辦理房屋租賃合同登記的，出租人應(yīng)當(dāng)按月租金的百分之二，向區(qū)主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi);

2、出租房屋辦理備案手續(xù)的，出租人應(yīng)當(dāng)按月租金的百分之三向區(qū)主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi);

3、房屋轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租租金高于原租金的差額部分，由轉(zhuǎn)租人繳納房屋租賃管理費(fèi)。

三、私人出租房屋應(yīng)納稅

依據(jù)深地稅發(fā)[XX]937號(hào)文件的通知：

稅率分為二檔：月租金小于5000，綜合稅率為4.1%;月租金大于等于5000，綜合稅率為6%。

第四部分：法律責(zé)任

1、出租房屋沒有登記或者備案的，對(duì)出租人或者轉(zhuǎn)租人在租賃合同期限內(nèi)一次性處以房屋租賃合同約定租金總額百分之二十的罰款，并追繳房屋租賃管理費(fèi)和滯納金;對(duì)有過錯(cuò)的承租人或者轉(zhuǎn)租人并處以約定租金百分之十的罰款。

當(dāng)事人沒有簽訂書面房屋租賃合同或者約定租金不明確的，以當(dāng)年公布的房屋租賃指導(dǎo)租金作為計(jì)算基數(shù)進(jìn)行處罰。

(摘自《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第五十三條)

2、出租人或者轉(zhuǎn)租人違反有關(guān)規(guī)定，不繳納或者延遲繳納房屋租賃管理費(fèi)，主管機(jī)關(guān)可責(zé)令繳納，每延遲一日，按應(yīng)繳納管理費(fèi)的數(shù)額收取千分之三的滯納金。

(摘自《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第五十六條)

(摘自《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第五十三條)

2、出租人或者轉(zhuǎn)租人違反有關(guān)規(guī)定，不繳納或者延遲繳納房屋租賃管理費(fèi)，主管機(jī)關(guān)可責(zé)令繳納，每延遲一日，按應(yīng)繳納管理費(fèi)的數(shù)額收取千分之三的滯納金。

特別提示：

篇4

【關(guān)鍵詞】抵押權(quán)；設(shè)立；登記

房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立登記是指根據(jù)抵押當(dāng)事人申請，登記機(jī)構(gòu)依法將抵押權(quán)設(shè)立的事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，抵押權(quán)不成立，抵押權(quán)登記后，債務(wù)人到期不履行債務(wù)，債權(quán)人可依法行使抵押權(quán)。

一、房地產(chǎn)設(shè)立抵押的一般規(guī)定

1、以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

2、建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

3、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。

4、抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

5、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

6、股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。

7、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。

8、抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

二、登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)登記時(shí)需注意問題

房地產(chǎn)抵押登記中出現(xiàn)的問題原因大部分在收件環(huán)節(jié)。為了避免和減少抵押權(quán)登記中的差錯(cuò)，房屋登記機(jī)構(gòu)一定要嚴(yán)格按照《房屋登記辦法》所規(guī)定的條件受理、審核、登簿，在具體工作中，一般應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問題：

1、核對(duì)申請人至關(guān)重要。一是辦理抵押權(quán)登記時(shí)，應(yīng)由抵押人和抵押權(quán)人共同申請，并在申請時(shí)在登記申請書上當(dāng)場簽字。核對(duì)申請人時(shí)要盡量注意識(shí)別身份證的真?zhèn)?，以及申請人與身份證上的照片是否一致等，以防止假冒他人簽字。登記機(jī)構(gòu)可以通過身份證讀卡器查驗(yàn)境內(nèi)居民身份證真?zhèn)?，現(xiàn)場對(duì)申請人進(jìn)行拍照，減少作假行為。二是個(gè)人申請抵押登記中的問題，杜絕未經(jīng)公證委托的登記。抵押屬于對(duì)房產(chǎn)的處分，對(duì)于這類授權(quán)委托書，除抵押權(quán)人為金融機(jī)構(gòu)時(shí)，可由金融機(jī)構(gòu)指定的代辦者外，應(yīng)要求當(dāng)事人對(duì)委托書辦理公證。而不是僅由他人持當(dāng)事人的身份證明申請登記。

2、確認(rèn)房屋所有權(quán)證的真?zhèn)?。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書的真?zhèn)渭皟?nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查，如果房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)于其自身職責(zé)范圍內(nèi)的審核事項(xiàng)，未盡到合理審慎的職責(zé)的，會(huì)給抵押權(quán)人造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

3、檢查有無禁止或限制設(shè)定抵押的情況存在。屬于未成年人的房產(chǎn)，由其監(jiān)護(hù)人代為申請登記，但必須出具為未成年人利益的書面保證書。對(duì)于屬于禁止設(shè)定抵押權(quán)的房屋和有查封的房屋，不能辦理抵押權(quán)登記，對(duì)于房、地分在兩個(gè)部門登記的，應(yīng)查明土地使用權(quán)是否已設(shè)定抵押。

三、申請房屋抵押權(quán)的設(shè)立登記應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

1、登記申請書。

2、申請人的身份證明。

3、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書。房屋所有權(quán)證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，是當(dāng)事人申請房地產(chǎn)抵押登記的必備要件。

4、抵押合同。房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。它是抵押權(quán)設(shè)定登記的原因文件，也是登記的重要要件之一。《物權(quán)法》第一百八十五條明確規(guī)定：“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同?！?/p>

5、主債權(quán)合同。也稱主合同，在抵押關(guān)系中它具體表現(xiàn)形式主要是借款合同，實(shí)踐工作中一些抵押合同往往和借款合同表現(xiàn)在一份合同中，但實(shí)際卻包含了兩個(gè)法律關(guān)系，即債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系和抵押法律關(guān)系，登記機(jī)構(gòu)可以為這類登記申請辦理相應(yīng)的抵押登記。

6、其他必要材料。

對(duì)符合規(guī)定條件的抵押權(quán)設(shè)立登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將抵押當(dāng)事人、債務(wù)人的名稱或者姓名；被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額；登記時(shí)間等事項(xiàng)記載于房屋登記簿。

四、關(guān)于抵押權(quán)登記的案例分析，幫助我們更好的理解辦理房屋抵押權(quán)登記的重要性

案例：甲某向乙某借款并簽訂了抵押借款合同，約定將其自有的一套房屋作為抵押物，雙方到當(dāng)?shù)毓C處辦理了公證。同年，甲某背著乙某將上述已約定的抵押房屋又抵押給了丙銀行，并到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了抵押登記。乙某得知后向法院提訟，請求判定甲某與丙銀行的登記行為無效，審理期間，甲某對(duì)乙某所主張的事實(shí)無異議。而丙銀行提出甲某和乙某未辦理房屋抵押權(quán)登記，沒有取得房屋他項(xiàng)權(quán)利證書，所以該抵押行為無效。

分析：首先公證不能代替抵押登記，公證是國家公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依法審查有關(guān)法律事實(shí)、法律行為和有法律意義的文書的真實(shí)性和合法性，予以證明的一種司法行政活動(dòng)。將抵押合同進(jìn)行公證，只能證明抵押合同的真實(shí)、合法、有效性，具有合同效力，但不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，，但法律另有規(guī)定的除外。因此，只有辦理了抵押登記，抵押權(quán)才發(fā)生效力，公證不是抵押過程中的必備程序和生效條件。案例中甲某與乙某辦理了房屋公證，未到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，不發(fā)生抵押權(quán)效力，故乙某請求主張無法律依據(jù)，法院不予支持。其次，丙銀行辦理了抵押登記，取得抵押權(quán)，享有優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。乙某未辦理抵押登記，未取得抵押權(quán)，不享有優(yōu)先受償權(quán)。

結(jié)束語

登記是抵押權(quán)的公示方式，辦理抵押權(quán)的設(shè)立登記，使抵押權(quán)人獲得了對(duì)抵押物追及效力，能使抵押權(quán)人的權(quán)利得到最大限度的保障，通過登記，將抵押權(quán)的設(shè)立情況向社會(huì)公開，讓公眾知曉房屋抵押權(quán)狀況，從而起到保護(hù)交易安全，維護(hù)正常的市場秩序和金融秩序的作用。

參考文獻(xiàn)

[1]《房屋登記辦法》

篇5

第二條外國公司、企業(yè)和其它經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人（以下簡稱“外國投資者”）在中國境內(nèi)設(shè)立外商投資商業(yè)企業(yè)，從事經(jīng)營活動(dòng)，遵守本辦法。

第三條外商投資商業(yè)企業(yè)是指從事以下經(jīng)營活動(dòng)的外商投資企業(yè)：

（一）傭金：貨物的銷售商、經(jīng)紀(jì)人或拍賣人或其他批發(fā)商通過收取費(fèi)用在合同基礎(chǔ)上對(duì)他人貨物進(jìn)行的銷售及相關(guān)附屬服務(wù)；

（二）批發(fā)：對(duì)零售商和工業(yè)、商業(yè)、機(jī)構(gòu)等用戶或其他批發(fā)商的貨物銷售及相關(guān)附屬服務(wù)；

（三）零售：在固定地點(diǎn)或通過電視、電話、郵購、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、自動(dòng)售貨機(jī)，對(duì)于供個(gè)人或團(tuán)體消費(fèi)使用的貨物的銷售及相關(guān)附屬服務(wù)；

（四）特許經(jīng)營：為獲取報(bào)酬或特許經(jīng)營費(fèi)通過簽訂合同授予他人使用其商標(biāo)、商號(hào)、經(jīng)營模式等。

外國公司、企業(yè)和其它經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人必須通過在中國境內(nèi)設(shè)立的外商投資企業(yè)從事前款第（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)所規(guī)定的經(jīng)營活動(dòng)。

第四條外商投資商業(yè)企業(yè)應(yīng)遵守中華人民共和國法律、行政法規(guī)及相關(guān)規(guī)章，其正當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)及合法權(quán)益受中國法律的保護(hù)。

第五條國家商務(wù)主管部門依法對(duì)外商投資商業(yè)領(lǐng)域及外商投資商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和管理。

第六條外商投資商業(yè)企業(yè)的外國投資者應(yīng)有良好的信譽(yù)，無違反中國法律、行政法規(guī)及相關(guān)規(guī)章的行為。鼓勵(lì)具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)和營銷技術(shù)、廣泛的國際銷售網(wǎng)絡(luò)的外國投資者舉辦外商投資商業(yè)企業(yè)。

第七條外商投資商業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）最低注冊資本符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。

（二）符合外商投資企業(yè)注冊資本和投資總額的有關(guān)規(guī)定。

（三）外商投資商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營期限一般不超過30年，在中西部地區(qū)設(shè)立外商投資商業(yè)企業(yè)經(jīng)營期限一般不超過40年。

第八條外商投資商業(yè)企業(yè)開設(shè)店鋪應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）在申請?jiān)O(shè)立商業(yè)企業(yè)的同時(shí)申請開設(shè)店鋪的，應(yīng)符合城市發(fā)展及城市商業(yè)發(fā)展的有關(guān)規(guī)定。

（二）已批準(zhǔn)設(shè)立的外商投資商業(yè)企業(yè)申請?jiān)鲈O(shè)店鋪的，除符合第（一）項(xiàng)要求外，還應(yīng)符合以下條件：

1、按時(shí)參加外商投資企業(yè)聯(lián)合年檢并年檢合格；

2、企業(yè)的注冊資本全部繳清。

第九條經(jīng)批準(zhǔn)，外商投資商業(yè)企業(yè)可以經(jīng)營下列業(yè)務(wù)：

（一）從事零售業(yè)務(wù)的外商投資商業(yè)企業(yè)：

1、商品零售；

2、自營商品進(jìn)口；

3、采購國內(nèi)產(chǎn)品出口；

4、其它相關(guān)配套業(yè)務(wù)。

（二）從事批發(fā)業(yè)務(wù)的外商投資商業(yè)企業(yè)：

1、商品批發(fā)；

2、傭金（拍賣除外）；

3、商品進(jìn)出口；

4、其它相關(guān)配套業(yè)務(wù)。

外商投資商業(yè)企業(yè)可以授予他人以特許經(jīng)營方式開設(shè)店鋪。

外商投資商業(yè)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)可以從事以上一種或幾種銷售業(yè)務(wù)，其經(jīng)營的商品種類應(yīng)在合同、章程有關(guān)經(jīng)營范圍的內(nèi)容中注明。

第十條外商投資商業(yè)企業(yè)的設(shè)立與開設(shè)店鋪，按照下列程序辦理：

（一）外商投資商業(yè)企業(yè)的立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告和企業(yè)設(shè)立一次性申報(bào)和核準(zhǔn)。

（二）除本條第一款第（三）、（四）項(xiàng)另有規(guī)定外，擬設(shè)立外商投資商業(yè)企業(yè)的投資者、申請開設(shè)店鋪的已設(shè)立的外商投資商業(yè)企業(yè)需向外商投資商業(yè)企業(yè)注冊地的省級(jí)商務(wù)主管部門分別報(bào)送第十二條和第十三條所規(guī)定的申請文件。省級(jí)商務(wù)主管部門對(duì)報(bào)送文件進(jìn)行初審后，自收到全部申請文件之日起一個(gè)月內(nèi)上報(bào)商務(wù)部。商務(wù)部應(yīng)自收到全部申請文件之日起三個(gè)月內(nèi)作出是否批準(zhǔn)的決定，對(duì)于批準(zhǔn)設(shè)立的，頒發(fā)《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，對(duì)于不批準(zhǔn)的，應(yīng)說明原因。

商務(wù)部可以依照本辦法授權(quán)省級(jí)商務(wù)主管部門審批上述申請。

（三）從事零售業(yè)務(wù)的外商投資商業(yè)企業(yè)在其所在地省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)開設(shè)店鋪，如符合以下條件且經(jīng)營范圍不涉及電、電話、郵購、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、自動(dòng)售貨機(jī)銷售及本辦法第十七條、十八條所列商品的，由該省級(jí)商務(wù)主管部門在其審批權(quán)限內(nèi)審批并報(bào)商務(wù)部備案。

1、單一店鋪營業(yè)面積不超過3000平方米，且店鋪數(shù)量不超過3家，其外國投資者通過設(shè)立的外商投資商業(yè)企業(yè)在中國開設(shè)同類店鋪總數(shù)不超過30家；

2、單一店鋪營業(yè)面積不超過300平方米，店鋪數(shù)量不超過30家，其外國投資者通過設(shè)立的外商投資商業(yè)企業(yè)在中國開設(shè)同類店鋪總數(shù)不超過300家。

（四）中外合資、合作商業(yè)企業(yè)的商標(biāo)、商號(hào)所有者為內(nèi)資企業(yè)、中國自然人，且中國投資者在外商投資商業(yè)企業(yè)中控股、該外商投資商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營范圍不涉及本辦法第十七、十八條所列商品的，其設(shè)立及開店申請由企業(yè)所在地省級(jí)商務(wù)主管部門在其審批權(quán)限內(nèi)審批。如跨省開設(shè)店鋪，還應(yīng)征求擬開設(shè)店鋪所在地省級(jí)商務(wù)主管部門的意見。

未經(jīng)商務(wù)部授權(quán)，省級(jí)商務(wù)主管部門不得自行下放本條第一款第（三）、（四）項(xiàng)所規(guī)定的審批權(quán)。

第十一條投資者應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)證書之日起一個(gè)月內(nèi)，憑《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。

第十二條申請?jiān)O(shè)立外商投資商業(yè)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)報(bào)送下列文件：

（一）申請書；

（二）投資各方共同簽署的可行性研究報(bào)告；

（三）合同、章程（外資商業(yè)企業(yè)只報(bào)送章程）及其附件；

（四）投資各方的銀行資信證明、登記注冊證明（復(fù)印件）、法定代表人證明（復(fù)印件），外國投資者為個(gè)人的，應(yīng)提供身份證明；

（五）投資各方經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的最近一年的審計(jì)報(bào)告；

（六）對(duì)中國投資者擬投入到中外合資、合作商業(yè)企業(yè)的國有資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告；

（七）擬設(shè)立外商投資商業(yè)企業(yè)的進(jìn)出口商品目錄；

（八）擬設(shè)立外商投資商業(yè)企業(yè)董事會(huì)成員名單及投資各方董事委派書；

（九）工商行政管理部門出具的企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；

（十）擬開設(shè)店鋪所用土地的使用權(quán)證明文件（復(fù)印件）及（或）房屋租賃協(xié)議（復(fù)印件），但開設(shè)營業(yè)面積在3000平方米以下店鋪的除外；

（十一）擬開設(shè)店鋪所在地政府商務(wù)主管部門出具的符合城市發(fā)展及城市商業(yè)發(fā)展要求的說明文件。

非法定代表人簽署文件的，應(yīng)當(dāng)出具法定代表人委托授權(quán)書。

第十三條已設(shè)立的外商投資商業(yè)企業(yè)申請開設(shè)店鋪，應(yīng)當(dāng)報(bào)送下列文件：

（一）申請書；

（二）涉及合同、章程修改的，應(yīng)報(bào)送修改后的合同、章程；

（三）有關(guān)開設(shè)店鋪的可行性研究報(bào)告；

（四）有關(guān)開設(shè)店鋪的董事會(huì)決議；

（五）企業(yè)最近一年的審計(jì)報(bào)告；

（六）企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告（復(fù)印件）；

（七）投資各方的登記注冊證明（復(fù)印件）、法定代表人證明（復(fù)印件）；

（八）擬開設(shè)店鋪所用土地的使用權(quán)證明文件（復(fù)印件）及（或）房屋租賃協(xié)議（復(fù)印件），但開設(shè)營業(yè)面積在3000平方米以下的店鋪除外；

（九）擬開設(shè)店鋪所在地政府出具的符合城市發(fā)展及城市商業(yè)發(fā)展要求的說明文件。

非法定代表人簽署文件的，應(yīng)當(dāng)出具法定代表人委托授權(quán)書。

第十四條外商投資商業(yè)企業(yè)簽訂的商標(biāo)、商號(hào)使用許可合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同、管理合同、服務(wù)合同等法律文件，應(yīng)作為合同附件（外資商業(yè)企業(yè)應(yīng)作為章程附件）一并報(bào)送。

第十五條外商投資商業(yè)企業(yè)開設(shè)店鋪所用土地，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)土地管理的法律、行政法規(guī)的規(guī)定，以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得商業(yè)用地。

第十六條外商投資商業(yè)企業(yè)經(jīng)營國家有特殊規(guī)定的商品以及涉及配額、許可證管理的進(jìn)出口商品，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。

第十七條外商投資商業(yè)企業(yè)經(jīng)營下列商品，除必須符合本辦法規(guī)定外，還應(yīng)符合下列規(guī)定：

外商投資商業(yè)企業(yè)經(jīng)營圖書、報(bào)紙、期刊的，應(yīng)符合《外商投資圖書、報(bào)紙、期刊分銷企業(yè)管理辦法》。

外商投資商業(yè)企業(yè)經(jīng)營加油站從事成品油零售的，應(yīng)具有穩(wěn)定的成品油供應(yīng)渠道，符合當(dāng)?shù)丶佑驼窘ㄔO(shè)規(guī)劃，經(jīng)營設(shè)施符合現(xiàn)有國家標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)量檢定規(guī)程的規(guī)定，符合消防、環(huán)保等要求，具體實(shí)施辦法由商務(wù)部另行制定。

外商投資商業(yè)企業(yè)經(jīng)營藥品的，應(yīng)符合國家有關(guān)藥品銷售的管理規(guī)范。具體實(shí)施辦法由商務(wù)部另行制定。

外商投資商業(yè)企業(yè)經(jīng)營汽車的，應(yīng)在批準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)經(jīng)營。具體實(shí)施辦法由商務(wù)部另行制定。

除本辦法第十八條和本條另有規(guī)定外，外商投資設(shè)立農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料商業(yè)企業(yè)不受地域、股比和投資金額的限制。

從事批發(fā)的外商投資商業(yè)企業(yè)，2004年12月11日前不得經(jīng)營藥品、農(nóng)藥和農(nóng)膜。2006年12月11日前不得經(jīng)營化肥、成品油和原油。

從事零售的外商投資商業(yè)企業(yè)，2004年12月11日前不得經(jīng)營藥品、農(nóng)藥、農(nóng)膜和成品油。2006年12月11日前不得經(jīng)營化肥。

從事批發(fā)的外商投資商業(yè)企業(yè)不得經(jīng)營鹽、煙草，從事零售的外商投資商業(yè)企業(yè)不得經(jīng)營煙草。

第十八條同一外國投資者在境內(nèi)累計(jì)開設(shè)店鋪超過30家以上的，如經(jīng)營商品包括圖書、報(bào)紙、雜志、汽車（2006年12月11日起取消本限制）、藥品、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、成品油、糧食、植物油、食糖、棉花等商品，且上述商品屬于不同品牌，來自不同供應(yīng)商的，外國投資者的出資比例不得超過49%。

第十九條外商投資商業(yè)企業(yè)授予他人以特許經(jīng)營方式開設(shè)店鋪的，除應(yīng)遵守本辦法規(guī)定外，國家對(duì)特許經(jīng)營活動(dòng)另有規(guī)定的，還應(yīng)遵守其規(guī)定。

第二十條外商投資商業(yè)企業(yè)經(jīng)營拍賣業(yè)務(wù)，應(yīng)符合《拍賣法》、《文物法》等有關(guān)法律，由商務(wù)部予以審批，具體實(shí)施辦法另行制定。

第二十一條2004年12月11日起，允許設(shè)立外資商業(yè)企業(yè)。

第二十二條從事零售的外商投資商業(yè)企業(yè)及其店鋪的設(shè)立地域在2004年12月11日前限于省會(huì)城市、自治區(qū)首府、直轄市、計(jì)劃單列市和經(jīng)濟(jì)特區(qū)。自2004年12月11日以后，取消地域限制。

從事批發(fā)的外商投資商業(yè)企業(yè)自本辦法實(shí)施之日起取消地域限制。

第二十三條外商投資企業(yè)在境內(nèi)投資商業(yè)領(lǐng)域的，應(yīng)符合《關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的暫行規(guī)定》，并參照本辦法辦理。

第二十四條外商投資商業(yè)企業(yè)以外的其它外商投資企業(yè)，從事本辦法第三條所列經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)符合本辦法的規(guī)定，并依法變更相應(yīng)的經(jīng)營范圍。

第二十五條香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)的投資者、臺(tái)灣地區(qū)的投資者在中國其他省、自治區(qū)、直轄市投資設(shè)立商業(yè)企業(yè)，除下述規(guī)定外，參照本辦法執(zhí)行：

（一）自2004年1月1日起，香港、澳門商業(yè)服務(wù)提供者可以在內(nèi)地設(shè)立外資商業(yè)企業(yè)。

（二）香港、澳門商業(yè)服務(wù)提供者在內(nèi)地設(shè)立零售企業(yè)的地域范圍擴(kuò)大到地級(jí)市，在廣東省擴(kuò)大到縣級(jí)市。

（三）自2004年1月1日起，香港、澳門商業(yè)服務(wù)提供者可依據(jù)本辦法的相關(guān)條款申請?jiān)趦?nèi)地設(shè)立從事汽車零售業(yè)務(wù)的商業(yè)企業(yè)，但其申請前三年的年均銷售額不得低于1億美元；申請前一年的資產(chǎn)額不得低于1000萬美元；在內(nèi)地設(shè)立的汽車零售企業(yè)的注冊資本最低限額為1000萬元人民幣，在中西部地區(qū)設(shè)立的汽車零售企業(yè)注冊資本最低限額為600萬元人民幣。

（四）允許香港、澳門永久性居民中的中國公民依照內(nèi)地有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章設(shè)立個(gè)體工商戶從事商業(yè)零售活動(dòng)（除特許經(jīng)營外），其營業(yè)面積不超過300平方米。

（五）本條所規(guī)定的香港、澳門商業(yè)服務(wù)提供者應(yīng)分別符合《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》和《內(nèi)地與澳門關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》中關(guān)于“服務(wù)提供者”的定義及相關(guān)規(guī)定的要求。

第二十六條鼓勵(lì)外商投資商業(yè)企業(yè)加入有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)，加強(qiáng)企業(yè)自律。

第二十七條本辦法由商務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。

篇6

——xx鎮(zhèn)經(jīng)營集鎮(zhèn)的基本作法

近年來，xx鎮(zhèn)主動(dòng)適應(yīng)新形勢下集鎮(zhèn)建設(shè)的需要，創(chuàng)新思路和辦法，用市場化的手段，走經(jīng)營集鎮(zhèn)的路子，收到了良好效果。一年多以來，集鎮(zhèn)建設(shè)面積新增24000平方米，新增建房戶206戶，新發(fā)展個(gè)體工商戶98戶，籌措集鎮(zhèn)和中心村建設(shè)資金170余萬元，投入集鎮(zhèn)和中心村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)127萬元，其中，白店中心村建設(shè)面積新增7800平方米，新增建房戶65戶。

一、適應(yīng)新形勢創(chuàng)新思路

近年來，稅費(fèi)改革逐步深入，鄉(xiāng)鎮(zhèn)可支配財(cái)力減少，建設(shè)投入資金越來越有限。為了加快集鎮(zhèn)建設(shè)步伐，煙店鎮(zhèn)黨委、政府不等不靠，文秘部落積極探索集鎮(zhèn)建設(shè)新辦法，廣泛籌措集鎮(zhèn)建設(shè)資金，走出了一條經(jīng)營集鎮(zhèn)的新路子。他們加大集鎮(zhèn)建設(shè)力度，創(chuàng)新集鎮(zhèn)建設(shè)機(jī)制，主要是立足于“三有”：

一是區(qū)位有優(yōu)勢。煙店鎮(zhèn)東臨涢水，府河流經(jīng)11個(gè)村，水源充足；西兆碧山，李白酒隱安陸，蹉跎十年，人文歷史悠久；北接孛畈，山石資源豐富，有利集鎮(zhèn)建設(shè)；南靠府城，信息靈通?！鞍踩?、“煙應(yīng)”、“孝襄”以及正在建設(shè)中的“安京”共3條二級(jí)路和1條高速公路橫穿煙店，交通發(fā)達(dá)，水陸兩便。土地資源豐富，搞集鎮(zhèn)開發(fā)和中心村建設(shè)，發(fā)展集鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，開展招商引進(jìn)，優(yōu)勢得天獨(dú)厚。

二是農(nóng)民有要求。近幾年來，由于農(nóng)民收入較快增長，生活逐漸富裕，以及建房收費(fèi)的減輕和規(guī)范，部分農(nóng)民迫切要求到中心村或集鎮(zhèn)落戶。2000年至2004年，全鎮(zhèn)到中心村和集鎮(zhèn)建房每年以17%的幅度遞增。

三是上級(jí)有部署。近年來，市委、市政府先后落實(shí)“一主三化”、建設(shè)城郊經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展思路和戰(zhàn)略構(gòu)想，要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委、政府把城鎮(zhèn)化作為農(nóng)民增收、財(cái)政增收的重要措施來抓。今年，又提出了創(chuàng)建文明新村這一重大課題，把建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的社會(huì)主義新農(nóng)村作為新階段的重要任務(wù)，這些都要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)加快集鎮(zhèn)和中心村建設(shè)步伐。

二、抓住關(guān)鍵落實(shí)措施

為了解決好集鎮(zhèn)建設(shè)投入難的問題，煙店鎮(zhèn)創(chuàng)新發(fā)展思路，整合集鎮(zhèn)和中心村的土地資源，將集鎮(zhèn)建設(shè)推向了市場。具體工作中，他們主要是把好“四關(guān)”：

一是把好土地收儲(chǔ)關(guān)。每開發(fā)一處集鎮(zhèn)或中心村，先按照土地政策劃定一塊地作為拍賣地，再由鎮(zhèn)政府出資，委托市國土資源局土地收儲(chǔ)中心收購儲(chǔ)備，統(tǒng)一辦理征地手續(xù)。鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)指揮部按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，向被占地農(nóng)民兌現(xiàn)勞動(dòng)力安置費(fèi)、地面附屬物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，向村集體兌現(xiàn)土地補(bǔ)償費(fèi)。該鎮(zhèn)在兌現(xiàn)過程中，執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)高于孝襄公路補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)1000元左右，村級(jí)和群眾滿意，至今沒有發(fā)生一起因征地補(bǔ)償不滿而上訪的事件。

二是把好集鎮(zhèn)規(guī)劃關(guān)。對(duì)開發(fā)地段，拍賣前由鎮(zhèn)政府組織規(guī)劃人員對(duì)集鎮(zhèn)或中心村進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃修編。規(guī)劃力求高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平，體現(xiàn)時(shí)代氣息和地域特色。建筑樓層高度不少于兩層，建筑房屋式樣做到新穎各異。圖紙由村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心免費(fèi)提供。規(guī)劃一旦編制完成，堅(jiān)決執(zhí)行，嚴(yán)格管理。從該鎮(zhèn)開發(fā)的幾處小區(qū)來看，各區(qū)風(fēng)格不同，各有特色，水平較高。

三是把好土地拍賣關(guān)。規(guī)劃完成后，由市土地收儲(chǔ)中心會(huì)同鎮(zhèn)國土資源所負(fù)責(zé)組織拍賣工作。先對(duì)收儲(chǔ)土地按每宗120m2進(jìn)行分宗編號(hào)，然后統(tǒng)一對(duì)外國有土地使用權(quán)拍賣公告，公開競買條件和競買方式。參加競買農(nóng)戶先填寫競買申請書，獲批準(zhǔn)后交納一定保證金，準(zhǔn)予參與競買。競買報(bào)名結(jié)束后，進(jìn)行分宗拍賣，采取公開、公正、公平方式，競價(jià)拍賣，拍賣成交后，由國土部門向買主出具確認(rèn)書，并在7天內(nèi)下達(dá)建設(shè)用地批準(zhǔn)通知書。拍賣成交價(jià)包含土地使用證、房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理及配套建設(shè)費(fèi)用，買主不必再繳納任何費(fèi)用即可建房。去年以來，煙店鎮(zhèn)共組織三次拍賣，成功拍賣土地11畝，參與競買農(nóng)戶達(dá)260戶，有120戶競買成交。

四是把好配套設(shè)施建設(shè)關(guān)。拍賣工作結(jié)束后，由鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)指揮部投資，組織村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心、供電所、林業(yè)站、廣播電視站等單位，對(duì)拍賣地段進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套。三次拍賣活動(dòng)，共為集鎮(zhèn)和中心村平整土地35畝，修通下水道3150米，延伸自來水1400米，架設(shè)電線桿11根，綠化植樹5600株，開通有線電視120戶。

三、經(jīng)營集鎮(zhèn)成效明顯

煙店鎮(zhèn)采取市場經(jīng)濟(jì)辦法經(jīng)營集鎮(zhèn)，創(chuàng)新了集鎮(zhèn)建設(shè)投入機(jī)制，提升了集鎮(zhèn)建設(shè)檔次，規(guī)范了建房行為，促進(jìn)了民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展，取得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。

一是土地價(jià)值發(fā)揮好。過去，農(nóng)戶到集鎮(zhèn)建房，主要由集鎮(zhèn)所在村和國土部門負(fù)責(zé)安排用地，存在批人情地、關(guān)系地的問題，各地段地價(jià)大致相同，土地應(yīng)有的價(jià)值得不到很好的體現(xiàn)。實(shí)行拍賣后，由于采取公開、公正、公平競爭的原則，使土地使用權(quán)價(jià)值得到充分體現(xiàn)。煙店鎮(zhèn)孝襄高速公路互通處6宗土地通過競價(jià)拍賣，最高拍賣到167元/平方米，比過去集鎮(zhèn)土地征用價(jià)格每平方增加60多元。白店中心村通過拍賣，由過去的60元/平方米，提高到100元/平方米。

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 測繪 技術(shù)應(yīng)用

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言

房地產(chǎn)在我國的發(fā)展日益迅速 ，房地產(chǎn)是土地、建筑和與兩者有關(guān)的各項(xiàng)權(quán)益的產(chǎn)業(yè) ，房地產(chǎn)有著其特有的固定性和不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)涉及到拍賣、投資、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、專業(yè)測繪等諸多領(lǐng)域和技術(shù)應(yīng)用。房地產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)施工前期 ，對(duì)房地產(chǎn)的范圍、具置、邊界、占地面積等進(jìn)行測量 ，然后把相關(guān)的數(shù)據(jù)和圖紙?zhí)峁┙o項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和設(shè)計(jì)人員 ，為建筑設(shè)計(jì)和建筑施工提供服務(wù)的技術(shù)。同時(shí)房地產(chǎn)測繪也關(guān)系到產(chǎn)權(quán)、拆遷、施工、開發(fā)等活動(dòng) ，在房地產(chǎn)測繪過程中非常重要的工作環(huán)節(jié)是對(duì)房屋和土地權(quán)屬證件附圖的測繪工作 ，這關(guān)系到房地產(chǎn)的商品化交易和經(jīng)濟(jì)利益 ，也關(guān)系到人民群眾的切身利益。房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)是一項(xiàng)很重要的商業(yè)活動(dòng) ，但是也受到國家的宏觀調(diào)控 ，對(duì)房地產(chǎn)的管理業(yè)受到國家和人民的關(guān)注。房地產(chǎn)商業(yè)活動(dòng)的良性競爭和科學(xué)發(fā)展 ，不僅能夠?yàn)閲液蛡€(gè)人帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益 ，還能夠?yàn)槿嗣袢罕姺?wù) ，提供優(yōu)質(zhì)的居住和生活場所 ，使國家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定 ，人民生活幸福指數(shù)有所提高。房地產(chǎn)的良性發(fā)展與房地產(chǎn)測繪技術(shù)密不可分 ，房地產(chǎn)測繪是一個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，工作人員要求有豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的測量知識(shí) ，把每一個(gè)測量步驟都做到極致 ，為房地產(chǎn)的開發(fā)和施工服務(wù) ，減少房地產(chǎn)糾紛。而且今天的房地產(chǎn)測繪關(guān)系到城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、工程管理、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)稅收、房屋拆遷等多個(gè)領(lǐng)域 ，所以要求不能有一絲的疏忽。

一、關(guān)于房地產(chǎn)測繪特點(diǎn)的分析

1、所繪制房地產(chǎn)測圖具有較大比例尺。眾所周知,城鎮(zhèn)或者城市往往就是房地產(chǎn)測繪的主要區(qū)域,因而那些標(biāo)注在測繪圖的內(nèi)容,都相當(dāng)繁雜,而且與房地產(chǎn)密切相關(guān)的每一個(gè)因素,都必須在測繪圖上予以準(zhǔn)確地標(biāo)注出來,因此,在所繪制房地產(chǎn)測繪圖中,其所采用的比例尺通常都比較大;例如,當(dāng)前我國房地產(chǎn)測圖多數(shù)采用1:1000或者1:500等這些較大的比例尺。

2、所測繪內(nèi)容與普通地形測繪內(nèi)容不相同。相比于地形測繪,房地產(chǎn)所測繪的內(nèi)容有很大的差別;通常房地產(chǎn)所測繪的主要對(duì)象就是房屋及其房屋用地,而對(duì)于地形測繪而言,地貌及地物即為其測繪對(duì)象,故二者在在測繪對(duì)象上有著本質(zhì)的差別。此外,房地產(chǎn)所測繪的內(nèi)容要比地形測繪來得更為廣泛,諸如房屋所住位置、質(zhì)量、數(shù)量及用途等均為房地產(chǎn)測繪的內(nèi)容,此外,像有關(guān)房屋權(quán)屬及地產(chǎn)權(quán)屬的地形要素等,也是房地產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容,相比較而言,地形測繪的內(nèi)容就沒有這么廣泛。對(duì)于相關(guān)高程測量,地形測繪一定要進(jìn)行測量,而房地產(chǎn)測繪過程中對(duì)此往往不作要求。

3、有關(guān)房地產(chǎn)測繪結(jié)果需要及時(shí)補(bǔ)測、變測或修測。對(duì)于房地產(chǎn)測繪來講,因具有不固定的測算周期,在整個(gè)測繪過程中,它必須結(jié)合城市化的進(jìn)程來對(duì)土地以及房屋進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)測,若房屋及其用地出現(xiàn)變化,也要及時(shí)進(jìn)行修測,并及時(shí)變更有關(guān)房屋和用地的非權(quán)屬改變,以保證能跟所測繪的房地產(chǎn)結(jié)果的實(shí)地情況以及現(xiàn)狀性保持一致。

4、對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)測繪人員的要求要比普通測繪人員來得高。對(duì)于房地產(chǎn)測繪人員而言,相關(guān)測繪技術(shù)、測繪業(yè)務(wù)一定要進(jìn)行熟練掌握,此外,還要熟練掌握和運(yùn)用其他各種測繪手段和方法;除此以外,作為房地產(chǎn)測繪人員,為能把房屋面積進(jìn)行準(zhǔn)確測算以及能對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)合法利益進(jìn)行有效保護(hù),對(duì)于有關(guān)房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識(shí)以及與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)還必須予以熟練掌握和運(yùn)用;因此,對(duì)于房地產(chǎn)測繪人員的素質(zhì)要求,顯然要比普通測繪人員來得高。

二、現(xiàn)代測量技術(shù)的應(yīng)用。

現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)愈來愈發(fā)揮重要作用。RTK和計(jì)算機(jī)作用更大，使房地產(chǎn)的測繪更準(zhǔn)確,利用 RTK技術(shù)定位時(shí)，基準(zhǔn)站的接收機(jī)把檢測數(shù)據(jù)準(zhǔn)時(shí)的傳輸給流動(dòng)站的GPS接受系統(tǒng)，流動(dòng)站還可以快速分析調(diào)整其模糊度，對(duì)GPS的數(shù)據(jù)處理后錄入系統(tǒng)。這樣，精確的房產(chǎn)圖就產(chǎn)生了。

1、對(duì)于變更范圍比較小的房地產(chǎn)，視其實(shí)際情況，在原有房屋或設(shè)置的測線，采用卷尺定點(diǎn)測量和采用正交法和交會(huì)法#延長線法和方向線法，也可以使用建立自由測站法來進(jìn)行測量和測繪。

對(duì)于變更范圍大的房產(chǎn)，可采用測線固定點(diǎn)測量法和平板儀測量法，

采用解析測圖方法時(shí)，應(yīng)把平面控制點(diǎn)布設(shè)好，設(shè)立測繪站，然后再進(jìn)行數(shù)據(jù)采集工作。

4、權(quán)屬變更測量的方法。（1） 圖解復(fù)丈法，具體應(yīng)用是調(diào)用有關(guān)的已登記在冊的房地產(chǎn)原始資料和相關(guān)信息，包括房屋使用調(diào)查表資料，用地調(diào)查表資料#房地產(chǎn)初始登記申請等相關(guān)資料來實(shí)施測繪工作。（2） 根據(jù)房地產(chǎn)在做出變更登記時(shí)的批復(fù)，產(chǎn)權(quán)所有人的申請，和所繪制房屋用地位置圖紙#各項(xiàng)權(quán)利證明合法文件，產(chǎn)權(quán)的約定時(shí)間和日期，通知房地產(chǎn)變更登記申請人到測繪現(xiàn)場指界，變更申請人無法到場的，可指定他的法定人到現(xiàn)場認(rèn)定。（3）在實(shí)際測繪中，需要把現(xiàn)有的有效圖根點(diǎn)和界址點(diǎn)，房角點(diǎn)等平面控制點(diǎn)加以利用，作為測繪和測量的測量基準(zhǔn)點(diǎn)。

5、使用解析復(fù)丈法進(jìn)行測繪時(shí)。（1）根據(jù)原房地產(chǎn)原始有效的登記資料和登記信息進(jìn)行合法測繪，這些資料包括房屋登記表，房屋用地情況的登記、審批、調(diào)查表、還包括房屋產(chǎn)權(quán)人變更登記事項(xiàng)申請書、房地產(chǎn)平面結(jié)構(gòu)圖紙，對(duì)現(xiàn)有的在測量中使用的房屋界址點(diǎn)、房屋房角點(diǎn)坐標(biāo)成果表等。（2）據(jù)房屋在變更登記時(shí)產(chǎn)權(quán)人的申請書，標(biāo)示的房地產(chǎn)位置圖紙，能夠證明房屋產(chǎn)權(quán)的法律性文件和其它合法證明，看房屋產(chǎn)權(quán)是如何約定的，約定的時(shí)間和日期$通知房地產(chǎn)變更登記申請人，申請人不能到場的，可請他指定的人到測繪現(xiàn)場指界，對(duì)沒有設(shè)立界標(biāo)的，要設(shè)立界標(biāo)。（3）如果利用現(xiàn)有平面控制點(diǎn)進(jìn)行測繪，在測繪之前也必須進(jìn)行檢驗(yàn)和測定。在檢測后，采用比對(duì)和用重復(fù)測定的方法，測得界址兩點(diǎn)之間的距離與由坐標(biāo)反算的距離再進(jìn)行檢驗(yàn)核對(duì)時(shí)，兩者之間距離誤差不超過相應(yīng)等級(jí)控制點(diǎn)、界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差$在使用野外解析法時(shí)，也可以在測量采用極坐標(biāo)法來進(jìn)行測繪。

結(jié)語

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深化，房地產(chǎn)作為一種高價(jià)#耐用的特殊商品進(jìn)人了流通領(lǐng)域，交易市場日趨活躍，房正交法或交會(huì)法。它們的技術(shù)要求必須按，房產(chǎn)測量規(guī)范執(zhí)行。等級(jí)界址點(diǎn)的精度要求也要符合規(guī)定和規(guī)范，必須精確，選擇測定房屋界址點(diǎn)的坐標(biāo)也必須準(zhǔn)確，這樣測繪出的，我們所需要的數(shù)據(jù)才精確，還必須注意，用地合并后的面積，以合并后界址點(diǎn)坐標(biāo)計(jì)算之面積為準(zhǔn)。房地產(chǎn)確立了其在國民經(jīng)濟(jì)中支柱產(chǎn)業(yè)的地位，也因?yàn)榉课莺屯恋厥侨藗兩钪凶罨镜奈镔|(zhì)條件，對(duì)房產(chǎn)信息采集和繪制，表述必須準(zhǔn)精確、科學(xué)，房地產(chǎn)測繪成果對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)意義非凡。

參考文獻(xiàn)：

篇8

政府信息公開績效評(píng)價(jià)（以下簡稱績效評(píng)價(jià)）是指政府信息公開評(píng)價(jià)領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)設(shè)立的績效目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)、合理的評(píng)價(jià)辦法、指標(biāo)體系和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)政府信息公開的數(shù)量、質(zhì)量和效果進(jìn)行客觀、公開的評(píng)價(jià)。堅(jiān)持客觀公正、民主公開、注重實(shí)效、促進(jìn)工作的原則。

二、組織領(lǐng)導(dǎo)

市、區(qū)（縣）政府辦公室負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)政府績效評(píng)價(jià)的組織領(lǐng)導(dǎo)，會(huì)同同級(jí)監(jiān)察、法制、政務(wù)服務(wù)中心、保密、檔案、網(wǎng)管中心等部門對(duì)本級(jí)政府所屬各部門以及下一級(jí)人民政府進(jìn)行評(píng)價(jià)。

政府信息公開工作實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。市、區(qū)（縣）政務(wù)公開辦公室負(fù)責(zé)牽頭組織開展政府信息公開工作；政務(wù)公開聯(lián)席會(huì)議成員單位按各自的職責(zé)開展政府信息公開工作；監(jiān)察局負(fù)責(zé)對(duì)政府信息公開監(jiān)督工作。

三、評(píng)價(jià)的內(nèi)容

（一）機(jī)構(gòu)建設(shè)情況。

1.是否設(shè)立政府信息公開工作機(jī)構(gòu)。2.是否有明確的分管領(lǐng)導(dǎo)。3.是否有穩(wěn)定的工作人員。4.是否有必要的辦公條件。5.是否有適當(dāng)?shù)慕?jīng)費(fèi)保障。

（二）工作推動(dòng)情況。

1.是否有詳細(xì)的政府信息公開年度工作計(jì)劃、工作目標(biāo)和具體措施。2.對(duì)本系統(tǒng)政府信息公開工作是否進(jìn)行日常監(jiān)督的情況，對(duì)本部門政府信息公開工作是否開展自查、整改。3.是否對(duì)從事政府信息公開的人員進(jìn)行培訓(xùn)。4.是否完成并及時(shí)上報(bào)政府信息公開年度報(bào)告。

（三）制度建設(shè)情況。

1.是否建立政府信息公開工作制度。2.是否建立依申請公開政府信息工作制度。3.是否建立政府信息保密審查制度。4.是否健全新聞和新聞發(fā)言人制度。5.是否建立健全政府信息公開工作責(zé)任追究制度。6.是否建立政府信息公開工作考核、社會(huì)評(píng)議制度等。

（四）制度落實(shí)情況。

1.發(fā)現(xiàn)影響或者可能影響社會(huì)穩(wěn)定、擾亂社會(huì)管理秩序的虛假或者不完整信息的，是否在其職責(zé)范圍內(nèi)予以澄清。2.是否建立健全政府信息協(xié)調(diào)機(jī)制。3.是否做到了政府信息應(yīng)公開、盡公開。4.是否公開了不應(yīng)當(dāng)公開的政府信息。5.是否按照規(guī)定的期限，向政務(wù)服務(wù)中心、檔案館、圖書館等報(bào)送主動(dòng)公開的政府信息。6.是否建立第三方意見征詢機(jī)制。7.是否依照國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)后政府信息。

（五）主動(dòng)公開政府信息工作情況。

1.是否在規(guī)定的期限內(nèi)主動(dòng)公開政府信息。2.是否按照法定的范圍主動(dòng)公開政府信息：（1）行政部門主動(dòng)公開下列政府信息：機(jī)構(gòu)設(shè)置、職能，領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人情況簡介；規(guī)章、規(guī)范性文件以及規(guī)章、規(guī)范性文件清理結(jié)果；干部任免、公務(wù)員招錄等人事管理情況；國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃及相關(guān)政策；國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)信息；財(cái)政預(yù)算、決算報(bào)告；行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)；政府集中采購項(xiàng)目目錄、標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施情況；行政執(zhí)法的主體、權(quán)限、依據(jù)，行政自由裁量規(guī)范，行政執(zhí)法證件、名稱、式樣、頒發(fā)機(jī)關(guān)等；行政許可的事項(xiàng)、依據(jù)、條件、數(shù)量、程序、期限以及申請行政許可需要提交的全部材料目錄及辦理情況；重大建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)和實(shí)施情況；扶貧、教育、醫(yī)療、社會(huì)保障、促進(jìn)就業(yè)等方面的政策、措施及其實(shí)施情況；環(huán)境保護(hù)、公共衛(wèi)生、安全生產(chǎn)、食品藥品、產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)督檢查情況；突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案、預(yù)警信息及應(yīng)對(duì)情況；其他依照法律、法規(guī)、規(guī)章和國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)主動(dòng)公開的。（2）市、區(qū)（縣）政府及其部門重點(diǎn)公開的政府信息還包括下列內(nèi)容：城鄉(xiāng)建設(shè)和管理的重大事項(xiàng)；社會(huì)公益事業(yè)建設(shè)情況；征收或者征用土地、房屋拆遷及其補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的發(fā)放、使用情況；搶險(xiǎn)救災(zāi)、優(yōu)撫、救濟(jì)、社會(huì)捐助等款物的管理、使用和分配情況。（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)主動(dòng)公開的政府信息的具體內(nèi)容，并重點(diǎn)公開下列政府信息：貫徹落實(shí)國家關(guān)于農(nóng)村工作政策的情況；財(cái)政收支、各類專項(xiàng)資金的管理和使用情況；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、宅基地使用的審核情況；征收或者征用土地、房屋拆遷及其補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)用的發(fā)放、使用情況；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的債權(quán)債務(wù)、籌資籌勞情況；搶險(xiǎn)救災(zāi)、優(yōu)撫、救濟(jì)、社會(huì)捐助等款物的發(fā)放情況；鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體承包、租賃、拍賣等情況；執(zhí)行計(jì)劃生育政策的情況。3.是否按照規(guī)范編制《政府信息公開指南》和《政府信息公開目錄》并及時(shí)更新。4.是否及時(shí)更新變更的政府信息。

（六）依申請公開工作情況。

1.受理：是否公開受理機(jī)構(gòu)的名稱、辦公地址、辦公時(shí)間、聯(lián)系電話、傳真號(hào)碼、電子郵箱等內(nèi)容；應(yīng)當(dāng)受理的是否及時(shí)受理并登記；受理依申請公開特殊信息或受理委托申請是否查閱相關(guān)證明文件；不予受理的是否登記并及時(shí)以書面形式告知申請人。2.審查與處理：是否建立第三方意見征詢機(jī)制；申請公開的信息中含有不應(yīng)當(dāng)公開的內(nèi)容，是否進(jìn)行區(qū)分處理；沒有聯(lián)系方式，無法答復(fù)申請人的，是否將申請書登記留存，并符合規(guī)定的留存時(shí)間。3.答復(fù)：答復(fù)的期限是否合法；答復(fù)的形式是否符合要求；處理后屬于主動(dòng)公開范圍的，是否告知申請人獲取該政府信息的方式和途徑；處理后屬于不予公開范圍的，是否書面告知申請人并說明理由；申請公開的政府信息不存在的，是否告知申請人；依法不屬于本行政機(jī)關(guān)公開，是否告知申請人申請的途徑；申請內(nèi)容不明確，申請書形式要件不齊備的，是否一次性告知申請人作出更改、補(bǔ)充；提供的政府信息記錄不準(zhǔn)確的，是否予以更正或轉(zhuǎn)送有權(quán)更正的行政機(jī)關(guān)處理，并告知申請人。4.收費(fèi)：是否按照規(guī)定收費(fèi)、減免收費(fèi)；是否違規(guī)通過其他組織、個(gè)人以有償服務(wù)方式提供政府信息。

（七）保密審查情況。

1.是否建立健全本行政機(jī)關(guān)政府信息保密審查機(jī)制。2.在公開政府信息前，是否依法對(duì)擬公開的政府信息進(jìn)行審查。3.是否未經(jīng)審查公開涉及國家秘密的政府信息。4.是否未經(jīng)審查公開危及國家安全、公共安全、經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定的政府信息。5.是否未經(jīng)權(quán)利人同意公開或未經(jīng)審查公開涉及商業(yè)秘密、個(gè)人隱私的政府信息。6.是否對(duì)不能確定可以公開的政府信息按照規(guī)定報(bào)同級(jí)保密工作部門確定。

（八）舉報(bào)情況。

1.是否被舉報(bào)以及被舉報(bào)數(shù)量。2.是否被確認(rèn)存在違法行為。3.是否能夠認(rèn)真應(yīng)對(duì)并執(zhí)行處理結(jié)果。

（九）投訴情況。

1.是否被投訴以及被投訴數(shù)量。2.是否確認(rèn)存在過錯(cuò)。3.是否能夠認(rèn)真應(yīng)對(duì)并執(zhí)行處理結(jié)果。

（十）行政復(fù)議情況。

1.是否被行政復(fù)議以及被復(fù)議數(shù)量。2.是否確認(rèn)存在違法行為。3.是否能夠執(zhí)行復(fù)議決定。

（十一）行政訴訟情況。

1.是否被以及被數(shù)量。2.是否確認(rèn)存在違法行為。3.是否能夠執(zhí)行判決或裁定。

（十二）年度報(bào)告情況。

1.是否在規(guī)定時(shí)間內(nèi)公布政府信息公開工作年度報(bào)告。2.政府信息公開工作年度報(bào)告內(nèi)容是否符合規(guī)定。

（十三）公開載體建設(shè)情況。

1.是否建立了網(wǎng)站，是否鏈接入市政府門戶網(wǎng)。2.是否召開了新聞會(huì)。3.是否在《日報(bào)》、電視臺(tái)、廣播電臺(tái)等新聞媒體主動(dòng)公開政府信息。4.是否設(shè)立了信息公告欄、電子信息屏等。5.是否按照安排參加“陽光政務(wù)”節(jié)目。6.是否設(shè)置領(lǐng)導(dǎo)信箱（電子）并及時(shí)處理信件。

（十四）公開監(jiān)督檢查情況。

1.是否主動(dòng)接受法律監(jiān)督和民主監(jiān)督。2.是否主動(dòng)接受政府部門、行政監(jiān)察部門的監(jiān)督。3.是否主動(dòng)接受人民群眾的監(jiān)督。

四、評(píng)價(jià)的方式

（一）市人民政府授權(quán)市政務(wù)公開辦公室每年定期組織對(duì)行政機(jī)關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的具有管理公共事務(wù)職能的組織的政府信息公開工作進(jìn)行評(píng)價(jià)。

（二）政府信息公開績效評(píng)價(jià)為年度評(píng)價(jià)，根據(jù)情況于本年年底或次年年初進(jìn)行。

（三）年度評(píng)價(jià)的基本程序。1.各級(jí)政府信息公開主管部門會(huì)同同級(jí)監(jiān)察、法制、保密、檔案、政務(wù)服務(wù)中心、網(wǎng)管中心等部門組成政府信息公開工作評(píng)價(jià)組。2.市級(jí)評(píng)價(jià)組根據(jù)工作實(shí)際在年度評(píng)價(jià)前，正式下發(fā)通知，明確方案和標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)縣評(píng)價(jià)組根據(jù)市級(jí)評(píng)價(jià)組的要求，結(jié)合工作實(shí)際，制定并下發(fā)本行政區(qū)域的方案和標(biāo)準(zhǔn)。3.各被評(píng)價(jià)的單位根據(jù)通知要求進(jìn)行自查，并形成書面總結(jié)材料報(bào)政府信息公開主管部門；評(píng)價(jià)組采取自查與抽查相結(jié)合、平時(shí)檢查與年終檢查相結(jié)合的方式進(jìn)行。4.評(píng)價(jià)組提出初步考核意見，并向被評(píng)價(jià)單位反饋結(jié)果，經(jīng)政府信息公開主管部門審核后，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)確定。

（四）評(píng)價(jià)結(jié)果分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個(gè)檔次。

（五）全市政府信息公開工作評(píng)價(jià)結(jié)果于次年2月底前公布；各區(qū)縣政府信息公開工作評(píng)價(jià)結(jié)果于次年1月底前公布，并上報(bào)市政府信息公開主管部門備案。

篇9

債權(quán)人(以下簡稱甲方)：

債務(wù)人(以下簡稱乙方)：

乙方急需一筆資金做油漆玻璃投資，需向甲方借款。雙方經(jīng)協(xié)商一致同意，在乙方以其房產(chǎn)證(以下簡稱乙方抵押物)，作為借款抵押物抵押給甲方的條件下，由甲方提供雙方商定的借款額給乙方。為此，特訂立本合同：

第一條 借款內(nèi)容

1、借款總金額：十萬元整。

2、借款用途：本借款用于油漆玻璃投資的需要，不作為其他非法使用。

3、借款期限：時(shí)間為一年，即自__起，至__止。

4、借款利息：月息為2分，一年利息為二萬四千元整。

乙方保證在合同規(guī)定的借款期限內(nèi)按期主動(dòng)還本付息。

第二條 抵押物事項(xiàng)

1、抵押物名稱：房屋產(chǎn)權(quán)證(證號(hào)： )

2、抵押物價(jià)值：乙方房產(chǎn)證經(jīng)雙方議定估價(jià)為__元。

3、抵押期限：自本借款合同生效之日起至乙方還清甲方與本合同有關(guān)的全部借款本息為止。

第三條 甲乙雙方的義務(wù)

(一)甲方的義務(wù)：

1、對(duì)乙方交來抵押物契據(jù)證件要妥善保管，不得遺失、損毀。

2、在乙方到期還清借款后，將抵押物的全部契據(jù)、證件完整交還乙方。

(二) 乙方的義務(wù)：

1、應(yīng)嚴(yán)格按照合同規(guī)定時(shí)間主動(dòng)還本付息。

2、保證在抵押期間抵押物不受乙方破產(chǎn)、資產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)讓的影響。如甲方發(fā)現(xiàn)乙方抵押物有違反本條款的情節(jié)，甲方通知乙方當(dāng)即改正或可終止本合同借款，并追償已借出的全部借款本息。

3、乙方未經(jīng)甲方同意不得將抵押物出租、出售、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他方式處分。

第四條 違約責(zé)任

1、乙方如因本身責(zé)任不按合同規(guī)定支付借款，給甲方造成經(jīng)濟(jì)上的損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)違約責(zé)任。

2、乙方如不按期付息還本，超過六個(gè)月，甲方亦可向有管轄權(quán)的人民法院申請拍賣抵押物，用于抵償借款本息，若有不足抵償部分，甲方仍有權(quán)向乙方追償。直至乙方還清甲方全部借款本息為止。

第五條 其他規(guī)定

1、發(fā)生下列情況之一時(shí)，甲方有權(quán)停止合同并收回相應(yīng)借款及利息。

(1)乙方向甲方提供情況和各項(xiàng)資料不真實(shí)。

(2)乙方與第三者發(fā)生訴訟，無力向甲方償付借款本息。

(3)乙方的資產(chǎn)總額不足抵償其負(fù)債總額。

2、甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同中的某一項(xiàng)條款，須在事前以書面形式通知對(duì)方，在雙方達(dá)成協(xié)議前，本合同中的各項(xiàng)條款仍然有效。

3、甲乙雙方提供的借款憑證，及與合同有關(guān)的其他書面材料，均作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第六條 爭議的解決：

本合同遵守中華人民共國的法律、法規(guī)，若發(fā)生爭議：

1、發(fā)生爭議雙方協(xié)商解決。

2、協(xié)商不成，請有關(guān)部門調(diào)解。

3、調(diào)解不成，向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ骸?/p>

本合同自__生效。本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，合同文本具有同等法律效力。

甲方(簽字、蓋章)：

乙方(簽字、蓋章)：

身份證號(hào)碼：

訂立時(shí)間

合同范本2

貸款人(抵押權(quán)人)： 分行

法定地址： 電話

法定代表： 電話

借款人(抵押人) 電話

住址：

本人有效身份證編號(hào)：

借款人為購買 (以下稱“房產(chǎn)商”)的 (以下稱“房產(chǎn)”)，向貸款人申請貸款，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》以及交通銀行有關(guān)業(yè)務(wù)辦法的規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商同意，訂立以下條款，共同遵守。

第一條 貸款幣種、金額和期限

1.1 貸款幣種：

1.2 貸款最高額為 元(大寫 元)整。

1.3 貸款期限：

貸款期限為 年。自一九 年 月 日至一九 年 月 日止。分 期等額歸還。

第二條 利率和利息的計(jì)算

2.1 貸款利率為“倫敦銀行同業(yè)拆放利率”加 個(gè)百分點(diǎn)(libor+ %)。每期計(jì)息日的 的libor為 貸款利率的libor，但每筆放款的第一個(gè)計(jì)息期的libor為該貸款發(fā)放日的libor。libor采用 個(gè)月浮動(dòng)。

2.2 貸款利息以貸款的實(shí)際發(fā)放天數(shù)計(jì)收，以360天為一年。

2.3 結(jié)息方式：

第三條 貸款條件

3.1 借款人必須向貸款人提供下列資料：

a.《房產(chǎn)抵押貸款申請書》和《貸款申請人資料》;

b.與房產(chǎn)商簽訂《預(yù)購房屋合同正本》或《購房契約》;

c.房產(chǎn)商出具的購房預(yù)付款的憑證。

3.2 借款人到貸款人指定銀行開立購房專戶，今后有關(guān)購房費(fèi)用，均通過該帳戶結(jié)算。

第四條 提款

借款人不可撤銷地授權(quán)貸款人，根據(jù)“預(yù)購房合同”規(guī)定，當(dāng)貸款人收到房產(chǎn)商付款通知書后，主動(dòng)將貸款劃入房產(chǎn)商在貸款人處開立的帳戶，并借記借款人帳戶。向借款人發(fā)

出付款通知書。 第五條 還款

5.1 借款人應(yīng)遵照本合同1.3條款規(guī)定，按時(shí)償還。

5.2 每次還款日前十五天之內(nèi)，借款人應(yīng)將本期歸還的貸款和支付的利率存入購房專戶。由貸款人在還款到期日，主動(dòng)在購房專戶中扣除其款項(xiàng)，無須事先通知借款人。

第六條 提前還款

6.1 借款人如果提前償還部分或全部貸款，必須在三十天前書面通知貸款人。

6.2 提前還款只限于還款期序的倒序進(jìn)行，而不能抵沖即將到期的貸款或下期的還款。

6.3 借款人提前還款，應(yīng)向貸款人支付提前還款金額的0.5%至1%補(bǔ)償金。

a.借款人在貸款不足一年(含一年)內(nèi)提前還款，應(yīng)向貸款人繳付提前還款金額的百分之一補(bǔ)償金;

b.借款人在獲得超過一年后提前還款，應(yīng)向貸款人繳付提前還款金額0.5%的補(bǔ)償金。

第七條 手續(xù)費(fèi)及其他費(fèi)用

7.1 手續(xù)費(fèi)：貸款合同簽訂后，借款人應(yīng)在本合同簽訂后 日之內(nèi)向貸款人支付貸款金額的 %手續(xù)費(fèi)。

7.2 在購房與貸款過程中所涉及的契稅、保險(xiǎn)、法律手續(xù)、抵押登記、抵押物的處置等費(fèi)用，均由借款人支付。

7.3 由于借款人違約行為使貸款人遭受損失及由此產(chǎn)生的一切有關(guān)費(fèi)用，均由借款人承擔(dān)。

第八條 保險(xiǎn)

借款人必須按貸款人規(guī)定的時(shí)間和指定的險(xiǎn)種到 保險(xiǎn)公司 分公司辦妥 抵押物的保險(xiǎn)手續(xù)，投保金額不得低于抵押物的總價(jià)值，投保期限應(yīng)長于貸款期限1-3個(gè)月，保險(xiǎn)單正本須注明貸款人為第一受益人，并將保險(xiǎn)單正本送交貸款人。

第九條 借款人的保證

9.1 保證按合同規(guī)定，按時(shí)按金額還本付息。

9.2 向貸款人提供一切資料真實(shí)可靠，無任何偽裝和隱瞞事實(shí)。

9.3 抵押房產(chǎn)的損毀，不論任何原因，均須負(fù)責(zé)賠償貸款人的損失。

第十條 貸款人的責(zé)任

10.1 按合同有關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)時(shí)提供貸款予借款人。該貸款人以購房者的名義轉(zhuǎn)入房產(chǎn)商在貸款人處的帳戶。

10.2 借款人按合同規(guī)定，付清貸款總額，利息以及其它應(yīng)付款項(xiàng)之后，將抵押的《房產(chǎn)買賣契約》或《房產(chǎn)權(quán)證書》交還給借款人。

第十一條 違約及處理

11.1 下列事項(xiàng)構(gòu)成違約：

(1)借款人在付息日、還款日未能或未能足額支付應(yīng)歸還的本金及應(yīng)付的利息，造成貸款逾期和欠息;

(2)借款人失去執(zhí)行合同的能力或某些事件之發(fā)生使得本合同之執(zhí)行成為違法或不可能;

(3)借款人違反本合同或附件的其他條款。

11.2 違約的處置：

(1)當(dāng)借款人發(fā)生上述11.1(1)的行為時(shí)，貸款人從借款人違約之日起按逾期和欠息金額在原定利率的基礎(chǔ)上加收20%的罰息;

(2)當(dāng)借款人發(fā)生上述11.1(1)和/或11.1(3)的行為時(shí)，經(jīng)貸款人書面通知后從違約之日起60天內(nèi)借款人仍不糾正;或借款人發(fā)生11.1(2)行為，貸款人有權(quán)宣布全部貸款到期，同時(shí)，要求借款人償還已發(fā)放的貸款金額及利息。

第十二條 適用法律

本合同適用中華人民共和國的法律并按其解釋。

第十三條 合同生效

篇10

： 確權(quán) 物權(quán)變動(dòng) 行為 物權(quán)公示原則

一、確定物權(quán)歸屬的意義

過去的民法學(xué)說一般是將如何確定物權(quán)歸屬的案件，也就是我們常說的“確權(quán)”案件當(dāng)作非交易狀態(tài)下的案件類型。其實(shí)交易狀態(tài)下的確權(quán)案件才是司法實(shí)踐中的常發(fā)案件，而且在市場條件下這類案件對(duì)于國計(jì)民生才具有重要意義。比如，在買賣交易中確定所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移至買受人的案件，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)確定該權(quán)利是否已經(jīng)被受讓人取得案件；在抵押交易中確定當(dāng)事人依據(jù)抵押合同設(shè)定抵押權(quán)是否生效的案件。這些都是現(xiàn)實(shí)中的常發(fā)案件。在這些案件中，我們必須對(duì)認(rèn)可這些物權(quán)變動(dòng)是否生效、以及何時(shí)生效的問題做出決斷。

物權(quán)歸屬的判斷對(duì)于市場經(jīng)濟(jì)和人民群眾的生活具有十分重要的意義，因?yàn)椋海?）物權(quán)具有排斥第三人的效力，比如抵押權(quán)設(shè)定生效后，即可以排斥一般的債權(quán)人，以保障抵押權(quán)人優(yōu)先得到償還。因此必須在抵押權(quán)設(shè)定的法律交易中考慮到第三人正當(dāng)權(quán)利被排斥這一因素，在法律上建立保護(hù)第三人的制度。再如所有權(quán)變動(dòng)的情況：如果一個(gè)所有權(quán)的取得有效，那么該所有權(quán)便不能同時(shí)確定為他人享有。因此在一個(gè)標(biāo)的物上雖然可以存在兩個(gè)以上的債權(quán)，但是絕不可以同時(shí)存在兩個(gè)所有權(quán)，因此如果確定一個(gè)所有權(quán)變動(dòng)有效，其他人的合法債權(quán)因此必然會(huì)被排斥。物權(quán)這種排斥第三人作用的法律效力是非常強(qiáng)硬的，因此物權(quán)變動(dòng)的法學(xué)原理和制度建設(shè)必須考慮到交易安全這個(gè)市場經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)的基本原則。（2）物權(quán)變動(dòng)實(shí)際上使得一個(gè)特定物上的法律關(guān)系發(fā)生更新，一個(gè)有效的物權(quán)變動(dòng)能夠使得物上原來的法律關(guān)系歸于終結(jié)，而新的法律關(guān)系即可以產(chǎn)生。物權(quán)變動(dòng)，其實(shí)是物的支配秩序的變動(dòng)，這就是物權(quán)效力制度建設(shè)必須予以解決的問題。 因?yàn)槊穹ㄉ嫌小盁o瑕疵取得” 的原則，物權(quán)取得人一般并不承受標(biāo)的物原來的負(fù)擔(dān)、標(biāo)的物原來的權(quán)利瑕疵一般情況下只能由原來的權(quán)利人承擔(dān)，所以物權(quán)變動(dòng)的生效，會(huì)立即發(fā)生標(biāo)的物上的法律關(guān)系更新的結(jié)果。所以交易的物權(quán)確權(quán)不論對(duì)于民法制度建設(shè)、而且對(duì)于公法制度建設(shè)也有十分重要的意義。比如，對(duì)于已經(jīng)合法完成的交易，不論是法院還是行政管理機(jī)關(guān)，一般均不應(yīng)該因?yàn)槲锏脑瓉頇?quán)利人有違法的情節(jié)（即使物的原來權(quán)利人的不當(dāng)行為與交易之物有關(guān)），而將物從物權(quán)取得人手中追回。

正因?yàn)檫@樣，對(duì)于物權(quán)歸屬確定中的法理問題和基本規(guī)則問題，不但法院的法官應(yīng)該掌握，仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁員應(yīng)該掌握，而且行政管理部門比如土地部門、房地產(chǎn)部門、車輛以及船舶的管理部門等照樣應(yīng)該掌握。當(dāng)然，律師職業(yè)者和其他法律輔助人員也應(yīng)該予以掌握。

近年來隨著法學(xué)的深入，法理上對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的有效作為確定物權(quán)歸屬這一點(diǎn)已經(jīng)沒有疑義，這也就是說，“確權(quán)”的基礎(chǔ)應(yīng)該是物權(quán)取得的法律根據(jù)的正當(dāng)性，因此可以從物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)方面去確定物權(quán)的歸屬。同時(shí)，對(duì)于非依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，比如依據(jù)法律的直接規(guī)定、依據(jù)法院的判決和政府的行政指令等發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)、依據(jù)繼承發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)等，法理上的看法也趨于統(tǒng)一， 我國立法機(jī)關(guān)編制的“物權(quán)法征求意見稿”也采納了這些觀點(diǎn)。但是這些物權(quán)變動(dòng)并不是依據(jù)交易行為發(fā)生的，從市場經(jīng)濟(jì)和人民群眾的說需要看，其實(shí)踐意義并不如依據(jù)法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)的意義重要。

顯然，司法實(shí)踐常見的物權(quán)確認(rèn)案件，常常是依據(jù)行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，然而也就是在這一方面，的民法法理有極大的混亂，給我國的立法和司法帶來極大的困擾。本文從幾個(gè)典型案例入手，說明的確定交易中的物權(quán)歸屬的，以及其中的法理，目的是克服各種似是而非的法理給我們帶來的困擾，以科學(xué)的法理來指導(dǎo)我們的立法和司法。

二、僅僅依據(jù)生效的合同，就能確定物權(quán)變動(dòng)生效嗎？

現(xiàn)實(shí)交易涉及物權(quán)變動(dòng)的情形一般是：當(dāng)事人之間首先會(huì)訂立一個(gè)合同，通過合同來約束雙方當(dāng)事人，使他們能夠履行合同，以完成物權(quán)的變動(dòng)。這種情形的典型，就是當(dāng)事人之間訂立買賣合同，合同在履行之前首先應(yīng)該生效，這種效力促使當(dāng)事人履行合同指定的交付義務(wù)，最后完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。所以從物權(quán)變動(dòng)的角度看，這個(gè)買賣合同就成為所有權(quán)取得這種物權(quán)變動(dòng)的交易基礎(chǔ)行為或者原因行為，而所有權(quán)轉(zhuǎn)移的事實(shí)，就成為交易的結(jié)果。一般法理分析也就是基于這一因果關(guān)系而展開的。有了這個(gè)原因行為的基礎(chǔ)，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移才具備了法律上最初的條件，抵押權(quán)的設(shè)定等行為，也存在著這些法律事實(shí)的區(qū)別。所以除所有權(quán)轉(zhuǎn)移之外，其他交易情況下的物權(quán)變動(dòng)都會(huì)有這個(gè)原因行為。

但是，合同的成立以至生效，是否能夠成為物權(quán)變動(dòng)的充分條件？也就是說，是否有了物權(quán)變動(dòng)的原因，就必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果？舉例來說，是否可以認(rèn)為買賣合同成立生效后，標(biāo)的物的所有權(quán)十分肯定會(huì)轉(zhuǎn)移給買受人？依據(jù)合同設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是否可以根據(jù)能夠生效的合同就確定抵押權(quán)設(shè)定行為完成了？

司法實(shí)踐中常常可以遇到這樣一些案例，一些法官、律師等認(rèn)為，合同生效了，合同所指向的物權(quán)變動(dòng)也就生效了。請看如下案例：

（一）案例

案例1：“一物二賣”中的所有權(quán)確定問題

某省一個(gè)縣城進(jìn)行舊城改造時(shí)，有一個(gè)拆遷戶回遷到一處鋪面房。不久有一個(gè)經(jīng)商的人找到該房主，提出以較高的價(jià)格購買其鋪面房，拆遷戶答應(yīng)了。于是雙方簽訂了房屋買賣合同，約定合同簽訂之后六個(gè)月期滿，拆遷戶將房屋交付給該經(jīng)商戶。合同簽訂后，經(jīng)商戶依約交付了房款。該合同簽訂三天后，另一個(gè)經(jīng)商戶也找到這個(gè)拆遷戶，提出以更高的價(jià)錢買拆遷戶的鋪面房。拆遷戶非常高興，就和第二個(gè)買受人又訂立了房屋買賣合同，還主動(dòng)迅速地辦理了房屋過戶的登記手續(xù)。房主交付房屋后，第二個(gè)買受人開始了經(jīng)營活動(dòng)。結(jié)果半年后，第一個(gè)買受人要求拆遷戶交房時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋已經(jīng)被第二個(gè)買受人占有使用。于是，第一個(gè)買受人咨詢了律師，律師說，你這個(gè)合同既沒有詐欺，又沒有脅迫，也沒有趁人之危，更沒有違背法律的情節(jié)，所以你這個(gè)合同是有效的；合同既然有效，而且這個(gè)合同的標(biāo)的物房屋是特定物，因此，按照“特定物買賣，標(biāo)的物所有權(quán)在合同成立生效時(shí)轉(zhuǎn)移”的法理，那么房屋所有權(quán)應(yīng)該在買賣合同生效時(shí)轉(zhuǎn)移，因此，這個(gè)房屋的所有權(quán)就已經(jīng)是你的了。別人占著你的房屋就是侵權(quán)，你可以侵權(quán)為由，向法院起訴。根據(jù)律師的建議，第一個(gè)買受人以第二個(gè)買受人侵犯其房屋所有權(quán)為由，向法院提起訴訟。一審法院支持了第一個(gè)買受人的訴訟請求，認(rèn)為第二個(gè)買受人的侵權(quán)事實(shí)成立。但一審法院法官在判決書中同時(shí)認(rèn)為，侵權(quán)的成立，一般是要以侵權(quán)人承擔(dān)不作為的義務(wù)作為前提條件，而本案的“侵權(quán)人”卻沒有這一義務(wù)違背的問題，因?yàn)樗歉鶕?jù)合同取得房屋的，因此，追究其侵權(quán)責(zé)任也背離于法理。所以，一審法院判決雖然認(rèn)為侵權(quán)成立，但應(yīng)按公平原則處理，由兩個(gè)買受人分擔(dān)損失。于是法官判令房屋歸第二個(gè)人所有，但第二個(gè)買受人應(yīng)當(dāng)給第一個(gè)買受人返還一半的房屋價(jià)款。法官的判決做出后，兩個(gè)人都不服。第一個(gè)買受人認(rèn)為，我已經(jīng)給了出賣人全部的房屋價(jià)款，房屋我一天未住，憑什么只給我返還一半房屋價(jià)款？第二個(gè)買受人認(rèn)為，我已經(jīng)給了出賣人比第一個(gè)買受人更多的房屋價(jià)款，憑什么要我返還一半房屋價(jià)款給第一個(gè)買受人？倆個(gè)人都向該地區(qū)中級(jí)法院提起上訴。中級(jí)法院主審法官仍然堅(jiān)持了侵權(quán)成立的觀點(diǎn)，但是他更加欠缺對(duì)法律本質(zhì)的認(rèn)識(shí)。二審法官認(rèn)為，既然侵權(quán)成立，就不存在公平責(zé)任的適用問題，第二個(gè)買受人應(yīng)當(dāng)返還房屋給第一個(gè)人，如果他不愿意返還，就是法定租賃。因此，二審法院判決第二個(gè)買受人應(yīng)該按月給第一個(gè)買受人支付房屋租金；如果不支付租金達(dá)到六個(gè)月時(shí)，法院就要強(qiáng)制執(zhí)行，收回房屋的所有權(quán)給第一個(gè)買受人。第二個(gè)買受人對(duì)二審判決當(dāng)然不服，因此拒不履行判決書指定的義務(wù)。結(jié)果二審判決生效6個(gè)月后，第一個(gè)買受人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行，第二個(gè)買受人看到一輩子辛苦掙來的家產(chǎn)被奪走，結(jié)果發(fā)生暴力抗法事件，造成十分消極的。

案例2：抵押合同生效是否抵押權(quán)設(shè)定的充分條件

一個(gè)房地產(chǎn)建筑公司在經(jīng)營中需要向銀行借貸，銀行要求債務(wù)人抵押擔(dān)保，于是銀行和該建筑公司訂立了以建筑公司的三輛大型建筑車輛為標(biāo)的物的抵押合同。抵押合同訂立后，雙方當(dāng)事人并沒有進(jìn)行抵押權(quán)的設(shè)定登記。不久建筑公司將抵押合同指定的三輛車中的兩輛出賣給了另一個(gè)建筑公司。但是后來發(fā)生了所謂的“抵押人”建筑公司到期不能償還銀行貸款的問題，銀行向法院提出要求以抵押的車輛拍賣還貸。法院判決認(rèn)為抵押合同的訂立意思表示真實(shí)一致，因而有效，于是法院根據(jù)這個(gè)合同將出賣的二輛車追回，償還了銀行的貸款。這個(gè)案件曾經(jīng)被作為法官模范執(zhí)行合同法的樣板，在報(bào)紙上隆重介紹。但是在這個(gè)案件的討論中，我們完全有必要問一下該審理該案的法官，他們是否注意到第三人公司的正當(dāng)利益問題。第三人即另一個(gè)建筑公司在該案中并無任何過錯(cuò)，結(jié)果他買的汽車被追奪，不但經(jīng)營秩序遭到損害，而且失去的車款事實(shí)上也無法追回。該第三人的這些損失，是否應(yīng)該提醒我們的法官這樣一個(gè)問題，即銀行僅僅只是享有抵押合同規(guī)定的權(quán)利，而這一權(quán)利是否就是抵押權(quán)呢？本案中抵押權(quán)是否已經(jīng)有效設(shè)定了呢？

（二）法理

在民法的上，確實(shí)有一種依據(jù)一個(gè)債權(quán)法意義上的合同來確定物權(quán)變動(dòng)生效立法模式，我們現(xiàn)在將其稱為“債權(quán)意思主義”的立法模式。這種模式是法國民法典采用的，其來源于中世紀(jì)寺院法建立的“契約必須履行”的原則。 這一原則的基本精神是合同成立生效后，就具有要求當(dāng)事人履行的約束力。這一立法精神后來被法國民法典采納時(shí)，其含義得到極大的擴(kuò)張——法國大革命，自由的精神高于一切，契約被當(dāng)作當(dāng)事人為自己立法的主要手段，是實(shí)現(xiàn)自由和擺脫等級(jí)身份制的手段，因此當(dāng)時(shí)的法國出現(xiàn)了民法典的立法與高漲的革命熱情相結(jié)合的情形。 在這種情況下契約變成為的人和法人為自己建立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的主要正當(dāng)性根據(jù)，因此法國民法典在人類歷史中第一次規(guī)定了“依法成立的契約，在締結(jié)契約的當(dāng)事人之間具有相當(dāng)于法律的效力”這個(gè)具有相當(dāng)?shù)木窀姓倭Φ脑瓌t。 依據(jù)法國民法典立法者的觀點(diǎn)，既然締約對(duì)于第三人相當(dāng)于自己給自己制定法律，那么契約本身就應(yīng)該句有足夠大的效力，以保障它能夠得到履行；而契約在履行之后，就自然能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。比如，一個(gè)人通過訂立買賣合同來購買一座房屋，那么，根據(jù)上述契約履行自然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果的分析，買賣合同成立生效的時(shí)候，買受人就應(yīng)該取得房屋的所有權(quán)。因此法國民法典第1583條規(guī)定：“當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物尚未交付、價(jià)金尚未支付、買賣即告成立，而標(biāo)的物的所有權(quán)亦于此時(shí)在法律上由出賣人移轉(zhuǎn)于買受人?！?/p>

應(yīng)該是指出的是，法國民法典產(chǎn)生時(shí)，已經(jīng)是物權(quán)、債權(quán)這些概念產(chǎn)生數(shù)百年之后，但是法國民法典并沒有使用這些概念，因?yàn)?，在法國?dāng)時(shí)的立法者看來，合同履行自然產(chǎn)生物權(quán)取得的結(jié)果，通過合同自然同時(shí)發(fā)生債權(quán)效果和物權(quán)的取得，因此，沒有必要在物權(quán)和債權(quán)之間做出區(qū)別，也沒有必要建立區(qū)分這兩種權(quán)利發(fā)生變動(dòng)的不同根據(jù)的法律制度，一個(gè)合同就能解決全部問題。這種一個(gè)合同包打天下的觀點(diǎn)，現(xiàn)在我國被稱為“債權(quán)意思主義”，但是在歐洲法學(xué)界，人們常常使用的概念是“同一主義”或者“合意原則”（Principle of consensus）。這是一種以其革命化理想對(duì)世界民法立法產(chǎn)生過較大的模式。

這種僅僅依據(jù)合同就能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則，在立法思考方面，雖然似乎直接貫徹了自由的精神，但是在法律上卻無法解決如下這兩個(gè)問題：（1）在合同嗣后履行不能、甚至當(dāng)事人有意識(shí)違約造成的履行不能時(shí)，這種立法模式不能說明為什么所有權(quán)以及其他物權(quán)的歸屬問題。一個(gè)合同的生效，事實(shí)上并不意味著它能夠肯定地得到履行，在沒有履行時(shí)，物權(quán)變動(dòng)當(dāng)然無法不能成就。比如一個(gè)人在訂立房屋買賣合同時(shí)精神正常的人，在履行合同是可能會(huì)精神失常，因此就會(huì)發(fā)生合同履行不能的問題。因此雖然合同生效，但是無論如何房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移。 一個(gè)，在自己的產(chǎn)品漲價(jià)時(shí)馬上會(huì)發(fā)生不交付甚至出賣給他人的情形，因?yàn)榧词顾袚?dān)違約責(zé)任也會(huì)獲得更大的利益。因此，“一物二賣”在現(xiàn)實(shí)中是常見的，在債權(quán)效果上可以成立，當(dāng)時(shí)標(biāo)的物的所有權(quán)卻只有一個(gè)，不能轉(zhuǎn)移給兩個(gè)人。（2）不能解決物權(quán)變動(dòng)引起的第三人權(quán)利被排斥的問題。因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)常常是以排斥第三人作為其法律目的的，比如，設(shè)定抵押權(quán)，其目的就是要給予一個(gè)特別的債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)奶貦?quán)，使其排斥第三人的債權(quán)，而優(yōu)先獲得償還。如果合同的生效就能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，那么僅僅依據(jù)兩個(gè)當(dāng)事人之間合同，就能發(fā)生排斥第三人的效果，第三人的權(quán)利得不到任何保護(hù)，這一法律規(guī)則對(duì)于第三人沒有任何的正當(dāng)性可言。

對(duì)上述這些，法國立法者在后來也意識(shí)到了。因此他們在民法典制定半個(gè)世紀(jì)后，于1855年制定了“不動(dòng)產(chǎn)登記法”，其中確立了“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和取得，不經(jīng)登記者，不得對(duì)抗第三人”的原則，作為其基本立法缺陷的補(bǔ)救措施。但是這種補(bǔ)救措施是否得當(dāng)、足夠，法學(xué)界長期以來就有爭論。一個(gè)最基本的爭論就是——物權(quán)的設(shè)立和取得就是為了發(fā)生對(duì)抗甚至是排斥第三人的效力，不能對(duì)抗第三人時(shí)，物權(quán)變動(dòng)有怎么可以生效？顯然，法國法無法對(duì)此做出正確的回答。所以這種法理是不足取的。

顯然，僅僅將合同作為物權(quán)變動(dòng)的生效根據(jù)，在法理上是錯(cuò)誤的，在實(shí)踐上是有害的。在法理上，因?yàn)楹贤某闪⑸В瑑H僅只是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了請求權(quán)的約束力，這一約束力對(duì)第三人無效果，不但不能排斥第三人，而且不能表示當(dāng)事人之間也發(fā)生了有效的物權(quán)變動(dòng)。在當(dāng)事人之間訂立合同時(shí)，出賣人可以沒有標(biāo)的物（比如標(biāo)的物尚在制造之中的情形），也可以沒有標(biāo)的物的所有權(quán)（比如標(biāo)的物尚在制造商手里，作為銷售商的出賣人還沒有取得標(biāo)的物的所有權(quán)），此時(shí)出賣人和買受人當(dāng)然可以訂立買賣合同，這個(gè)合同可以在沒有物的時(shí)候、在出賣人沒有所有權(quán)這樣的處分權(quán)的時(shí)候生效，因?yàn)樵诼男泻贤瑫r(shí)具備這些條件就足夠了。

通過這里的還可以得出一個(gè)結(jié)論是：僅僅依據(jù)合同無法確定物權(quán)變動(dòng)，因?yàn)椋海?）物以及物權(quán)在合同生效時(shí)可以不具備；（2）買受人根據(jù)合同僅僅享有請求權(quán)，這種權(quán)利不能排斥第三人，以保障他自己取得標(biāo)的物以及標(biāo)的物的所有權(quán)。比如出賣人將物“一物二賣”時(shí)，因?yàn)闃?biāo)的物的所有權(quán)只有一個(gè)，所以并不是僅僅依據(jù)買受人身份就能取得所有權(quán)。

我國近民法改革從一開始就沒有采納這種“同一主義”的立法模式，而是嚴(yán)格遵守債權(quán)法意義上的合同，其生效只能產(chǎn)生債權(quán)法意義上的約束力，即請求權(quán)的約束力、而不能發(fā)生物權(quán)效力的基本規(guī)則。如果嚴(yán)格按照這種的法理分析上述這兩個(gè)案例，就可以清楚的看到：

在第一個(gè)案例中，第一個(gè)買受人在交易中只是訂立了一個(gè)合同并發(fā)生了房款的交付，這個(gè)合同沒有違背的情形，所以這個(gè)合同當(dāng)然是有效的，但是它的也只是發(fā)生了債權(quán)意義的約束力，第一個(gè)買受人根據(jù)這個(gè)合同享有債權(quán)意義的請求權(quán)。后來雖然發(fā)生了標(biāo)的物的所有權(quán)被他人取得的情形，但是卻沒有發(fā)生第一個(gè)買受人的請求權(quán)喪失的法律事由，因此第一個(gè)買受人始終可以向出賣人主張這一請求權(quán)。現(xiàn)實(shí)中并沒有發(fā)生第一個(gè)買受人的所有權(quán)取得，因此沒有權(quán)利主張所有權(quán)，更沒有權(quán)利主張所有權(quán)返還以及排斥他人的“侵權(quán)”。

在第二個(gè)案例中，銀行與債務(wù)人之間只是定了一個(gè)抵押合同，而沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記；僅僅依據(jù)這樣的一個(gè)合同不能發(fā)生排斥第三人的結(jié)果。 因此銀行對(duì)債務(wù)人也就是所謂的“抵押人”的權(quán)利，始終停留在債權(quán)意義的請求權(quán)的階段上，因?yàn)檫@里的“抵押權(quán)”并沒有設(shè)定完成。所以銀行不能對(duì)已經(jīng)出賣的汽車主張抵押權(quán)，法院也不能支持這一主張。

這就是“合同是債權(quán)的根據(jù)”的法理。依據(jù)這一原則，我們就可以非常容易的得出這樣的結(jié)論：合同生效只能發(fā)生債權(quán)法上的約束力，物權(quán)變動(dòng)的生效必須領(lǐng)域法律根據(jù)。對(duì)于這一法理，從20世紀(jì)30年代我國制定民法典，到改革開放初期法制建設(shè)的恢復(fù)，我國民法和立法堅(jiān)持了這種科學(xué)的法理。民法通則也堅(jiān)持了這一法理。但是，從20世紀(jì)80年代末期到90年代初期開始，隨著我國“統(tǒng)一合同法”的制定，所謂的主流法學(xué)受到近鄰日本民法學(xué)界的強(qiáng)烈，而日本民法典在本質(zhì)上按照法國民法早期的精神制定的。因此，早已被我國民法科學(xué)傳統(tǒng)放棄的法國法的“同一主義”不僅僅回到了大學(xué)的講堂上，而且我國“統(tǒng)一合同法”制定過程中，也出現(xiàn)了采納這一理論的趨向?，F(xiàn)行合同法第51條，明確地將合同的效果與物權(quán)變動(dòng)的效果聯(lián)系在一起，而且將物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果當(dāng)作合同生效的前提條件。這種導(dǎo)致因果關(guān)系的做法，說明我國民法學(xué)此時(shí)出現(xiàn)了明顯的學(xué)術(shù)倒退。 隨著“統(tǒng)一合同法”宣傳和貫徹進(jìn)入，我國學(xué)術(shù)界和司法實(shí)踐中再次出現(xiàn)了“合同法包打天下”的現(xiàn)象，一些學(xué)者和實(shí)踐家產(chǎn)生了合同是發(fā)生一切民事權(quán)利變動(dòng)的充分根據(jù)、因此只要掌握了合同法就可以解決一切民法問題的誤解。上述這些案例，就是當(dāng)時(shí)這一不科學(xué)的法理誤導(dǎo)的結(jié)果。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付是確定物權(quán)變動(dòng)的唯一依據(jù)嗎？

近年來隨著物權(quán)法水平的提高和物權(quán)法知識(shí)的傳授，堅(jiān)持物權(quán)與債權(quán)的性質(zhì)相區(qū)分、物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)與債權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)相區(qū)分的觀點(diǎn)，又逐漸回到我國民法學(xué)的主流地位。這種觀點(diǎn)的要點(diǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和廢止以占有的交付為依據(jù)?；蛘吆唵蔚卣f，也就是以不動(dòng)產(chǎn)登記作為交易中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的法律根據(jù)，以動(dòng)產(chǎn)交付作為動(dòng)產(chǎn)交易中物權(quán)確權(quán)的根據(jù)。這種觀點(diǎn)是根據(jù)潘德克頓法律建立起來的，其基點(diǎn)當(dāng)然是科學(xué)的。根據(jù)這一觀點(diǎn)建立的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，可以比較清晰地將債權(quán)意義上合同的成立生效、與物權(quán)意義的各種法律行為的成立生效區(qū)分開來。我國立法和司法如果能夠做到這一步，就已經(jīng)能夠?qū)⑽餀?quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)基本上區(qū)分開來，從而實(shí)現(xiàn)交易法律秩序的科學(xué)調(diào)整。這樣，我國民法在物權(quán)變動(dòng)制度建設(shè)上的成就和實(shí)踐效果就已經(jīng)超過了堅(jiān)持“同一主義”理論的法國民法和日本民法。

以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付作為確定物權(quán)變動(dòng)是否生效的依據(jù)，符合物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)必須公示的原則。如上所述，物權(quán)的變動(dòng)具有排斥他人的效力，因此為第三人的公正起見，法律要求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須登記、動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須交付占有，目的就是給第三人提供知悉該物權(quán)變動(dòng)的充分機(jī)會(huì)，使得第三人利益得到成分保護(hù)。

但是，實(shí)踐中又出現(xiàn)了只有不動(dòng)產(chǎn)登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)、只有動(dòng)產(chǎn)的占有交付才是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)的觀點(diǎn)和做法。這種觀點(diǎn)和做法的基本特征是，在不動(dòng)產(chǎn)交易確權(quán)時(shí)，只認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)登記，其他的法律根據(jù)一律排斥；在動(dòng)產(chǎn)交易確權(quán)時(shí)，只認(rèn)可動(dòng)產(chǎn)占有的交付，不認(rèn)可其他的法律根據(jù)。請看如下案例：

（一）案例

案例3：交付“房產(chǎn)證”能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在江蘇省某市， 某農(nóng)業(yè)信托公司與某房地產(chǎn)開發(fā)商訂立了一個(gè)房屋開發(fā)合同。雙方約定由農(nóng)業(yè)信托公司投一部分資金，作為回報(bào)，其可以分割一部分房產(chǎn)。當(dāng)房屋建好后，房地產(chǎn)商開發(fā)首先以自己名義辦理了全部房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書（即實(shí)踐中所謂的“大產(chǎn)證”）。此后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的董事長因重病住進(jìn)了，于是他將農(nóng)業(yè)信托公司代表人請到了醫(yī)院，表示盡管自己重病在身，但是履行合同的誠意沒變，還是要把房屋交付給農(nóng)業(yè)信托公司。作為證明，他把應(yīng)歸屬農(nóng)業(yè)信托公司的那部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書交給了農(nóng)業(yè)信托公司公司，并表示等他病好后，雙方再去有關(guān)部門辦理登記過戶手續(xù)。但是不幸的是，房產(chǎn)證交付后不久，該董事長因病重去世。其后不久其公司也淪于破產(chǎn)。這時(shí)為房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)清算發(fā)生了爭議。農(nóng)業(yè)信托公司是否取得了指定房地產(chǎn)的所有權(quán)的問題，成為房地產(chǎn)開發(fā)公司清算的焦點(diǎn)問題。因?yàn)榇藭r(shí)發(fā)生了其他債權(quán)人主張權(quán)利的情形，甚至有外省市某法院直接將全部房產(chǎn)（包括農(nóng)業(yè)信托公司應(yīng)得那部分在內(nèi)）予以查封，并欲以拍賣來實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)的情況。顯然，如果認(rèn)為農(nóng)業(yè)信托公司公司取得所有權(quán)，那么這部分房產(chǎn)就不再納入房地產(chǎn)開發(fā)商的資產(chǎn)清算范圍之中。如果這部分房產(chǎn)所有權(quán)仍歸屬房地產(chǎn)商的話，那么就要作為破產(chǎn)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行清算，則農(nóng)業(yè)信托公司公司的利益就會(huì)落空。一審法院的判決，是不承認(rèn)農(nóng)業(yè)信托公司取得房屋所有權(quán)，因?yàn)闆]有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，房產(chǎn)證交付的行為在法律上沒有意義。

另外，本人在實(shí)踐調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大量的案例：法院或者房地產(chǎn)行政管理部門為了堅(jiān)持登記原則，甚至否定交易中土地以及房屋實(shí)際交付的效力：在房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人交付了房屋、但是沒有辦理登記手續(xù)的情況下，法院判決認(rèn)為這種情況下不能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，甚至買賣合同都?xì)w于無效。在這些執(zhí)法者看來，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于行政管理對(duì)于民事活動(dòng)的確定或者許可，因此不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有絕對(duì)的決定性作用。 在這些判決中，房屋實(shí)際交付在法律上的重要意義完全被否定了。我們應(yīng)該想一想，為什么動(dòng)產(chǎn)的交付可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，而當(dāng)事人自己所為的不動(dòng)產(chǎn)交付行為，在民法上反而無效呢？僅僅從這里我們就可以看出，以前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法理依據(jù)和效果的看法，應(yīng)該是有問題的。

案例4：公證能否作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的依據(jù)？

在內(nèi)蒙古某地，某甲從某乙處購買捷達(dá)汽車一輛。訂立合同并交付汽車時(shí)，甲乙雙方拿著合同和汽車的其他證件到當(dāng)?shù)剀囕v管理處進(jìn)行過戶登記手續(xù)，被當(dāng)?shù)剀囕v管理處拒絕，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)，當(dāng)?shù)剡€沒有開展私人汽車的過戶登記工作，而且當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定要求，私人買賣汽車只能在汽車交付一年后才能進(jìn)行登記。為避免日后出現(xiàn)權(quán)利的爭議，甲乙雙方就汽車所有權(quán)過戶一事進(jìn)行了公證證明。不久，乙駕駛汽車時(shí)，出現(xiàn)責(zé)任事故。法院判決，因?yàn)榧兹匀皇瞧嚨怯浬系乃袡?quán)人，因此甲應(yīng)該承擔(dān)汽車侵權(quán)責(zé)任。由于規(guī)定只能以登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)，因此法院無法認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。至于當(dāng)事人之間就所有權(quán)轉(zhuǎn)移過戶所進(jìn)行的公證證明，法院認(rèn)為不能作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。這一規(guī)定帶來的，連法官也覺得不甚合理。

（二）法理

一般來看，以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付作為物權(quán)變動(dòng)的有效根據(jù)是可以的，但是必須明確，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的真正根據(jù)，并不是不動(dòng)產(chǎn)登記和交付的本身，而是支持不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付的法律行為，也就是當(dāng)事人要求以不動(dòng)產(chǎn)登記和占有交付這種方式來完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示。具體來說，當(dāng)事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)所作的表達(dá)，就是這種意思表示。比如出賣人要將自己的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人時(shí)，當(dāng)事人雙方在登記機(jī)關(guān)所作的出讓和受讓所有權(quán)的表達(dá)；再如當(dāng)事人設(shè)定抵押權(quán)、土地使用權(quán)時(shí)，向不動(dòng)產(chǎn)登記官所作的請求為他們登記這些權(quán)利的表達(dá)。在不動(dòng)產(chǎn)交易中，當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)的設(shè)立、這種意思表示常?？梢詮漠?dāng)事人登記申請書中可以得到確定。因此，我們說，以不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)確權(quán)的依據(jù)一般情況下是正確的。

在民法上，由于汽車、車輛和飛行器具有不動(dòng)產(chǎn)的特征，所以雖然這些物品性質(zhì)為動(dòng)產(chǎn)，但是在法律上被視為不動(dòng)產(chǎn)，它們的物權(quán)變動(dòng)遵守不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則。法學(xué)上將這些物稱為“準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)”， 在不特指時(shí)，一般提到不動(dòng)產(chǎn)的法律規(guī)則時(shí)同時(shí)適用于準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)。

同時(shí)，在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止的情形，當(dāng)事人之間常常是以動(dòng)產(chǎn)占有的交付作為這些物權(quán)變動(dòng)的意思表示的表現(xiàn)形式，所以，一般情況下以動(dòng)產(chǎn)占有的交付作為動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的有效根據(jù)也是正確的。當(dāng)代德國民法對(duì)交付有十分深刻的分析。德國民法學(xué)的通說認(rèn)為，一項(xiàng)交付必須具備如下因素：（1）“受讓人方面”取得了對(duì)物的占有，而讓與人方面徹底地脫離了對(duì)物的任何關(guān)系；（2）出讓人已經(jīng)將占有取得的處分權(quán)（或者支配權(quán)Disposition）移轉(zhuǎn)給了取得人；（3）該項(xiàng)占有以及支配權(quán)的移轉(zhuǎn)當(dāng)事人之間的“故意”的結(jié)果，即當(dāng)事人的出讓和受讓的動(dòng)機(jī)相結(jié)合形成的結(jié)果。 在這三項(xiàng)表示交付有效成立的要素中，第一項(xiàng)說明的是對(duì)物的事實(shí)上的控制的移轉(zhuǎn)；第二項(xiàng)說明的是占有的受讓人獲得的，是有權(quán)占有；第三項(xiàng)說明交付中包括著明確的轉(zhuǎn)移物的支配權(quán)給受讓人的意思表示。因此，交付是一個(gè)十分典型的法律行為， 即物權(quán)變動(dòng)的“合意”。合意就是當(dāng)事人之間就物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更與廢止的法律行為，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效條件判斷其是否生效，在民法學(xué)上，“合意”是廣義合同的一種類型，所以這種合意也被稱為“物權(quán)合同”、“物權(quán)契約”，它的成立與生效，要遵守法律行為中關(guān)于合同的一般法定生效條件。當(dāng)然，因?yàn)橐l(fā)生物權(quán)這種獨(dú)特性的排他性后果，所以這種法律行為還必須遵守“公示”這一特殊的法律條件。

從日本民法學(xué)引進(jìn)我國的一種觀點(diǎn)，認(rèn)為交付是事實(shí)行為，不是法律行為。這種觀點(diǎn)為我國一些學(xué)者采納，但是不用仔細(xì)分析就知道這是一種錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。因?yàn)闆]有意思表示的交付，是不可以想象的，也是不存在的。事實(shí)行為是不以當(dāng)事人的意思表示為要素的行為，即當(dāng)事人沒有意思表示或者意思表示不發(fā)揮作用的行為；但是誰都應(yīng)該理解，在當(dāng)事人之間發(fā)生物權(quán)交易時(shí)，他們怎么能沒有意思表示？他們的意思表示怎么能沒有作用？顯然，即使是根據(jù)合同，如果出賣人沒有交付的意思表示，買受人也不能到出賣人家里將出賣物拿走！如果出賣人交付行為有法律上的瑕疵時(shí)（比如精神病人將自己的房子交付），這種行為還是可以撤銷的。而可以撤銷時(shí)法律行為的特征，事實(shí)行為就不可以撤銷。從這種將交付當(dāng)作事實(shí)行為的看法，可見日本民法學(xué)不精深的特點(diǎn)，也可以看到我國民法學(xué)者引進(jìn)這種觀點(diǎn)時(shí)的盲目。

動(dòng)產(chǎn)交付上所體現(xiàn)的法學(xué)原理，即當(dāng)事人的意思表示或者行為推動(dòng)他們之間的物權(quán)變動(dòng)的情形，在不動(dòng)產(chǎn)登記方面照樣可以清晰地看出來。對(duì)此本文不必贅述，讀者自己稍加推理就可以理解。

當(dāng)事人依據(jù)法律行為來推動(dòng)以至于完成他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等，是民法“意思自治”這一基于的體現(xiàn)。意思自治原則的基本要求，就是按照當(dāng)事人的內(nèi)心真意來建立與變更民法上的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系；因此只有符合當(dāng)事人內(nèi)心真意的法律效果，在民法上就具有正當(dāng)性。這一點(diǎn)是民法不同于公法的本質(zhì)特征。民法上一切權(quán)利義務(wù)關(guān)系的建立與變更，都應(yīng)該從當(dāng)事人的意思自治上來理解。而意思自治原則具體制度，就是法律行為。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)不是行政管理或者行政授權(quán)，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，或者說是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律行為客觀表現(xiàn)方式；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的占有，也是當(dāng)事人之間關(guān)于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)內(nèi)心真意的客觀表達(dá)方式。所以物權(quán)法律行為與不動(dòng)產(chǎn)登記和占有交付之間的關(guān)系，是關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示的內(nèi)心真意與其表現(xiàn)形式之間的關(guān)系。

所以，不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)，不是行政管理；不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的作用，也不是行政授權(quán)或者許可，而是物權(quán)“合意”的公示方式。

既然不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有交付是當(dāng)事人之間內(nèi)心真意的表達(dá)方式，那么，在不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付之外，不論是從事實(shí)上還是在立法上都不應(yīng)該排除還存在著其他物權(quán)意思表示方式。比如，如下這些可以表達(dá)當(dāng)事人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)心真意的方式是很常見的：

1．交付房屋。當(dāng)事人訂立買賣合同或者其他轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合同之后，出賣人將房屋交付給買受人，比如交付房屋的占有使用、交付房門的鑰匙等，買受人也予以接受，這就表明了“交付”這一事實(shí)中當(dāng)事人之間的“合意”產(chǎn)生。在不違背法律的情況下，它當(dāng)然應(yīng)該按照法律行為的生效條件產(chǎn)生效果。所以當(dāng)事人之間以實(shí)物交付的方式，當(dāng)然可以證明表明他們之間的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)以及其他物權(quán)的轉(zhuǎn)移的意思表示。依據(jù)民法規(guī)則，這一行為的正當(dāng)性毫無疑義。既然動(dòng)產(chǎn)的占有交付表明物權(quán)變動(dòng)的效果都是正當(dāng)?shù)模粍?dòng)產(chǎn)的實(shí)物交付證明這種效果也是正當(dāng)?shù)摹?/p>

2．交付不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書。在我國由于建立了房地產(chǎn)發(fā)證制度，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人會(huì)獲得權(quán)屬證書，以證明自己的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這些權(quán)屬證書，有國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)所有權(quán)證等。 不論是從一般民眾的認(rèn)識(shí)來看，還是從立法的目的來看，這些權(quán)屬文書當(dāng)然對(duì)于交易的民事權(quán)利具有證明的作用。因此，如果當(dāng)事人之間發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書的交付，比如出賣人將其房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給買受人、而買受人也予以接受時(shí)，當(dāng)然可以表明他們之間就房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移形成了“合意”，已經(jīng)發(fā)生了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。

3．公證。如上案例4所述，當(dāng)事人之間就是依據(jù)公證來表達(dá)他們之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思表示的，這種公證在任何意義上都能夠證明當(dāng)事人之間的物權(quán)“合意”，而這種合意沒有任何違背法律的情形，所以依據(jù)這種公證來確認(rèn)當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的有效性在法理上沒有，在實(shí)踐中也不會(huì)產(chǎn)生消極的后果。

事實(shí)上，如果當(dāng)事人之間在訂立以物權(quán)變動(dòng)為目的合同之后，又對(duì)該合同進(jìn)行公證，那么可以說明當(dāng)事人之間在債權(quán)法意義的合同之外，又產(chǎn)生了新的“合意”。 在不妨害第三人的情況下，根據(jù)這種合意，也可以作為確定物權(quán)轉(zhuǎn)移的根據(jù)。

4．當(dāng)事人雙方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交的登記申請書，或者登記機(jī)關(guān)在登記之前向當(dāng)事人雙方做出的收到其登記申請的法律文件。這些申請書或者法律文件，同樣可以證明當(dāng)事人之間物權(quán)合意的存在，所以也可以用來證明當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)性。

5．當(dāng)事人雙方向公證機(jī)關(guān)提交的、目的在于發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的公證申請書。這種申請書同樣可以證明當(dāng)事人之間的物權(quán)合意存在。

6．動(dòng)產(chǎn)交易，發(fā)生權(quán)利證書交付的情形，也可以證明其物權(quán)變動(dòng)的效果。比如存折、票據(jù)的交付等。

從上面這些可以確定物權(quán)歸屬的意思表示或者行為可以看出，以這種物權(quán)合意作為基本要素的法律行為具有一個(gè)共同的特征，就是他們必須具備某種可以在客觀上得到證明的方式。這就是物權(quán)法律行為的“形式主義原則”，具備可以從客觀上可以認(rèn)定的形式，而且形式成為法律行為生效的必備條件。 因?yàn)槲餀?quán)具有排他性效力，即排斥第三人的效力，所以當(dāng)事人關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的意思表示，應(yīng)該可以被從外在的形式上得以認(rèn)定，以保護(hù)交易的安全。根據(jù)這一原則建立的物權(quán)公示原則，得到了世界上大多數(shù)國家的承認(rèn)。世界各國普遍建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，都是符合物權(quán)公示原則的。

但是必須指出的，是我國一些學(xué)者采納日本學(xué)者提出的“債權(quán)形式主義”，以“合同加公示”作為物權(quán)變動(dòng)的有效條件的觀點(diǎn)。但是這種觀點(diǎn)具有嚴(yán)重的缺陷：（1）它不能解釋物權(quán)變動(dòng)不成就時(shí)的合同的效力，因此他們得出了不動(dòng)產(chǎn)合同不登記不生效、動(dòng)產(chǎn)和同步交付占有不生效的規(guī)則，從而在根本上違背了物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分的民法法理。（2）它把登記理解為行政管理和行政授權(quán)，違背了民法原理。（3）它只認(rèn)可不動(dòng)產(chǎn)登記一種物權(quán)交易方式，不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記之外符合當(dāng)事人內(nèi)心真意的物權(quán)交易方式，從上述案例3和案例4的看，其實(shí)踐的結(jié)果完全是削足適履?，F(xiàn)行立法受其，結(jié)果十分消極。因?yàn)檫@一問題的探討不屬于本文的范圍，所以對(duì)此本文不再展開。

但是必須指出的是，由于物權(quán)法律行為具備的形式不同，其公示的效果也就不一樣。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種公示方式，是由國家建立的，而且是以國家信譽(yù)作為擔(dān)保的，所以以這種方式作為確權(quán)依據(jù)時(shí)，其效力最強(qiáng)；不動(dòng)產(chǎn)登記之外，其他這些可以作為物權(quán)確權(quán)依據(jù)的方式，因?yàn)槠湫问綏l件差異，不一定都能達(dá)到不動(dòng)產(chǎn)登記所具有的強(qiáng)烈的排斥第三人的效果，有些甚至不能產(chǎn)生排斥第三人的效果；但是在不涉及第三人時(shí)，它們至少可以在當(dāng)事人之間確定物權(quán)的變動(dòng)，有些甚至可以對(duì)當(dāng)事人發(fā)生法律效果（比如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書的交付、提交登記申請書等）。

四、結(jié)論

1.民法上的兩個(gè)最基本的權(quán)利物權(quán)與債權(quán)的效力之間有著本質(zhì)的區(qū)別，因?yàn)檫@一本質(zhì)區(qū)別，物權(quán)變動(dòng)與債權(quán)變動(dòng)（即他們的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止）的法律根據(jù)必須加以區(qū)分。而最重要的法律根據(jù)的區(qū)分，是法律行為的區(qū)分，因?yàn)榉尚袨椴攀墙灰椎幕A(chǔ)。這是民法的根基，也是物權(quán)確權(quán)的根基。

2．債權(quán)意義上的合同的生效，只是產(chǎn)生債的（即請求權(quán)）約束力，因此不能以這種合同作為物權(quán)變動(dòng)的根據(jù)。同樣，當(dāng)事人之間沒有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，也不能反過來認(rèn)為合同無效。

3．非依據(jù)法律行為發(fā)生的各種物權(quán)變動(dòng)，依據(jù)法律直接規(guī)定的條件產(chǎn)生效力，在法律規(guī)定的條件成就時(shí)，認(rèn)可權(quán)利取得人取得物權(quán)。這種物權(quán)取得，不必以不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有交付作為必要條件，但是，為保護(hù)第三人，這些物權(quán)變動(dòng)，如果是不動(dòng)產(chǎn)則在不動(dòng)產(chǎn)登記之前、如果是動(dòng)產(chǎn)則在交付占有之前，不能發(fā)生排斥第三人的效力。

3．不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)占有的交付，具有充分的公信力，可以作為物權(quán)確權(quán)的充分依據(jù)，也可以充分發(fā)生排斥第三人的效果。

4．不動(dòng)產(chǎn)登記之外，具備物權(quán)意思表示的形式要件其他行為，可以在當(dāng)事人之間作為確權(quán)的依據(jù)。在這里，必須明確形式要件的意義，即這些物權(quán)變動(dòng)的法律行為必須具備可以從客觀認(rèn)定的形式，或者說在一定程度上能夠滿足物權(quán)公示原則的要求。

但是這些行為是否能夠發(fā)生排斥第三人的效果，不能一概而論。比如，不動(dòng)產(chǎn)的交付本身具有較強(qiáng)公信力，雖然不能排斥登記上的第三人，但是可以排斥登記之外的第三人。但是交付之外的其他行為，因此公信力十分薄弱，因此依據(jù)法理，基本上可以認(rèn)定它們不具備排斥第三人的效果。