導(dǎo)語：如何才能寫好一篇前期物業(yè)服務(wù)合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

法定代表人：_________；

住所地：_________；

郵編：_________；

乙方：_________；

法定代表人：_________；

住所地：_________；

郵編：_________；

資質(zhì)等級：_________；

證書編號：_________；

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對_________（物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。

第一章　物業(yè)基本情況

第一條　物業(yè)基本情況：

物業(yè)名稱_________；

物業(yè)類型_________；

座落位置_________；

建筑面積_________。

物業(yè)管理區(qū)域四至：

東至_________；

南至_________；

西至_________；

北至_________。

（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細見附件二）。

第二章　服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

第二條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細見附件三）；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細見附件四）；

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；

7、裝飾裝修管理服務(wù)；

8、物業(yè)檔案資料管理。

第三條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項：

1、_________；

2、_________；

3、_________。

第四條　乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標(biāo)準（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準見附件五）。

第五條　單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。

第三章　服務(wù)費用

第六條　本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費選擇以下第_________種方式：

1、包干制

物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準如下：

多層住宅：_________元/月·平方米；

高層住宅：_________元/月·平方米；

別墅：_________元/月·平方米；

辦公樓：_________元/月·平方米；

商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米；

物業(yè)：_________元/月·平方米。

物業(yè)服務(wù)費用主要用于以下開支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

篇2

法定代表人：

住所地：

郵編：

乙方：

法定代表人：

住所地：

郵編：

資質(zhì)等級：

證書編號：

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對 （物業(yè)名稱）提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。

第一章 物業(yè)基本情況

乙方從停車費中按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標(biāo)準提取停車管理服務(wù)費。

2、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標(biāo)準向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標(biāo)準提取停車管理服務(wù)費。

3、停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用人應(yīng)按露天車位 元/個·月、車庫車位 元/個·月的標(biāo)準向乙方交納停車管理服務(wù)費。

第十條 乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。

第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬 （全體業(yè)主/甲方）所有。

會所委托乙方經(jīng)營管理的，乙方按下列標(biāo)準向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費用：

1、 ；

2、 .

第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、公用設(shè)備設(shè)施統(tǒng)一委托乙方經(jīng)營，經(jīng)營收入按下列約定分配：

1、 ；

2、 .

第五章 物業(yè)的承接驗收

第十三條 乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)配合乙方對以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗：

1、 ；

2、 ；

3、 .

第十四條 甲乙雙方確認查驗過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題：

1、 ；

2、 ；

3、 .

甲方應(yīng)承擔(dān)解決以上問題的責(zé)任，解決辦法如下：

1、 ；

2、 ；

3、 .

第十五條 對于本合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，甲乙雙方應(yīng)按照前條規(guī)定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

第十六條 乙方承接物業(yè)時，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：

1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

4、 .

第十七條 甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗收標(biāo)準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第六章 物業(yè)的使用與維護

第十八條 業(yè)主大會成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服務(wù)時，甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。

第十九條 乙方可采取規(guī)勸、 、 等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。

第二十條 乙方應(yīng)及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。

第二十一條 因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。

臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十二條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務(wù)費用等事項進行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

第二十三條 甲方應(yīng)于 （具體時間）按有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房建筑面積 平方米，其中：辦公用房 平方米，位于 ；住宿用房 平方米，位于 ；

用房 平方米，位于 .

第二十四條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。

第七章 專項維修資金

第二十五條 專項維修資金的繳存 .

第二十六條 專項維修資金的管理 .

第二十七條 專項維修資金的使用 .

第二十八條 專項維修資金的續(xù)籌 .

第八章 違約責(zé)任

第二十九條 甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務(wù)無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準的，由甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失。

第三十條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準，應(yīng)按 的標(biāo)準向甲方、業(yè)主支付違約金。

第三十一條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，應(yīng)按

的標(biāo)準向乙方支付違約金。

第三十二條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方雙倍返還。

第三十三條 甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，修復(fù)費用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。

第三十四條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：

1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；

2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；

3、因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；

4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙造成損失的；

第一條 物業(yè)基本情況：

5、 .

第九章 其他事項

第三十五條 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自動終止

。

第三十六條 本合同期滿前 月，業(yè)主大會尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達成協(xié)議；雙方未能達成協(xié)議的，甲方應(yīng)在本合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

第三十七條 本合同終止時，乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時完整地移交給業(yè)主委員會；業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方或 代管。

第三十八條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對接受本合同內(nèi)容的承諾。

第三十九條 業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第四十一條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同存在沖突的，以本合同為準。

第四十二條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇以下第 種方式處理：

1、向 仲裁委員會申請仲裁；

2、向人民法院提訟。

第四十三條 本合同一式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份。

甲方（簽章）

乙方（簽章）

法定代表人

法定代表人

年 月 日

物業(yè)名稱 ；

物業(yè)類型 ；

座落位置 ；

建筑面積 .

物業(yè)管理區(qū)域四至：

東至 ；

南至 ；

西至 ；

北至 .

（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細見附件二）。

第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細見附件三）；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細見附件四）；

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；

7、裝飾裝修管理服務(wù)；

8、物業(yè)檔案資料管理。

第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項：

1、 ；

2、 ；

3、 .

第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標(biāo)準（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準見附件五）。

第五條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。

第三章 服務(wù)費用

第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費選擇以下第 種方式：

1、包干制

物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準如下：

多層住宅： 元/月。平方米；

高層住宅： 元/月。平方米；

別墅： 元/月。平方米；

辦公樓： 元/月。平方米；

商業(yè)物業(yè)： 元/月。平方米；

物業(yè)： 元/月。平方米。

物業(yè)服務(wù)費用主要用于以下開支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（9）法定稅費；

（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；

（11） .

乙方按照上述標(biāo)準收取物業(yè)服務(wù)費用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。

2、酬金制

物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準如下：

多層住宅： 元/月。平方米；

高層住宅： 元/月。平方米；

別墅： 元/月。平方米；

辦公樓： 元/月。平方米；

商業(yè)物業(yè)： 元/月。平方米；

物業(yè)： 元/月。平方米。

預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。

物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；

（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（6）辦公費用；

（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（9） .

乙方采取以下第 種方式提取酬金：

（1）乙方按 （每月/每季/每年） 元的標(biāo)準從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。

（2）乙方 （每月/每季/每年）按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金 %的比例提取。

物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)。

第七條 業(yè)主應(yīng)于 之日起交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）。

納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。

物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）按 （年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在 （每次繳費的具體時間）履行交納義務(wù)。

第八條 物業(yè)服務(wù)費用實行酬金制方式計費的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年 次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

對物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式

解決：

1、 ；

2、 .

第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理

第九條 停車場收費分別采取以下方式：

篇3

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方)：_________

受托方(以下簡稱乙方)：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號

四至：東_________南_________西_________北_________

占地面積：_________萬平方米

建筑面積：_________萬平方米

容積率：_________%

綠地占有率：_________%

公建配套用房面積：_________平方米

小區(qū)總戶數(shù)：_________

受益人口：_________

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章　委托管理事項

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)，戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。

第五條　共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。

第六條　市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。

第七條　公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第八條　公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化、體育、娛樂教育場所。

第九條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。

第十二條　管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條　組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。

第十四條　負責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：

1、物業(yè)管理服務(wù)費：月_________元/m2;

2、代收代辦費：_________。

3、特約服務(wù)費：_________。

第十五條　業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當(dāng)事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。

第十六條　對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。

第十七條　其它委托事項。

_________;

_________;

_________。

第三章　委托管理期限

第十八條　委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。

首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。

第四章　雙方權(quán)利義務(wù)

第十九條　甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位)

1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守;

2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明;在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾;

3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容;

4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度;

5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況;

6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、賬務(wù)預(yù)算及決算;

7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標(biāo)準要求。

如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：

(1)負責(zé)返修;

(2)委托乙方返修，支付全部費用;

(3)_________。

8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：

(1)無償使用;

篇4

受商業(yè)利益的誘使，現(xiàn)在市場上提供網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)的公司可謂是眾目繁多，但專業(yè)方面實在不敢恭維，層次不齊。關(guān)于什么是網(wǎng)絡(luò)營銷，如何做好網(wǎng)絡(luò)營銷這樣的大問題在此，筆者就不做過多的談及。

同時，由于相當(dāng)一部分傳統(tǒng)企業(yè)自身對網(wǎng)絡(luò)營銷的認識和理解還處于初級階段，因此對專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷公司把握不準，更多的時候是任憑其胡吹亂談，在此，筆者給大家提供幾點個人建議，讓您能更清楚對方是不是就是你要找的人？

1、只要一聽說你想做網(wǎng)絡(luò)營銷，他不是先詳細去了解你的現(xiàn)狀、你的具體需求，而是馬上說他可以幫你搞定；

試想一下，都不知道你公司的現(xiàn)狀，不了解你的產(chǎn)品、人群，不了解你的實際需求，不了解你的投入力度，就夸下?？趲湍愀愣?，實在不懂如何幫你制定合理的營銷方案？

2、看看他們給你的建議或服務(wù)方案內(nèi)容是營銷的層面居多，還是涉及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面的居多？

這一點很重要，網(wǎng)絡(luò)營銷顧名思義：網(wǎng)絡(luò)＋營銷，網(wǎng)絡(luò)只是一種手段，營銷才是最終結(jié)果。但很多網(wǎng)絡(luò)營銷公司在給客戶做服務(wù)的時候，往往卻沒有從營銷的角度出發(fā)，沒有對客戶的企業(yè)自身、產(chǎn)品、人群、市場等做詳細的營銷分析；而在網(wǎng)站推廣、網(wǎng)站開發(fā)建設(shè)方面整一堆東西出來，欲蓋彌彰。

3、是否有系統(tǒng)性、策略性、有針對性的？

網(wǎng)絡(luò)營銷是一項系統(tǒng)性的工作，從前期的項目戰(zhàn)略規(guī)劃、網(wǎng)站規(guī)劃到日常的網(wǎng)絡(luò)傳播推廣、數(shù)據(jù)分析、團隊運營管理等一系列都要有系統(tǒng)的規(guī)劃和執(zhí)行。

沒有從項目戰(zhàn)略規(guī)劃、策略規(guī)劃、傳播推廣、創(chuàng)意發(fā)散等方面全面權(quán)衡、綜合統(tǒng)籌，根本不清楚如何去構(gòu)建適合客戶的網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)。相信作為企業(yè)主的你，在這一點上不會沒有這個高度，但請千萬不能忽視這一點！

針對性：這一點比較明顯的就是體現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)推廣傳播上面。網(wǎng)絡(luò)推廣方法有很多，但不是每種都適合你。往往很多網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)公司給你做的方案中會列舉出十幾乃至二三十種，而且每一種看上去貌似也行。殊不知，傳統(tǒng)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)推廣的核心競爭力是性價比，是轉(zhuǎn)化率，而不是像門戶網(wǎng)站那樣片面的追求瀏覽量。也只有是那些對你企業(yè)不太了解的人，才會做出這種廣撒網(wǎng)、無重點的推廣方案來！

4、100%的承諾效果

但凡100%承諾網(wǎng)絡(luò)營銷效果的公司，建議你還是三思而后行。

盡管網(wǎng)絡(luò)營銷確實有數(shù)據(jù)可以用來參考分析，就算前期規(guī)劃做得很完美，在沒有經(jīng)過一定時間的市場、營銷信息反饋、檢驗，誰都不可能準確預(yù)測出你的網(wǎng)絡(luò)營銷項目最終結(jié)果。何況，網(wǎng)絡(luò)營銷項目最終的效果在另外一個層面上來講是需要企業(yè)方和網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)商一起共同努力才能實現(xiàn)！效果不好，他說了不算，也要看你的配合程度！

5、不要過于相信其成功案例

筆者曾遇到一個很有趣的現(xiàn)象，相同的一個所謂成功案例，暫且不說這個案例是否是真正的所謂成功，卻在不同網(wǎng)絡(luò)營銷服務(wù)公司的官網(wǎng)上出現(xiàn)！

6、不要過于相信什么“國內(nèi)第一人、XX學(xué)院專家”等一些權(quán)威頭銜，殊不知，現(xiàn)在的大學(xué)等機構(gòu)的電子商務(wù)教材都是上一個世紀的，教出來的也都是理論專家，動手能力接近為零的學(xué)生，至于是否有開設(shè)網(wǎng)絡(luò)營銷這個專業(yè)，還不太了解！至少我是沒聽說過！

篇5

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)費、空置房

中圖分類號：C29 文獻標(biāo)識碼：A

近年來，物業(yè)服務(wù)合同糾紛已成為城市地區(qū)頻發(fā)的民事糾紛類型。以南平市延平區(qū)人民法院為例，2010年該院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件281件，占該院同期民商事案件受理總數(shù)的10.51%；2011年受理292件，占10.22%；2012年受理372件，占10.71%；從全市法院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛來看，2010年該院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件386件，占全市法院同期民商事案件受理總數(shù)的2.85%；2011年受理401件，占2.86%；2012年受理2441件，占10.31%。物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件我市受理數(shù)量不僅逐年上升，在該院同期受理的民商事案件中所占比例亦呈年年攀升態(tài)勢。且物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件進入執(zhí)行程序的比例亦相當(dāng)高，2010至2012年，當(dāng)事人申請執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)合同案件數(shù)占該院審理的全部物業(yè)服務(wù)合同案件數(shù)的比例分別為19.99%、16.82%、23.16%和23.78%。因前期物業(yè)空置房物業(yè)費而引發(fā)的物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的糾紛案件，在司法實踐中屬于較復(fù)雜的問題，有必要值得探討。

一、“前期物業(yè)服務(wù)合同”糾紛問題的引出

所謂“前期物業(yè)服務(wù)合同”，是指在業(yè)主委員會同物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式物業(yè)合同之前，由建設(shè)單位與其所選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的關(guān)于前期物業(yè)管理服務(wù)的合同。[ 劉文清：《物業(yè)服務(wù)合同實務(wù)研究》，法律出版社2007年版，第148頁。]物業(yè)服務(wù)費用問題是前期物業(yè)服務(wù)合同中的核心問題。[ 韓洪迅：《中國消費者報：2007年物業(yè)服務(wù)凸顯四大難點》，http//.cn，新浪網(wǎng)]前期物業(yè)服務(wù)合同空置房物業(yè)費糾紛，涉及前期物業(yè)合同中空置房物業(yè)費承擔(dān)問題。物業(yè)實踐中，建設(shè)單位（開發(fā)商）拖欠空置房物業(yè)費的情況普遍存在，有業(yè)內(nèi)人士估算至少有七成開發(fā)商欠繳物業(yè)費。筆者在本文中主要解讀兩個方面問題：一是空置房物業(yè)費的承擔(dān)主體問題；二是訴訟中認定空置房物業(yè)費數(shù)額和舉證責(zé)任分配問題。

二、空置房物業(yè)費的承擔(dān)主體。

《物業(yè)管理條例》第42條第2款明確規(guī)定“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納”。筆者認為，這一規(guī)定的法理依據(jù)在于：建設(shè)單位（開發(fā)商）在其開發(fā)建設(shè)的房屋出售之前，是小區(qū)最大的業(yè)主，隨著房屋的逐漸出售，其所保有的房屋量逐漸減少，最終完全退出小區(qū)或僅保有少量房屋的權(quán)屬。建設(shè)單位銷售房屋的過程有可能持續(xù)數(shù)年，在前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐小區(qū)開始物業(yè)管理后，建設(shè)單位一般尚有房屋留做自用或未能售出或未能交付使用，這些房屋在交付購房者使用前一般被稱為空置房，此時的建設(shè)單位作為房屋的所有權(quán)人或占有人，實際上就是業(yè)主，理當(dāng)依照其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同支付相應(yīng)物業(yè)費。建設(shè)單位（開發(fā)商）欠繳空置房物業(yè)費，不僅損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，同時由于物業(yè)費是小區(qū)公共區(qū)域的管理服務(wù)開支，開發(fā)商欠繳物業(yè)費的行為將導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量整體下降，進而使得小區(qū)業(yè)主得到的服務(wù)品質(zhì)下降，也損害了小區(qū)其他普通業(yè)主的合法權(quán)益。[ 張柳青、張朝陽：《物業(yè)管理糾紛審理中的若干法律問題》，《法律適用》2006年第11期，第7頁]因此，建設(shè)單位承擔(dān)空置房物業(yè)費于法有據(jù)，建設(shè)單位認為物業(yè)公司應(yīng)向業(yè)主收取空置房物業(yè)費沒有法律依據(jù)。

三、空置房物業(yè)費數(shù)額的司法認定。

篇6

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；概念及特點；前期介入； 解決對策

目前，國外發(fā)達國家已普遍進入了物業(yè)管理的前期介入，國內(nèi)也已經(jīng)有一些富有遠見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始嘗試讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項目規(guī)劃設(shè)計階段開始提前介入，但也有不少開發(fā)企業(yè)對物業(yè)管理的前期介入認識不足，重視不夠，物業(yè)管理大多是在業(yè)主入住前半年左右進入的，所做的主要工作是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，而沒有從實質(zhì)上參與到物業(yè)項目前期開發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。

從總體上看，前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個薄弱環(huán)節(jié)。當(dāng)前我國城市商品房住宅小區(qū)中業(yè)主與開發(fā)商指定的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會之間發(fā)生的各項矛盾，幾乎占群發(fā)性矛盾之首，住宅物業(yè)管理出現(xiàn)的大部分糾紛,多半是前期物業(yè)管理管理階段造成或建設(shè)單位遺留的。因此,要做好物業(yè)管理工作,規(guī)范物業(yè)管理行為,應(yīng)首先從源頭抓起,從前期物業(yè)管理管理抓起。

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時止的物業(yè)管理。建設(shè)部2003年頒布的《前期物業(yè)管理管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定:前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)管理。

前期物業(yè)管理按照時間劃分可以分為兩個階段:第一階段是從項目初始至工程竣工驗收合格為止，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言可以稱為“早期物業(yè)管理介入”，這個階段的物業(yè)管理活動通常由開發(fā)公司自己負責(zé);第二階段是從工程驗收合格開始到業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效為止，這個階段的物業(yè)管理服務(wù)由開發(fā)商按法定程序和要求聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)實施。但在實踐中，由于某一管理項目的分期建設(shè)時常使兩個階段沒有明確的界線。

二、前期物業(yè)管理的主要特征

1、前期物業(yè)管理管理可以由建設(shè)單位指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理管理。事實上,目前新建住宅小區(qū)大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理,而不是通過公開招投標(biāo)來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

2、前期物業(yè)管理管理是小區(qū)未建成投產(chǎn)前的管理。一個住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團組成,當(dāng)?shù)谝慌鷺I(yè)主入住后就需要物業(yè)管理,否則小區(qū)就成為一個無序的聚居地,秩序混亂不堪。

3、前期物業(yè)管理面對的是全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑,既要及時解答處理屬于物業(yè)管理的問題,又要收集反饋屬于建設(shè)單位和施工單位答復(fù)處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業(yè)主滿意率,以便為下步實施物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。

4、前期物業(yè)管理收集大量的資料。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全,前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時期,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要更好地開展物業(yè)管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,以便跟蹤檢查。

三、前期物業(yè)管理的意義

在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè),能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業(yè)更符合使用和管理的要求,因此,這是建設(shè)單位不容忽視的重要環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理對于做好以后的物業(yè)管理工作具有相當(dāng)重要的作用:

1、前期物業(yè)管理是對所管物業(yè)的全面了解。物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好,使業(yè)主滿意,就必須對物業(yè)進行全面的了解。必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理,才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見,并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

2、前期物業(yè)管理能促使工程質(zhì)量難點提前解決。從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題和缺陷,對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進行審視,對不適之處提出修改方案,優(yōu)化、完善設(shè)計中的細節(jié),從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前,逐項加以妥善解決,減少后遺癥,避免日后物業(yè)管理工作中的矛盾和困難。

3.前期物業(yè)管理是為后期管理做好準備。物業(yè)管理也是一項綜合管理工程,通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關(guān)系,建立通暢的服務(wù)渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。

四、我國前期物業(yè)管理管理中存在的主要問題

1、前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》》侵犯業(yè)主合法權(quán)益。建設(shè)單位始終處于絕對的主導(dǎo)地位，無論是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是對業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理條例》建設(shè)單位擁有對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)、《臨時管理規(guī)約》的制定權(quán)以及將前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》強制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權(quán)完全在建設(shè)單位手中，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了中標(biāo)，而一味強調(diào)最低價格，造成中標(biāo)企業(yè)利潤空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤，就可能會將一些不合理的條件轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。

2、物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于建設(shè)單位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

3、共用設(shè)施設(shè)備不明確。有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整，會給物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

4、前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。目前，由于不少地方對推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認識，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有成為主要的方式。有些招標(biāo)方在實際已內(nèi)定中標(biāo)對象的情況下進行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強調(diào)最低價格，造成投標(biāo)企業(yè)的競相壓價；有些參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

五、解決前期物業(yè)管理管理中存在問題的對策

1、 提高對前期物業(yè)管理的認識。小區(qū)的真正主人是業(yè)主，不是建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是為業(yè)主服務(wù)，應(yīng)該把業(yè)主的利益放在第一位，只有這樣才能夠在小區(qū)“站穩(wěn)腳”，以求公司的長遠發(fā)展?！皯B(tài)度決定一切”，因此應(yīng)該端正前期物業(yè)管理的短期思想，應(yīng)該認識到前期物業(yè)管理就等于聘用人才的試用期，干得好可以繼續(xù)留下來，續(xù)簽《物業(yè)管理服務(wù)合同》。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員使用上務(wù)必要慎重，應(yīng)綜合考慮人員各方面的能力和素質(zhì)。前期管理人員可以說是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表，特別是主要管理人員，代表著企業(yè)各方面的利益，因此企業(yè)要從責(zé)任心、能力和思想覺悟等多個角度統(tǒng)籌考慮人員安排。

2、建立《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》備案制。應(yīng)明確以法律的形式規(guī)定前期物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》要進入房地產(chǎn)行政主管部門備案。由房地產(chǎn)行政主管部門審查備案合同:審查合同中是否有法律禁止的條款、是否有顯失公平的條款，當(dāng)有法律禁止的條款時應(yīng)認定條款無效;當(dāng)存在顯失公平的條款并有業(yè)主提出侵害其權(quán)益時，應(yīng)當(dāng)撤消該條款，責(zé)令業(yè)主與物業(yè)公司重新協(xié)商討論，制定出新的公平合理條款。同時房地產(chǎn)管理部門要加強對前期物業(yè)管理合同的指導(dǎo)和監(jiān)管力度。

3、加強對建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督。為了保障物業(yè)的順利開始，建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中必然占有明顯的優(yōu)勢，這是由前期物業(yè)管理特點所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位，就需要對建設(shè)單位的優(yōu)勢地位進行一定的限制，以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。我認為可以從以下兩個方面予以考慮：一是對于建設(shè)單位制定的《臨時物業(yè)規(guī)約》由行政部門進行審查或要求其履行備案手續(xù)，或由行政部門制定《臨時物業(yè)規(guī)約》或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，或監(jiān)督選聘。

4、規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘制度。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有獨立性的身份，能否按市場規(guī)律選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅對前期物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨立的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于建設(shè)單位也能形成一種制約。

我認為，保障前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨立，規(guī)范選聘制度可從以下方面進行：

（1）強調(diào)房產(chǎn)開發(fā)建和必須與物業(yè)管理相分離，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與開發(fā)建設(shè)單位有任何實質(zhì)上的聯(lián)系，特別是對于特定的物業(yè)區(qū)域，其建設(shè)單位不得和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有任何聯(lián)系;

（2）進一步嚴格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度，對于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的，就應(yīng)采用招投標(biāo)方式，只有在無人投標(biāo)的情況下，在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式，并且必須進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

5、進一步規(guī)范物業(yè)承接驗收工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過對物業(yè)的承接驗收，將正式從開發(fā)建設(shè)單位處接管物業(yè)，對物業(yè)進行實體管理，它在一定程度上決定了整個物業(yè)將來的管理質(zhì)量。要解決前期物業(yè)管理交接驗收難的問題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實解決。

（1）要確立前期物業(yè)管理交接驗收制度。根據(jù)《物業(yè)管理條例》精神，由物業(yè)行政主管部門制定前期物業(yè)管理交接驗收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗收流程，及需要注意的事項，物業(yè)管理協(xié)會及物業(yè)管理培訓(xùn)中心可以組織人員編制物業(yè)項目及配套設(shè)施設(shè)備的交接驗收基本標(biāo)準，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗收培訓(xùn)，以提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務(wù)水平。同時，加強監(jiān)督指導(dǎo)，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)參與物業(yè)的交接驗收。對前期物業(yè)項目質(zhì)量不合格、配套不完善的開發(fā)建設(shè)單位，責(zé)令其限期整改，對其情節(jié)嚴重的，可按《條例》第條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實處。

（2）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收中的職責(zé)和義務(wù)。在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗收的主體資格，明確其職責(zé)及義務(wù)及不履行此項職責(zé)的責(zé)任，從而對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗收行為進行約束。

（3）廣大業(yè)主共同參與。通過宣傳《條例》，樹立業(yè)主的責(zé)任意識，提高其參與物業(yè)管理服務(wù)事項的積極性。同時，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)交接驗收以動態(tài)的形式及時告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項工作，讓業(yè)主對自己的物業(yè)享有廣泛的知情權(quán)，對開發(fā)建設(shè)單位的違約行為進行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗收工作。

結(jié)束語

認真做好前期物業(yè)管理管理工作,對于減少糾紛,建立前期物業(yè)管理的長效化管理機制,提高服務(wù)質(zhì)量,維護小區(qū)穩(wěn)定,構(gòu)建和諧社區(qū),其意義、地位與作用是顯而易見的，加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的非常重要的前提。

參考文獻

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篇7

近年來，隨著城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。物業(yè)管理工作涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項目的管理內(nèi)容。加強物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，促進城市房地產(chǎn)的保值增值；有利于提高城市品位，不斷改善市民的生活和工作環(huán)境；有利于增加就業(yè)崗位，維護社會秩序，營造良好的社會環(huán)境。各級各有關(guān)部門和單位要從落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性，進一步統(tǒng)一思想，以改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建平安城市為目標(biāo)，積極采取措施，全面加強物業(yè)管理工作，不斷擴大物業(yè)服務(wù)覆蓋面，建立健全長效管理機制，切實提高物業(yè)管理工作的整體水平。

二、構(gòu)建上下聯(lián)動的物業(yè)管理工作機制

按照各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負責(zé)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會協(xié)助落實，房管部門監(jiān)督管理，相關(guān)職能部門密切配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體承擔(dān)，“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，建立和完善物業(yè)管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業(yè)管理工作。

（一）各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理工作。組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處貫徹落實各項政策措施，全面開展物業(yè)管理工作；落實辦事機構(gòu)，建立縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；落實管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導(dǎo)。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處負責(zé)組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負責(zé)會同房產(chǎn)管理部門，科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域；指導(dǎo)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會和實施物業(yè)管理；組織或參與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評；建立健全投訴處理機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的綜合性問題；對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查，協(xié)助綜治、公安、工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、房管等相關(guān)部門開展小區(qū)綜合整治工作。

（三）社區(qū)居委會負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的實施工作。負責(zé)業(yè)主大會籌建、業(yè)主委員會改選的組織工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織；協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織落實服務(wù)合同；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛；對住宅小區(qū)內(nèi)損害業(yè)主利益的各類違章行為，及時上報相關(guān)行政執(zhí)法部門。

（四）房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導(dǎo)。負責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策和行業(yè)標(biāo)準；參與本轄區(qū)內(nèi)新建住宅項目的規(guī)劃建設(shè)和綜合驗收；負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查；組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)工作；負責(zé)對住宅專項維修資金的使用進行審查；負責(zé)指導(dǎo)物管機構(gòu)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強物業(yè)服務(wù)活動的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作，依法查處物業(yè)管理違法行為；市房產(chǎn)行政主管部門牽頭組織對各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會、市各有關(guān)部門推進物業(yè)管理工作情況進行檢查考核。

（五）相關(guān)職能部門依據(jù)各自職責(zé)，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關(guān)工作。規(guī)劃、建設(shè)、公安、工商、文化、教育、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、城管、物價、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門負責(zé)依法查處居住小區(qū)內(nèi)違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經(jīng)營、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為，維護物管區(qū)域正常的公共管理秩序。

三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式

物業(yè)管理實行等級性或基礎(chǔ)性管理服務(wù)。根據(jù)各區(qū)域房屋建設(shè)、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務(wù)約定等情況，確定物業(yè)管理方式和組織形式。力爭三年內(nèi)，物業(yè)管理或基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)覆蓋到所有住宅小區(qū)，基本形成體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機制。

（一）新建商品房住宅小區(qū)要嚴格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門要各司其職，加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度。新建住宅小區(qū)要嚴格落實公建配套驗收制度，驗收時，街道、社區(qū)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須參加。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。開發(fā)建設(shè)單位要強化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。

（二）老舊住宅小區(qū)要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為依據(jù)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會為主體，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為載體，開展物業(yè)服務(wù)活動。要加大對老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù)；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎(chǔ)落實到位。規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)，開展物業(yè)管理的經(jīng)費由小區(qū)全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過。經(jīng)費的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

（三）合理確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與收費標(biāo)準。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容要區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點，確定服務(wù)的項目和等級。物業(yè)服務(wù)收費要遵循公正合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

新建商品房住宅小區(qū)和具備市場化物業(yè)管理條件已實施市場化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)、配套情況和設(shè)定的服務(wù)項目，依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)管理等級評定標(biāo)準，通過前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)，或者由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定服務(wù)等級和收費標(biāo)準，并經(jīng)房管部門會同物價部門核定后實施。

不具備市場化物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會負責(zé)落實基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)項目。由社區(qū)組建物業(yè)服務(wù)隊伍實施基礎(chǔ)性管理服務(wù)的，其收費標(biāo)準由社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過，在小區(qū)內(nèi)公示，由房管部門會同物價部門核定后實施。

四、規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān)工作

（一）規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立前，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供《前期物業(yè)管理委托合同》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定程序招聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。

（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作程序。進一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”的工作機制。每個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主中推薦人選。業(yè)主委員會主要負責(zé)召集業(yè)主大會、監(jiān)督履行物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會集體換屆期間，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責(zé)，確保工作正常運轉(zhuǎn)。

（三）規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、服務(wù)等級及對應(yīng)的收費標(biāo)準。

業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位要按規(guī)定程序與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并認真履行。

業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按期交納物業(yè)服務(wù)費用。對逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行督促催交；經(jīng)督促仍不交納的，由房管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法催交。建立業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費誠信檔案，凡無正當(dāng)理由超過一年不交納物業(yè)服務(wù)費的，在未交全物業(yè)服務(wù)費前，相關(guān)部門可限制房屋的轉(zhuǎn)讓交易。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)解處理；調(diào)解處理不成的依法解決。

（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同，切實履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量，對超出服務(wù)合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。房產(chǎn)行政主管部門要會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為進行抽查，建立誠信檔案，規(guī)范其服務(wù)行為，認真評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績和誠信程度，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定作為資質(zhì)評定和物業(yè)招投標(biāo)的重要依據(jù)。在強化對物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核的基礎(chǔ)上，建立優(yōu)勝劣汰新機制。對服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主滿意率低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要依法吊銷其資質(zhì)證書。要嚴格招投標(biāo)管理，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)過程弄虛作假，串通投標(biāo)等違法違規(guī)行為，嚴肅處理，一年內(nèi)不得參加投標(biāo)活動。要建立健全物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理制度，切實提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。要建立透明消費制度，研究出臺新的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準，提高業(yè)主滿意率。要建立健全物業(yè)投訴處理責(zé)任機制，建立數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)，設(shè)立物業(yè)服務(wù)“”，及時查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改，切實保障業(yè)主的合法權(quán)益。

五、確保物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理事關(guān)城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。市政府將把物業(yè)管理作為民生和社會穩(wěn)定工作納入各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會社會經(jīng)濟發(fā)展考核指標(biāo)。各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會，市各有關(guān)部門要切實加強領(lǐng)導(dǎo)，加大措施，全力推進。要把強化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護社會穩(wěn)定工作的一項重要內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實實施機構(gòu)，明確工作任務(wù)，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。

（二）加強輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《省物業(yè)管理條例》和《市物業(yè)管理實施細則》等相關(guān)的政策法規(guī)和規(guī)定，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務(wù)的商品消費觀念，引導(dǎo)廣大市民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)環(huán)境，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用，努力形成人人關(guān)心支持物業(yè)管理的良好氛圍。

篇8

關(guān)鍵詞：規(guī)范物業(yè)；前期物業(yè)；物業(yè)管理

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、前期物業(yè)管理的定位

前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)，是建設(shè)期的業(yè)主（建設(shè)單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！彼鼫蚀_地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。”

二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個物業(yè)管理活動的主要基礎(chǔ)。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎(chǔ)是高樓大廈建設(shè)的保障。

物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，只能在成立業(yè)主大會，業(yè)主大會選聘之后，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)項目的滾動開發(fā)，業(yè)主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業(yè)從開始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會，按《重慶物業(yè)管理條例》，業(yè)主人住率50%，滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設(shè)的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業(yè)管理法律關(guān)系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位（開發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內(nèi)容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營事項。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。

加強前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購房人）的長遠利益，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達到完善物業(yè)的使用功能，促進房產(chǎn)的銷售。同時，加強了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，有利于實現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏”。前期物業(yè)管理是實施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是后期物業(yè)管理的前提。

三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容確定了其特殊性

《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內(nèi)容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同是開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的一個基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容分為14個部分，例如：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護、運行和管理；2、物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備的維護、養(yǎng)護、運行和管理；3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項的協(xié)作管理和服務(wù)等內(nèi)容，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設(shè)的實際和服務(wù)事項的需要和要求共同約定。

（二）前期物業(yè)招投標(biāo)是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式采取公開招標(biāo)和邀標(biāo)的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過程。《招標(biāo)投標(biāo)法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標(biāo)的基本依據(jù)，物業(yè)招投標(biāo)在招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)以及依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

（三）業(yè)主臨時公約是由開發(fā)商制定。業(yè)主臨時公約是維護物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專家認為業(yè)主公約可以稱之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對物業(yè)使用中的禁止行為，對物業(yè)的維護、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責(zé)任落實在開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

（四）物業(yè)承接驗收是前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，進行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，是實施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物管企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。一些物管企業(yè)為擴大規(guī)模，在物業(yè)承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物業(yè)矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設(shè)施中的問題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業(yè)“替人受過”。

因此，物業(yè)承接驗收不可忽視。應(yīng)嚴格對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，特別是管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等，嚴格地進行承接驗收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責(zé)任、施工安裝質(zhì)量責(zé)任、管理維護責(zé)任，以保證開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，提供開展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買受人的物業(yè)管理消費權(quán)益。

應(yīng)嚴格按照建設(shè)部1997年7月1日的《房屋接管驗收標(biāo)準》的內(nèi)容，對房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設(shè)施設(shè)備進行查驗。

四、前期物業(yè)管理中的問題

《物業(yè)管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問題。可以歸納為以下八個方面：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確。

《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！睂嶋H上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，沒有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

（二）物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設(shè)施設(shè)備不明確。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設(shè)施設(shè)備進行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

（四）業(yè)主臨時公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

可是，有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

（五）前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。

目前，由于不少地方對推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認識，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開發(fā)的物業(yè)直接給請外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標(biāo)方在實際已內(nèi)定中標(biāo)對象的情況下進行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強調(diào)最低價格，造成投標(biāo)企業(yè)的競相壓價；有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

（六）物業(yè)服務(wù)和收費“質(zhì)價不符”。

《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)?！?/p>

國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?！边@個原則就是人們常說的“質(zhì)價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價不符”的服務(wù)收費機制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當(dāng)?shù)母偁帲嗷r；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費“質(zhì)價不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費的基本原則。

（七）物業(yè)管理用房未配置。

《條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。”

物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。

（八）物業(yè)維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?/p>

在前期物業(yè)管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對交納物業(yè)專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項維修資金收取困難；有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項維修資金后，又沒有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權(quán)益。上述問題，均是在前期物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題。

五、加強前期物業(yè)管理的對策

鑒于前期物業(yè)管理的復(fù)雜性和特殊性，由此加強前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，抓好前前期物業(yè)中的主要問題，是物業(yè)管理中的一個重要的課題，前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個問題把好關(guān)口：

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為。

《條例》第24條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。”物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度是《物業(yè)管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區(qū)的開發(fā)商、業(yè)主大會、業(yè)主委員會已經(jīng)開始以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標(biāo)意識正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標(biāo)市場正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標(biāo)對保障開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開透明，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標(biāo)原則，對于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動，保護招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)，可以采取以下對策：

1、加強前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí)，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標(biāo)的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競爭市場；3、建立健全招投標(biāo)備案制度；4、培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機制；5、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機構(gòu)；6、政府主管部門要切實做好對前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

（二）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時公約

《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責(zé)任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。同時，業(yè)主臨時公約對全體業(yè)主具有約束力。實行業(yè)主臨時公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少前期物業(yè)管理活動中的糾紛。

1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時公約時，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益；2、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應(yīng)自覺遵守業(yè)主臨時公約，并予以書面承諾。

綜上所述，由此可見前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設(shè)單位（開發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問題，要使前期物業(yè)管理活動健康有序發(fā)展，就必須加強前期物業(yè)管理，它在整個物業(yè)管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會使整個物業(yè)管理活動有個好的開端，也是規(guī)范整個物業(yè)管理活動的重要前提。加強和規(guī)范了前期物業(yè)管理，可減少整個物業(yè)管理活動中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。

（三）規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同

《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。”尤其是前期物業(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項也不能減少。因為前期物業(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護先期入住業(yè)主的合法權(quán)益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采取以下對策：

篇9

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)；物業(yè)管理；業(yè)主

一、物業(yè)服務(wù)合同的特殊性與監(jiān)督的必要性

按照合同法的規(guī)定，合同訂立的過程就是合同當(dāng)事人之間要約一承諾的互動談判過程。談判是當(dāng)事人之間的信息交流，當(dāng)事人之間通過充分的信息交流訂立的合同可以保證其內(nèi)容具體明確、雙方權(quán)利與義務(wù)均衡，充分體現(xiàn)民商事合同自愿、等價、有償?shù)脑瓌t。在訂立合同的談判過程中，雙方當(dāng)事人的專業(yè)知識水平可能存在差異，信息收集和反饋的程度不同，從而導(dǎo)致信息不對稱。為了防止信息不對稱給信息弱勢一方帶來被欺騙的風(fēng)險，信息弱勢一方往往委托人代為談判，而人所做要約或承諾直接對委托人具有約束力，如同委托人親自作出要約和承諾一樣。

物業(yè)服務(wù)合同以物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)、業(yè)主支付物業(yè)管理費為合同內(nèi)容，但是其訂立過程與一般的合同訂立過程相對比具有很明顯的特殊性。物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同兩類。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在某一物業(yè)區(qū)域開發(fā)過程中，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，再通過物業(yè)銷售合同將其對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)轉(zhuǎn)移給物業(yè)買受人。普通物業(yè)合同是指由物業(yè)區(qū)域的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，其權(quán)利義務(wù)直接及于全體業(yè)主。無論在前期物業(yè)服務(wù)合同或普通物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主都不是合同訂立過程的當(dāng)事人，卻要承受合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，而業(yè)主承受這樣的權(quán)利和義務(wù)并非基于委托關(guān)系，因為，在前期物業(yè)服務(wù)合同中建設(shè)單位的行為以及普通物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主委員會的行為都不需要取得業(yè)主的授權(quán)。

業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人與合同簽訂過程相分離，必然造成業(yè)主在合同內(nèi)容上意思表達的缺乏或不充分，業(yè)主希望從物業(yè)服務(wù)合同中得到的權(quán)利或利益往往表達不足，業(yè)主也無法決定合同具體的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)合同的定約人，其權(quán)利和利益的表達卻是充分的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)掌握了絕對的信息和話語權(quán)，這就造成業(yè)主依法主張權(quán)益的困難。我國最高人民法院2009年4月通過的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！钡诤贤瑮l款對業(yè)主權(quán)益表達不充分的前提下，業(yè)主的訴權(quán)要真正起到維護其實體權(quán)益的作用顯然是有難度的。既然物業(yè)服務(wù)合同訂立過程具有特殊性，通過完善物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督機制確保廣大業(yè)主的合法權(quán)益，就顯得十分必要。

二、政府監(jiān)督及行業(yè)自律機制的不足

從宏觀角度分析，現(xiàn)行的監(jiān)督機制中，政府的外部監(jiān)督機制和物業(yè)管理行業(yè)自律監(jiān)督機制都存在著不足，主要體現(xiàn)在：

(一)政府監(jiān)督有限

現(xiàn)有的政府監(jiān)督機制主要通過資質(zhì)管理實現(xiàn)，通過行政規(guī)章設(shè)置行業(yè)門檻以保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，具體內(nèi)容包括企業(yè)資質(zhì)管理和人員從業(yè)資格管理兩方面。

2004年國家建設(shè)部頒布《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，隨著2007年《物業(yè)管理條例》的修訂，該辦法也于同年10月30日進行了修訂。新辦法將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為三級。分別由對應(yīng)的不同層級政府負責(zé)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。三級資質(zhì)的劃分分別對應(yīng)不同層次的業(yè)務(wù)范圍，設(shè)置了企業(yè)市場準入門檻?！段飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十八條還規(guī)定，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，在法定情形下，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書。其中，前四種情形都屬于本不應(yīng)該頒發(fā)資質(zhì)證書而違法頒發(fā)，第五種情形是“依法可以撤銷審批的其他情形”，即“兜底條款”。但是何為“依法可以撤銷審批的其他情形”，該辦法并未規(guī)定，導(dǎo)致實踐中不具有可操作性。

在法律責(zé)任部分，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第十九、二十、二十一條規(guī)定了三種應(yīng)受處罰的情形，分別為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)。但是這三種情形都屬于違反資質(zhì)管理程序的事項，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量并沒有必然聯(lián)系。因此可以說《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》并沒有就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量問題設(shè)定處罰條款。

另一方面，《物業(yè)管理條例》第三十三條要求：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。關(guān)于物業(yè)管理人員的職業(yè)資格，既有建設(shè)部主管頒發(fā)的上崗證書，分物業(yè)管理員、部門經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理三個層級；又有人力資源和社會保障部頒發(fā)的物業(yè)管理注冊職業(yè)資格證書，分物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師和物業(yè)管理師三個層級。資格認證體系不統(tǒng)一，各個部門也互不承認。實踐中，基于我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前的實際狀況，物業(yè)管理人員資格認證的程序本身并沒有很嚴格的標(biāo)準。

(二)行業(yè)自律監(jiān)督缺位

《物業(yè)管理條例》中并沒有包含有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的規(guī)定，但是從1993年深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立至今，除西藏、青海和港澳臺地區(qū)外，我國各省、自治區(qū)、直轄市，都相繼成立了省級的物業(yè)管理協(xié)會，并于2000年成立了中國物業(yè)管理協(xié)會。這些物業(yè)管理協(xié)會屬于經(jīng)民政部門注冊登記、具有法人資格的民間社團，其會員即為各個物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》明文規(guī)定了“深圳市物業(yè)管理協(xié)會”的法律地位，并在第五十八條明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會?！薄侗本┦形飿I(yè)管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：“本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?！钡墙^大部分省市的法律法規(guī)并沒有針對物業(yè)管理協(xié)會做出相關(guān)規(guī)定。 　 實踐中，這些物業(yè)管理協(xié)會的主要職能包括：(1)為會員企業(yè)提供溝通渠道和咨詢平臺，維護行業(yè)內(nèi)部公平競爭；(2)協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計工作，建言獻策；(3)促進物業(yè)管理方式和物業(yè)科技進 步；(4)代表和維護物業(yè)企業(yè)合法權(quán)益；(5)制定本行業(yè)的行規(guī)行約并監(jiān)督執(zhí)行，建立行業(yè)，自律機制；(6)組織開展對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)評定、物業(yè)管理優(yōu)秀示范項目的達標(biāo)考評和從業(yè)人員有關(guān)執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)工作。這些職能更多的集中于行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)協(xié)調(diào)范疇，著重解決有關(guān)行業(yè)發(fā)展前景問題和調(diào)解行業(yè)內(nèi)部矛盾，行業(yè)規(guī)約涉及的監(jiān)督內(nèi)容有限。

因此，相對于發(fā)達國家比較成熟的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，如美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會(IREM)，我國的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會還處于較低的層次。會員企業(yè)加入的自由性和協(xié)會管理的松散性，使得行業(yè)協(xié)會對企業(yè)的監(jiān)督力度十分有限。

三、業(yè)主監(jiān)督機制的不足

(一)業(yè)主監(jiān)督的薄弱與不可實現(xiàn)性

《物業(yè)管理條例》第六條規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利，其中第七款為“監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”，也就是監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和履約情況。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，我國《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》均未做出明確規(guī)定，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第八條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)“應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準以及收費項目、收費標(biāo)準等有關(guān)情況進行公示”。該辦法第十四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中“應(yīng)當(dāng)嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)”。但何為“質(zhì)價相符”，其實并無法律標(biāo)準作為依據(jù)，因此判斷是否“質(zhì)價相符”的主要標(biāo)準還是合同的約定，看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照合同約定履行了其應(yīng)完成的各項服務(wù)內(nèi)容。倘若合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)完成的各項服務(wù)內(nèi)容約定并不明確，業(yè)主就很難依據(jù)合同約定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督。同時無論是前期物業(yè)合同還是普通物業(yè)合同，業(yè)主往往都是合同內(nèi)容的被動接受者，期望依照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督難度很大。

(二)業(yè)主委員會監(jiān)督的混亂與不可行性

《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定的業(yè)主委員會的職責(zé)中，包含了“監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”的內(nèi)容。業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的監(jiān)督也應(yīng)當(dāng)基于合同內(nèi)容進行。業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，從表面上看其對合同內(nèi)容有直接的認知和考察優(yōu)勢。但是，現(xiàn)實中我國的業(yè)主委員會并不具有法人資格，其法律地位模糊不清，學(xué)術(shù)界對之爭議很大，而不具有法人資格的業(yè)主委員會不能擁有獨立的財產(chǎn)，也不能作為訴訟主體。業(yè)主委員會的成員是利用業(yè)余時間參與社區(qū)的公益性活動，他們并非物業(yè)管理的專業(yè)人員，缺乏足夠的經(jīng)驗和知識，也沒有相應(yīng)的訂約責(zé)任約束。業(yè)主對業(yè)主委員會成員往往缺乏足夠認知，很難保證他們在簽訂普通物業(yè)服務(wù)合同時謹慎審查合同內(nèi)容。在監(jiān)督合同履行過程中，既非專職又非專業(yè)的業(yè)主委員會缺乏足夠的積極性。即使業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在問題，由于我國法律并沒有確立業(yè)主委員會的訴訟主體地位，其并沒有采取法律救濟行動的資格。因此，業(yè)主委員會的監(jiān)督實質(zhì)上也是形同虛設(shè)。

四、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機制的具體建議

綜上所述，我國現(xiàn)行法律法規(guī)針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)所規(guī)定的政府監(jiān)督、行業(yè)監(jiān)督和業(yè)主及業(yè)主委員會監(jiān)督的內(nèi)容均不足。比較而言，現(xiàn)有政府監(jiān)督的內(nèi)容具有較強的可操作性，而行業(yè)監(jiān)督的內(nèi)容基本處于空白狀態(tài)，業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督也蒼白無力。但是，由于物業(yè)服務(wù)合同簽訂過程的特殊性帶來的業(yè)主權(quán)利保障的迫切性，三種具體監(jiān)督機制都應(yīng)該進一步完善。其中，政府作為公權(quán)力的唯一持有者，政府監(jiān)督的直接性和強行性使得其價值不容否定；行業(yè)自律監(jiān)督應(yīng)成為政府監(jiān)督的必要延伸，通過行業(yè)自律監(jiān)督提高服務(wù)質(zhì)量，從而避免政府監(jiān)督的剛性懲罰。由于我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步較晚，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展水平參差不齊，行業(yè)協(xié)會的自律監(jiān)督作用應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻某浞挚隙ㄅc支持。此外，鑒于法律法規(guī)針對業(yè)主和業(yè)主委員會的權(quán)利、訴訟地位規(guī)定不足，修訂法律法規(guī)以提高業(yè)主和業(yè)主委員會的法律地位勢在必行。

(一)關(guān)于完善政府監(jiān)督與行業(yè)自律監(jiān)督的建議

第一，完善政府資質(zhì)管理。資質(zhì)管理是各國在物業(yè)管理行業(yè)中較為普遍的做法。比如在國際上公認的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量較高的日本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均需領(lǐng)取特別的經(jīng)營許可證才能夠從事物業(yè)管理，物業(yè)管理從業(yè)人員必須接受嚴格的培訓(xùn)，經(jīng)過國家統(tǒng)一考試，成績合格者才能擔(dān)任管理職務(wù)。若想通過資質(zhì)管理達到保證服務(wù)質(zhì)量的目的，關(guān)鍵在于資質(zhì)的取得應(yīng)符合一系列明確的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準，缺乏明確的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準將使資質(zhì)管理失去本來的價值?，F(xiàn)行的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》僅僅規(guī)定了不同的資質(zhì)審批機關(guān)，并沒有規(guī)定明確的資質(zhì)授予標(biāo)準，這就很容易造成權(quán)力濫用和權(quán)力尋租，物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請各級資質(zhì)時，也無法進行自身條件的準備。因此，建議我國對各級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)授予標(biāo)準加以細化，從注冊資金、人員配備、服務(wù)經(jīng)驗、既往服務(wù)中業(yè)主的滿意程度等不同方面對申請企業(yè)進行考核，使資質(zhì)授予條件硬性化，從而避免軟條件和審批任意性的弊端。而對于從業(yè)人員的資質(zhì)認定，鑒于我國各地物業(yè)發(fā)展水平存在差異，建議制定一個全國性的物業(yè)管理從業(yè)人員資質(zhì)考核規(guī)劃。在未來一定期間內(nèi)強化專業(yè)化考核，嚴格認證制度，改變現(xiàn)有相對寬松的資格門檻。

第二，建立完善的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價機制。在該機制中，物業(yè)主管部門不僅應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的機構(gòu)和人員負責(zé)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估，同時要充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的自律監(jiān)督作用，應(yīng)當(dāng)督促和鼓勵行業(yè)協(xié)會更多地參與對企業(yè)的評價和動態(tài)監(jiān)督。這就需要保證行業(yè)協(xié)會的相對獨立地位，并由政府授予其一定的評估和監(jiān)督權(quán)。對于嚴重違反行業(yè)協(xié)會制定的有關(guān)服務(wù)質(zhì)量規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，行業(yè)協(xié)會應(yīng)有權(quán)提請資質(zhì)主管部門撤銷其企業(yè)資質(zhì)，這樣才能激活物業(yè)服務(wù)市場的優(yōu)勝劣汰機制，避免長期以來我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)一旦取得資質(zhì)就捧上“鐵飯碗”的弊端，以改變我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)魚龍混雜的局面。

發(fā)達國家在這方面有許多成功的經(jīng)驗可以借鑒。如日本就依靠行業(yè)協(xié)會對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評定和監(jiān)督。日本相關(guān)的全國性行業(yè)組織比較多，如高層樓宇管理協(xié)會、電梯管理協(xié)會、住宅管理協(xié)會等。這些協(xié)會負責(zé)搜集和研究物業(yè)管理方面的經(jīng)驗、技術(shù)和方法，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行科學(xué)化、人性化、低成本的物業(yè)管理，并處理有關(guān)物業(yè)管理方面的問題和業(yè)主的投訴等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為協(xié)會的會員要接受協(xié)會的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。在美國，物業(yè)管理公司直接接受全國性行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督，只有經(jīng)相關(guān)行業(yè)協(xié)會的培訓(xùn)和認可才能申請相關(guān)營業(yè)執(zhí)照，取得營業(yè)執(zhí)照后還須每4年接受45小時的專業(yè)培訓(xùn)，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于行業(yè)協(xié)會所設(shè)服務(wù)標(biāo)準的充分理解。

在我國，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會起步最早的深圳市也制訂了相關(guān)規(guī)定，《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》第五十九條專門強調(diào)了物業(yè)管理協(xié)會的監(jiān)督機制，并且規(guī)定：“受到市物業(yè)管理協(xié)會公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到市物業(yè)管理協(xié)會公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書的人員從事的工作?！鄙钲谑械南嚓P(guān)做法值得有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國性立法或制定行政法規(guī)時借鑒。

(二)關(guān)于完善業(yè)主和業(yè)主委員會監(jiān)督的建議

業(yè)主和業(yè)主委員會是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的直接利益相關(guān)者，但是通過前文論述，無論是從業(yè)主角度還是從業(yè)主委員會角度，我們都無法推演出一個具有現(xiàn)實性并且行之有效的監(jiān)督機制。因此，通過修改立法提高業(yè)主及業(yè)主委員會的法律地位以確保其監(jiān)督權(quán)，就顯得尤為急迫且重要。本文認為，相關(guān)法律應(yīng)該規(guī)定業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同簽訂過程中具有信息跟進和監(jiān)督的權(quán)利。所謂信息跟進，是指業(yè)主可以在物業(yè)服務(wù)合同簽訂過程中，要求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會等簽約主體對合同內(nèi)容進行充分的說明，業(yè)主應(yīng)有權(quán)表達自己的意見，對于業(yè)主所提出的合理意見及建議，簽約各方應(yīng)充分尊重，并盡可能地吸收到合同條款內(nèi)容之中。通過這種信息跟進，業(yè)主就實現(xiàn)了對物業(yè)服務(wù)合同簽約過程的監(jiān)督。有關(guān)法律還應(yīng)提高業(yè)主委員會的地位，賦予業(yè)主委員會法人資格和訴訟主體資格，這樣才可以保證業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在法律地位上的平等，而平等的法律地位是業(yè)主委員會有效監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的前提。

參考文獻

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篇10

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實際,制定本條例。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,適用本條例。

第三條市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政主管部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。

市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門具體負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自法定職責(zé),做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照本條例的規(guī)定,負責(zé)物業(yè)管理活動中的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)工作。

第四條業(yè)主可以自行管理物業(yè),也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理。

第五條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定,實施物業(yè)管理;業(yè)主應(yīng)當(dāng)支持、配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會

第六條建立業(yè)主名冊制度。

業(yè)主名冊,由業(yè)主委員會建立和管理。實施前期物業(yè)管理的物業(yè),由建設(shè)單位建立業(yè)主名冊,并在業(yè)主委員會產(chǎn)生后移交其管理。

業(yè)主變更的,新業(yè)主應(yīng)當(dāng)在業(yè)主名冊上進行變更登記。

第七條物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮城市規(guī)劃、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備以及公共配套項目等因素。

新建住宅區(qū),包括分期建設(shè)或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū),其配套設(shè)施設(shè)備是共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時,應(yīng)當(dāng)向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求,區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府),按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。

尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,由區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照實際情況劃分或者調(diào)整。住宅區(qū)跨區(qū)(市)的,由市物業(yè)管理行政管理部門按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。

第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

第九條符合下列條件之一的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門書面報告物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等有關(guān)情況,并提供業(yè)主名冊;建設(shè)單位未及時書面報告的,業(yè)主可以向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求一)入住率達到百分之五十以上的;(二)入住率達到百分之三十以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的。

區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后,應(yīng)當(dāng)

和物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立業(yè)主大會籌備組?；I備組成員由業(yè)主代

表和居民委員會成員組成。

籌備組成員名單確定后三日內(nèi),應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十條籌備組負責(zé)下列籌備工作一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形

式和內(nèi)容;(二)參照物業(yè)管理行政管理部門制訂的示范文本,擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》

和《業(yè)主公約(草案)》;

(三)登記和確認業(yè)主身份;

(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

(五)其他準備工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形

式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)

主委員會、制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

第十二條召開首次業(yè)主大會會議,籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點和議程通知所在

區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會,邀請其派代表參加。

第十三條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元、樓層等為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的,業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議三日前,就業(yè)主大

會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的,業(yè)主的意見經(jīng)本人簽

字后,由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

業(yè)主大會決定的事項應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

業(yè)主大會決定的事項應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi),以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

第十四條業(yè)主大會決定的事項對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力,

但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

第十五條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、議題提出及確定

方式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法和業(yè)主委員會的組成、任期、換屆及成員的更換等事項依法作出規(guī)

定。

第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),憑下列資料在所在區(qū)(市)物業(yè)管

理行政管理部門備案一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;(三)業(yè)主委

員會成員的名單和基本情況。

業(yè)主委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在備案后三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

業(yè)主委員會成員依照業(yè)主大會議事規(guī)則更換的,應(yīng)當(dāng)按照本條第一款和第二款的規(guī)定備案

和公布。

第十七條經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會備案時,區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)出具

備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

第十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿的兩個月前,向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提交

書面報告,并在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下,組織業(yè)主

成立換屆改選小組,召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿后未組織召開業(yè)主大會的,所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門和街道

辦事處(鎮(zhèn)人民政府)接到業(yè)主的書面要求后,應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組

應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)召開業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi),原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的文

件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會,并做好其他交接工作。

第十九條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)

主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組履行下列職責(zé):

(一)討論業(yè)主大會擬討論的事項;

(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議,表達本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組會議可以采用集

體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

第三章前期物業(yè)管理

第二十條住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的

方式公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個或者住宅物

業(yè)建筑面積小于三萬平方米的,經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準,建設(shè)單位可以采用協(xié)

議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

第二十一條建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準、收費項目、收費標(biāo)準、計費方式和起始時間等內(nèi)

容。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同,應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

第二十二條前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定期限,最長不得超過二年。分期建設(shè)的物業(yè)除外。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)

管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)

主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)

收費標(biāo)準交納物業(yè)服務(wù)費用。但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前二個月

通知業(yè)主。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約,并向物

業(yè)買受人明示。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷售合同時,應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。

第二十四條建設(shè)單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時,區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)

當(dāng)查驗下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣

工驗收資料;

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)業(yè)主名冊;

(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,應(yīng)當(dāng)全部移交前款所列資料和物業(yè)

管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等進行查驗,登

記造冊。

第二十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置

物業(yè)管理用房,最低不得少于一百平方米。規(guī)劃行政主管部門在審批建設(shè)工程規(guī)劃時,應(yīng)當(dāng)審查

該工程規(guī)劃設(shè)計是否符合前款規(guī)定。對不符合規(guī)定要求的,不予核發(fā)有關(guān)證件。

建設(shè)單位在申請商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)屬登記時,應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的面積、位

置等相關(guān)資料。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時,應(yīng)當(dāng)在

相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置,并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。

第二十六條物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的有關(guān)情

況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,無償使用物業(yè)管理用房并負責(zé)維護。

物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣;未經(jīng)業(yè)主大會同意,不得改作他用。

第二十七條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,

由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由物業(yè)

買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準承擔(dān);物業(yè)銷售合同未約定的,由建設(shè)單

位承擔(dān)。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第二十八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi),持規(guī)定的文件資料到市

物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)。物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案,向社

會公開。

第二十九條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、

續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。

物業(yè)服務(wù)合同草案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,充分聽取業(yè)主意見。

第三十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合

同可以約定下列事項一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔;(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維

護和安全巡查;(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理;(四)庭院綠地及其設(shè)施的養(yǎng)護

管理;(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護;(六)通知有關(guān)單位維修市政公用

設(shè)施;(七)物業(yè)服務(wù)合同確定的其他事項。

第三十一條物業(yè)服務(wù)收費按照市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物

業(yè)服務(wù)收費辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定,并接受價格主管部門的監(jiān)督檢查。

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求提供特約服務(wù)的,服務(wù)報酬由雙方約定。

第三十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)

使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,但是業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位按照標(biāo)

準全額交納。

第三十三條物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過三個月的物業(yè)服務(wù)費用。但物業(yè)服務(wù)合

同約定先服務(wù)后收費的,從其約定。

第三十四條物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的,應(yīng)

當(dāng)提前二個月通知對方。

物業(yè)服務(wù)合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下,將物業(yè)

管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會,由業(yè)主委員會移交給業(yè)主大會新

選聘的物業(yè)管理企業(yè)。

第三十五條有關(guān)執(zhí)法機關(guān)進入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務(wù)時,物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護、物業(yè)裝修、市政公用設(shè)施、

綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止,并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應(yīng)當(dāng)依法及時處理。

第三十六條物業(yè)管理行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度,及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、

物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五章物業(yè)的使用與維護第三十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用建筑和共用

設(shè)施,不得擅自改變用途。

第三十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(庫),應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)

使用人使用。

第三十九條供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物

業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。

前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行工程施工,應(yīng)當(dāng)在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)

議,做好施工現(xiàn)場的恢復(fù)工作。

第四十條業(yè)主裝修房屋,應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。

業(yè)主裝修房屋,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝修中的禁止行為

和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業(yè)主,并與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議。

第四十一條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金按照國家有關(guān)規(guī)定籌集,歸業(yè)主

所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和大型設(shè)施設(shè)備的更新、

改造,不得挪作他用。

第四十二條進行住宅建設(shè)工程招標(biāo)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中明確按照工程價款結(jié)

算總額百分之五的比例預(yù)留建設(shè)工程質(zhì)量保證金,并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的

事項進行約定。建設(shè)工程質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)專戶儲存,專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。

住宅建設(shè)工程竣工結(jié)算后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時向施工單位支付工程結(jié)算價款

并預(yù)留保證金。

因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的,施工單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)維修,并承擔(dān)鑒定及維修

費用。施工單位不維修也不承擔(dān)費用的,建設(shè)單位可以按照合同約定從保證金中支付相關(guān)費用。

合同約定的保證金預(yù)留期滿后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向施工單位返還保證金。

第四十三條業(yè)主大會決定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定

辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第六章法律責(zé)任

第四十四條違反本條例規(guī)定,依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理行政主管部

門給予行政處罰的,由物業(yè)管理行政主管部門依法給予行政處罰。

第四十五條違反本條例規(guī)定,依法應(yīng)當(dāng)由工商、價格、公安、環(huán)境保護、城市管理、城

市園林綠化等部門處罰的,由有關(guān)部門依法給予行政處罰。

第四十六條當(dāng)事人對行政機關(guān)的行政處罰決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議或者提起

行政訴訟。當(dāng)事人逾期不履行行政處罰決定的,由作出行政處罰決定的行政機關(guān)依法申請人民

法院強制執(zhí)行。

第四十七條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為,有關(guān)行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管

理企業(yè)的報告后,應(yīng)當(dāng)予以制止和處罰而不予制止、處罰的,由其上級行政機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)責(zé)