導語：稅收房地產(chǎn)相關問題研究一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的趨勢，在擴大內(nèi)需和促進消費方面發(fā)揮著巨大的作用，并成為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的一支重要力量和稅收收入增長的重要來源。但是隨著房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的“高溫不減”，房價的“不斷走高”，炒房現(xiàn)象的“愈演愈烈”等，這些房地產(chǎn)行業(yè)中的諸多問題，不僅加劇了金融風險和房地產(chǎn)行業(yè)泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，也給稅收的穩(wěn)定增長帶來了很大的風險。房地產(chǎn)及其相關產(chǎn)業(yè)鏈條能否健康持續(xù)發(fā)展直接影響未來的地方稅收，對此，深化房地產(chǎn)行業(yè)稅收調(diào)控研究就顯得尤為迫切和重要。

一、當前稅收在調(diào)控房地產(chǎn)管理上存在的主要問題

（一）稅制設置失衡，計稅依據(jù)失真。目前我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅、不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，從而導致開發(fā)和經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負過重。房地產(chǎn)開發(fā)稅費偏重所引發(fā)的開發(fā)成本上升，并進而導致房地產(chǎn)價格上升。同時部分稅種的計稅依據(jù)不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場價值?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅等的計稅依據(jù)既不能準確地反映財產(chǎn)的市場價值，也不能反映土地的級差收益和房地產(chǎn)的時間價值，更不能隨著經(jīng)濟的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應增加稅收收入。如房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值扣除一定比例作為計稅依據(jù)，這種計稅方法，沒有顧及房屋后期的升值因素，與房屋的市場價值相差很大，使得來源于房地產(chǎn)的稅收收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應增加。

（二）誠信納稅意識不夠，偷稅現(xiàn)象比較嚴重。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于片面追求利潤最大化，偷逃稅現(xiàn)象較為嚴重。首先是財務人員素質(zhì)較低，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度、核算辦法不了解，不熟悉而亂用會計科目、隨意結轉(zhuǎn)成本費用；其次是有意隱瞞利潤逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費用；其三是財務制度形同虛設，設置“帳外帳”，開具虛假發(fā)票、白條現(xiàn)象比比皆是；其四是房地產(chǎn)代收款項不按規(guī)定申報納稅，如物業(yè)費、綠化費等；其五，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前期投入資金大，經(jīng)營周期長，其收益主要集中在房產(chǎn)開發(fā)的中后期。房地產(chǎn)企業(yè)從自身利益出發(fā)，對收取的預收款和銀行按揭款不進行納稅申報或少申報，長期將這樣的收入掛往來帳，把擠占稅款后的資金用于滾動開發(fā)經(jīng)營或彌補注冊資金的不足，這樣以來，一部分稅款就由占轉(zhuǎn)偷，最后變成了無聲消失。

（三）政策宣傳力度不夠，政策執(zhí)行出現(xiàn)偏差。目前，在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有等環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，而其相關的稅收政策又在不斷的修訂完善中，因此，相對于房地產(chǎn)方面的稅收政策不能及時、全面的送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關稅收政策有所認識。如房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的預售到辦理房產(chǎn)證的過程中，由于一些銷售行為的不確定因素，在應付款中的押金、定金、預收帳款中的預收款何時確認或轉(zhuǎn)作收入核算認識不統(tǒng)一，從而屢屢出現(xiàn)與稅收政策相違背的現(xiàn)象。

（四）稅收征管力度不夠，征管漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復雜，涉及稅種相對較多，使得征管難度加大，加上稅務部門征管手段落后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎管理工作不扎實，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。體現(xiàn)在：一是稅種管理缺位。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及耕地占用稅、契稅、土地使用稅，開發(fā)中期主要涉及銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅等，而在開發(fā)后期涉及企業(yè)所得稅匯算清繳。在通常的稅收日常管理中，稅務人員偏重于營業(yè)稅的征管，而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是計稅依據(jù)失準。房地產(chǎn)開發(fā)項目多，時間長，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對收入與成本的認定上分歧較大。三是管理措施不統(tǒng)一。如目前對企業(yè)所得稅的征管，有核定征收、查帳征收等方式，而土地增值稅清算由于計算程序復雜，以及預征政策落實不力等問題，使得征管上存在較大的漏洞。

（五）稅收違法處罰偏頗，稽查查處力度不夠。稅務部門只注重了當期征收，不注重回頭檢查，也不重視稅源普查和重點稅源的稽查工作。另外，對偷逃稅的處罰不嚴，雖然刑法、稅收征管法對偷逃稅行為有明文處罰規(guī)定，但在實際工作中，稅務部門往往以補代罰、以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥幸的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜，事后監(jiān)督檢查，追繳稅款相當困難。目前，產(chǎn)權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價，訂立假合同等手段，降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的。由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應的處罰條款，加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構以及產(chǎn)權承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

（六）部門之間缺乏配合，激勵制約手段欠缺。稅務部門在房地產(chǎn)稅收征管過程中，一些基礎信息來源于房管、土地等部門，但由于彼此不屬于同一領導機構，以及沒有一個具體的法律或規(guī)章來約束相關部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為，致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問題不能及時解決，必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決，缺乏相應的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享，難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控管。

二、稅收調(diào)控房地產(chǎn)不力的原因剖析

（一）調(diào)控手段不能形成合力。一是政府指導失控，導致房地產(chǎn)企業(yè)無序競爭。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)的主要過程均為集團所控制的項目公司運作，政府宏觀調(diào)控作用微弱。其開發(fā)的樓盤能影響甚至控制當?shù)胤渴校欠績r迅猛增長的一支源動力，其開發(fā)的樓盤往往存在“兩高一低”異常現(xiàn)象，即“售價高，成本費用高，反映的利潤低”，而事實上這些公司在取得暴利的同時，還加劇了各種社會矛盾，比如：由于民間財富被高度集中，會減少未來的社會需求，而房價的高漲會提高城市建設成本，不利于企業(yè)創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展，最后勢必影響到城市今后的經(jīng)濟發(fā)展和稅收收入的增長。二是稅收政策滯后，導致稅款流失。稅收規(guī)范和法律上的盲點，使得開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應運而生，合理與不合理的做法同時存在，如：開發(fā)商通常采用在委托銷售合同中故意抬高手續(xù)費比例或降低銷售底價的手段，隱匿收入。超過底價部分，高比例向營銷部門分成，從而達到轉(zhuǎn)移利潤，少繳稅收的目的。再如：今年實施《企業(yè)所得稅法》后，個別分支機構實現(xiàn)的企業(yè)所得稅回總部繳納，這些都對施工地稅收產(chǎn)生不利影響。三是期房套現(xiàn)的行業(yè)銷售模式，成為制約地方經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。當前幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)均采取期房銷售為主的經(jīng)營模式，這種模式極易套牢廣大消費者的資金，在一定時期內(nèi)影響到消費者對其他方面的投資和消費需求，從而在一定程度上也影響到地方經(jīng)濟的發(fā)展和稅收收入的穩(wěn)定增長。

（二）稅收征管弱化影響調(diào)控效果。一是對房地產(chǎn)交易價格缺乏有效的監(jiān)控手段，缺乏嚴密的財產(chǎn)登記制度、價格評估制度，沒有權威、統(tǒng)一的房地產(chǎn)價格評估機構。稅務部門和計劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門的信息不對稱，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本信息和其收入情況缺乏有效監(jiān)督。二是稅務人員整體素質(zhì)參差不齊，對房地產(chǎn)業(yè)務缺乏深入了解，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)涉及的相關稅種的征管。表現(xiàn)為跟不上房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展步伐，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體情況缺乏了解，各個開發(fā)環(huán)節(jié)缺少相應的“表、證、單、書”，不能及時掌握開發(fā)產(chǎn)品的“產(chǎn)、銷、存”數(shù)量；對房地產(chǎn)各項成本指標不熟悉，沒有一套可供參考的成本指標參數(shù)等等。

（三）利益驅(qū)動影響調(diào)控空間。近幾年，土地出讓金與房地產(chǎn)相關的稅收，已經(jīng)成為地方政府的主要經(jīng)濟來源。土地出讓價格的高低和房地產(chǎn)稅收的多少與房價密切相關，房價越高，當?shù)赝恋嘏馁u價也越高，征收的相關稅收也越多。在地方政府有收取更多土地出讓金和房地產(chǎn)稅收的情況下，很可能會或明或暗地支持房價上漲，所以對住宅房地產(chǎn)市場的調(diào)控難免會出現(xiàn)“雷聲大、雨點小”的現(xiàn)象。因此，當前房價持續(xù)走高，在一定程度上依賴于地方政府“以地生財”的觀念，在某種程度上也體現(xiàn)出“利益聯(lián)盟”-地方政府、有關部門、開發(fā)商和金融機構-綜合作用的結果。

三、關于加大房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的對策及建議

為促使房地產(chǎn)朝著有利稅收的方面發(fā)展，我們認為“政府引導、地方調(diào)控、部門聯(lián)動、稅收主導”是關鍵。

（一）中央政策要調(diào)控到位。構建和諧社會、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展是關鍵，當然也包括房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。20*年以來，針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大和部分城市住房價格上漲過快的問題，國家對房地產(chǎn)投資實施了一系列的宏觀調(diào)控（以20*年“國六條”和20*年“國八條”為核心）。三年多來與房地產(chǎn)相關的稅收政策也進行了多項調(diào)整，如：對個人住宅轉(zhuǎn)手交易征收營業(yè)稅和個人所得稅、大幅度提高土地使用稅定額稅率、進一步明確土地增值稅清算政策等。這些調(diào)控措施在抑制房地產(chǎn)投機、促使房價增長程度下降以及增加房地產(chǎn)稅收收入方面取得了一定的成效，但遠遠沒有達到預期目標。一個很重要的原因是政策調(diào)控未能及時到位，如：稅收政策自總局制定出臺（粗線條）層層下發(fā)（政策進一步細化）到基層執(zhí)行往往有一個較長的時段，稅收政策執(zhí)行時已經(jīng)滯后，因此，在利用房地產(chǎn)稅收政策時，應選擇恰當?shù)臅r機，保持房地產(chǎn)稅收政策與宏觀經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢的協(xié)調(diào)一致。

（二）地方政府與中央要協(xié)調(diào)到位。中央與地方在政策調(diào)控中的不協(xié)調(diào)是造成房地產(chǎn)政策調(diào)控效果不理想的重要原因。近幾年，隨著各地經(jīng)濟上規(guī)模、上臺階的發(fā)展，稅收增長迅速。但是由于目前的財政分配體制與考核制度不科學，一方面，中央財政充實，而地方財政吃緊，對于地方政府來說事權與財權相分離，缺乏執(zhí)行調(diào)控政策的積極性；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的一時繁榮已給地方經(jīng)濟發(fā)展業(yè)績戴上了美麗的光環(huán)，短時期內(nèi)地方政府出于政績考核，有可能棄經(jīng)濟長期發(fā)展于不顧，也就不會自覺引導房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，需要調(diào)動地方積極性，調(diào)控政策的出臺應盡可能保證地方政府事權與財權的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，并有所傾斜，以解決其后顧之憂；另外，進一步優(yōu)化對地方政府政績的考核辦法，將產(chǎn)業(yè)結構是否優(yōu)化合理列入重點考核內(nèi)容。

（三）部門聯(lián)管的信用體系要管到位。種種跡象表明，社會大環(huán)境信用的缺失，對稅收的危害巨大，在房地產(chǎn)企業(yè)運作過程中表現(xiàn)尤為突出。為此，必須加強信用體系建設，首先各行政主管部門要認真履行職責，有針對性開展執(zhí)法檢查，落實好執(zhí)法責任追究，打擊違法執(zhí)法或不作為行為，確保政府信用；其次各部門聯(lián)動，綜合掌握房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，對開發(fā)企業(yè)違規(guī)和不誠信行為進行專項整治，促進商業(yè)信用；第三完善輿論監(jiān)督和信息披露機制，規(guī)范媒體行為，科學統(tǒng)計、房地產(chǎn)市場信息，加強對房地產(chǎn)市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測并及時披露，形成由政府主導的公眾信息環(huán)境，提升信息信用。第四把好房地產(chǎn)開業(yè)資格的“門坎”。對已入門坎的開發(fā)企業(yè)做好年檢，將誠信度差又不符合條件的驅(qū)逐出“門”。提高商品房預售條件，增加房地產(chǎn)開發(fā)資金運作難度。加強對拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)、建設、交易等環(huán)節(jié)違法違規(guī)問題查處的力度，如：依法查處開發(fā)企業(yè)囤房惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為。

（四）稅務管理主導作用要發(fā)揮到位。

一是建立協(xié)稅護稅網(wǎng)絡。首先，加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產(chǎn)權登記、二手房交易五個關鍵環(huán)節(jié)，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理。其次，以契稅征管為契機，實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手，嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關規(guī)定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關鍵環(huán)節(jié)，再通過征收機關之間的配合，準確、快捷傳遞信息，實現(xiàn)信息的互通共享。第三，加強信息比對。以當前契稅征管中積累的信息為基礎，對從房地產(chǎn)管理部門以及納稅申報過程中取得的信息進行整合歸集，以縣為單位建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫，通過信息比對堵塞稅收漏洞。譬如，通過跟蹤了解掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的開發(fā)成本、費用、商品房預售和實際銷售、收款方式、收款時間等情況，利用契稅征管中獲取的信息，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整個納稅情況進行評估，發(fā)現(xiàn)問題，及時采取有效措施加以解決。又如：利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，將轉(zhuǎn)讓方的名稱、識別號碼、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關納稅申報資料進行比對分析。發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，及時進行追繳，切實加強在房地產(chǎn)二手交易中稅收的管理。

二是加強日常稅收管理。首先完善“以票控稅、棟號管理”辦法，把房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程中涉及的耕地占用稅、契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等全部納入稅源監(jiān)控，對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理”，按施工棟號登記臺帳，一棟一檔，全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控。其次加強發(fā)票管理。把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取的訂金、預售房款票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查，對違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴格進行處罰。第三切實推行稅收管理員制度。強化其管理職責，及時掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營、財務核算以及納稅等方面情況，通過稅源信息與納稅申報多角度、多層次比對，分析篩選存在的疑點，開展好納稅評估。

三是提高干部隊伍素質(zhì)。加強稅務人員對房地產(chǎn)行業(yè)相關稅收政策的學習，積極開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會計核算制度的培訓，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度，明確其收入和成本費用的確認方式，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易的全過程，掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算方式，進行納稅調(diào)整和查帳檢查，以適應日益復雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。