導(dǎo)語：商品房小區(qū)社區(qū)管理報告一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

進(jìn)入21世紀(jì)以來，隨著住房制度改革的深入和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城市新建商品房小區(qū)日趨增多，現(xiàn)代商品房住宅小區(qū)管理面臨新形勢。目前我國商品房小區(qū)的管理模式呈現(xiàn)多樣化，但是無論哪一種模式在運行中都無可避免地出現(xiàn)各種問題。因此，探討一種針對新建商品房小區(qū)的新型管理模式勢在必行。

本文以無錫市北塘區(qū)惠山街道金馬社區(qū)創(chuàng)建的“1＋3”協(xié)商共建模式為主要探討對象，就這種“四位一體”的社區(qū)管理模式的運行情況和存在困難進(jìn)行分析，探討這種模式的優(yōu)越性，并且指出其在城市商品房住宅小區(qū)中是否具有可推廣性。

一、目前無錫市商品房小區(qū)管理狀況

上世紀(jì)90年代以來我國實行住宅商品化的政策，逐步改變了計劃經(jīng)濟(jì)時期的單位福利住房體制。經(jīng)過十余年的改革，我國的住房制度由以前單一的福利公房產(chǎn)權(quán)逐漸向房屋產(chǎn)權(quán)私有化過渡。[①]這一改革的后果就是，在我國的各大中小城市，以往統(tǒng)一的單位福利分房制度逐漸退出了我國的住房分配體制。江蘇省無錫市與全國一樣，住房體制的改變，使得目前無錫市的住宅區(qū)大都以商品房小區(qū)、公私并存的混合型小區(qū)和一些原先的單位福利房小區(qū)為主。

（一）無錫城市商品房小區(qū)主要管理模式

近幾年來，無錫市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，商品房市場蓬勃發(fā)展。商品房小區(qū)大量出現(xiàn)，城市商品房小區(qū)管理出現(xiàn)多樣性和復(fù)雜性。總結(jié)無錫市新建商品房小區(qū)的管理模式主要還是分為：政府主導(dǎo)型的“居委會模式”，市場主導(dǎo)型的“物業(yè)管理模式”和社會主導(dǎo)型的“業(yè)主委員會模式”為主，也有一些社區(qū)將幾種類型的管理模式結(jié)合在一起對小區(qū)進(jìn)行管理。但是這些管理模式都不能很好適應(yīng)現(xiàn)代城市商品房小區(qū)管理的要求。

1、政府主導(dǎo)型“居委會模式”

1954年第一屆全國人大常委會第四次會議通過《城市街道辦事處組織條例》和《城市居民委員會組織條例》，正式設(shè)立街道辦事處與居民委員會的社區(qū)組織體系，自此以后，城市街居工作成為社會結(jié)構(gòu)與社會組織體系的重要組成部分。[②]特別是90年代以來，我國城市社區(qū)建設(shè)蓬勃開展，街居在城市社會基層管理和服務(wù)中的作用日益顯著。由街道及所轄各居委會對社區(qū)進(jìn)行管理成為我國城市社區(qū)管理的主要方式。無錫市對社區(qū)的管理也主要采取這種方式。

居委會管理模式主要依靠社區(qū)居委會。社區(qū)居委會是基層群眾性自治組織，是在政府有關(guān)部門及政府派出機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下開展工作，組織社區(qū)居民進(jìn)行自我管理、自我教育、自我服務(wù)。其在法律的定性上為基層群眾性自治組織，在理論上應(yīng)該是政府工作的監(jiān)督者和居民事務(wù)的協(xié)調(diào)者。但是就目前而言，在居委會承擔(dān)的九大類過百項的工作中，90％屬于政府的工作，從某種意義上說社區(qū)居委會成為街道及其部門工作的承受層、操作層,承擔(dān)了相當(dāng)?shù)恼毮?。[③]作為群眾自治組織的居委會在很大程度上被異化了。

目前，無錫市的大部分城市商品房小區(qū)包括新建商品房小區(qū)，即使有物業(yè)公司和業(yè)主委員會也還是由社區(qū)居委會進(jìn)行統(tǒng)一管理。但是由于前幾年無錫市將居委會合并成為社區(qū)，社區(qū)居委會的管轄范圍擴(kuò)大，通常一個社區(qū)居委會下屬會有好幾個住宅小區(qū)，為社區(qū)居委會的日常管理帶來很大的困難，不可能對每個住宅小區(qū)都管理得面面俱到，特別是對新建商品房小區(qū)的管理就顯得更薄弱了。甚至有些業(yè)主只知道小區(qū)物業(yè)公司的辦公地點，卻連自己小區(qū)所屬社區(qū)居委會在哪里都不知道，更別提參與到社區(qū)工作中來了。

因此在新建商品房小區(qū)中，政府主導(dǎo)型的“居委會模式”其社區(qū)管理效能無法得到充分發(fā)揮。

2、市場主導(dǎo)型“物業(yè)管理模式”

1981年我國深圳出現(xiàn)了第一家物業(yè)管理公司，至今我國城市社區(qū)的物業(yè)管理工作發(fā)展十分迅速，形成了一種新型的城市社區(qū)管理體制。它反映了我國社會由計劃體制向市場體制轉(zhuǎn)軌、從行政性社會整合向契約性社會整合方式的過渡過程。目前我國的物業(yè)管理公司主要分成三種類型：一種形態(tài)主要來源于政府和國營企事業(yè)單位直屬下的房屋管理部門，這種類型對住宅區(qū)的管理基本上還是采取行政手段；另一種是房地產(chǎn)開發(fā)公司的附屬機(jī)構(gòu)，主要受開發(fā)商的支配；還有一種就是專門化物業(yè)管理公司，具有經(jīng)營自主權(quán)，進(jìn)行市場化運作方式。[④]

無錫市從1994年開始在城市住宅小區(qū)推行物業(yè)公司管理，據(jù)不完全統(tǒng)計，無錫市區(qū)5500多萬平方米，實施物業(yè)管理的大概達(dá)到了3500多萬平方米，其中大部分新建商品房小區(qū)都有物業(yè)管理公司對小區(qū)進(jìn)行日常管理，物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主的各項需求提供有償服務(wù)和管理。

這類社區(qū)通常既沒有成立社區(qū)居委會，也沒有成立業(yè)主委員會，業(yè)主與物業(yè)公司之間缺乏溝通、協(xié)調(diào)的中介機(jī)構(gòu)。由于無錫市城市新建商品房小區(qū)的物業(yè)管理公司大都是房地產(chǎn)開發(fā)公司的附屬機(jī)構(gòu)或者委托專業(yè)的物業(yè)公司，這些物業(yè)管理公司根本上是以盈利為目的，并不是站在為業(yè)主服務(wù)的角度對小區(qū)進(jìn)行管理，所以在實際操作中，收費與服務(wù)的關(guān)系沒有很好的理順，就可能造成雙方矛盾的激化，久而久之造成小區(qū)管理的惡性循環(huán)。而且物業(yè)管理公司只管房子不管人，居民難以形成社區(qū)歸屬感。由此可見，僅僅依靠市場主導(dǎo)型的“物業(yè)管理模式”管理新建商品房小區(qū)顯然存在不足。

3、社會主導(dǎo)型“業(yè)主委員會模式”

業(yè)主作為城市商品房小區(qū)的主體，小區(qū)的發(fā)展離不開業(yè)主的參與。于是伴隨著我國房屋產(chǎn)權(quán)制度改革以及社區(qū)自治進(jìn)程的客觀要求，業(yè)主委員會產(chǎn)生。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織，由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社會各方面反映業(yè)主意愿和要求并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理行為的一個民間性組織。[⑤]

無錫市有老新村、住宅小區(qū)共400多個，其中實行物業(yè)管理的有300多個居民小區(qū)，成立業(yè)委會的僅100多個。未成立業(yè)委會的小區(qū)中，老新村居多。[⑥]無錫市的新建商品房小區(qū)中有一小部分成立了業(yè)主委員會，業(yè)委會成員是通過民主選舉出來的，基本都是小區(qū)內(nèi)關(guān)心公益的精英式人物。業(yè)委會一般設(shè)立業(yè)委會主任一名，副主任兩名，委員若干名。所需的活動經(jīng)費主要從物業(yè)公司收取的物業(yè)費中按比例提取，如果沒有物業(yè)管理公司的小區(qū)就向業(yè)主收取少量費用作為活動經(jīng)費。應(yīng)該說業(yè)委會的成立是社區(qū)居民自治的一項重要成果，對商品房小區(qū)的自治管理很有幫助。

雖然在城市基層社區(qū)自治的推進(jìn)過程中,業(yè)主委員會扮演著重要的和不可替代的角色。但是，業(yè)委會畢竟只是一個松散的群眾自治組織，有的業(yè)委會成員是兼職、工作時間和精力沒有保障，沒有固定的工作報酬。除了維護(hù)業(yè)主的利益，業(yè)委會并不具有全面管理社區(qū)的功能，所以業(yè)委會也無法獨立地對社區(qū)進(jìn)行管理。同時，如果缺乏有效的內(nèi)外監(jiān)督，業(yè)委會就可能出現(xiàn)被開發(fā)商或物業(yè)公司收買的腐敗現(xiàn)象，不可能代表業(yè)主的利益。

政府主導(dǎo)型的“居委會模式”其性質(zhì)是群眾自治性組織，同時承擔(dān)政府的行政管理職責(zé)；“物業(yè)管理模式”這種市場主導(dǎo)型的模式主要通過市場運作，為社區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營性機(jī)構(gòu)；[⑦]而“業(yè)主委員會模式”是在特定的區(qū)域內(nèi)，代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。雖然三者管理小區(qū)的目的都是將小區(qū)管理好，讓業(yè)主滿意。但是由于三者的性質(zhì)不同，他們的側(cè)重點也有所不同。居委會是政府機(jī)構(gòu)最基層的部門，一方面為居民服務(wù)，同時也是將政府控制滲透到每個人的基層操作部門。物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，它努力為業(yè)主創(chuàng)造好的環(huán)境，解決業(yè)主問題，其最終目的是獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。應(yīng)該說業(yè)委會模式與另外兩個相比是代表業(yè)主利益最多的模式，因為業(yè)委會成員本身也是小區(qū)業(yè)主，所以他們其實就是全體業(yè)主的代言人，但其本身的動員能力和組織能力還嫌不足。

通過上述對三種管理模式的比較分析說明，如果僅僅依靠單一的社區(qū)組織進(jìn)行管理，都可能因為各組織的性質(zhì)和目的的不一致而出現(xiàn)各種矛盾和沖突。

二、構(gòu)建“1＋3”協(xié)商共建模式

無錫市北塘區(qū)惠山街道金馬社區(qū)作為一個新建的商品房社區(qū)，如何適應(yīng)現(xiàn)代化高檔住宅小區(qū)管理的新形勢，發(fā)揮好社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，這是擺在金馬社區(qū)黨總支面前的嶄新課題。早在2006年6月底，金馬社區(qū)就先在社區(qū)下屬的后龍船浜小區(qū)建立了共建和諧家園委員會，這就是以社區(qū)黨組織為龍頭，由社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司三方攜手共同管理、協(xié)調(diào)小區(qū)事務(wù)的“1+3”協(xié)商共建模式。經(jīng)過一年多的運作，“1+3”模式逐步完善和成熟，并逐步在金馬國際花園小區(qū)加以推廣，成為和諧社區(qū)建設(shè)的有力舉措。通過“1+3”協(xié)商共建模式來協(xié)調(diào)各方，把社區(qū)建設(shè)成為居民自治、管理規(guī)范、服務(wù)一流、治安良好、環(huán)境優(yōu)美、文明祥和的社會生活共同體。

（一）金馬社區(qū)的基本概況

金馬社區(qū)主要由金馬國際花園和后龍船浜小區(qū)組成，社區(qū)東臨風(fēng)景秀麗的江尖公園，西靠繁華的縣前西街，南臨古老的醬園浜河道，北靠交通便利的春申路。社區(qū)共有居民戶1750戶，共計4700多人。其中金馬國際花園是2004年新建成的高檔商品房小區(qū)，后龍船浜是1998年建成的商品房。（本文主要是對新建商品房小區(qū)社區(qū)管理模式的探討，所以主要以金馬國際花園為研究對象）。

1、金馬國際花園基本概況

金馬國際花園位于縣前西街218號，是2002年由無錫益多開發(fā)公司投資開發(fā)，于2004年底建成13幢樓房，32個門牌號，1446套的高檔住宅小區(qū)，該小區(qū)占地面積7萬平方米，建筑面積20萬平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)有一個大型的電子監(jiān)控中心和一個大型的可停放950輛汽車的地下停車場。整個小區(qū)充滿了江南水鄉(xiāng)的韻味，綠化面積達(dá)到3.88萬平方米，占整個小區(qū)總面積55.4%，該小區(qū)的綠化品種繁多，有雪松、嫁接銀杏、鐵樹、金合歡、桔花、香樟、山茶、紫鵑、毛鵑、杜鵑、櫻花等40多個品種分布在整個小區(qū)，樹林環(huán)繞小區(qū)，草坪在規(guī)定時間傳出優(yōu)美的輕音樂。不同的景點如噴泉、長廊、風(fēng)車、小橋流水、中心水景廣場分布在整個小區(qū)，給小區(qū)業(yè)主營造了安靜、舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境。

2、小區(qū)業(yè)主構(gòu)成情況

金馬國際花園人口總數(shù)約3000人，作為一個高檔住宅小區(qū)，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主主要是私營企業(yè)主（以外來人口較多，如浙江等地）、政府機(jī)關(guān)人員、事業(yè)單位職工及企業(yè)白領(lǐng)。業(yè)主文化程度比較高，基本都屬于高收入家庭。超過半數(shù)以上的業(yè)主擁有私家車，甚至有些家庭擁有好幾輛車。小區(qū)內(nèi)沒有低保戶。年齡主要以中青年為主?？傮w上居民收入比較高，

3、金馬社區(qū)黨總支及居委會情況

金馬社區(qū)居委會于2006年6月正式成立，它是由于金馬國際花園的建成而成立的社區(qū)居委會。自成立以來社區(qū)本著“以人為本，共創(chuàng)和諧”的指導(dǎo)思想，積極探索新時期下的社區(qū)黨建工作思路，帶領(lǐng)廣大居民為建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、管理有序、治安良好、生活便利、文明祥和的社區(qū)而不斷努力。近年來，先后獲得“無錫市民主法治社區(qū)示范點”、“無錫市無違法建設(shè)先進(jìn)社區(qū)”、“北塘區(qū)充分就業(yè)社區(qū)”、江蘇省充分就業(yè)社區(qū)、“江蘇省節(jié)水型小區(qū)”、“無錫市園林式小區(qū)”、“北塘區(qū)綠色社區(qū)”、“北塘區(qū)社會治安安全社區(qū)”等榮譽(yù)。

4、金馬國際花園業(yè)主委員會情況

金馬國際花園業(yè)主委員會于2007年8月18日正式成立，委員會成員都是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主們通過民主選舉產(chǎn)生的。業(yè)委會委員總體文化水平較高，甚至其中有些委員社會地位很高，也為小區(qū)提供了很多社會資源。而且所有成員都是義務(wù)的，業(yè)委會的負(fù)責(zé)人認(rèn)為只有不收取任何費用，處理事情的時候才能底氣足，他們都是因為出于對公共事務(wù)的關(guān)心才出來工作的。

業(yè)委會還規(guī)定每周二幾個主要業(yè)委會成員開碰頭會，每周有個業(yè)主接待日，在小區(qū)門口設(shè)置了意見箱，有專門的短信平臺，還在網(wǎng)上開設(shè)了金馬論壇。這些措施都有效增進(jìn)了業(yè)委會成員之間、業(yè)委會與業(yè)主之間的聯(lián)系。切實地幫助業(yè)主解決了很多問題，這充分體現(xiàn)了居民自治的成果。

5、金馬物業(yè)公司情況

金馬物業(yè)公司是金馬國際花園的開發(fā)商無錫益都集團(tuán)下屬的物業(yè)公司，是伴隨金馬國際花園建成的房產(chǎn)配套公司。通過收取業(yè)主物業(yè)管理費，對金馬國際花園小區(qū)內(nèi)的治安、衛(wèi)生、維修等等進(jìn)行管理。特別設(shè)置了大型的電子監(jiān)控中心，配備了13個保潔員進(jìn)行保潔，42個保安人員進(jìn)行巡邏值班。應(yīng)該說金馬物業(yè)公司的工作還是得到絕大多數(shù)業(yè)主的肯定的。

（二）“1＋3”協(xié)商共建模式的組織網(wǎng)絡(luò)

“1＋3”協(xié)商共建模式建立了一套嚴(yán)格完備的組織網(wǎng)絡(luò)，創(chuàng)立了共建和諧家園委員會，并且確定會員大會為委員會的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，下設(shè)單位會員和個人會員，并設(shè)有監(jiān)督小組。原則上秘書長由社區(qū)黨組織負(fù)責(zé)人（社區(qū)黨組織負(fù)責(zé)人一般由社區(qū)居委會黨支部書記兼任）擔(dān)任，副秘書長分別由物業(yè)公司和業(yè)主委員會的代表擔(dān)任。同時還明確在黨員、業(yè)主、居民中各聘請一人，作為委員會監(jiān)督員。見會員大會組織網(wǎng)絡(luò)圖。委員會下屬組織通過宣傳黨的方針政策，制定社區(qū)發(fā)展規(guī)劃；堅持以人為本，各司其職，維護(hù)各方權(quán)益；努力實現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。組織網(wǎng)絡(luò)的健全，為工作的有效開展提供了有力的保障。

為保證該模式的有效運作，他們還制定了詳盡完備的規(guī)章制度，包括例會制會、民主協(xié)商制度、信息通報制度、聽證制度、為民服務(wù)制度、公示制度、經(jīng)費使用制度。使各組織之間溝通順暢，處理問題有章可循。各種制度具體內(nèi)容見文末附錄。

會員大會組織網(wǎng)絡(luò)圖

（三）“1＋3”協(xié)商共建模式的案例分析

“1＋3”協(xié)商共建模式創(chuàng)立以來，通過社區(qū)居委會、金馬業(yè)主委員會和金馬物業(yè)的協(xié)調(diào)溝通，切實解決了很多原先難以解決的問題。使金馬國際花園小區(qū)內(nèi)呈現(xiàn)出和諧景象。在這些難題中，成功實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)“人車分流”，應(yīng)該算是會員大會成立以來最成功的一個案例。

1、案例回顧

金馬國際花園小區(qū)有一個大型的地下停車場，可以說這對擁有私家車的業(yè)主來說是非常有利的，有效地保證了車子的安全。但是很多業(yè)主卻不愿意將車停到地下車庫中。

原因主要有兩個：一是這個地下車庫的車位“只賣不租”，而買一個車位的費用需要90000元，這其中還不包括停車的物業(yè)管理費；另一個原因是由于這個地下車庫太大了，而且地形錯綜復(fù)雜，業(yè)主下去取車非常不便。所以很多業(yè)主就將車直接停到小區(qū)路面上，起初由于入住的業(yè)主還不是很多，所以物業(yè)公司也就默認(rèn)了，并且還特別劃定了車位。但是隨著小區(qū)入住業(yè)主的增多，原先劃定的車位漸漸不能滿足日益增多的車子，于是就出現(xiàn)了小區(qū)路面上車子亂停亂放的局面，給業(yè)主的生活以及物業(yè)公司的管理帶來了很大的不便。

對于這個情況，有些業(yè)主已經(jīng)向物業(yè)公司提出了不滿，物業(yè)公司卻表示他們也無可奈何。這時金馬國際花園發(fā)生了一件令大眾震驚的事件：住在金馬國際花園10號門的一位業(yè)主突發(fā)心臟病，120急救車及時趕到，卻因為小區(qū)路面停滿私家車而無法將急救車直接開到10號門樓下，只得由急救人員將病人用擔(dān)架抬上停在小區(qū)外的急救車上。雖然最后這位業(yè)主平安脫險，但是這件事被媒體報道后在金馬社區(qū)內(nèi)引起巨大反響。剛成立不久的會員大會決定正式介入，共同解決這個問題。

2、三方協(xié)商

作為“1＋3”協(xié)商共建模式的組織網(wǎng)絡(luò)，共建和諧家園委員會立即召開會員大會就“人車分流”提案進(jìn)行舉手表決，結(jié)果全票通過。于是社區(qū)居委會、金馬業(yè)主委員會和金馬物業(yè)首先聯(lián)合向金馬國際花園的開發(fā)商益都集團(tuán)提出建議：小區(qū)地下車庫車位應(yīng)該廢除“只賣不租”的規(guī)定，對小區(qū)內(nèi)業(yè)主實行“可買可租”的方法。其次，向小區(qū)內(nèi)業(yè)主宣傳“人車分流”的益處，也得到了絕大部分業(yè)主的支持。對于不合作的業(yè)主，社區(qū)居委會請來了交警支隊的警察給予強(qiáng)制執(zhí)行。應(yīng)該說通過三方的共同努力，小區(qū)內(nèi)“人車分流”很快得到了施行。

3、施行結(jié)果

目前，金馬國際花園小區(qū)路面上基本已經(jīng)看不到任何車輛了，除了機(jī)動車輛，就是非機(jī)動車輛也全部停入了小區(qū)地下車庫內(nèi)。而且這一舉措被媒體廣泛關(guān)注，對其他商品房小區(qū)的“人車分流”產(chǎn)生了積極的影響。同時，通過這件事的成功解決，剛成立不久的小區(qū)業(yè)委會也得到了業(yè)主的一致好評，在業(yè)主中樹立了威信。為以后處理其他小區(qū)矛盾打好了基礎(chǔ)。

“人車分流”是共建和諧家園委員會成立后解決的第一件大事，它充分說明了這種“1＋3”協(xié)調(diào)共建模式的優(yōu)越性，三方互惠互利，達(dá)到了一種“三贏”的局面。

三、“1+3”協(xié)商共建社區(qū)管理模式的理論思考

金馬社區(qū)所推行的“1＋3”協(xié)商共建模式，就是以社區(qū)黨總支為核心，聯(lián)合社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司，形成“四位一體”，共同參與社區(qū)事務(wù)管理，形成真正民主自治的社區(qū)管理模式。

（一）“1+3”協(xié)商共建模式的創(chuàng)立思路

“1＋3”協(xié)商共建模式以社區(qū)黨總支為龍頭，這符合我國憲法中所規(guī)定的：“中國共產(chǎn)黨是中國社會主義各項事業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者”，毋庸置疑，黨也是中國城市社區(qū)建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)核心。這是中國社區(qū)建設(shè)獨有的一大特色，也是中國社區(qū)自治的堅強(qiáng)有力的政治保證。

同時該模式將社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司聯(lián)合起來，以三者在服務(wù)對象、內(nèi)容、工作目標(biāo)等方面的一致性為基礎(chǔ)。既加強(qiáng)了基層民主政治建設(shè)，也有效地實現(xiàn)了更好地為業(yè)主服務(wù)。

社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司三者的關(guān)系

社區(qū)居委會的服務(wù)對象群體是全體社區(qū)居民，保障全體社區(qū)居民的利益；業(yè)主委員會的服務(wù)對象是商品房小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，維護(hù)著業(yè)主的權(quán)益；兩者都是圍繞著建設(shè)和諧社區(qū)，提高居民生活質(zhì)量展開工作，均是居民（業(yè)主）利益的代表，維護(hù)居民的合法權(quán)益。物業(yè)管理公司則是通過收取業(yè)主的物業(yè)費，來對小區(qū)進(jìn)行管理的一個營利性組織。

由于業(yè)主與物業(yè)公司之間可能會因為各種原因?qū)е卤舜嗣?，如物業(yè)公司忽視業(yè)主權(quán)益，不能嚴(yán)格按照制度辦事，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度難以使業(yè)主滿意，有的業(yè)主不服從物業(yè)的合理管理，不按時繳納物業(yè)費。這時業(yè)主委員會和社區(qū)居委會就會介入調(diào)解，但是業(yè)委會畢竟是業(yè)主的代言人，可能會更多考慮業(yè)主的利益。而居委會因為與雙方?jīng)]有任何經(jīng)濟(jì)糾葛，反而可以公正地處理雙方的沖突。

（二）“1+3”協(xié)商共建模式的理論基礎(chǔ)

“1+3”協(xié)商共建模式也可以被視為一種合作主義治理模式。我國多元化的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，使得社區(qū)整合也必然是多元化的。構(gòu)建新型社區(qū)組織體系，最終實現(xiàn)社區(qū)管理的最優(yōu)化，這就需要以社區(qū)黨建為核心，協(xié)調(diào)政府機(jī)制、社會機(jī)制和市場機(jī)制。

1、合作主義治理模式

合作主義治理模式著力于協(xié)調(diào)不同的利益需要,主張社會行為主體間的制度化合作與良性互動,要求治理主體各司其職、分工合作。合作主義治理模式的突出特點就是多元化的治理主體。在目前的社會中，單個資源本身無法孤立存在，它必須在特定的系統(tǒng)中根據(jù)自身的功能定位與其它資源進(jìn)行交換合作方可發(fā)揮自身功用。隨著生產(chǎn)力的迅猛發(fā)展，市場化攜巨大的力量擊碎了社會資源結(jié)構(gòu),驅(qū)使壟斷資源不斷分化,實現(xiàn)資源擁有的社會化和多元化。由此,社會資源不再由幾個壟斷組織所獨享而由不同的治理主體共同擁有。[⑧]

“1＋3”協(xié)商共建社區(qū)管理模式很大程度上汲取了合作主義治理模式的特點，成功地將協(xié)商共治模式這一理論轉(zhuǎn)變成為了現(xiàn)實。

合作主義治理模式將不同組織，構(gòu)建成有序的制度化伙伴關(guān)系，組建成最優(yōu)化的社會組織結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)公共利益。這樣的一種模式使得政府管理成本降低，居民自治程度提高。[⑨]

2、“1+3”協(xié)商共建模式的優(yōu)越性

相較于“居委會模式”、“業(yè)主委員會模式”和“物業(yè)公司模式”三種模式，“1＋3”協(xié)商共建這種四位一體的社區(qū)管理模式主要有以下幾個優(yōu)越性：

首先，它解決了傳統(tǒng)“居委會模式”包攬所有社區(qū)管理職能的問題。社區(qū)中政府權(quán)力無所不在，政府義務(wù)也無限擴(kuò)大，并以社區(qū)居委會的微觀形式滲透到私人生活領(lǐng)域，使得社區(qū)居民缺乏獨立自主的權(quán)力和能力，一切事務(wù)不得不依賴政府、依賴于社區(qū)。而在“1＋3”協(xié)商共建模式中，社區(qū)居委會轉(zhuǎn)變職能，除了完成居委會基本職責(zé)外，主要充當(dāng)了一個協(xié)調(diào)各方的角色。[⑩]這符合“合作主義理論”所倡導(dǎo)的國家與社會之間進(jìn)行制度性合作，既要強(qiáng)調(diào)國家的主導(dǎo)作用,又要提升社會的自主性?！?+3”模式中各社區(qū)組織分工負(fù)責(zé)、各司其職，物業(yè)主要負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的保潔和維修以及治安問題；業(yè)委會主要將業(yè)主的問題向社區(qū)和物業(yè)集中反映，協(xié)調(diào)各方關(guān)系；社區(qū)居委會主要是政策的宣傳者并且履行居委會的基本職責(zé)。意見不一致時會召開業(yè)主大會以及聽證會，或者由三方代表出面協(xié)商。這一模式加強(qiáng)了和諧社區(qū)建設(shè)的力量，減輕了居委會的管理負(fù)擔(dān)。

其次，這種模式通過共建和諧家園委員會這個組織網(wǎng)絡(luò)，協(xié)調(diào)了社區(qū)內(nèi)的各種關(guān)系和資源，解決各種矛盾和問題，開展豐富多彩的文化娛樂活動，達(dá)到社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施公用，資源共享，使得全體業(yè)主和管理各方從中收益。2008年以來，由金馬物業(yè)、業(yè)主委員會和金馬社區(qū)居委會共同舉辦了多項活動，如今年四川地震發(fā)生后三方聯(lián)合發(fā)起了“抗震救災(zāi)倡議書”，得到廣大業(yè)主積極響應(yīng)，短短幾天之內(nèi)共募集捐款50000多元；暑假期間三方共同舉辦了第三屆金馬國際花園游泳比賽；9月初小區(qū)作為江蘇省節(jié)水型社區(qū)的代表被無錫市推薦給國家級節(jié)水型城市檢查小組，并獲得好評，這離不開物業(yè)公司和業(yè)主委員會對居委會的大力支持；今年9月底又將舉辦社區(qū)鄰居節(jié)活動，這些活動的順利開展都是三方共同的努力。在參與社區(qū)活動過程中，社區(qū)居民的“社區(qū)歸屬感”在這個過程中也得到極大的增強(qiáng)。

再次，有效解決了物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾。在商品房小區(qū)中物業(yè)公司和業(yè)主之間產(chǎn)生對立是一個老大難問題。業(yè)主出于對物業(yè)公司管理的不滿拒交物業(yè)管理費的事例屢見不鮮，從而導(dǎo)致了小區(qū)管理進(jìn)入惡性循環(huán)。而協(xié)商共建模式則提供了一個交流平臺，業(yè)主委員會向業(yè)主收集意見，整理后向物業(yè)公司反映，居委會進(jìn)行協(xié)調(diào)，有效解決了因各自為陣、獨自處理事務(wù)而引發(fā)的各類矛盾，確保各方利益。

總之，“1+3”協(xié)商共建、四位一體的社區(qū)管理模式在最大程度上實現(xiàn)了社區(qū)居民自治。通過社區(qū)黨總支積極協(xié)調(diào)各方共商共議、共同參與公共事務(wù)治理，推進(jìn)社區(qū)民主自治；宣傳黨的方針政策，組織學(xué)習(xí)《物業(yè)管理條例》和《物權(quán)法》；制定小區(qū)發(fā)展規(guī)劃；提供各類社區(qū)服務(wù)，為民排憂解難；協(xié)調(diào)矛盾，維護(hù)穩(wěn)定；維護(hù)各方合法權(quán)益，督促各方履行應(yīng)盡義務(wù)等等。各項工作的有力開展極大促進(jìn)了社區(qū)建設(shè)，居民的參與度、滿意度顯著提高。

3、“1+3”協(xié)商共建模式的局限性

“1＋3”協(xié)商共建模式在新建商品房小區(qū)的管理上有其優(yōu)越性，但是它的局限性也是不容忽視的。

第一，創(chuàng)建“1＋3”協(xié)商共建模式的關(guān)鍵就是“四位”必須健全。但是目前城市中的大多數(shù)社區(qū)尚不具備這種條件，特別是很多老社區(qū)主要還是依靠社區(qū)居委會管理。無錫市北塘區(qū)有新、老小區(qū)共61個，其中物業(yè)管理小區(qū)、大廈33個，現(xiàn)有業(yè)委會僅22個，有業(yè)委會的小區(qū)僅占36%。未成立業(yè)委會的住宅小區(qū)中，部分是老新村、部分是業(yè)主入住已兩三年的小區(qū)。[11]基本條件無法具備就會給這種新模式的推廣帶來很大的困難?！?+3”就可能變?yōu)椤?+2”。

第二，這一社區(qū)管理模式的優(yōu)越性就是它在最大程度地實現(xiàn)了社區(qū)居民自治。這種優(yōu)越性的產(chǎn)生，固然有模式本身優(yōu)勢的作用，更重要的這是由社區(qū)內(nèi)居民要求自治的熱情所決定。金馬國際花園小區(qū)的居民素質(zhì)普遍較高，家庭收入也高，所以他們對自己所處的生活環(huán)境有較高的要求，共同追求高質(zhì)量的生活狀態(tài)。這些共性促使他們成立業(yè)主委員會以維護(hù)自己的權(quán)利不受任何侵犯，積極關(guān)注小區(qū)環(huán)境、投票選擇物業(yè)公司。業(yè)委會還通過網(wǎng)絡(luò)建立了金馬論壇，提供了一個業(yè)主相互交流的平臺，上面專門開辟了金馬社居委和金馬物業(yè)的版塊，業(yè)主通過論壇發(fā)表對小區(qū)物業(yè)管理及業(yè)委會的意見、建議，物業(yè)和業(yè)委會則予以及時答復(fù)。社區(qū)居委會也可以通過論壇向業(yè)主宣傳、通知有關(guān)的政策文件。但在普通社區(qū)，居民素質(zhì)往往參差不齊，有的業(yè)主維權(quán)意識淡漠，很難有共同的目標(biāo)讓他們走到一起，對于社區(qū)事務(wù)大都抱有“事不關(guān)己”的態(tài)度。因此這種新模式對社區(qū)居民的要求也頗高。

第三，協(xié)商共建模式最容易出現(xiàn)的困境就是幾個組織互相扯皮的狀況。由于這種模式是由四個組織共同管理社區(qū)，其中必然有些工作內(nèi)容幾個組織之間會出現(xiàn)重合，這就容易引發(fā)三方(社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司)都以各種理由推脫責(zé)任。一旦出現(xiàn)這樣的情況對社區(qū)的管理就會出現(xiàn)混亂局面。如何應(yīng)對這種狀況也成為“四位一體”模式需要解決的問題。即在協(xié)商共建中，仍須有一個權(quán)威組織，實現(xiàn)決策的統(tǒng)一。

第四，如何發(fā)揮社區(qū)黨總支的領(lǐng)導(dǎo)作用，協(xié)調(diào)社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司關(guān)系協(xié)調(diào)也是一大難題。在“1＋3”模式中，“1”黨總支的作用還體現(xiàn)得不夠具體明顯，在新型社區(qū)中如何處理黨組織與其他組織的關(guān)系，其領(lǐng)導(dǎo)作用如何體現(xiàn)還有待破解。各組織間仍存在一些不和諧之處。如有時業(yè)主委員會過于考慮業(yè)主們的利益而忽視了物業(yè)和居委會在實際工作中的困難。但筆者認(rèn)為，這種意見的不完全一致正說明了不同組織是不同利益群體的代表，只要有順暢的利益表達(dá)機(jī)制和協(xié)調(diào)機(jī)制，社區(qū)就會達(dá)成和諧。另外，有些社區(qū)即使“四位”健全也沒能建立起協(xié)商共建模式。例如，與金馬社區(qū)同屬惠山街道的興隆橋社區(qū)，也有和金馬國際花園小區(qū)相類似的新建商品房香榭麗舍小區(qū)，兩個社區(qū)幾乎是同時籌備構(gòu)建“1＋3”協(xié)商共建模式，但是金馬社區(qū)已經(jīng)成功運作新模式將近一年時間，而興隆橋社區(qū)至今還沒有完成籌備工作。很重要的原因就是沒能很好地協(xié)調(diào)四個組織之間的關(guān)系。因此，各方之間必須學(xué)會達(dá)成共識，相互妥協(xié)和協(xié)商。

綜上所述，“1＋3”協(xié)商共建模式在實際運作中還存在很多不足，目前這種新模式只有在一些居民層次相對比較高并且各方面條件相對成熟的新建商品房小區(qū)才具有可操作性。

結(jié)論

社區(qū)是城市管理與城市建設(shè)的基本單元，也是城市功能的基本載體。社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r直接影響著城市居民的生活水平和生活質(zhì)量，也反映著城市發(fā)展的現(xiàn)代化程度。無錫市北塘區(qū)金馬社區(qū)按照以人為本，共創(chuàng)和諧的理念，對城市新建商品房小區(qū)——金馬國際花園小區(qū)進(jìn)行精細(xì)化管理。在無錫地區(qū)創(chuàng)造性地建立了“1＋3”協(xié)商共建模式，通過這個四位一體的社區(qū)管理新模式，促進(jìn)了社區(qū)管理體制改革，避免了單純由居委會管理、業(yè)委會管理或物業(yè)公司管理的一些弊端,卻吸收了他們各自的優(yōu)點,符合城市社區(qū)管理的發(fā)展方向。

“1+3”協(xié)商共建模式的有效運行既是商品房小區(qū)管理的需要，更是業(yè)主參與社區(qū)自治，進(jìn)行自我管理、自我教育、自我監(jiān)督的需要。通過搭建這一有效平臺，以“1+3”模式來協(xié)調(diào)各方，把小區(qū)建設(shè)成為業(yè)主自治、管理規(guī)范、服務(wù)一流、治安良好、環(huán)境優(yōu)美、文明祥和的社會生活共同體。

附錄：

“1＋3”共建和諧家園委員會的工作內(nèi)容及工作制度（節(jié)選）

工作內(nèi)容

一、宣傳黨的方針政策，制定社區(qū)發(fā)展規(guī)劃。

1、適時宣傳各類政策法規(guī)如《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等，以講座和論壇討論的方式使之深入人心。

2、制定社區(qū)發(fā)展規(guī)劃，利用居民代表大會和業(yè)主大會等形式征求居民意見；收集整理居民群眾關(guān)心的熱點和難點問題，協(xié)調(diào)各方解決，并及時向政府有關(guān)部門反映，取得他們的理解和支持。

二、堅持以人為本，各司其職，維護(hù)各方權(quán)益。

1、黨組織要積極發(fā)揮好政治核心作用，團(tuán)結(jié)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督社居委、業(yè)主委員會、物業(yè)公司依法行使職權(quán)。

2、通過溝通、對話、協(xié)商化解各類矛盾糾紛，切實維護(hù)和實現(xiàn)好居民、業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益。

三、努力實現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。

1、實現(xiàn)社居委、業(yè)主委員會、物業(yè)公司三方資源共享，“三位一體”，發(fā)揮各自優(yōu)勢，推進(jìn)社區(qū)民主自治。

2、豐富社區(qū)居民的精神文化生活，通過開展多層次的文化活動來提升居民素質(zhì)、融洽鄰里關(guān)系、培育和諧共處的新型人際關(guān)系。

3、協(xié)調(diào)各方，為居民提供各類公共服務(wù)、便民服務(wù)，為民排憂解困。

工作制度

例會制度

一、本團(tuán)體會員每月召開一次例會，時間為月末或月初。

二、會議由理事會秘書長召集，因故不能參加例會，事先需經(jīng)批準(zhǔn)同意。

三、會議內(nèi)容主要傳達(dá)上級有關(guān)會議精神，學(xué)習(xí)有關(guān)文件，總結(jié)、部署近期工作，以及討論工作中出現(xiàn)的問題。

四、詳實做好會議記錄。

民主協(xié)商制度

一、由單位會員與個人會員的代表共同組成民主協(xié)商小組，由社區(qū)主任任組長。

二、民主協(xié)商小組每季度召開1次民主協(xié)商會議，由理事會秘書長主持，每次協(xié)商會前，應(yīng)提前三天書面形式將開會日期及議程通知各民主協(xié)商小組成員，讓其作好充分準(zhǔn)備，以保證會議效果。

三、民主協(xié)商小組要起好協(xié)商、監(jiān)督、橋梁的作用，主要解決社區(qū)居民與各方出現(xiàn)的矛盾，民主協(xié)商時應(yīng)坦誠相見，充分交換意見。

四、對民主協(xié)商中提出的問題、意見、建議、批評，組長應(yīng)及時向上級有關(guān)部門反饋，認(rèn)真研究解決，改進(jìn)工作，并將研究處理結(jié)果及時轉(zhuǎn)告小組成員。

信息通報制度

一、堅持黨的領(lǐng)導(dǎo)，以實事求是、民主管理、民主協(xié)商、民主監(jiān)督、依法辦事為通報準(zhǔn)則。

二、建立規(guī)范的信息通報欄，定期向社區(qū)成員通報委員會工作情況，以便讓社區(qū)成員及時了解相關(guān)中心工作或所關(guān)心的熱點，難點問題。

三、對社區(qū)工作中正在解決的問題，要實行專題通報制度，及時向社區(qū)成員反饋處理情況和相關(guān)意見。

四、及時將工作中的相關(guān)信息和突出事跡對外進(jìn)行宣傳報道。

聽證制度

一、聽證會議事議主要是涉及社區(qū)居民普遍關(guān)心、涉及居民切身利益的社區(qū)有關(guān)社會事務(wù)以及其它需要社區(qū)居民聽證的事項。

二、聽證會聽證事項由五分之一以上的居民戶或者三分之一以上的理事會成員提出，由理事會受理并決定召開社區(qū)聽證會。

三、聽證會成員由理事會確定，人數(shù)一般為30－50人，社區(qū)居民經(jīng)理事會同意可旁聽會議，聽證會成員的聽證表決權(quán)，由理事會確定。

四、聽證會前，應(yīng)對相關(guān)問題進(jìn)行廣泛深入的調(diào)查摸底，掌握基本情況，征詢居民群眾意見，并同政府有關(guān)部門和街道辦事處聯(lián)系溝通。

五、聽證會一般在提出議題起15日內(nèi)召開，召集人應(yīng)在聽證會前3天，將會議的時間、地點主要議題向社會公示并通知會議人員。聽證會有應(yīng)到人數(shù)的過半數(shù)出席，方可舉行；聽證會采取不記名投票表決的方式，由出席人員的過半數(shù)通過，形成聽證會的集中意見。

六、聽證會3日內(nèi)，應(yīng)將聽證會的表決結(jié)果采取適當(dāng)方式公示，并及時將會議情況通報街道辦事處，凡涉及街道辦事處和有關(guān)政府職能部門的事項應(yīng)及時同街道辦事處和有關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)。

為民服務(wù)制度

一、開展社區(qū)教育動員和組織居民參加各類培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，幫助居民不斷提高自身素質(zhì)。

二、為小區(qū)居民提供法律咨詢、法律援助、司法調(diào)解以及維護(hù)老年人贍養(yǎng)、財產(chǎn)、婚姻等合法權(quán)益的工作。

三、為小區(qū)居民提供購物、精神慰藉、家政服務(wù)等一般照料的服務(wù)。

四、利用社區(qū)醫(yī)療站，開展社區(qū)健康教育、建立老年健康檔案等服務(wù)。

五、組織開展具有社區(qū)特色的文化娛樂和體育健身活動，豐富小區(qū)居民的精神文化生活。

六、開展多種形式的幫扶救助活動，使生活困難的居民受到社區(qū)志愿者經(jīng)常性的關(guān)愛和幫助。

公示制度

一、將委員會工作職責(zé)、成員分工、辦公時間、便民熱線電話、服務(wù)項目、服務(wù)地點、辦事程序、重大事項、財務(wù)收支、經(jīng)費管理等，通過櫥窗、圖板、宣傳欄、例會等形式向居民公開，便于為居民服務(wù)并接受監(jiān)督。

二、建立向居民承諾擬辦實事制度，每年年初將理事會通過的擬辦事項，向社區(qū)居民進(jìn)行公示。

三、對社區(qū)工作中正在解決的問題，及時將處理情況和相關(guān)意見進(jìn)行公示。

經(jīng)費使用制度

一、經(jīng)費由理事會副秘書長負(fù)責(zé)管理。

二、每年3月底，作好經(jīng)費的預(yù)算、決算報表，經(jīng)理事會審查，上報分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。

三、經(jīng)費支出嚴(yán)格按預(yù)算執(zhí)行，并履行審批手續(xù)。未經(jīng)秘書長同意，不得擅自動用經(jīng)費。

四、理事會每年對經(jīng)費的收支情況進(jìn)行一次審計，并向全體會員報告審計結(jié)果。