通常情況下，業(yè)主會(huì)事先準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎(chǔ)。談判過程中，雙方可以標(biāo)準(zhǔn)租賃合約為基礎(chǔ)，針對(duì)某一特定的出租單元，就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補(bǔ)貼就常常要談判很長(zhǎng)時(shí)間。談判中，雙方關(guān)注的其他問題還包括租金及其調(diào)整，所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)，公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式等。

租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；而對(duì)于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售物價(jià)指數(shù)，來確定租金定期增長(zhǎng)的數(shù)量或幅度。租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量，該增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長(zhǎng)10元／平方米或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了使租賃雙方共同分擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限。這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)。

在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的所有費(fèi)用。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運(yùn)營(yíng)費(fèi)用如公共部位的能源使用費(fèi)，可由寫字樓租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司向租客單獨(dú)收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將運(yùn)營(yíng)費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺。

當(dāng)所有的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用均由租客直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式為“凈租”，此時(shí)的代收代繳費(fèi)用常按租賃面積基本租金的一個(gè)固定比例計(jì)算。常用的“凈租”方式根據(jù)代收代繳費(fèi)用所包括的項(xiàng)目多少還可以再進(jìn)行細(xì)分，但一般情況下，代收代繳費(fèi)用越多，基本租金就越低。

寫字樓租賃契約，規(guī)定了在租約存續(xù)期間，業(yè)主與租客的權(quán)利和義務(wù)，是租賃雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守的法律文件。鑒于寫字樓租約條款比較復(fù)雜，所以在租約簽署前，租賃雙方常常要花很長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行租約談判。承擔(dān)寫字樓物業(yè)管理工作的物業(yè)管理公司，也常參與租約談判過程，以便利用其特殊身份，向業(yè)主闡明租客的意見，協(xié)助租賃雙方尋找一些折中方案。

通常情況下，業(yè)主會(huì)事先準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎(chǔ)。談判過程中，雙方可以標(biāo)準(zhǔn)租賃合約為基礎(chǔ)，針對(duì)某一特定的出租單元，就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補(bǔ)貼就常常要談判很長(zhǎng)時(shí)間。談判中，雙方關(guān)注的其他問題還包括租金及其調(diào)整，所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)，公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式等。

租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；而對(duì)于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售物價(jià)指數(shù)，來確定租金定期增長(zhǎng)的數(shù)量或幅度。租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量，該增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長(zhǎng)10元／平方米或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了使租賃雙方共同分擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限。這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)。

在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的所有費(fèi)用。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運(yùn)營(yíng)費(fèi)用如公共部位的能源使用費(fèi)，可由寫字樓租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司向租客單獨(dú)收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將運(yùn)營(yíng)費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺。

寫字樓租賃契約，規(guī)定了在租約存續(xù)期間，業(yè)主與租客的權(quán)利和義務(wù)，是租賃雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守的法律文件。鑒于寫字樓租約條款比較復(fù)雜，所以在租約簽署前，租賃雙方常常要花很長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行租約談判。承擔(dān)寫字樓物業(yè)管理工作的物業(yè)管理公司，也常參與租約談判過程，以便利用其特殊身份，向業(yè)主闡明租客的意見，協(xié)助租賃雙方尋找一些折中方案。

通常情況下，業(yè)主會(huì)事先準(zhǔn)備好一個(gè)適用于寫字樓物業(yè)內(nèi)所有出租單元的標(biāo)準(zhǔn)租賃合約，作為與潛在租客談判的基礎(chǔ)。談判過程中，雙方可以標(biāo)準(zhǔn)租賃合約為基礎(chǔ)，針對(duì)某一特定的出租單元，就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便雙方就某一特定的出租單元形成一份單獨(dú)的租約。標(biāo)準(zhǔn)租約中的許多條款只要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進(jìn)行認(rèn)真的談判，例如租客裝修及業(yè)主是否提供裝修補(bǔ)貼就常常要談判很長(zhǎng)時(shí)間。談判中，雙方關(guān)注的其他問題還包括租金及其調(diào)整，所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)，公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式等。

租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；而對(duì)于潛在的租客來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。為了調(diào)和租賃雙方各自意愿的差異，就形成了在寫字樓物業(yè)出租時(shí)須共同遵守的一系列特定條款。

由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。這一條款可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售物價(jià)指數(shù)，來確定租金定期增長(zhǎng)的數(shù)量或幅度。租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量，該增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長(zhǎng)10元／平方米或每年上調(diào)8％；當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了使租賃雙方共同分擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限。這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)。

在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的所有費(fèi)用。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運(yùn)營(yíng)費(fèi)用如公共部位的能源使用費(fèi)，可由寫字樓租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司向租客單獨(dú)收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果將運(yùn)營(yíng)費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺。

【內(nèi)容簡(jiǎn)介】文章指出“惡意租約”產(chǎn)生的原因在于抵押人對(duì)“買賣不破租約”保護(hù)條款的充分利用，以及“惡意租約”具有造假簡(jiǎn)便、成功率高和違法成本低的特點(diǎn)。通過對(duì)“惡意租約”涉嫌刑事犯罪的法律分析，提出商業(yè)銀行可通過主動(dòng)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押物執(zhí)行異議之訴，依靠刑事責(zé)任追究的震懾力，由人民法院依法撤銷或解除抵押人、第三人“惡意租約”執(zhí)行異議。這對(duì)商業(yè)銀行依法應(yīng)對(duì)“惡意租約”執(zhí)行異議，挽回不應(yīng)有的重大損失具有現(xiàn)實(shí)借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】抵押處置；惡意租約；法律訴訟；法律策略

近年來，商業(yè)銀行在申請(qǐng)人民法院依法拍賣處置不動(dòng)產(chǎn)抵押物過程中，屢屢出現(xiàn)案外第三人拿出一紙租約，申請(qǐng)執(zhí)行異議，以不動(dòng)產(chǎn)已于抵押訂立前或者人民法院查封前出租為由，請(qǐng)求人民法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押物進(jìn)行帶租拍賣或者阻止向司法拍賣受讓人移交占有，對(duì)商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押物的處置變現(xiàn)設(shè)立了很大的法律障礙，即拉長(zhǎng)了拍賣處置時(shí)間，更拉低了拍賣處置價(jià)格，給商業(yè)銀行造成意料之外的重大損失。為了能遏制這種被動(dòng)局面，現(xiàn)就“惡意租約”的法律應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行實(shí)踐探討。

“惡意租約”產(chǎn)生原因及主要特征分析

（一）“惡意租約”充分利用現(xiàn)有法律對(duì)“買賣不破租約”的保護(hù)條款?！逗贤ā返?29條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。根據(jù)這個(gè)條款，“買賣不破租賃”的適用條件有：第一，租賃合同已經(jīng)成立并生效；第二，租賃物已經(jīng)交付承租人；第三，所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃期間內(nèi)；第四，租賃物的所有權(quán)變更為受讓人。具備上述條件，即使租賃合約內(nèi)容明顯不合理，租賃關(guān)系仍然對(duì)買受人具有約束力。《物權(quán)法》第190條進(jìn)一步規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已經(jīng)登記的抵押權(quán)。根據(jù)這個(gè)條款，將適用“買賣不破租賃”的條件限定在訂立抵押合同前出租的，租賃關(guān)系才對(duì)買受人具有約束力。（二）“惡意租約”造假簡(jiǎn)便，抵押人相對(duì)容易運(yùn)作。抵押人只要找到愿意配合的第三人，隨時(shí)隨地可以炮制出一份簽訂時(shí)間在訂立抵押合同前的租賃合約，據(jù)此第三人申請(qǐng)執(zhí)行異議即可。為了達(dá)到壓低不動(dòng)產(chǎn)抵押物處置價(jià)格，阻撓不動(dòng)產(chǎn)抵押物成交，此類“惡意租約”一般具有兩個(gè)明顯特征：一是租賃時(shí)間長(zhǎng)，訂立的租賃時(shí)間大都20、30年；二是租賃價(jià)格低，訂立的租賃價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租賃價(jià)格。筆者有一案例，抵押人將評(píng)估價(jià)值2千多萬的兩個(gè)黃金地段商鋪，與第三人訂立租賃期限20年，且租賃期前5年免收租金，此后每年租金3萬元整，每5年租金遞增5%，租金收益率算下來每年都不到千分之一，第三人等于是長(zhǎng)期免費(fèi)占有使用不動(dòng)產(chǎn)抵押物。如果這類“惡意租約”執(zhí)行異議得逞，商業(yè)銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押物的權(quán)益將遭受重大損失。（三）“惡意租約”成功率高，使得第三人頻繁申請(qǐng)執(zhí)行異議。由于我國(guó)沒有強(qiáng)制性租賃登記公示制度，只要租賃合約是雙方意思真實(shí)表示，租賃合約就可生效。如果抵押人與第三人沆瀣一氣，在以往司法實(shí)踐中，由于受限于民事法律關(guān)系等諸多因素的制約，人民法院難以徹底查清租約訂立時(shí)間真相，無法從證據(jù)、法律上判定租約真假，盡管租賃內(nèi)容有悖常理，租賃合約存疑，但也只能帶租拍賣，嚴(yán)重影響不動(dòng)產(chǎn)抵押物的成交價(jià)格。（四）“惡意租約”違法成本低，助長(zhǎng)了抵押人有恃無恐的行為。盡管民事訴訟法規(guī)定了妨害民事訴訟活動(dòng)的處罰措施，但與能挽回價(jià)值數(shù)百萬元、上千萬元的不動(dòng)產(chǎn)抵押物的收益相比，這種民事處罰難以對(duì)違法者形成震懾。訴訟中，人民法院未能查明抵押人、第三人有惡意串通的行為，也無法對(duì)妨害執(zhí)行行為人處以罰款、拘留等強(qiáng)制措施。因此，抵押人權(quán)衡利弊，更愿意冒民事法律風(fēng)險(xiǎn)以獲取最大的既得利益。

“惡意租約”涉嫌刑事犯罪的法律分析

承租人：地址：郵碼：電話：出租人：地址：郵碼：電話：第一條租約代號(hào)現(xiàn)有規(guī)范如附表(略)所描述的摩托/蒸汽船___號(hào)的船東__()與租船人__相互達(dá)成協(xié)議如下：第二條船舶規(guī)范船東保證，在交船之日以及在這個(gè)租期內(nèi)，本船應(yīng)與附表規(guī)范相符，如有不符，租金應(yīng)予以降低，足以賠償租船人由此受到的損失。第三條船舶狀況船東保證，在交船之日以及在整個(gè)租期內(nèi)，本船應(yīng)緊密、堅(jiān)實(shí)、牢固，處于良好工作狀態(tài)，在各方面適于貨運(yùn)，船殼、機(jī)器、設(shè)備處于充分有效狀態(tài)，并按規(guī)定人數(shù)配齊合格的船長(zhǎng)、船員和水手。第四條租期船東供租，租船人承擔(dān)本船日歷月(確切租期由租船人選擇)，從本船交付之日起租。第五條航行范圍本船在倫敦保險(xiǎn)人學(xué)會(huì)保證條款范圍內(nèi)(但不包括)，本船能經(jīng)常安全浮起(但同樣大的船舶照例安全擱底的地點(diǎn)可以不浮起)的安全港口、錨地或地點(diǎn)，進(jìn)行合法貿(mào)易。在船東保險(xiǎn)人承保的情況下，租船人可派船在許可以外的地區(qū)進(jìn)行貿(mào)易，也可隨意派船到船東需要支付兵險(xiǎn)附加保費(fèi)的地區(qū)進(jìn)行貿(mào)易。不論哪種情況，船殼、機(jī)器附加保費(fèi)由租船人負(fù)擔(dān)，但該附加費(fèi)不得超過按照倫敦保險(xiǎn)人最低費(fèi)率的最少險(xiǎn)別所征收的保費(fèi)，其保險(xiǎn)條件不得擴(kuò)大學(xué)會(huì)按期保險(xiǎn)條款(1/10/1970)的標(biāo)準(zhǔn)格式或?qū)W會(huì)兵險(xiǎn)條款(1/7/1976)的標(biāo)準(zhǔn)格式，但不包括封鎖和圍困險(xiǎn)。租船人在收到有關(guān)憑證保單附本時(shí)將附加保費(fèi)付還船東。如附加保費(fèi)有回扣，應(yīng)退還租船人，船殼、機(jī)器保額定為，保費(fèi)即按此計(jì)算，但如保單記載的船殼、機(jī)器保額與上列金額不符，則取較小的金額計(jì)算。如本船航行中國(guó)受阻，租船人有解除有租約的選擇權(quán)。除非首先得到租船人的同意，船東不得以任何理由或任何目的派船?？颗_(tái)灣港口。第六條禁裝貨載本船用來載運(yùn)合法貨物，但不包括(租船人)有權(quán)按照政府間海事協(xié)商組織的規(guī)則或任何主管當(dāng)局適用的條例如，運(yùn)輸危險(xiǎn)品。第七條交船港本船在(租船人)指定的、本船能經(jīng)常安全浮起，隨時(shí)可供使用的泊位，在辦公時(shí)間內(nèi)交給租船人使用，交船時(shí)貨艙須打掃干凈，適于在裝船接收貨物。第八條交船日期本船不得在之前交付，如本船在17點(diǎn)之前沒有準(zhǔn)備就緒交付，租船人有隨時(shí)解除本租約的選擇權(quán)，但不得遲于本船準(zhǔn)備就緒之日。第九條交船通知船東給租船人天預(yù)計(jì)交船日通知及天確定交船日通知。第十條貨物檢驗(yàn)租船人在交、還船港代表雙方在委任驗(yàn)船師檢驗(yàn)交、還船時(shí)的貨艙和確定船上存油，交船檢驗(yàn)算船東時(shí)間，還船檢驗(yàn)算租方時(shí)間。驗(yàn)船師費(fèi)由船東和租船人均等分擔(dān)。在測(cè)定船上存油前，本船前后吃水要調(diào)平或者船首尾吃水差不超過6英尺。第十一條船東供應(yīng)項(xiàng)目船水供應(yīng)及/或支付有關(guān)船長(zhǎng)、船員、和水手的全部食品、工資、領(lǐng)事費(fèi)以及其他費(fèi)用，供應(yīng)及/或支付甲板、房艙、機(jī)艙、及其他必需的全部用品，供應(yīng)及/或支付全部潤(rùn)滑油和淡水，支付各項(xiàng)船舶保險(xiǎn)及入干塢、修船其他保養(yǎng)費(fèi)。第十二條起貨機(jī)船東給全部雙桿吊及/或轉(zhuǎn)盤吊提供起重裝置和設(shè)備，達(dá)到格式表所規(guī)定的起重能力，并提供裝卸貨物實(shí)際使用的一切繩索、滑輪吊纜、吊貨具及滑輪。如本船備有重吊，船東給重吊提供必要的起重裝置。(參見第15條)船東按需要提供甲板水手開關(guān)艙，在船到達(dá)裝卸泊位或地點(diǎn)之前把起貨機(jī)裝置就緒，并提供甲板及/或舷梯看更，配備每艙絞車工及/或轉(zhuǎn)盤吊工一人，按需要晝夜操作。如港方或工會(huì)規(guī)章制止水手開關(guān)艙或操縱絞車及/或轉(zhuǎn)盤吊，則租船人雇岸上工人代替并支付費(fèi)用。第十三條照明船東用船上燈光和群光燈提供充分的照明，使各艙口和貨艙同時(shí)作業(yè)。第十四條清艙如租船人需要，并為當(dāng)?shù)匾?guī)章所許可，船東應(yīng)提供水手清艙并清除墊料，以適于裝運(yùn)下航次貨款。租船人付給船東或水手清艙費(fèi)定額每次最多。第十五條租船人供應(yīng)項(xiàng)目租船人供應(yīng)及/或支付(除非為船東的事務(wù)而發(fā)生或在船東造成的時(shí)間損失內(nèi)發(fā)生，不論是否停租)主機(jī)和輔機(jī)用的全部油料(為了補(bǔ)償船上人員生活用油，每日歷月定額可在支付租金中扣除，不足一月者，按比例扣減)、港口費(fèi)、強(qiáng)制引水、舢板、拖船、領(lǐng)事費(fèi)(但按第8條屬于船東支付者除外)、運(yùn)河、碼頭及其他捐稅(但屬于國(guó)際或本地船東或海員所征收者除外)和費(fèi)用，包括任何外國(guó)市政稅和國(guó)稅，還支付交船港和還船港的一切碼頭、港口和噸稅(在交船前或還船后發(fā)生的除外)、、傭金等費(fèi)用，并且安排和支付裝載、平艙、碼垛(包括墊料，但船東允許租船人使用船上已有的墊料)、卸載、過磅和理貨、上船執(zhí)行職務(wù)的官員和人員的伙食以及其他各項(xiàng)費(fèi)用。第十六條燃料租船人接收交船時(shí)船上所存全部油料，并按每公噸燃油和每公噸柴油付款。船東接收還船時(shí)船上所存全部油料，并按租船人現(xiàn)行加油合同的還船港油價(jià)付款，如還船港沒有合同油價(jià)，則按鄰近主要加油港的合同油價(jià)支付。本船交付時(shí)存燃油不少于噸，不多于噸，柴油不少于噸，不多于噸，本船退還時(shí)存燃油不少于噸，不多于噸，柴油不少于噸，不多于噸。租船人可在交船前加油，占用的時(shí)間不計(jì)租金。租船人有使用船東加油合同的選擇權(quán)，在租期內(nèi)，如船東和租船人雙方在航次的主要加油港都不能安排加油，則租船人有權(quán)解除本租約。第十七條租率從本船交付之時(shí)(格林威治時(shí)間)起至還給船東之時(shí)(格林威治時(shí)間)止，租船人按本船夏季干舷載重噸，2240磅為1噸。每噸每日歷月的租率支付現(xiàn)金，不足1月者，按比例支付。第一期租金應(yīng)在交船后7個(gè)銀行營(yíng)業(yè)日內(nèi)，以后各期租金應(yīng)

在到期后7個(gè)銀行營(yíng)業(yè)日內(nèi)，以現(xiàn)款在給預(yù)付半月(但最后一期，租金預(yù)付到經(jīng)租船人合理估算足以完成最后一個(gè)航次所需的時(shí)間)，該項(xiàng)租金除了扣除本租約已具體規(guī)定的項(xiàng)目外，還扣除租船人及其人應(yīng)得的回扣和傭金，有關(guān)實(shí)際停租或估計(jì)停租期間的任何款項(xiàng)或費(fèi)用，還扣除經(jīng)租船人合理估算，在上述期間內(nèi)所發(fā)生的費(fèi)用以及根據(jù)本租約，租船人對(duì)船東的索賠款項(xiàng)。如付款到期之日，本船停租，則租金余額應(yīng)在本船起租后7個(gè)銀行營(yíng)業(yè)日內(nèi)支付。租船人還有權(quán)在最后整月租金中扣除預(yù)計(jì)代船東執(zhí)付的港口使用費(fèi)或開支以及還船時(shí)船上存油的估計(jì)金額，以上付款，還船后多退少補(bǔ)。如未履行支付租金，船東有權(quán)撤船，不給租船人使用，但這并不損害船東根據(jù)本租約在其他方面對(duì)租船人具有的索賠權(quán)。第十八條還船本船應(yīng)于租約期滿時(shí)，按交付給租船人時(shí)大體相同的良好狀態(tài)(自然損耗或由于第2條列舉的原因所造成的船舶滅失除外)，在租船人選擇的安全、沒有冰凍的港口退還。租船人有卸畢還船的選擇權(quán)，給船東或水手支付包干費(fèi)最多以代替清艙，清除墊料。第十九條還船通知租船人給船東不少于10天的預(yù)計(jì)還船港口和日期的通知。第二十條最后航次如本船被指令的航次將超過租期時(shí)，租船人要使用本船完成該航次，但如市價(jià)高于租約規(guī)定的租率，則對(duì)于超過租期的時(shí)間按市價(jià)支付。第二十一條貨位除保留適當(dāng)足夠的部位供船長(zhǎng)、船員、水手使用及存放船具、屬具、家具、食品與船用品外，本船所有空間和運(yùn)力，如有客艙，也包括在內(nèi)，均歸租船人使用。第二十二條甲板貨租船人有權(quán)按照通常海運(yùn)慣例，在甲板及/或艙口部分裝滿貨物，費(fèi)用自理，并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。裝載甲板貨應(yīng)受到船舶穩(wěn)定性和適航性的限制。航行中，船長(zhǎng)與水手對(duì)甲板貨應(yīng)妥善照料并拉緊捆索。第二十三條租船人代表租船人有權(quán)派代表1至2人上船押運(yùn)并考察航次盡快運(yùn)行情況。對(duì)他們將免費(fèi)提供房間并供應(yīng)與船長(zhǎng)的伙食標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用由租船人負(fù)責(zé)。第二十四條證件船東保證持有并隨船攜帶必要的證件，以符合所靠掛港口的安全衛(wèi)生規(guī)定和當(dāng)前要求。船東保證，本船起貨機(jī)及其他一切設(shè)備符合本船靠掛港口的規(guī)定，還保證本船隨時(shí)持有現(xiàn)行有效證件。如船東未能使其符合上述規(guī)定或未持有上述證件以致岸上人員不能作業(yè)，則由此損失的時(shí)間應(yīng)停租，由此產(chǎn)生的額外費(fèi)用由船東負(fù)擔(dān)。租船人有權(quán)免費(fèi)使用船上的絞車、吊桿包括重吊及/或轉(zhuǎn)盤吊至其最大起重能力，起貨機(jī)應(yīng)保持完好工作狀態(tài)，便于即時(shí)使用，但租船人打算使用重吊時(shí)仍應(yīng)給予足夠時(shí)間的通知。第二十五條熏艙在租期內(nèi)，船東提供有效的熏蒸滅鼠證書或免疫證書。由于載貨或根據(jù)租船人指示而靠掛港需要熏蒸，均由租船人負(fù)擔(dān)，其他原因的熏蒸由船東負(fù)擔(dān)。第二十六條停租(A)如時(shí)間損失是由于下述原因造成：(1)人員或船用品不足；(2)船殼、機(jī)器或設(shè)備損壞；(3)船舶或貨物遇到海損事故包括碰撞或擱淺造成延誤；(4)修船、進(jìn)干船塢或保持本船效能所采取的其他必要措施；(5)未持有或未隨船攜帶貨運(yùn)需要的有效證件或其他船舶文件，，包括有效的巴拿馬和蘇伊士運(yùn)河丈量證件；(6)船長(zhǎng)、船員或水手的罷工、拒航、違抗命令或失職；(7)任何當(dāng)局因船東、船長(zhǎng)、船員或水手受到控告或違章對(duì)本船實(shí)行挽留或干預(yù)(但租船人的疏忽行為或不軌行為所引起者除外)；(8)船東違反租約而停工；(9)由于本條指示所提到的任何原因或任何目的(惡劣天氣除外)或由于傷病船員上岸治療而使本船繞航、折返或靠掛非租船人所指示的其他港口；(10)本租約另有規(guī)定的停租項(xiàng)目或其他任何原因，以致妨礙本船有效運(yùn)行或使本船不能給租船人使用。(B)如裝卸貨物所需的絞車轉(zhuǎn)盤吊或其他設(shè)備損壞或不堪使用，或絞車轉(zhuǎn)盤吊動(dòng)力不足，則開工不足的時(shí)間應(yīng)按所需作業(yè)的絞車及/或轉(zhuǎn)盤吊的數(shù)目比例計(jì)算時(shí)間損失，如上述原因使裝完或卸完整船的時(shí)間推遲，則開工不足的時(shí)間應(yīng)相應(yīng)地全部停租。如租船人要求繼續(xù)作業(yè)，則船東支付岸上設(shè)備費(fèi)用以代替絞車/轉(zhuǎn)盤吊，租船人仍應(yīng)支付全部租金。但如岸上轉(zhuǎn)盤吊數(shù)目不夠，則租金應(yīng)按岸上可供使用的轉(zhuǎn)盤吊數(shù)比例支付。(C)由于上述原因引起的額外費(fèi)用，包括裝卸工人待時(shí)費(fèi)，如有罰款也包括在內(nèi)，均由船東負(fù)擔(dān)，并入租金內(nèi)扣除。(D)租船人有將任何停租時(shí)間加在租期內(nèi)的選擇權(quán)。(E)如本租約所說的原因使本船延誤達(dá)6周以上，租船人有解除租約的選擇權(quán)。第二十七條航速索賠根據(jù)本租約第1條，如本船航速減低及/或耗油增多則由此造成的時(shí)間損失和多耗用燃料費(fèi)用和，應(yīng)從租金中扣除。第二十八條征用在租期內(nèi)，如本船被船籍國(guó)政府征用，則租金應(yīng)從征用之時(shí)停止。凡預(yù)付而不應(yīng)得的租金以及征用時(shí)船上存油金額應(yīng)退還租船人。如征用期超過1個(gè)月，租船人有解除租約的選擇權(quán)。第二十九條干塢從上次油漆船底算起，不超過10個(gè)月，本船應(yīng)在船東和租船人雙方同意的方便地點(diǎn)和時(shí)間，至少進(jìn)干塢一次(清洗、油漆船底)。第三十條船長(zhǎng)責(zé)任和提單船長(zhǎng)和水手應(yīng)盡快完成所有航次并提供慣常的協(xié)助。在航次、或其他安排方面，船長(zhǎng)應(yīng)聽從租船人的指示。船長(zhǎng)本人或經(jīng)租船人要求授權(quán)租船人或其人按照大副或理貨收據(jù)簽發(fā)提供的任何提單。第三十一條指示和航海日志完整正確的航海日志供租船人或其人查閱。甲板、機(jī)房日志應(yīng)用英文填寫，最遲應(yīng)于每航次完畢時(shí)交給租船人或其人，如未照辦，則以租船人提出的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。對(duì)此船東無權(quán)申訴。如租船人有理由對(duì)船長(zhǎng)、船員或輪機(jī)長(zhǎng)的行為不滿，船東在接到不滿的情節(jié)后，應(yīng)立即調(diào)查，如情節(jié)屬實(shí)，船東應(yīng)予以撤換，不得拖延。裝卸工人和理貨員由租船人安排并作為船東的雇員，接受船長(zhǎng)的指示和指導(dǎo)。租船人對(duì)雇用的裝卸工人的疏忽、過失行為或判斷錯(cuò)誤不負(fù)責(zé)任，對(duì)引水員、拖船或裝卸工人的疏忽或裝載不合理或裝載不良造成船舶滅失，也不負(fù)責(zé)。第三十二條墊款如需要，租船人或其人可墊支船長(zhǎng)必要的款項(xiàng)，供船方在港的日常開支，收取2

.5%借款手續(xù)費(fèi)，此項(xiàng)墊款應(yīng)從租金中扣還。但租船人或其人認(rèn)為必要時(shí)可拒絕墊支。第三十三條冰封本船不得派往或進(jìn)入冰封的地點(diǎn)，或本船到達(dá)之時(shí)，由于冰情，即將撤去或可能撤去燈塔、燈船、航標(biāo)和浮標(biāo)的地點(diǎn)，本船也不得派往或進(jìn)入因冰情有危險(xiǎn)，使本船不能順利到達(dá)或在裝卸完畢后不能駛出的地點(diǎn)。本船沒有破冰航行的義務(wù)，但如需要，可尾隨破冰船航行。第三十四條船舶滅失如本船滅失，租金在滅失之日停止；如本船失蹤，租金在本船最后一次報(bào)告之日正午停止，凡預(yù)付而不應(yīng)得的租金應(yīng)退還租船人。第三十五條加班如需要，本船晝夜作業(yè)(周六、星期日和假日包括在內(nèi))。除非停租，租船人按每日歷月定額付給船東，作為船員和水手的加班費(fèi)，不足1月按比例計(jì)付。第三十六條留置權(quán)為了索回本租約屬下的賠償，船東有權(quán)留置屬于定期租船人的貨物和轉(zhuǎn)租運(yùn)費(fèi)以及提單運(yùn)費(fèi)。為了索回預(yù)付而不應(yīng)得的款項(xiàng)，索回因船東違約而造成的損失，租船人有權(quán)留置船舶。第三十七條救助救助其他船舶所得的報(bào)酬，扣除船長(zhǎng)與水手應(yīng)得的部分與各項(xiàng)法定費(fèi)用和其他開支，包括按約對(duì)救助損失時(shí)間所付的租金和損壞的修復(fù)和燃料的消耗等項(xiàng)后，由船東與租船人均等分享。救助人命和救助財(cái)產(chǎn)無效所遭受的時(shí)間損失和費(fèi)用(不包括本船的滅失)，由船東和租船人均等分擔(dān)。第三十八條轉(zhuǎn)租租船人有轉(zhuǎn)租本船的選擇權(quán)，但原租船人對(duì)船東仍負(fù)有履行本船約的全部責(zé)任。第三十九條走私船東對(duì)其雇員的不法行為犯罪行為，如走私、偷盜、行竊等后果負(fù)責(zé)，由此造成的船期延誤應(yīng)予停租。第四十條退保費(fèi)由于本船在港時(shí)間達(dá)30天以上并照付了租金，船東因此從保險(xiǎn)公司得到的退費(fèi)應(yīng)給予租船人(一經(jīng)從保險(xiǎn)公司收到，如數(shù)退給租船人，否則從末次租金中扣回估計(jì)的金額)。第四十一條戰(zhàn)爭(zhēng)如船旗國(guó)卷入戰(zhàn)爭(zhēng)、敵對(duì)行動(dòng)或軍事行動(dòng)，船東和租船人雙方均可解除本租約，本船將在目的港或在租船人選擇的安全、開放的港口，于卸完貨物后還給船東。第四十二條海牙規(guī)則船東或其經(jīng)理人作為承運(yùn)人，按照1924年8月25日在布魯塞爾簽訂的海牙規(guī)則第三款和第四款的規(guī)定(但第三款第六節(jié)第四款第五節(jié)除外)，對(duì)本租約名下所載運(yùn)的貨物，根據(jù)船長(zhǎng)簽發(fā)的提單或根據(jù)第20條由船長(zhǎng)授權(quán)經(jīng)租船人或其人所簽發(fā)的提單負(fù)責(zé)短少、滅失或殘損。第四十三條互有過失碰撞及兵險(xiǎn)條款雙方互有過失碰撞條款和航運(yùn)公會(huì)兵險(xiǎn)1條和2條是本租約的組成部分，本租約名下出具的提單均應(yīng)載有此項(xiàng)條款。第四十四條共同海損共同海損按照理算規(guī)則和清算。第四十五條仲裁本租約發(fā)生的一切爭(zhēng)執(zhí)在提交仲裁。仲裁的裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。第四十六條傭金船東應(yīng)按本租約所付租金%的回扣付給租船人、百分之%的經(jīng)紀(jì)傭金付給。如任何一方違約以致租金沒有全部支付，則責(zé)任方應(yīng)賠償經(jīng)紀(jì)人的傭金損失。雙方同意解除本租約時(shí)，由船東賠償經(jīng)紀(jì)人的傭金損失，在此情況下，傭金不超過為期1年的租金計(jì)算的數(shù)額。第四十七條其他本合同于年月日在經(jīng)雙方授權(quán)的代表簽字后生效。承租人：出租人：代表人：代表人：電話：電傳：電話：電傳：

一、薩省的礦業(yè)權(quán)管理制度

基于英美法系的立法背景，薩省對(duì)礦產(chǎn)資源的物權(quán)描述并不像大陸法系那樣系統(tǒng)，但其管理的核心思想仍有相同之處，即在礦產(chǎn)資源權(quán)益源于政府所有的背景下，投資人通過獲取政府許可和簽訂租約的形式從事礦產(chǎn)資源的勘探、開發(fā)。根據(jù)加拿大薩省礦產(chǎn)處置條例（TheMineralDispositionRegulations．Saskatchewan．1986），薩省礦業(yè)權(quán)包括勘探許可、礦地聲明和采礦租約三種形式，在不同的勘探和開采階段，分別取得不同的權(quán)利。

1、勘探許可

薩省法律法規(guī)規(guī)定，勘探許可證持有人擁有在已經(jīng)許可的土地上進(jìn)行勘探礦產(chǎn)資源和將任何勘探許可轉(zhuǎn)換成礦地聲明的專屬權(quán)利。任何人均可以在許可的區(qū)域向部長(zhǎng)申請(qǐng)礦產(chǎn)資源勘探權(quán)許可。如果是在經(jīng)過地質(zhì)調(diào)查的區(qū)域申請(qǐng)勘探許可，需要附帶申請(qǐng)區(qū)域的規(guī)范說明和平面圖。在未經(jīng)過地質(zhì)調(diào)查的區(qū)域申請(qǐng)勘探許可，需要提交申請(qǐng)區(qū)域的平面圖，平面圖需要標(biāo)明經(jīng)緯度坐標(biāo)。勘探許可申請(qǐng)人不需要在勘探區(qū)域進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)樁和作出相關(guān)邊界標(biāo)示。薩省可能提供勘探權(quán)許可證的面積最低10000hm2，最高50000hm2。在申請(qǐng)的時(shí)候需要支付登記費(fèi)用0．15美元／hm2和提交保證金15000美元。部長(zhǎng)可以授予或拒絕授予許可證。許可證的申請(qǐng)期限是在任何一年11月30日至次年2月1日。

2、礦地聲明

1礦地聲明勘探許可證持有人可以在勘探周期結(jié)束之前通過書面申請(qǐng)的形式，將勘探許可區(qū)域的任何一部分或全部轉(zhuǎn)成一個(gè)或多個(gè)礦地聲明。礦地聲明應(yīng)依法進(jìn)行登記、公告。根據(jù)法律規(guī)定，礦地聲明持有人可以在其聲明的地塊上享有勘探礦產(chǎn)資源和將礦場(chǎng)聲明的任何部分或全部轉(zhuǎn)換成一個(gè)或多個(gè)采礦租約的專屬權(quán)利。轉(zhuǎn)成礦地聲明之前，勘探許可證持有人必須完成了最低的投入要求，繳納了規(guī)定的費(fèi)用。

摘要:近年來，全球多地船用燃油出現(xiàn)“不合規(guī)”或“遭污染”情況,船舶在加注這些燃油后可能導(dǎo)致主機(jī)的嚴(yán)重?fù)p壞，如果進(jìn)一步遭遇惡劣海況或復(fù)雜通航情況，極可能造成更為嚴(yán)重的航運(yùn)事故。事實(shí)上，這些問題燃油在初步檢驗(yàn)時(shí)均滿足ISO8217：2005標(biāo)準(zhǔn)，深度化驗(yàn)才能發(fā)現(xiàn)其含有其他不應(yīng)在煉油過程中的化學(xué)物質(zhì)。航次租船合同下，船東負(fù)責(zé)提供燃油并支付燃油費(fèi)用；期租合同下，租家負(fù)責(zé)提供燃油并支付燃油費(fèi)用。此處我們以航次租船合同下燃油質(zhì)量爭(zhēng)議為例，在英國(guó)法下，如果船東因燃油不符合規(guī)格而向供油商索賠，船東則負(fù)有舉證責(zé)任，即依據(jù)“誰主張，誰舉證”的原則，因此，對(duì)于燃油質(zhì)量索賠案件，證據(jù)的收集和保全至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞:英國(guó)法;燃油;租船合同

一、船東需證明燃油不符合合同標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

當(dāng)燃油質(zhì)量問題導(dǎo)致船舶機(jī)械損壞時(shí)，船東應(yīng)與供油商一起對(duì)船上燃油進(jìn)行聯(lián)合取樣（此處強(qiáng)調(diào)聯(lián)合取樣是避免供油商日后對(duì)船東所取油樣不認(rèn)可）。船東應(yīng)與供油商就檢驗(yàn)方、樣本以及檢驗(yàn)的實(shí)驗(yàn)室等達(dá)成一致。根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果和燃油采購(gòu)合同中有關(guān)燃油質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，證明燃油商所提供的燃油不符合合同標(biāo)準(zhǔn)。

二、船東需證明燃油的質(zhì)量是導(dǎo)致船舶主機(jī)損壞的直接原因

船東需證明其所遭受的損失或損害是由不符合規(guī)格的燃油所造成，這是一個(gè)純技術(shù)問題，需要聘請(qǐng)海事技術(shù)專家進(jìn)行證據(jù)的指導(dǎo)。相比船東繁重的舉證責(zé)任，供油商通常只要拿出一個(gè)或幾個(gè)相反證據(jù)便可以對(duì)抗船東的索賠主張。因此，我們?cè)谑占C據(jù)以形成完整證據(jù)鏈時(shí)，還應(yīng)防范供油商從以下幾方面對(duì)船東的主張進(jìn)行抗辯：船員操作錯(cuò)誤導(dǎo)致的主機(jī)故障；船舶維護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致的主機(jī)故障；之前合同所供的燃油有問題導(dǎo)致的主機(jī)故障；如果船東使用了更為嚴(yán)格的燃油管理程序，就可以避免損失的發(fā)生；如果船東采取了預(yù)防措施，如將合格的燃油或添加劑加到不符合規(guī)格的燃油中去就可以避免損失的發(fā)生。

一、行使撤船權(quán)時(shí)的注意事項(xiàng)

(一)出租人必須向承租人或其人發(fā)出撤船通知

通知必須是明確并且是最終的撤船，撤船通知沒有固定的格式，但通知書必須表明，出租人因承租人違反租金支付條款而正式行使撤船權(quán)。撤船通知于送達(dá)承租人處生效，因此，只發(fā)給船長(zhǎng)或承租人港口的撤船通知是無效的。有效的撤船通知應(yīng)符合兩個(gè)條件:其一，應(yīng)在租金到期日的午夜以后才可以發(fā)出，提前發(fā)出的通知無效;其二，必須表明，如過了寬限期仍未收到租金，出租人一定撤船。

(二)要在合理時(shí)間內(nèi)發(fā)出撤船通知

太晚下決定可能會(huì)被認(rèn)定為棄權(quán)與禁止翻供。所謂的“合理時(shí)間”，法律上并沒有確切的規(guī)定，一般認(rèn)為是出租人向律師咨詢法律意見的合理時(shí)間。

(三)撤船通知也應(yīng)該發(fā)給船長(zhǎng)

一、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－機(jī)器設(shè)備》第九條：“…機(jī)器設(shè)備作為企業(yè)資產(chǎn)的一個(gè)組成部分，其價(jià)值取決于它對(duì)企業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)程度”第二十二條：“了解對(duì)具有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力或者獨(dú)立獲利能力的機(jī)器設(shè)備組合進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為唯一使用的評(píng)估方法”也就是說，機(jī)器設(shè)備可采用收益法進(jìn)行評(píng)估，某企業(yè)單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，為企業(yè)創(chuàng)造了大量的收益，在預(yù)期未來也有良好的收益，按收益法進(jìn)行評(píng)估得出的評(píng)估值，與調(diào)查該設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值相比，按收益法得出的評(píng)估值遠(yuǎn)高于按成本法得出的評(píng)估值，這樣的結(jié)果易導(dǎo)致爭(zhēng)議，按收益法評(píng)估的結(jié)果合理呢？還是成本法評(píng)估的結(jié)果合理？實(shí)踐中應(yīng)如何操作？

二、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－機(jī)器設(shè)備》第十九條：“…注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)機(jī)器設(shè)備的權(quán)屬相關(guān)資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)”，在設(shè)備評(píng)估實(shí)務(wù)中。企業(yè)自行建造的設(shè)備，無發(fā)票、購(gòu)置合同等權(quán)屬證明，企業(yè)外購(gòu)設(shè)備提供的購(gòu)置合同、發(fā)票真假難辨可信度差，對(duì)設(shè)備的權(quán)屬證明的真實(shí)性難以判斷，建議評(píng)估準(zhǔn)則中應(yīng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告僅對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值發(fā)表專業(yè)意見，而對(duì)產(chǎn)權(quán)有無瑕疵、法律糾紛等不承擔(dān)任何相關(guān)責(zé)任。

三、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－不動(dòng)產(chǎn)》第二十一條：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的分析和判斷，合理加以利用”，在實(shí)際工作中，如引用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果，是否要先在報(bào)告中分析其評(píng)估結(jié)果是否合理，如有分歧，如何解決？同時(shí)如出現(xiàn)責(zé)任問題，資產(chǎn)評(píng)估師是否要承擔(dān)責(zé)任。

四、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－不動(dòng)產(chǎn)》第二十八條：“運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金”，比方說一個(gè)大型商場(chǎng)如果分幾百個(gè)柜臺(tái)出租，其租期、租金及租金增長(zhǎng)率各不相同，如按本條規(guī)定操作，工作量非常大，是否可合并為按市場(chǎng)價(jià)來推算。并且如果是關(guān)聯(lián)方之間租賃，其租金一般為非市場(chǎng)價(jià)，租約所確定的租金與市場(chǎng)價(jià)的差異，對(duì)評(píng)估值的影響非常大，按準(zhǔn)則采用租約所確定的租金進(jìn)行評(píng)估是否合適，是否可采用市場(chǎng)價(jià)來推算不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

五、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－不動(dòng)產(chǎn)》第十一條：“當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進(jìn)行評(píng)估”，在實(shí)務(wù)中最優(yōu)用途與實(shí)際用途沖突如何處理？實(shí)際用途與法定用途沖突如何處理？最典型的例子：住宅樓的底層車庫(kù)，一面臨街，產(chǎn)權(quán)證用途為住宅，現(xiàn)在作為商鋪使用，采用按實(shí)際用途進(jìn)行評(píng)估，是否合理，與法定用途沖突如何解決？

六、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-機(jī)器設(shè)備》第十六條的規(guī)定“因客觀原因等因素限制，無法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷，并予以恰當(dāng)披露?！蔽覀?cè)趯?shí)踐中遇到有些企業(yè)已將一些舊設(shè)備變賣，資產(chǎn)處置損失已帳務(wù)處理，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)提供舊設(shè)備的評(píng)估報(bào)告，我們無法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，是否可以依據(jù)本條的規(guī)定將無法實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查這一情況進(jìn)行披露，報(bào)告是否可出。

一、導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的幾種情況

1、抵押房地產(chǎn)未辦理抵押登記

2、抵押房地產(chǎn)處分價(jià)格低于貸款金額

3、房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛

二、抵押房地產(chǎn)權(quán)屬問題是導(dǎo)致抵押風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的重要原因

抵押權(quán)人一般比較重視前兩種情況導(dǎo)致的償貸風(fēng)險(xiǎn)，能夠委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并按照規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。但是如果房地產(chǎn)權(quán)屬不清或存在權(quán)屬糾紛，將會(huì)導(dǎo)致以下兩種情況：