積極穩(wěn)妥地推進公有住房租金改革，進一步理順住房租售比價，是實現(xiàn)住房商品化、社會化改革的重要內容，也是當前積極擴大內需、促進經濟發(fā)展的一項重要措施。為認真貫徹黨中央、國務院有關進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設，使住房建設真正成為重要產業(yè)的精神，推進現(xiàn)有公有住房租金改革，現(xiàn)提出以下意見：

一、各地要采取措施，穩(wěn)步推進公有住房租金改革。目前租金水平已達到五項因素成本租金水平(折舊費、維修費、管理費、貸款利息和房產稅)的，應逐步向市場租金過渡。

二、租金改革應當堅持提租與當?shù)芈毠こ惺苣芰ο噙m應、與職工收入提高相結合、保證絕大多數(shù)居民的實際生活水平不下降的原則。要處理好租金改革與其他調價項目的關系，將租金調整納入價格改革計劃，統(tǒng)籌安排，妥善實施。

三、租金改革要有利于促進公有住房及經濟適用住房的出售工作。對于可售公有住房較多、租金水平偏低的地區(qū)和單位，租金調整幅度可適當大一些。在過渡到成本租金或市場租金后，要使住房租金與公有住房出售價格和經濟適用住房價格保持合理比價。城鎮(zhèn)公有住房，除按規(guī)定不宜出售的外，均應向符合購房條件的現(xiàn)住戶出售。

四、租金改革要與建立廉租住房制度相結合。對最低收入家庭承租的、符合當?shù)厝嗣裾?guī)定面積和裝修標準的公有住房，執(zhí)行由市(縣)人民政府制定的廉租住房租金標準。各地在確定廉租住房租金標準時，必須考慮最低收入家庭的實際承受能力。執(zhí)行廉租住房租金標準的，應當按年度簽約；當家庭收入超過當年最低收入標準時，要執(zhí)行普通公有住房租金標準。

五、對超過當?shù)胤扛恼咭?guī)定標準占用的公有住房，超標部分能分割退回的，要退回原產權單位；不能分割退回且尚未出售的，超標部分要逐步實行市場租金。

編者按；本文主要從資本市場政府管制滋生審計尋租租金；審計權稀缺資源導致資本市場審計尋租；資本市場審計尋租研究方向進行論述。其中，主要包括：我國經濟學家張維迎教授稱我國資本市場就是一個“尋租場”、租金是指由于供給彈性不足產生的穩(wěn)定超額利潤、上市公司配股、發(fā)行新股或保住上市資格有嚴格的條件、尋租行為的產生，有兩個基本前提、審計尋租是資本市場中一種典型的尋租活動、會計師事務所的成立以及獲取審計證券市場的資格都需要權力部門的審批、會計師事務所和上市公司具有充分的信息優(yōu)勢并具有獲取“信息租金”的動機、我國資本市場目前乃至將來都將因經濟的轉型而在較長時期內存在審計尋租現(xiàn)象等。具體請詳見。

我國經濟學家張維迎教授稱我國資本市場就是一個“尋租場”。由于“經濟租金”——要素收入與機會成本之差的存在，現(xiàn)實經濟生活中尋租活動極其活躍，資本市場上同樣充斥著各種各樣的尋租活動，而審計尋租則是其中典型的一種。資本市場審計尋租是指獨立審計機構或獨立審計師獲取資本市場審計壟斷權或利用審計壟斷權，迎合相關當事人的特殊需要而提供“不清潔”服務，不正當?shù)孬@得額外利益或好處的行為。所謂創(chuàng)租機制，即租金產生的機制，研究資本市場審計尋租的創(chuàng)租機制有重要的理論現(xiàn)實意義。

一、資本市場政府管制滋生審計尋租租金

在經濟學里，租金是指由于供給彈性不足產生的穩(wěn)定超額利潤。在我國資本市場上，股票的供給彈性不足主要體現(xiàn)在兩個方面：一方面是股票發(fā)行采用核準制（最初為審批制），使得股票發(fā)行不能反映供求關系，上市資格（殼資源）成了稀缺資源；另一方面是將上市公司股份分為流通股和非流通股，只讓三分之一的股票上市流通，這使得A股市場上的大量資金面臨少量的可流通股票。由于這兩方面的原因，尋租空間也就由此而生。我國資本市場有自身的特色，即由政府嚴格管制，主要表現(xiàn)為四個方面：首先，公司要上市，只能在政府指定的滬深兩個交易所上市，此外任何交易場所均為非法；其次，上市公司上市的資格必須經過管制部門的嚴格審批，上市資格（殼資源）成了稀缺資源；第三，將上市公司股份分為流通股和非流通股，只讓三分之一的股票上市流通，這使得A股市場上的大量資金面臨少量的可流通股票，使得流通股價格畸高，而上市公司的融資成本極低；第四，上市公司配股、發(fā)行新股或保住上市資格有嚴格的條件?；谝陨显?，資本市場中的股權分裂、發(fā)行上市的核準制等管制是造成當前資本市場成為尋租場的頑癥。但是這些制度具有特定的歷史意義，如果沒有這些制度的設定，我國股市可能在襁褓中就已經夭折。但當這些制度成為今天我國股市發(fā)展的障礙，與時俱進也就成了必須考慮的問題。在政府管制下的資本市場中，可能爭奪到租金的人都將不惜成本地進入。對于企業(yè)而言，企業(yè)投入的成本除了獲準上市之外，不產生任何有效產出。這是管制股市造成的第一筆資源耗費，由此而造成的貪污腐敗和交易費用的增加則是第二筆，資本市場上中介機構因租金而進行的尋租活動，則是第三筆。管制的后果是創(chuàng)造了管制租金，而資本市場尋租活動的根源就在于管制租金的存在。

二、審計權稀缺資源導致資本市場審計尋租

尋租行為的產生，有兩個基本前提：一是資源稀缺；二是權力分配。因有資源稀缺，誰能得到這資源，誰就能獲取較大的額外收益，因而也就愿意為此而付出額外代價；因有權力分配，即稀缺資源的分配權掌握在一些部門和一些人的手中，為獲取稀缺資源，需求者就必須向這些掌權者尋租，資源與權力相結合，便有了尋租行為產生的種子和土壤。

郭先生致電《說法熱線》詢問：“想對出租的房屋增加租金，但承租人不同意，請問我能否主張解除原租房合同？是否會承擔違約責任？”

公務員之家，全國公務員共同天地

金聚律師事務所邵永成律師解答：“在房屋出租合同有效期限內，若出租人想增加租金，必須要征得承租人的同意。在此基礎上，應本著雙方自愿協(xié)商的原則，并可根據(jù)合同法，比較行業(yè)慣例或平均的市場價格來合理確定增加租金數(shù)額。若承租人不同意，出租人不得擅自解除合同，否則將會構成單方違約，需承擔違約責任。屆時承租人還可依法提起訴訟，要求出租人繼續(xù)公務員之家，全國公務員共同天地履行原合同，同時要求其賠償違約金等?！?/p>

一、適用對象及條件：

1.入駐經區(qū)人力資源和社會保障局認定的創(chuàng)業(yè)孵化基地的單位其法人為本地戶籍創(chuàng)業(yè)人員。

2.入駐創(chuàng)業(yè)孵化基地的企業(yè)吸納具有本地區(qū)戶籍且在就業(yè)年齡段內、納入勞動保障信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫中的人員達30%以上，創(chuàng)業(yè)實體領取營業(yè)執(zhí)照正常經營三個月以上與員工簽訂勞動合同并繳納社會保險。

二、申請流程：

1．創(chuàng)業(yè)孵化基地內符合條件的創(chuàng)業(yè)實體每年一次于第四季度（特殊情況例外）前攜帶以下材料至區(qū)人力資源和社會保障局提出申請（由創(chuàng)業(yè)孵化基地統(tǒng)一匯總材料；區(qū)級創(chuàng)業(yè)孵化基地直接上報、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)孵化基地由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)勞動保障服務中心上報）：

（1）《市區(qū)創(chuàng)業(yè)孵化基地租金補貼申請表》；

為統(tǒng)籌推進肺炎疫情防控和經濟社會發(fā)展工作，進一步幫扶服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶緩解房屋租金壓力，渡過難關，根據(jù)《應對肺炎疫情進一步幫扶服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶緩解房屋租金壓力實施方案》，結合實際，制定如下實施方案。

一、總體要求

服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶在繁榮市場、促進就業(yè)、維護穩(wěn)定方面發(fā)揮著重要作用。受肺炎疫情影響，服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金成本支出壓力大，國有房屋（包括國有企業(yè)和政府部門、學校、衛(wèi)生院等行政事業(yè)單位房屋，下同）租賃相關主體要帶頭履行社會責任、主動幫扶小微企業(yè)，鼓勵非國有房屋租賃相關主體在平等協(xié)商的基礎上合理分擔疫情帶來的損失。各村、鎮(zhèn)直關部門要加大政策支持力度，房屋減免和延期支付政策主要支持經營困難的服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶，優(yōu)先幫扶受疫情影響嚴重、經營困難的餐飲、住宿、旅游、教育培訓、家政、影院劇場、美容美發(fā)等行業(yè)。

二、實施范圍

凡依法依規(guī)在市場監(jiān)管部門或行政審批部門登記注冊，證照齊全，服從疫情防控安排，規(guī)范守法經營，未列入失信聯(lián)合懲戒黑名單，房屋租賃手續(xù)合法，無故意長期拖欠房租行為的服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶，可享受房屋租金減免政策。

其中，服務業(yè)小微企業(yè)是指工業(yè)和信息化部等四部委《關于印發(fā)中小企業(yè)劃型標準規(guī)定的通知》中規(guī)定的批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、交通運輸業(yè)、倉儲業(yè)、郵政業(yè)、住宿業(yè)、餐飲業(yè)、信息傳輸業(yè)、軟件和信息技術服務業(yè)、房地產開發(fā)經營、物業(yè)管理、租賃和商務服務業(yè)、其他未列明行業(yè)中的小型企業(yè)和微型企業(yè)。

海洋石油稅務局天津、上海、廣州、湛江分局：

據(jù)我分局和外國公司反映，目前我各分局在處理境外公司，企業(yè)將機器，設備租給中國境內的租用者使用的租金收入，采用不同的征稅辦法：有的分局依據(jù)<外國企業(yè)所得稅法>第十一條的規(guī)定，按租金毛收入征收了預提所得稅。有的分局基于出租財產的公司曾經委托他人在當?shù)毓ど坦芾頇C關辦了工商登記，就視為在華設立了經營機構，分別征收了工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅。由于各分局在解釋上不一致，導致同一個境外公司，企業(yè)在華出租財產的收入，在甲地按照消極投資所得征稅，在乙地則按經營所得征稅的矛盾。

為統(tǒng)一稅收政策，避免執(zhí)行上的不一致，現(xiàn)對前述公司，企業(yè)在華出租機器設備租金收入的征稅問題明確如下：

一、在中國境內沒有設立機構的境外公司，企業(yè)，將機器，設備租給中國境內的租用者使用，其來源于中國的租金收入，應按<外國企業(yè)所得稅法>第十一條及其有關規(guī)定征收所得稅。對于同我國政府簽訂了稅收協(xié)定并已生效執(zhí)行的國家的公司、企業(yè)、其所得稅的征收，按照有關稅收協(xié)定和財政部(85)財稅外字第042號文件的規(guī)定辦理。

二、中國境外的公司，企業(yè)，在中國境內設立了機構并且通過該機構將機器設備出租給在中國境內的租用者使用，其來源于中國的租金收入，按在華從事生產經營的企業(yè)征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅。

前述公司企業(yè)出租機器設備的收入是按照消極投資所得征稅，還是按照經營所得征稅，主要應依據(jù)該公司企業(yè)在華有無實際經營機構，以及該機器設備是否通過在華機構出租而定。

關鍵詞:租金管制/租賃合同的解除限制/長期合同/住宅權

內容提要:很多國家對住房租賃合同進行一定的社會控制，主要有寬嚴兩種模式：租金管制和解約限制。從社會經濟效果看，租金管制有助于保障住宅權，也有助于避免貧富分區(qū)和促進社會和諧，但會干擾市場規(guī)律，因而成本較高。以解約限制為中心的控制則不會過度偏離市場，同時可有效減少租賃合同中當事人的機會主義行為。由于中國目前城市自有住房比例較高，住房市場的主要矛盾是現(xiàn)有住房不足以滿足城市化需求，因此不宜進行嚴格的租金管制，但修訂城市房地產管理法、合同法，限制出租人解除住房租賃合同的權利，同時規(guī)定租金調整參酌市場水平進行，將有助于維護住房租賃合同的穩(wěn)定，減少出租、承租雙方的策略性行為，降低圍繞續(xù)約的討價還價成本，增進社會福利。

一、住房租賃控制的制度比較

目前世界各國的住房租賃控制大體可劃分為兩種模式，一種以租金管制為中心，主要通過行政手段對租金、房屋維護、租賃期限等事項進行嚴格限制；另一種以解約限制為中心，著眼于維護住房租賃合同的穩(wěn)定性，在此之外，不干涉租金數(shù)額。前者以美國紐約市為典型，后者以德國為代表。

（一）以租金管制為中心的租賃控制

在美國，租金管制并不是普遍現(xiàn)象，紐約市是個例外。根據(jù)1990年代的一項統(tǒng)計，紐約市占有全美被控制租賃住房的39%。[1]其最主要的租金管制規(guī)范是1969年的租金穩(wěn)定法（RentStabilizationLaw）和1974年的承租人緊急保護法（EmergencyTenantProtectionAct），后來整合為租金穩(wěn)定法典（RentStabilizationCode,RSC）。此外，紐約市的租金管制也受紐約州相關規(guī)則的調整。上述規(guī)則都匯編NYCRR第9編第2050條至2531條中。

第一條為規(guī)范城鎮(zhèn)廉租住房租金管理，保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房權益，根據(jù)《價格法》和國家發(fā)展改革委、建設部《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》（發(fā)改價格〔**〕405號）及《安徽省城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》（皖政〔**〕111號）等有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于安徽省城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內廉租住房的租金管理。

第三條本辦法所稱的廉租住房的租金管理，是指享受廉租住房待遇的城鎮(zhèn)最低收入家庭承租廉租住房應當交納的住房租金或發(fā)放租賃住房補貼的租金補貼標準。

第四條省級政府價格主管部門負責全省廉租住房的租金管理工作，會同有關部門制定全省廉租住房的租金管理原則、管理辦法；市、縣（市）政府價格主管部門具體負責本地區(qū)廉租住房租金的制定和管理。

各級政府房地產行政主管部門應協(xié)助價格主管部門做好廉租住房的租金管理工作。

第五條廉租住房租金實行政府定價。

編者按：本文主要從內部資本市場租金概念的思想基礎；內部資本市場租金的內涵；內部資本市場租金與內部資本市場效率概念的比較分析進行論述。其中，主要包括：內部資本市場形成的目的是降低融資的交易成本、內部資本市場的本質、內部資本市場配置資源的優(yōu)勢、經濟學中“租金”一詞的含義經歷了一個外延逐步放大的過程、經濟學中租金的起源和演變、組織租金、內部資本市場租金的概念、內部資本市場效率、內部資本市場租金與內部資本市場效率的關系、內部資本市場租金與效率的關系可以通過它們之間的共性、聯(lián)系與區(qū)別體現(xiàn)等，具體請詳見。

西方國家對內部資本市場的研究起源于20世紀70年代，國內學者對這一問題的研究尚處于起步階段，且主要集中在對國外文獻的介紹方面。本文在吸收西方學者對內部資本市場研究成果的基礎上提出內部資本市場租金的概念，并從不同角度對其內涵進行了界定和分析。這一研究對于厘清內部資本市場組建的目標以及實現(xiàn)這一目標應采取的措施，具有重要意義。

一、內部資本市場租金概念的思想基礎

自從Alchian、Williamson在20世紀70年代初提出內部資本市場理論后，國外學者進行了大量卓有成效的研究，其中西方學者對內部資本市場形成原因和優(yōu)勢的分析，為本文提出內部資本市場租金概念奠定了重要的思想基礎。

1、內部資本市場形成的目的是降低融資的交易成本

早期研究成果顯示(Alchian,1969；Williamson,1970）內部資本市場之所以會產生并取代外部資本市場，是因為企業(yè)與外部資本市場的矛盾與摩擦，主要表現(xiàn)為信息的嚴重不對稱和外部資本市場的交易成本過高，內部資本市場可以通過減少矛盾與摩擦來降低交易成本。

為加強規(guī)范我市住房保障工作，按照《市城市低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)將住房保障工作中的有關具體問題提出如下處理意見：

一、年齡的問題

1、申請租金補貼的單身家庭申請人年齡應年滿35周歲。

2、申請實物配租的低收入家庭夫妻雙方年齡合并計算應滿70周歲；單身家庭申請人年齡應年滿40周歲；單親家庭申請人年齡應滿35周歲。

二、原有住房的問題

申請租金補貼的家庭原有住房辦理產權轉移或已貨幣拆遷滿三年的、申請實物配租家庭的原有住房辦理產權轉移或貨幣拆遷滿五年的，原有住房不再認定為個人住房面積。認定起始時間，