物業(yè)服務(wù)行業(yè)是隨著我國住房制度改革而派生出來的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)，作為一個行業(yè)，迄今已被廣大消費者所認可。隨著物業(yè)服務(wù)分等收費，菜單式服務(wù)的推行，使物業(yè)管理服務(wù)趨于標準化和規(guī)范化方向的發(fā)展，提升了物業(yè)的服務(wù)水平。然而，物業(yè)發(fā)展階段遺留下的售后公房問題又制約了物業(yè)整體管理水平的上升，其過低的服務(wù)收費標準，不但阻礙了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，而且成為其生存的瓶頸。為之，盡快調(diào)整售后公房收費標準為當務(wù)之急。

一、售后公房和服務(wù)收費的現(xiàn)狀：

現(xiàn)有居住物業(yè)約2600萬平方米（其中：售后房建筑面積約900余萬平方米），782個住宅小區(qū)（其中：商品房小區(qū)343個，售后房及直管公房小區(qū)439個），在我區(qū)注冊的物業(yè)管理企業(yè)共有223家（其中：一級資質(zhì)1家，二級資質(zhì)18家，三級以下資質(zhì)204家），已組建業(yè)主委員會539個。

以服務(wù)收費而言，對售后公房目前依然執(zhí)行1996年政府部門規(guī)定的收費標準。其收費項目主要為：管理費、保潔費、保安費，合稱“三項費用”，高層另加電梯水泵運行費。其中：電梯運行費為每平方米建筑面積0.55元/月，業(yè)主實際支付0.15元，其余0.40元從業(yè)主繳納的房屋維修基金中列支。

據(jù)調(diào)查，在實際執(zhí)行中，一般多層住宅一室半或一室一廳每月10.5～12元/戶；二室戶（含二室半或二室一廳）每月13～15元/戶；三室戶以上（含三室半或三室一廳）每月16～19.5元/戶。

二、現(xiàn)行售后公房收費標準存在問題及成因分析：

「提要」近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實踐中對因公房租賃使用權(quán)發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標準掌握不一，造成了審判結(jié)果的差異。本文作者結(jié)合審判實踐經(jīng)驗，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進認識的統(tǒng)一。

一、“出租人指定”是否應(yīng)作為前置程序

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認為應(yīng)由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理?，F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》）規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。”筆者認為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權(quán)利，也是出租人的義務(wù)，出租人應(yīng)當履行該項職責(zé)，承租人取得承租權(quán)應(yīng)當?shù)玫匠鲎馊说恼J可或指定。出租人逾期不答復(fù)或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責(zé)，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權(quán)仍含有延續(xù)下來的福利性質(zhì)狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎(chǔ)上，出租人進行指定應(yīng)當是該類訴訟的前置程序，同時筆者認為，即使個別情況下出租人指定有困難，其也應(yīng)當出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關(guān)租賃情況，以及不能指定的理由。當事人經(jīng)過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應(yīng)明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因為該期限直接影響當事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個月為宜。

二、當事人的訴訟地位如何確定

目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認為，對出租人不指定的或?qū)Τ鲎馊酥付ú环模瑧?yīng)區(qū)別情況予以處理。

1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的?，F(xiàn)實中，同住人對承租權(quán)的變更沒有爭議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對租賃戶名的變更協(xié)商不成，出租人亦不愿意進行指定，且不出具書面意見。出租人出具書面意見的（可對書面意見提出具體細化的要求），可視為出租人履行了管理的權(quán)利義務(wù)。只有在出租人未完成其指定之義務(wù)時，才應(yīng)列出租人為被告，同住人列為第三人。此時的訴訟請求只能是要求出租人履行義務(wù)。有人就此提出不同意見認為，一旦法院作出判決，判令出租人應(yīng)當在判決生效后三十日內(nèi)作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認為，此時解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級部門提出司法建議，責(zé)成下級部門履行法院確定的義務(wù)而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務(wù)對待，予以罰款或采取其他有效措施

一、公房承租人資格及拆遷問題：

房屋是公民生存的最基本保障，我國早些年在城市實行的是公房租賃實房分配政策。根據(jù)產(chǎn)權(quán)單位的不同，公房又有國家直管的公房和單位自管的公房以及經(jīng)營單位托管、代管的公房。近幾年隨著危改項目的逐步推進，老舊公房都被列入拆遷改造區(qū)進行拆遷，危改中往往涉及到公房承租人資格及補償對象問題，由于相關(guān)法規(guī)不多，容易帶來公房承租人變更、拆遷補償安置引起的矛盾。

1、公房拆遷中承租資格及補償糾紛解決機制

現(xiàn)實生活中由于公房拆遷補償是一筆數(shù)額不小的款項，公房承租人的家庭內(nèi)部在具體的利益分割上存在著極大的爭議和激烈的矛盾，政府公房管理部門為少惹麻煩，通常以逃避的方式拒絕對公房租賃糾紛作出正面的回應(yīng)。這樣一來當事人自己不能達成協(xié)議，政府公房管理部門又拒絕，當事人只好通過向法院起訴的方式解決。通過向法院起訴的方式解決，首先就有幾個問題：是民事訴訟呢還是行政訴訟，起訴誰呢，案由是什么，這還要根據(jù)不同的情況提起不同的訴訟。《北京市高級人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見》（2003年11月27日京高法發(fā)[2003]350號）規(guī)定因直管公房租賃引發(fā)的各種糾紛，既有民事法律性質(zhì)的爭議，也有行政法律性質(zhì)的爭議，應(yīng)區(qū)別對待。對于直管公房承租人與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位在履行直管公房租賃合同過程中，因違反合同規(guī)定的房屋保護、維修、房屋租金交納、承租人變更等權(quán)利義務(wù)發(fā)生的糾紛，作為民事案件處理。對于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人對政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位依職權(quán)變更直管公房承租人提起的訴訟作為行政訴訟處理。該意見針對公房承租人及其家庭成員與政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位發(fā)生爭議的情況。對于家庭成員內(nèi)部的糾紛，家庭成員所達成的家庭協(xié)議的內(nèi)容或效力產(chǎn)生的爭議則屬于另外的法律關(guān)系，需要另行提起單獨的民事訴訟加以解決。那么在同時存在家庭成員之間的爭議和某些家庭成員與政府公房管理部門在承租人資格問題上發(fā)生爭議的，這兩個爭議或訴應(yīng)當如何處理呢，分別單獨提起，一并提起，還是只需提起一個，在提出一個訴的時候，是提那一個訴呢，這些都需要結(jié)合具體案情選擇對當事人最有利的訴訟方案。

2、公房承租人資格認定

主要問題涉及到老人承租單位或其他公房并長期居住、子女早年和父母一居，分家后搬出公房遷到其他住處，但現(xiàn)住房條件達不到房改標準，也有子女雖買了房但依然住在父母承租的公房里，還有父母過世后子女中一人或數(shù)人繼續(xù)居住公房，但沒有到房管所變更承租人的。北京近幾年城市建設(shè)發(fā)展快速，危舊改造涉及面廣，承租公房很多都面臨拆遷，但根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定承租公房被拆遷的，承租人可以得到相應(yīng)補償。這一來公房租賃、拆遷補償?shù)确蓡栴}糾纏在一起，導(dǎo)致家庭糾紛，影響和諧和社會穩(wěn)定。解決承租人資格問題是處理拆遷補償安置的前提，公房拆遷涉及到多方利益的分配，首先面臨的是公房承租人資格認定問題，依照不同情況，需要進行公房承租人資格確定的有這樣一些情況：1、原承租人仍然健在的一般不發(fā)生承租人變更，補償對象當然還是原承租人；2、承租人依法變更，變更后的承租人為新的公房承租人，在拆遷中取得補償獲益權(quán)；但這種情況下會發(fā)生不符合規(guī)定的變更而侵害成員利益的情況，被侵權(quán)的其他家庭成員可以請求公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位撤銷原變更，政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位拒絕變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟請求法院依法予以撤銷；3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住，因為沒有拆遷補償?shù)膯栴}一直沒有辦理變更。由于拆遷補償涉及較大的利益分割，家庭成員之間在變更承租人的問題上出現(xiàn)不同的意見。公房承租人資格應(yīng)當如何認定呢，一要根據(jù)承租公房的實際居住情況和繳納房租的狀況來決定，二是原承租人死亡或者外遷后與其共同居住的家庭成員繼續(xù)居住該房屋并向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位繳納房租的，是與政府公房管理部門之間形成了事實上的公房租賃關(guān)系，實際居住的家庭成員成為事實上的公房承租人。由于沒有變更公房租賃登記，其公房承租人身份不明確，容易受到其他當事人的質(zhì)疑，在這種情況下實際承租人應(yīng)當向政府公房管理部門申請確認或變更。政府公房管理部門經(jīng)審查認為符合北京市有關(guān)公房承租人的條件的應(yīng)當予以變更，符合公房承租人條件而政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位不予變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后，當事人可據(jù)此向政府公房管理部門或直管公房經(jīng)營管理單位申請變更。根據(jù)規(guī)定，申請變更公房承租人的須滿足以下基本條件：1、原承租人死亡或外遷；2、與原承租人為同一戶籍；3、是原承租人的家庭成員；4、與原承租人共同居住二年以上；4、沒有其他住房。

根據(jù)省、市的通知要求，我局對所轄的司法所辦公房建設(shè)進行了自查和總結(jié)，現(xiàn)將情況匯報如下：

一、司法所辦公房建設(shè)情況自查

1、司法所辦公房建設(shè)列入投資計劃情況。

從2005年到2009年，分五批將我區(qū)9個司法所辦公房建設(shè)列入中央預(yù)算內(nèi)投資計劃：2005年4月，將、、三個司法所辦公房建設(shè)列入投資計劃；2006年8月，將、兩個司法所辦公房建設(shè)列入投資計劃；2007年6月，將司法所辦公房建設(shè)列入投資計劃。2008年3月，將司法所辦公房建設(shè)列入投資計劃；2009年9月，將、兩個司法所辦公房建設(shè)列入投資計劃。

2、司法所辦公房建設(shè)實施情況。

截止目前為止，6個司法所辦公房已建設(shè)完成并交付使用，其中，司法所辦公房建設(shè)面積為250平方米，于2005年5月交付使用；司法所辦公房建設(shè)面積為130平方米，于2005年6月交付使用；司法所辦公房建設(shè)面積為205平方米，于2006年12月交付使用；司法所辦公房建設(shè)面積為120平方米，于2007年12月交付使用；司法所辦公房建設(shè)面積為160平方米，于2008年10月交付使用；司法所辦公房建設(shè)面積為160平方米，于2009年12月交付使用；6個司法所辦公房總面積為1025平方米，平均每所面積我171平方米。、、三個司法所辦公房正在建設(shè)中。

一、國有固定資產(chǎn)概述

國有固定資產(chǎn)增值是國有資產(chǎn)發(fā)展的重要組成部分，是國有資產(chǎn)管理機構(gòu)能夠得以長久生存和持續(xù)發(fā)展的重要基本條件。當前，一些大型國有企業(yè)普遍出現(xiàn)了固定資產(chǎn)綜合利用不充分、管理效率低、固定資產(chǎn)大量流失等突出問題。這些固定資產(chǎn)存在管理不規(guī)范的潛在安全隱患，影響了企業(yè)的正常經(jīng)營發(fā)展。針對這些突出問題，應(yīng)加強監(jiān)督管理部門的監(jiān)督職能，采取必要的專項整改措施，規(guī)范國有企業(yè)固定資產(chǎn)管理細則，降低國有企業(yè)固定資產(chǎn)管理風(fēng)險，使國有企業(yè)固定資產(chǎn)管理發(fā)揮出最大的經(jīng)濟效益。

二、固定資產(chǎn)管理存在的問題

（一）固定資產(chǎn)利用不充分

在國有企業(yè)的擴改建過程中，由于原始資料的保存不當或人員調(diào)離，造成部分設(shè)備與資產(chǎn)的長期閑置，一些資產(chǎn)在這個過程中不可再生，一些資產(chǎn)由于脫管時間太長而被占用挪用，由于資料的缺失很難再利用發(fā)揮出經(jīng)濟效益。這就造成國有固定資產(chǎn)的利用效率低下。

（二）管理效率低

隨著國家住房制度改革的不斷深入，城鎮(zhèn)職工中已有很大一部分人通過參加住房制度改革，圓了自己多年的住房夢。但其中有一些人，在按國家規(guī)定的居住面積標準和享受各項房改優(yōu)惠政策購買了個人自有住房后，拒不將原居住的單位福利性公房騰退，導(dǎo)致與單位之間的騰房糾紛。對這類糾紛，長期以來人民法院不作為民事案件受理。這種做法是否妥當，值得探討。

新中國成立以后，我們國家建立了與城鎮(zhèn)職工低工資制相適應(yīng)的住房消費實物福利分配制度。職工生活所需的住房，由所在單位使用國家財政撥款或集體組織積累的資金建設(shè)的公有住房，以實物福利的形式直接分配給所屬職工使用，即所謂“單位分房”。在住房實物福利分配時期，住房是國家或者集體組織所有的公共財產(chǎn)，單位是國家或者集體組織的代表，有責(zé)任代表國家或集體組織為所屬職工分配福利住房，而職工是國家或者集體組織的工作人員，有權(quán)利從所在單位獲得國家或集體組織分配的福利住房。在這種情況下，單位與所屬職工在福利住房上的法律關(guān)系具有以下特點：一是單位給所屬職工分配和調(diào)整福利住房，依據(jù)的是雙方之間領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的行政隸屬關(guān)系。這種行政隸屬關(guān)系完全是行政性的，不是雙方當事人權(quán)利義務(wù)平等的民事法律關(guān)系。二是單位給所屬職工分配住房，行使的是行政管理權(quán)，而不是房屋所有權(quán)。三是從權(quán)利主體的角度看，相對于單位以外的其他人而言，單位與所屬職工在一定意義上同屬于一個權(quán)利主體，福利住房的分配與調(diào)整是在同一個權(quán)利主體內(nèi)部進行的。基于以上原因，最高人民法院于1992年11月25日《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》中明確規(guī)定：“因在單位內(nèi)部建房分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請解決?！蔽覀兝斫庾罡呷嗣穹ㄔ旱纳鲜鏊痉ń忉屗鶑娬{(diào)的這種糾紛實質(zhì)上是圍繞福利住房關(guān)系的行政管理矛盾，屬于“單位內(nèi)部”的行政糾紛，雙方當事人不具有平等的民事法律地位，不屬于民事權(quán)利糾紛，不應(yīng)納入人民法院主管的范圍。

改革開放以來，城鎮(zhèn)職工參加住房制度改革，按國家規(guī)定的居住面積標準和各項房改優(yōu)惠政策購買個人自有住房，是一項具有重要意義的法律事件，完全改變了單位與所屬職工在住房問題上的法律關(guān)系。

首先，單位與所屬職工之間的福利住房關(guān)系自動解除。職工參加房改購房后，其福利住房權(quán)利已通過享受各種房改優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)化為職工個人自有住房的房屋所有權(quán)，所以單位不再承擔(dān)為該職工提供福利住房的責(zé)任。雖然雙方之間仍然存在行政隸屬關(guān)系，但其中已不包含有關(guān)福利住房的內(nèi)容。因此，職工已沒有權(quán)利繼續(xù)使用單位的福利住房。

其次，單位對職工使用的原福利住房開始行使房屋所有權(quán)。福利住房關(guān)系解除后，單位對原福利住房行政管理權(quán)和房屋所有權(quán)的雙重權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)閱我坏姆课菟袡?quán)，其要求收回房屋所依據(jù)的不再是行政管理權(quán)，而是完全的房屋所有權(quán)。

再次，單位與所屬職工原來在福利住房上的行政隸屬關(guān)系已轉(zhuǎn)變?yōu)殡p方房屋所有權(quán)的平等關(guān)系。正如職工參加房改取得個人自有房屋的所有權(quán)受法律保護一樣，單位對其所有房屋的財產(chǎn)權(quán)利同樣受法律的平等保護。所以，在這種情況下再發(fā)生的騰房糾紛，已超出福利住房制度的范疇，反映的是房屋所有權(quán)受到侵害與依法保護的矛盾。

[摘要]公房資源是學(xué)校開展教學(xué)科研活動的重要物質(zhì)保障。隨著辦學(xué)規(guī)模的擴大和教學(xué)科研任務(wù)的急劇攀升，公房資源供需不平衡的矛盾日益突出。如何實現(xiàn)公房資源的合理配置，既是高校公房管理的重心也是核心，采用“定額配置，有償使用”管理模式是高校公房資源合理配置改革的主流。文章以福建F高校公房有償使用為例，分析了公房有償使用管理的現(xiàn)狀及存在的問題，并提出了解決措施與建議，為國內(nèi)其他高校公房有償使用管理提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]高校公房；有償使用；管理制度

公房資源是學(xué)校國有資產(chǎn)重要組成部分，大約占學(xué)校資產(chǎn)總量的70%，是學(xué)校辦學(xué)的重要基礎(chǔ)保障，直接關(guān)系到學(xué)校的可持續(xù)發(fā)展。近些年，國內(nèi)大部分高校都經(jīng)歷了大規(guī)模新建房屋高峰期，但隨著高?？焖侔l(fā)展及辦學(xué)規(guī)模日益擴大，公房資源供需仍處于不平衡的矛盾中[1]。高等教育內(nèi)涵式發(fā)展的背景下，如何在保障學(xué)校各項事業(yè)順利發(fā)展的前提下更加合理地配置公房資源，最大限度地發(fā)揮公房資源使用效益，為培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)人才、推動科研高質(zhì)量發(fā)展和提升服務(wù)社會經(jīng)濟發(fā)展能力等方面提供有力支撐，一直是各高校歸口管理部門探索和實踐的課題。

一、高校公房的概念及分類

高校公房是指產(chǎn)權(quán)或長期使用權(quán)歸學(xué)校所有的各類房屋、建筑物、構(gòu)筑物、場所場地及附屬配套設(shè)施。教育部高等教育學(xué)校（機構(gòu)）統(tǒng)計調(diào)查表、511校舍情況表中將學(xué)校房屋分為：教學(xué)科研及輔助用房、行政辦公用房、生活用房、教工住宅、其他用房等五類。筆者重點研究教學(xué)科研及輔助用房、行政辦公用房的有償使用。

二、高校公房有償使用管理的現(xiàn)狀

本文作者：閆劍宇工作單位：鐵道部運輸局工務(wù)部

全路生產(chǎn)辦公房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理現(xiàn)狀及存在問題

鐵路生產(chǎn)辦公房屋數(shù)量多，分布廣截至2011年底，全路生產(chǎn)辦公房屋面積為8301.3萬m2，遍布于全國31個?。ㄊ?、自治區(qū)。既有位于大中小城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，也有位于城市規(guī)劃區(qū)外鄉(xiāng)村及山區(qū)的。經(jīng)過初步調(diào)查，房建技術(shù)臺賬上的數(shù)量和固定資產(chǎn)上的房屋資產(chǎn)數(shù)量不一致，房屋所有權(quán)證與實際房屋資產(chǎn)也存在許多不一致，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理難以滿足鐵路多元化經(jīng)營對日常數(shù)據(jù)統(tǒng)計的需要。鐵路生產(chǎn)辦公房屋確權(quán)領(lǐng)證率低目前全路生產(chǎn)辦公房屋領(lǐng)證率較低，據(jù)統(tǒng)計，截至2012年6月，平均領(lǐng)證率31.32%，有的單位確權(quán)領(lǐng)證工作基本沒有開展，詳情見表1。由于歷史原因和行業(yè)管理特點，鐵路生產(chǎn)辦公房屋歷來未向地方政府辦理確權(quán)手續(xù)，且許多鐵路生產(chǎn)辦公房屋是根據(jù)鐵路運輸需要，自行下達計劃、自行建設(shè)，竣工后自行組織驗收，因而規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)普遍缺失，加之歷史遺留問題和糾紛的普遍存在，難以滿足房屋確權(quán)辦證要求。目前鐵路生產(chǎn)辦公房屋確權(quán)領(lǐng)證存在很大的困難按照建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，新建房屋，申請人應(yīng)當在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)證明文件。鐵路有許多房屋建造年久，房屋現(xiàn)有歸檔資料不齊全，特別是2000年以前建造的房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證不完整，基礎(chǔ)資料整理有困難。與此同時，國家確權(quán)領(lǐng)證政策性、程序性要求嚴格，手續(xù)繁雜，牽涉部門多，涉及地方政府許多部門的行政監(jiān)督、審查、許可程序。另外由于鐵路點多線長，生產(chǎn)辦公房屋沿線分布，辦理房屋權(quán)屬登記需現(xiàn)場對房屋進行測繪，工作量相當大，辦理費用高，房屋確權(quán)領(lǐng)證存在極大的困難。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理較為分散，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料偶有丟失現(xiàn)象目前，全路生產(chǎn)辦公房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理模式不一，檔案資料管理也較為零亂，甚至原始證件包括房屋所有權(quán)證、原始征地拆遷、竣工驗收等資料存放分散無序，有的存放在鐵路局檔案室，有的存放在房管所，有的存放在房建段，還有的存放在使用單位。經(jīng)過撤銷分局、撤并站段、主輔分離，原來的管理人員退休、離職，調(diào)動頻繁，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料丟失現(xiàn)象偶有發(fā)生。

做好鐵路生產(chǎn)辦公房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的建議

理順體制，明確職責(zé)，建立健全規(guī)章制度1貫徹落實鐵道部《關(guān)于推進鐵路多元化經(jīng)營的意見》（鐵辦〔2011〕48號文件精神，進一步理順管理體制，明確定位鐵路房建系統(tǒng)為鐵路多元化經(jīng)營的重要組成部分，組建的房產(chǎn)建筑段等房產(chǎn)基層段，作為路局運輸輔助單位。2明確鐵路局土地房產(chǎn)處作為鐵路生產(chǎn)辦公房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍業(yè)務(wù)主管部門的職責(zé)，房屋所有權(quán)證原件及確權(quán)領(lǐng)證的原始資料必須由鐵路局集中統(tǒng)一管理，存放鐵路局檔案室、土地房產(chǎn)處或者鐵路局房管所。必要時，土地房產(chǎn)處可委托房管所、房建段承擔(dān)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍輔助性、技術(shù)性管理工作。3盡快制定《鐵路生產(chǎn)辦公房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理辦法》，對鐵路生產(chǎn)辦公房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍進行專門規(guī)定，以便鐵路生產(chǎn)辦公房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理有章可循、有法可依。以產(chǎn)權(quán)登記為核心，一并抓好產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作產(chǎn)權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的一項最基本工作，也是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理最重要、最核心的工作?！斗课菟袡?quán)證》是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料中最重要的內(nèi)容。首先要對既有房屋進行徹底清查，摸清底數(shù)。建立產(chǎn)權(quán)登記簿，對照房建臺賬和單位固定資產(chǎn)賬簿進行核對，對不一致的房屋進行現(xiàn)場核查，核查結(jié)果據(jù)實登賬。其次，不僅要抓好已領(lǐng)證的產(chǎn)權(quán)管理，也要抓好尚未領(lǐng)證的產(chǎn)籍管理工作。1產(chǎn)權(quán)管理是產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)。在房屋權(quán)屬管理中，首先開展的是產(chǎn)權(quán)申報登記、房地測繪等產(chǎn)權(quán)管理工作，過程中積累的資料檔案即為產(chǎn)籍資料，因而產(chǎn)籍管理是在產(chǎn)權(quán)管理基礎(chǔ)上進行的。2產(chǎn)籍管理為產(chǎn)權(quán)管理提供依據(jù)和手段。產(chǎn)籍資料記錄了各種產(chǎn)權(quán)的來源和演變情況，具有檔案性質(zhì)，它來源于產(chǎn)權(quán)管理，又服務(wù)于產(chǎn)權(quán)管理。確認產(chǎn)權(quán)、處理產(chǎn)權(quán)糾紛等產(chǎn)權(quán)管理工作時，都必須查詢和取證于產(chǎn)籍資料。若沒有詳盡的產(chǎn)籍資料，產(chǎn)權(quán)管理就很難進行。3產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理互相依存、互相配合。產(chǎn)權(quán)管理是對房屋權(quán)屬及其變化的管理，產(chǎn)籍管理是對產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料檔案的管理，二者對象不同，工作程序、方法不同，但是它們之間有著密不可分的聯(lián)系。搞好產(chǎn)權(quán)管理即為產(chǎn)籍管理奠定了基礎(chǔ)，而良好的產(chǎn)籍管理又可保障產(chǎn)權(quán)管理工作順利開展，因此，必須同時抓好產(chǎn)權(quán)和產(chǎn)籍管理。從源頭控制，把好新建房屋登記領(lǐng)證關(guān)房屋登記領(lǐng)證的各種規(guī)劃許可、施工許可等手續(xù)和批復(fù)都是在建設(shè)過程中申領(lǐng)的，這些是辦理房屋權(quán)屬登記的必要手續(xù)。如果待驗收完成移交運營后，再行補辦這些手續(xù)，往往時過境遷，甚至成為不可能完成的任務(wù)。即使能夠想辦法彌補，不僅要補交各種費用，還有可能繳納高額的罰款。結(jié)合鐵路實際，一般由建設(shè)單位牽頭辦理房屋所有權(quán)證登記申領(lǐng)，因其具有其他單位不可比擬的優(yōu)勢。1建設(shè)單位牽頭辦理房屋確權(quán)領(lǐng)證有專業(yè)技術(shù)力量保障。設(shè)計、施工、監(jiān)理等隊伍的專業(yè)技術(shù)力量完全可以應(yīng)對地方政府房地產(chǎn)主管部門的各項專業(yè)技術(shù)審核，建設(shè)單位對于工程有著全面了解和掌握，對于規(guī)劃、施工、質(zhì)量監(jiān)督等方面所提出的專業(yè)技術(shù)問題，完全可以牽頭相關(guān)部門給予明確答復(fù)。2建設(shè)單位牽頭辦理房屋確權(quán)領(lǐng)證有著協(xié)調(diào)地方政府及其主管部門的優(yōu)勢。鐵路新線建設(shè)不是鐵路部門一家的事情，涉及地方政府及其各個部門；另一方面，地方政府也比較支持鐵路新線的建設(shè)，有的地方政府不僅完全承擔(dān)征地拆遷任務(wù)，還為擴大投資規(guī)模出資。所以，在建設(shè)期間，路地雙方關(guān)系比較融洽，房屋確權(quán)領(lǐng)證的稅費也比較容易獲得減免。對于新建鐵路（含合資鐵路建設(shè)項目中的鐵路生產(chǎn)辦公房屋，在靜態(tài)驗收或者初步驗收時，須具備領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)登記的條件。在正式驗收時，須已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。鐵路房建部門對于缺少房屋產(chǎn)權(quán)登記必備資料的或者尚未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，應(yīng)不予簽字接管驗收。逐步解決既有鐵路生產(chǎn)辦公房屋確權(quán)領(lǐng)證問題既有鐵路生產(chǎn)辦公房屋確權(quán)領(lǐng)證問題往往是歷史遺留問題，資料缺失補充難。針對此項工作的鐵路生產(chǎn)辦公房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理研究閆劍宇難點和問題，要加大力度，打破常規(guī)，克服困難，合力攻堅。1進行分類梳理，分步實施，先易后難，因地制宜?？梢韵仁袇^(qū)后沿線，首先對三等站及以上站區(qū)或地區(qū)的生產(chǎn)、辦公房屋進行登記辦理，其次對其他站區(qū)的房屋進行登記。2針對資料缺失的情況，一方面可以組織相關(guān)人員到地方政府、鐵路局檔案部門及有關(guān)單位查找、復(fù)印房產(chǎn)權(quán)屬來源資料，以此滿足權(quán)屬來源資料審查的要求；對于確實查無資料的，可由鐵路部門領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)專業(yè)人員分別向省市縣地方政府主管部門進行專題匯報，介紹鐵路房產(chǎn)的歷史沿革，對鐵路土地房產(chǎn)管理情況進行解釋，溝通協(xié)調(diào)，說明資料缺失的原因。積極爭取地方政府支持，按照“尊重歷史、特事特辦”的原則，由路局出具權(quán)屬來源證明，以此解決部分地區(qū)權(quán)屬來源舉證的難題。3充分發(fā)揮鐵路車務(wù)、車站對外窗口單位的作用，積極協(xié)調(diào)地方政府及其有關(guān)主管部門，依托路地良好關(guān)系，獲得支持。4把握好城市規(guī)劃、城市拆遷、設(shè)立經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等時機，推進轄區(qū)內(nèi)鐵路生產(chǎn)辦公房屋確權(quán)領(lǐng)證工作。此外，城市房屋總登記、房產(chǎn)大調(diào)查期間，對資料審查手續(xù)不太苛刻，也容易確權(quán)領(lǐng)證。做好產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍日常管理，確?！皽省?、“全”、“新”做好產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍日常管理，特別是翻建、改建、擴建的鐵路生產(chǎn)辦公房屋包括文化、教育、衛(wèi)生、宿舍等其他房屋，應(yīng)在工程竣工后，及時辦理房屋所有權(quán)登記或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)，保持“準”、“全”、“新”。“準”，即資料的可靠性，內(nèi)容與數(shù)據(jù)都與實際情況相符，真實無誤地記錄房屋所有權(quán)人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，房屋狀況、占用土地使用狀態(tài)等內(nèi)容要求。產(chǎn)權(quán)來源清楚、證件手續(xù)齊備、符合法律法規(guī)及有關(guān)政策要求，圖、檔、卡、冊內(nèi)容一致?！叭保促Y料的完整性，一是所轄空間范圍房屋都有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料，既不重復(fù)，又無一遺漏；二是在時間范圍上產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料應(yīng)是反映房屋產(chǎn)權(quán)沿革及狀況，由始至今的變化過程的完整記錄，具有連貫性；三是每幢房屋或每間房屋都有成套的資料，所需的各種圖冊、證件證明及附件都配套齊全，具有系統(tǒng)性。“新”，即資料的現(xiàn)時性，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料能反映當期產(chǎn)權(quán)關(guān)系、房屋狀況的最新資料，具有及時性和現(xiàn)時性。利用先進技術(shù)手段，實現(xiàn)管理數(shù)字化、網(wǎng)路化做好產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，應(yīng)綜合應(yīng)用現(xiàn)代的管理科學(xué)，采用先進的技術(shù)手段和先進設(shè)備，建立電子信息化管理系統(tǒng)，對房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息進行科學(xué)加工、分類、處理、查詢、保存和傳遞，實現(xiàn)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化，達到鐵路生產(chǎn)辦公房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理現(xiàn)代化。

面對鐵路生產(chǎn)辦公房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理基礎(chǔ)差的現(xiàn)狀，尤其是確權(quán)領(lǐng)證更是一個薄弱環(huán)節(jié)，我們應(yīng)該加強這項工作，而不能再允許繼續(xù)產(chǎn)生新的此類遺留問題。鐵路生產(chǎn)辦公房屋確權(quán)領(lǐng)證工作如果從源頭上失控，留下的不僅是遺憾，而且會給鐵路改革發(fā)展造成難以彌補的損失。應(yīng)該從源頭上著手控制，夯實基礎(chǔ)，以適應(yīng)鐵路改革多元化經(jīng)營的需要，避免此項工作成為制約鐵路投融資體制改革的瓶頸。

各地、州、市地方稅務(wù)局：

自1997年開展房產(chǎn)稅專項檢查工作以來，各地做了大量工作，在征收管理上采取了一系列積極的措施堵塞漏洞，1998年全省房產(chǎn)稅收入達22，229萬元，已成為我省地方財政收入中一個重要稅種。1998年12月至1999年1月，全省各地地稅機關(guān)又對房屋出租情況及房產(chǎn)稅繳納情況開展了一次清理檢查，取得了一定的成效，共清理檢查房屋出租戶21，894戶，查補稅款1，714.29萬元，入庫1，572.17萬元。但由于時間短、檢查面窄，清理檢查的深度和廣度都受到了影響，在房產(chǎn)稅征收管理上仍然存在比較多的漏洞。為了進一步嚴肅稅收法紀，強化房產(chǎn)稅的征收管理，堵塞漏洞，做到應(yīng)收盡收，確保完成稅收收入任務(wù)。省局決定從5月20日至7月31日在全省范圍內(nèi)開展一次房產(chǎn)稅專項檢查及稅源普查工作，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下，請遵照執(zhí)行

一、提高認識，統(tǒng)一思想，加強領(lǐng)導(dǎo)，精心安排

由于房產(chǎn)稅涉及面廣，稅源分散，征管難度大，納稅人主動申報納稅意識不強，稅收流失依然較為嚴重。房產(chǎn)稅有兩種計稅依據(jù)，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出租房屋的情況越來越多，由于自營和出租在稅負上懸殊較大，導(dǎo)致出租房屋申報納稅率較低，加上租金收入隱蔽性強，在稅收的征收管理中還存在不少漏洞。為此，省局要求各級地稅機關(guān)務(wù)必提高認識，統(tǒng)一思想，將此項工作列入重要議事日程，切實加強對這項工作的領(lǐng)導(dǎo)。做到認真組織、精心安排、制定方案、層層落實，從組織上和思想上保證房產(chǎn)稅專項檢查及稅源普查工作的順利進行。

二、專項檢查和稅源普查的具體要求

專項檢查的范圍主要是1998年1月以來欠繳和偷逃的房產(chǎn)稅，對以前年度偷逃的房產(chǎn)稅也應(yīng)查補和追繳。專項檢查的重點，一是出租房屋繳納房產(chǎn)稅的情況；二是清產(chǎn)核資后對房產(chǎn)按重估值繳納房產(chǎn)稅情況。在這次專項檢查中，既要檢查企業(yè)納稅單位，也要清理未辦理納稅登記的行政副業(yè)單位；既要檢查商業(yè)區(qū)，也要清查一般地區(qū)；既要檢查私房出租，也要清查公房轉(zhuǎn)租。

隨著國家住房制度改革的不斷深入，城鎮(zhèn)職工中已有很大一部分人通過參加住房制度改革，圓了自己多年的住房夢。但其中有一些人，在按國家規(guī)定的居住面積標準和享受各項房改優(yōu)惠政策購買了個人自有住房后，拒不將原居住的單位福利性公房騰退，導(dǎo)致與單位之間的騰房糾紛。對這類糾紛，長期以來人民法院不作為民事案件受理。這種做法是否妥當，值得探討。

新中國成立以后，我們國家建立了與城鎮(zhèn)職工低工資制相適應(yīng)的住房消費實物福利分配制度。職工生活所需的住房，由所在單位使用國家財政撥款或集體組織積累的資金建設(shè)的公有住房，以實物福利的形式直接分配給所屬職工使用，即所謂“單位分房”。在住房實物福利分配時期，住房是國家或者集體組織所有的公共財產(chǎn)，單位是國家或者集體組織的代表，有責(zé)任代表國家或集體組織為所屬職工分配福利住房，而職工是國家或者集體組織的工作人員，有權(quán)利從所在單位獲得國家或集體組織分配的福利住房。在這種情況下，單位與所屬職工在福利住房上的法律關(guān)系具有以下特點：一是單位給所屬職工分配和調(diào)整福利住房，依據(jù)的是雙方之間領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的行政隸屬關(guān)系。這種行政隸屬關(guān)系完全是行政性的，不是雙方當事人權(quán)利義務(wù)平等的民事法律關(guān)系。二是單位給所屬職工分配住房，行使的是行政管理權(quán)，而不是房屋所有權(quán)。三是從權(quán)利主體的角度看，相對于單位以外的其他人而言，單位與所屬職工在一定意義上同屬于一個權(quán)利主體，福利住房的分配與調(diào)整是在同一個權(quán)利主體內(nèi)部進行的?；谝陨显?，最高人民法院于1992年11月25日《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》中明確規(guī)定：“因在單位內(nèi)部建房分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請解決?！蔽覀兝斫庾罡呷嗣穹ㄔ旱纳鲜鏊痉ń忉屗鶑娬{(diào)的這種糾紛實質(zhì)上是圍繞福利住房關(guān)系的行政管理矛盾，屬于“單位內(nèi)部”的行政糾紛，雙方當事人不具有平等的民事法律地位，不屬于民事權(quán)利糾紛，不應(yīng)納入人民法院主管的范圍。

改革開放以來，城鎮(zhèn)職工參加住房制度改革，按國家規(guī)定的居住面積標準和各項房改優(yōu)惠政策購買個人自有住房，是一項具有重要意義的法律事件，完全改變了單位與所屬職工在住房問題上的法律關(guān)系。

首先，單位與所屬職工之間的福利住房關(guān)系自動解除。職工參加房改購房后，其福利住房權(quán)利已通過享受各種房改優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)化為職工個人自有住房的房屋所有權(quán)，所以單位不再承擔(dān)為該職工提供福利住房的責(zé)任。雖然雙方之間仍然存在行政隸屬關(guān)系，但其中已不包含有關(guān)福利住房的內(nèi)容。因此，職工已沒有權(quán)利繼續(xù)使用單位的福利住房。

其次，單位對職工使用的原福利住房開始行使房屋所有權(quán)。福利住房關(guān)系解除后，單位對原福利住房行政管理權(quán)和房屋所有權(quán)的雙重權(quán)利轉(zhuǎn)變?yōu)閱我坏姆课菟袡?quán)，其要求收回房屋所依據(jù)的不再是行政管理權(quán)，而是完全的房屋所有權(quán)。

再次，單位與所屬職工原來在福利住房上的行政隸屬關(guān)系已轉(zhuǎn)變?yōu)殡p方房屋所有權(quán)的平等關(guān)系。正如職工參加房改取得個人自有房屋的所有權(quán)受法律保護一樣，單位對其所有房屋的財產(chǎn)權(quán)利同樣受法律的平等保護。所以，在這種情況下再發(fā)生的騰房糾紛，已超出福利住房制度的范疇，反映的是房屋所有權(quán)受到侵害與依法保護的矛盾。