濟新常態(tài)，顧名思義，即經(jīng)濟出現(xiàn)新的變化，并將在較長一段時間內(nèi)保持此狀態(tài)，成為一種經(jīng)常性狀態(tài)，該概念是主席2014年在亞太經(jīng)合組織（APEC）工商領導人峰會上提出的。國內(nèi)學者紛紛指出經(jīng)濟新常態(tài)的問題是經(jīng)濟結構失衡，未來要經(jīng)歷較長的調(diào)整期。筆者認為，經(jīng)濟新常態(tài)要站在一個更高的國際格局上思考，它的根源可以歸納為金融資本預期變化的問題，即預期央行的資產(chǎn)負債表縮表，導致銀行金融機構的資產(chǎn)負債表不再擴張，進而影響實體經(jīng)濟的資本來源預期下降，投資行為也隨之萎縮。從我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展來看，在經(jīng)濟新常態(tài)下財務戰(zhàn)略也要加以調(diào)整，選擇更有利于發(fā)展、風險更小的財務行為。

一、經(jīng)濟新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)園區(qū)問題分析

（一）經(jīng)濟新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)園面臨的問題。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要形式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以地產(chǎn)為載體、產(chǎn)業(yè)運營作為核心的地產(chǎn)分類，一般采取租售結合的方式開發(fā)經(jīng)營物業(yè)。一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般是一個或幾個大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目，有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商就是一個大型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商，或是一個典型的政府主導的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，有的大型項目是產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的客戶是企業(yè)，是經(jīng)濟實體，經(jīng)濟新常態(tài)下，產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整、企業(yè)投資意愿下降，園區(qū)的招商引資壓力大是普遍現(xiàn)象；同時，地產(chǎn)行業(yè)的重資本投入，使得融資存在的問題突出。1.經(jīng)濟放緩下招商引資更加困難。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年至2014年，較住宅地產(chǎn)等其他房地產(chǎn)，我國辦公樓新開工面積一直保持高速增長，意味著園區(qū)辦公物業(yè)供應增加，而我國實際利用外資額的增速卻在放緩，我國資本形成率在2011年增長到高點后開始出現(xiàn)轉折，呈下降趨勢，這些數(shù)據(jù)直接佐證了產(chǎn)業(yè)園區(qū)在競爭加劇的情況下，招商引資的難度在加大。如表1、表2所示。2.產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資問題更加突出。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身屬資本密集型行業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展到產(chǎn)城融合階段，較原先政府投資配套市政建設模式，不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要自行承擔著城市建設的重擔，需要大量的資金支撐相關設施建設，因此融資問題格外重要。目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資的主要資金來源渠道基本可以分為兩類：一是債務性的融資，到期需要償還本息，包括銀行貸款、債券融資和債務式信托等；二是權益性融資，如企業(yè)合作開發(fā)、權益式信托和房地產(chǎn)基金等方式。從有關國內(nèi)12家園區(qū)類上市公司的2015年財務指標來看，平均資產(chǎn)負債率為60%，其中華夏幸福與東湖高新由于存在滾動開發(fā)業(yè)務，資產(chǎn)負債率85%以上，資產(chǎn)負債率最高的東湖高新主要依賴非公開定向債務融資、短期債券融資；12家公司非流動負債占總負債平均比率為18%，反映出長期持有型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在資金匹配方面存在較大問題。（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在問題的原因。我國面臨嚴峻的產(chǎn)業(yè)結構失衡問題，產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整是未來十年我國經(jīng)濟“新常態(tài)”形成的重要根基。錢進對山東產(chǎn)業(yè)園進行了研究，發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)中，高新技術企業(yè)占比不到3%，大多數(shù)企業(yè)是以加工類為主。2009年金融危機爆發(fā)后，湖南省、寧波市、廣州市多家工業(yè)園區(qū)發(fā)現(xiàn)，“引資增速放緩”及“借機洗牌”成為目前園區(qū)面對的主要問題。此外，自2015年起，我國對外投資明顯加速，在全球化背景下，由于存在人民幣貶值預期，資本做出了自己的選擇，即流向區(qū)域選擇、產(chǎn)業(yè)選擇，這一趨勢短期內(nèi)較難改變。由于服務于企業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個明顯區(qū)別是，市場周期與經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同步，而與傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的周期性波動直接關聯(lián)性并不強。從上文分析可知，我國經(jīng)濟新常態(tài)是在既定國際金融格局下，美元升值引發(fā)的經(jīng)濟現(xiàn)象，此現(xiàn)象在產(chǎn)業(yè)園上表現(xiàn)更加直接與明顯。筆者看來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在的問題，借資產(chǎn)負債表來詮釋，是左端的資產(chǎn)經(jīng)營由于招商引資困難影響效率，必然影響未來現(xiàn)金流進而導致未來資產(chǎn)價值預期下降問題，以及右端的資本來源存在的問題，都可以歸納為資本的選擇問題，是金融市場波動導致的資本流動、資本投資方向選擇問題。為此，認清實質(zhì)后，基于財務戰(zhàn)略考量，通過金融資本的引導來解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)新常態(tài)下存在的問題是較佳選擇。

二、經(jīng)濟新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)園區(qū)財務戰(zhàn)略建議

財務戰(zhàn)略是企業(yè)內(nèi)外環(huán)境分析基礎上，對資金流動進行全局性、長期性及創(chuàng)造性的謀劃，以支持實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略；財務戰(zhàn)略按職能類型，可以分為籌資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、營運戰(zhàn)略、股利戰(zhàn)略等，以上是目前對財務戰(zhàn)略的共識。陸正飛認為，財務戰(zhàn)略指的是“對企業(yè)總體的長期發(fā)展有重大影響的財務活動的指導思想和原則；企業(yè)發(fā)展財務戰(zhàn)略思路的確定，一要考慮環(huán)境，二要關注企業(yè)特征”。筆者認為，財務戰(zhàn)略是基于企業(yè)價值考量，事前通過商業(yè)模式分析，識別業(yè)務未來現(xiàn)金流流向，綜合考慮資本來源、資本成本和構成比例，設定公司資本結構；執(zhí)行過程中通過與資產(chǎn)結構相適配的資金籌集安排，獲得持續(xù)增長所需外部資金來源；此外，通過資產(chǎn)配置活動動態(tài)調(diào)整資產(chǎn)組合的投資安排，以實現(xiàn)公司價值持續(xù)增長也屬財務戰(zhàn)略范疇。總之，基于企業(yè)價值考慮出發(fā)，包括能夠帶來資產(chǎn)端效率提升的涉及資金、資本安排思路，都可以視為財務戰(zhàn)略。新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須轉型和創(chuàng)新才有自己的出路，企業(yè)財務戰(zhàn)略也必須服務于這一目標。基于以上分析，筆者認為產(chǎn)業(yè)園區(qū)財務戰(zhàn)略需要結合產(chǎn)業(yè)園的不同發(fā)展階段，設計好不同金融工具，事先做好融資的戰(zhàn)略性安排；此外，借力資本，幫助園區(qū)產(chǎn)業(yè)的轉型發(fā)展，同時提升園區(qū)投資回報，也是財務戰(zhàn)略需統(tǒng)籌考慮的內(nèi)容。（一）通過私募基金合作模式，進行權益性融資。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般開發(fā)周期長，大部分為持有物業(yè)，具有正常經(jīng)營后收益穩(wěn)定等特點，適合持續(xù)長期發(fā)展的融資模式，但目前普遍應用的債務性融資很難滿足這一要求，為此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本來源模式應該從偏債務性融資向能夠提供長期穩(wěn)定資本的權益性融資過渡。著名的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商普洛斯與騰飛集團，很好地利用了資本市場，采取一體化的資產(chǎn)資金管理模式、金融化的融資模式，解決了自身發(fā)展資金的問題。前期通過自有資金和基金、信托等融資，孵化和培育成優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)后，發(fā)行REITS來承接物業(yè)，回籠資金，滾動發(fā)展；開發(fā)商可變身成物業(yè)運營商，獲得運營及增值服務收益。這種模式不是傳統(tǒng)企業(yè)投資、項目、運營于一體的定位，而是拆分成投資、開發(fā)、管理專業(yè)模塊，風險得以分散，同時也形成完整的金融生態(tài)。這對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)除起到融資方面借鑒作用外，還提供了一條清晰的發(fā)展道路———長期穩(wěn)定發(fā)展的融資渠道與專業(yè)化管理結合的模式。為此，事先做好資本規(guī)劃，通過靈活的私募基金合作的模式，吸引希望穩(wěn)定回報的資金參與投資，設定好參與及退出機制，在國內(nèi)發(fā)行REITs的政策環(huán)境尚不具備的情況下，利用準REITs模式（即以基金化的結構，實現(xiàn)私募REITs的運作模式），通過多個LP（有限合伙人）投資整個物業(yè)，最終以使用分股的方式將權益返還給投資人）促進資本周轉，獲得較好的項目運作效果及靈活性。同時，由于基金對物業(yè)的運營回報有要求，在此約束機制下，促進資產(chǎn)運營管理方工作效率的提升。對比REITs面向公眾投資人，私募基金的運作策略更加靈活，產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)可以同時發(fā)起多只基金，或分階段發(fā)行基金并互相銜接，以滿足不同風險偏好的投資人要求。在整體聯(lián)動的情況下，根據(jù)資本市場資金成本情況，靈活獲取資金進行資本的配置。此外，在國發(fā)［2014］43號文及后面一系列規(guī)定出臺后，政府主導型的產(chǎn)業(yè)園利用政府融資平臺融資的功能基本被阻隔，而產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展仍需大量的資金投入，為此擴大政府與社會資本合作的PPP將是大力推廣的投融資模式。對于政府的市政配套投資，在園區(qū)定位清晰、財政預期不錯的情況下，采用政府鼓勵的PPP合作模式，可以通過配套PPP基金解決融資問題。（二）通過引導基金模式發(fā)展產(chǎn)業(yè)，引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)。目前多數(shù)園區(qū)面臨需要“騰籠換鳥”的問題，但對引進怎樣的鳥（產(chǎn)業(yè)定位），對怎樣引進好的“鳥”（企業(yè)），并無很好的思路和途徑。若建立與金融資本的合作機制，可通過資本逐利的特性，更加靈活地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的轉變。具體措施是與政府合作成立產(chǎn)業(yè)引導基金（母基金），根據(jù)不同的產(chǎn)業(yè)定位方向，吸引社會資本參與發(fā)起設立子基金，投資不同階段的企業(yè)。基金投資的項目，退出通道一般為IPO，或被上市公司收購、第三方購買等，通過其熟悉行業(yè)的投資專業(yè)人才選擇有前景的產(chǎn)業(yè)，投資良好前景的企業(yè)，從根本上改變傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園在招商引資過程中對產(chǎn)業(yè)研究不深、對企業(yè)了解不透的問題，提升了經(jīng)營效率。由以上分析可知，所引進企業(yè)快速健康發(fā)展，對園區(qū)物業(yè)需求、配套服務需求穩(wěn)步增加，園區(qū)現(xiàn)金流趨好，將直接提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值。（三）追隨基金投資園區(qū)企業(yè)，提升園區(qū)投資整體回報。根據(jù)世邦魏理仕提供的最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，至2016年2季度，上海工業(yè)園區(qū)平均空置率下降至六年來最低，而租金攀升至6年來最高，上海工業(yè)用地平均售價達86.1美元/平方米，比一季度上升5.3%，廠房月租金的報價已達4.3美元/平方米，比一季度上升4.4%，達1998年四季度以來的最高點，工業(yè)園區(qū)的投資回報率保守估計是8%以上。作為我國經(jīng)濟最活躍地區(qū)，上海的工業(yè)園區(qū)物業(yè)投資取得如此回報是比較正常現(xiàn)象，所處區(qū)域決定了投資回報水平，在經(jīng)濟次發(fā)達或欠發(fā)達區(qū)域，工業(yè)物業(yè)回報水平應該普遍低于8%水平，為此，為提升投資回報率，利用掌握信息優(yōu)勢，財務性投資園區(qū)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，跟隨企業(yè)成長取得回報是合適做法。如通過跟隨基金投資方式，投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)，不僅解決了財務投資的退出機制問題，也提高了把握項目的能力。這一方面，張江高科、南京高科“房東+股東”模式，提供了很好的案例支持。

三、結論

為了學習兄弟市州產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設、大企業(yè)大集團培育以及中小企業(yè)服務體系建設的經(jīng)驗和做法，5月12日—5月15日，市經(jīng)信委由黨委副書記、副主任、紀委書記帶隊，組織部分中層干部先后到、雅安等地進行了學習考察。

一、市的經(jīng)驗和做法

（一）切實加強產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃引導。先后出臺了《關于加快工業(yè)集中區(qū)建設的意見》、《關于推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)（工業(yè)集中區(qū)）大發(fā)展的實施意見》等文件，高起點、高標準制定產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，全市規(guī)劃建設產(chǎn)業(yè)園區(qū)（工業(yè)集中區(qū)）12個，完成了發(fā)展功能定位。規(guī)劃面積183.6平方公里，現(xiàn)已開發(fā)面積52.1平方公里，比2008年新增開發(fā)面積13.3平方公里。其中：區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，區(qū)、鹽磷化工循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)、峨市工業(yè)集中區(qū)為省“1525”重點園區(qū)。到2015年，區(qū)要創(chuàng)建成為千億產(chǎn)業(yè)園、國家級區(qū)、科技新城的核心區(qū)和帶動區(qū)。

（二）著力提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚能力。全市依托區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎上，著力延伸和拉長產(chǎn)業(yè)鏈條，開展產(chǎn)業(yè)上下游和關聯(lián)產(chǎn)業(yè)招商，初步形成了各具特色的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并以園連片，形成了三大板塊集聚區(qū)，即以區(qū)、臨港高新技術開發(fā)區(qū)、市工業(yè)集中區(qū)、峨眉工業(yè)集中區(qū)為代表的電子信息（物聯(lián)網(wǎng)）、新能源、現(xiàn)代裝備制造、現(xiàn)代物流等新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；以沙灣冶金建材產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為代表的冶金建材產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；以鹽磷化工循環(huán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、犍為工業(yè)集中區(qū)、井研工業(yè)集中區(qū)為代表的鹽磷化工產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。目前全市入園企業(yè)達到1036戶，規(guī)模以上企業(yè)355戶。2010年實現(xiàn)主營業(yè)務收入781億元，完成投資134.7億元，分別占全市工業(yè)的66.7%、55%；工業(yè)集中度達63%。沙灣冶金建材產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鹽磷化工循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)、峨市工業(yè)集中區(qū)先后跨入“百億園區(qū)”行列。

（三）全力加大招商引資工作力度。堅持招商引資不放松，以“項目”為核心，按照“項目興區(qū)、產(chǎn)業(yè)強區(qū)”的思路，堅持采取多元化立體招商，招商引資工作呈現(xiàn)出“投產(chǎn)一批、在建一批、洽談一批、追蹤一批、儲備一批”的良好態(tài)勢。區(qū)依托新光硅業(yè)、樂電天威，大力發(fā)展硅材料及太陽能光伏產(chǎn)業(yè)，成功引進拓日新能光伏產(chǎn)業(yè)園、邁士通能源技術西部產(chǎn)業(yè)基地、瑯盛LED西部生產(chǎn)基地等項目，成為全市高新技術產(chǎn)業(yè)的聚集高地。沙灣冶金建材產(chǎn)業(yè)園區(qū)依托西南不銹鋼公司，延伸不銹鋼產(chǎn)業(yè)鏈條，成功承接一大批下游企業(yè)、關聯(lián)項目，入園規(guī)模以上企業(yè)51戶，形成了“冶煉—熱軋—酸洗—冷軋—制品”的完整產(chǎn)業(yè)鏈。鹽磷化工循環(huán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)以和邦、福華、永祥、東汽等企業(yè)為龍頭，發(fā)展鹽磷化工—硅材料及太陽能光伏—副產(chǎn)物處理循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈條，引進了科立鑫化工、吉必盛硅材料等17家高新技術企業(yè)。

（四）嚴格實約化供地。嚴格執(zhí)行工業(yè)項目建設用地控制指標，切實做到集約化供地，對進區(qū)項目的投資額、投資強度、投資規(guī)模及各項用地指標按規(guī)定進行審核，對不符合產(chǎn)業(yè)要求和投資控制指標的一律壓縮其用地規(guī)模，防止圈占土地，達到了既保障合理利用土地資源，又保證了項目的快捷、高效用地的目的。目前市征地拆遷超前，成熟土地（含已征已拆）近2000畝，為下一步園區(qū)招大引強打下了堅實基礎。

一、我市產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀

我市目前僅有××工業(yè)園區(qū)，成立于2001年，至2007年7月底，已完成投資4億元，其中基礎設施投資約1．3億元，引入企業(yè)48家。但在建設中也存在一些亟待解決的問題：一是投融資體制不健全，資金緊缺，基礎設施建設滯后，招商引資硬環(huán)境改善緩慢，尤其在土地征用與出讓中投入與產(chǎn)出背離，以致出現(xiàn)巨額債務，制約園區(qū)發(fā)展。二是受區(qū)位和硬環(huán)境雙重劣勢影響，建園初，為招來商家，集聚人氣，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局執(zhí)行不嚴，入園企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小、門類雜，僅15家建成投產(chǎn)，且投資強度低，工業(yè)項目僅占1／3。三是在國家整頓開發(fā)區(qū)過程中調(diào)整了園區(qū)土地和規(guī)劃管理職能，卻因銜接不夠，調(diào)整措施未全面落實，園區(qū)在土地和建設規(guī)劃管理上再無“特”性，喪失了封閉管理的前提，園區(qū)管委會實質(zhì)上由管理機構變成協(xié)調(diào)機構，卻很難承擔土地和規(guī)劃管理等方面協(xié)調(diào)重任，影響辦事效率和建設發(fā)展速度。

各縣在發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)上也作了很多努力，但受2003年清理整頓開發(fā)區(qū)影響，各縣總體上尚無一個地域清晰、規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)布局明確、管理獨立科學、基礎設施配套、組織架構健全的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。因此，發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對以“工業(yè)強市”推動突破發(fā)展是十分重要而緊迫的任務，一定要在深化市情、縣情認識基礎上盡快行動起來。

二、發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)措施

要使產(chǎn)業(yè)園區(qū)健康快速發(fā)展，必須因地制宜，找準切入點。

一要樹立新理念。要充分認識發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)有利于提高產(chǎn)業(yè)集聚度，發(fā)揮集聚效應，形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢；有利于企業(yè)做大、做強、做優(yōu)，形成產(chǎn)業(yè)集團，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟；有利于實現(xiàn)道路、水電、排污等基礎設施和生產(chǎn)要素資源共享，降低企業(yè)中間投入；有利于治理環(huán)境污染，提升城市功能和品位。要把產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為發(fā)展工業(yè)的主戰(zhàn)場，全力以赴，全面推進。

1我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)迫切需要升級

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指為促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉型升級的重要空間聚集形式，肩負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設等重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個歷史范疇。目前，根據(jù)世界商品經(jīng)濟、貿(mào)易和分工的進一步發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸成為經(jīng)濟發(fā)展的有效載體。產(chǎn)業(yè)園的起源可以追溯到公元前10世紀，當時腓尼基人指定南部海港和北非殖民地迦太基為特殊的商業(yè)和貿(mào)易區(qū)，并為外國商船提供通道。1574年意大利在熱那亞灣雷格亨港口建立的自由港，被認為是世界上最早的“經(jīng)濟園區(qū)”。隨著第三次工業(yè)革命的蓬勃發(fā)展，20世紀80年代以來，世界各地的工業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出加速發(fā)展的趨勢。我國自1979年設立蛇口出口工業(yè)區(qū)開始，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展歷程，成為改革開放以來我國經(jīng)濟發(fā)展中一道亮麗的風景。產(chǎn)業(yè)園區(qū)形式多樣，包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、特色工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集群、農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)、科技園區(qū)、科技城、創(chuàng)業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)等，經(jīng)濟特區(qū)、保稅區(qū)、免稅區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)等。截止2018年底，我國僅省級及國家級開發(fā)區(qū)已達2675家，其中國家級開發(fā)區(qū)219家，國家級高新區(qū)168家，國家級自貿(mào)區(qū)12家，省級開發(fā)區(qū)2053家。以國家級經(jīng)開區(qū)為例：2018年全國219家國家級經(jīng)開區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值10.2萬億元，同比增長13.9%，占全國的11.3%；實現(xiàn)財政收入1.9萬億元，同比增長7.7%，占全國的10.6%；實際使用外資和外商投資企業(yè)再投資金額占全國的20.4%；實現(xiàn)進出口總額6.2萬億元，同比增長10.8%，占全國的20.3%；高新技術產(chǎn)品出口額達到12531億元，同比增長12.8%，占全國的25.4%；高新技術產(chǎn)品進口額達到9001億元，同比增長21.2%；占全國的20.3%?？梢?，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是支撐我國經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點。中國經(jīng)濟發(fā)展進入“新常態(tài)”，工業(yè)園區(qū)發(fā)展不平衡、不充分的問題日益突出，它已不能滿足經(jīng)濟向高質(zhì)量發(fā)展階段轉變的時代要求，必須要亟需升級。其中，不平衡問題主要表現(xiàn)在：①制造業(yè)與服務業(yè)發(fā)展不平衡，由于認識和實踐的偏差，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展初期主要強調(diào)制造企業(yè)的集中，服務業(yè)則天然缺乏，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模擴大，服務不足問題日趨嚴重；②產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展不平衡，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)脫離當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和要素稟賦，一哄而上跟風熱點，因為得不到城市資源的相關支持，很大一部分工業(yè)園區(qū)的開發(fā)與城市的配套設施功能不匹配，成為孤島，與居民區(qū)在空間上處于分離狀態(tài)；③政府引導與園區(qū)自組織發(fā)展不平衡，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展主要由政府主導，這導致園區(qū)管委會在社會建設方面職能有限，行業(yè)協(xié)會功能不能有效發(fā)揮，龍頭企業(yè)難以充分發(fā)揮對區(qū)內(nèi)配套企業(yè)的引領帶動作用；④經(jīng)濟與環(huán)境發(fā)展不平衡，為留住企業(yè)和擁有漂亮的GDP數(shù)字，一些園區(qū)放寬企業(yè)入園標準，忽視進駐企業(yè)的排污治污，嚴重損害當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展不充分問題主要表現(xiàn)在：①空間利用不充分，許多園區(qū)土地利用過于粗放，甚至圈地發(fā)展房地產(chǎn)，造成土地空間的嚴重浪費；②集聚效應發(fā)揮不充分，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設過程中過度追求大而全和短期效益，在追求企業(yè)數(shù)量集聚的過程中，缺乏整體規(guī)劃和明確的產(chǎn)業(yè)定位，沒有重視產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新鏈和價值鏈之間的聯(lián)系。與產(chǎn)業(yè)集群要求相去甚遠；③創(chuàng)新系統(tǒng)發(fā)展不充分，目前許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)還停留在投資拉動經(jīng)濟發(fā)展的階段，企業(yè)創(chuàng)新意識不強，與科研機構、高校合作不緊密，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新氛圍不強；④區(qū)域品牌建設不充分，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對于區(qū)域品牌的形成機理和內(nèi)涵認識模糊，產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化嚴重，造成“千園一面”和重復建設，即使盲目打造的區(qū)域品牌也多數(shù)淪為形象工程。從園區(qū)開發(fā)運營主體的盈利渠道看，目前我國絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的收入仍然主要依靠地產(chǎn)增值。地產(chǎn)增值是指依附在土地溢價基礎上的一種盈利模式，即通過建設工業(yè)廠房、物流倉庫、辦公樓宇、商業(yè)配套設施并以出租出售方式供企業(yè)使用，同時提供物業(yè)服務。這與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式區(qū)別不大。隨著近十幾年中國房地產(chǎn)市場的熱起，土地增值的盈利能力遠超很多行業(yè)的盈利水平。在這種模式下，園區(qū)運營主體更像一個有規(guī)劃的地產(chǎn)開發(fā)商，獲利能力非常的強大，財力積累雄厚，但此運營模式導致的問題很多，其前景堪憂。目前在A股中，有15家園區(qū)開發(fā)企業(yè)①，全部被劃歸為房地產(chǎn)板塊，這是土地盈利模式的直接反映。以上海臨港（600848）為例，2018年營業(yè)收入有94.1%來自房地產(chǎn)行業(yè)，僅有5.9%來自其他行業(yè)。這種以土地增值為主導的盈利模式，既是我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)粗放型發(fā)展的結果，也是造成園區(qū)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新乏力、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級緩慢的原因。為著力構建產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展新體制，2016年5月，國務院了《關于推進國民經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)新和促進改革開放新高地的意見》，對國民經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)提出了提高開放經(jīng)濟質(zhì)量、加大開放力度等五項建議。改革自治，建立現(xiàn)代工業(yè)體系，完善國內(nèi)外政策。合作平臺的作用，強化要素保障，資源集約利用。為順應發(fā)展多層次資本市場的要求，《意見》明確指出：支持區(qū)內(nèi)企業(yè)開展上市、業(yè)務重組等；支持建設主體進行資產(chǎn)重組，調(diào)整和優(yōu)化股權結構，引進私人資本和外國投資者；積極支持符合條件的國家級經(jīng)濟發(fā)展和建設主體申請首次公開發(fā)行和上市?！兑庖姟窞榇蛟飚a(chǎn)業(yè)園區(qū)體制機制新優(yōu)勢、發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用和更好發(fā)揮政府作用、利用多層次資本市場對實體經(jīng)濟的支撐功能、促進產(chǎn)業(yè)升級和拓展園區(qū)發(fā)展新空間提供了創(chuàng)新思路和制度框架。

2園區(qū)升級的核心是提升企業(yè)價值

從經(jīng)濟學角度看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生、存在和發(fā)展的根本動因是空間集聚所帶來的正外部性。馬歇爾（1890）認為集聚帶來的專業(yè)化投入和服務、專業(yè)技術人員集中市場和企業(yè)技術溢出是空間集聚的主要原因。洛施（LoschA.，1940）認為外部經(jīng)濟、公共基礎設施、基礎工業(yè)向輔助工業(yè)提供生存前提和偶然性都是產(chǎn)生集聚的原因。熊彼特（1934）他認為創(chuàng)新不是均勻分布而是趨于群集?？姞栠_爾（MyrdalG.，1957）認為產(chǎn)業(yè)聚集的原因是累積循環(huán)因果效應。錢學鋒和梁琦（2007）認為集聚是社會分工的空間組織形式。沒有分工，就沒有集聚。集聚的形成促進了分工利益的實現(xiàn)。胡安•阿爾卡塞爾等（JuanAlcacer，2014）認為集聚經(jīng)濟使新公司能夠享受要素池的好處。波特（1990）認為，由生產(chǎn)要素、需求條件、相關與支持產(chǎn)業(yè)、企業(yè)戰(zhàn)略/結構和同業(yè)競爭四大關鍵要素為基礎變量、以機會和政府兩個輔助變量構成的“鉆石模型”，可以解釋解釋產(chǎn)業(yè)集群。從產(chǎn)業(yè)實踐角度看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是主動利用產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)律以促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策工具。產(chǎn)業(yè)園區(qū)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來的正外部性是通過園區(qū)企業(yè)追求價值最大化的經(jīng)營活動來實現(xiàn)的，這種正外部性則根源于勞動分工體系的動態(tài)發(fā)展過程。亞當•斯密（1776）論證勞動分工可以顯著提高勞動生產(chǎn)率，從而加速國民財富積累，首次提出勞動分工理論。而現(xiàn)實中的勞動分工水平受交易費用制約，當勞動分工的邊際收益等于市場交易的邊際成本時，分工就不再深化。在市場機制的作用下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過要素集聚和產(chǎn)業(yè)集聚可以加強企業(yè)間的協(xié)作、降低交易費用、促進勞動分工深化、提高勞動生產(chǎn)率，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化和產(chǎn)業(yè)升級?，F(xiàn)實中的勞動分工體系及其演化過程異常復雜，而作為勞動分工結果的生產(chǎn)要素則相對容易辨識、總結和論證，因此在生產(chǎn)要素領域產(chǎn)生大量研究成果。盧卡斯（LucasR.E.，1989）指出人力資本具有正外部性。內(nèi)生人力資本投資是經(jīng)濟增長的引擎。知識和智力將是人類未來發(fā)展將更多依賴的財富。在勞動分工日益深化的趨勢下，波特（PorterM.，1990）認為不同生產(chǎn)要素對產(chǎn)業(yè)競爭力的重要性截然不同（初級生產(chǎn)要素已不再重要，高級生產(chǎn)要素的重要性不容置疑，專業(yè)生產(chǎn)要素對產(chǎn)業(yè)競爭力的影響更具決定性和持久性），生產(chǎn)要素的創(chuàng)造機制遠比擁有生產(chǎn)要素的程度重要，產(chǎn)業(yè)競爭力卓越的國家經(jīng)常也是創(chuàng)造生產(chǎn)要素或提高必要生產(chǎn)要素的高手，政府在投資生產(chǎn)要素時應偏重初級和一般性項目，企業(yè)或個人更擅長高級和專業(yè)性生產(chǎn)要素的創(chuàng)造。從要素演替角度看，周元和王維才（2003）認為開發(fā)區(qū)必須經(jīng)歷四個發(fā)展階段：要素驅(qū)動、產(chǎn)業(yè)主導、創(chuàng)新突破、財富集聚，在一定條件下相互轉化，在一定階段也可能衰退。李耀堯（2011）以開發(fā)優(yōu)勢是開發(fā)區(qū)的主要特征，可分為四個階段：比較優(yōu)勢集聚、競爭優(yōu)勢集聚、創(chuàng)新優(yōu)勢集聚和財富優(yōu)勢集聚，對應的目標分別是成本最小化、市場占有擴大化、規(guī)模報酬最大化和科學發(fā)展內(nèi)生化，我們還認為，中國大部分開發(fā)區(qū)都處于第一和第二階段，少數(shù)開發(fā)區(qū)處于第三階段或轉型為第四階段。從績效衡量角度看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)刻意追求正外部性意味著對完全競爭市場的否定和突破，意味著市場價格信號存在一定程度的失靈，從而使得產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及園區(qū)企業(yè)績效評估變得復雜模糊，而不準確的績效評估難免會造成政策制定、執(zhí)行及評價的困難和低效。更嚴重的是，我國在評估和考核產(chǎn)業(yè)園區(qū)及園區(qū)企業(yè)時長期使用以地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）為核心的指標體系，如產(chǎn)值、增加值、投資額、稅收、進出口額等。這些傳統(tǒng)指標無法契合園區(qū)運營和企業(yè)經(jīng)營活動的本質(zhì)追求，再疊加上不完全競爭市場，勢必給產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策制定、執(zhí)行和評估等各項工作帶來一系列挑戰(zhàn)，嚴重時甚至會陷入盲人瞎馬的困境。其實，傳統(tǒng)考核指標體系是在我國改革開放早期根據(jù)當時的市場經(jīng)濟發(fā)展水平和對經(jīng)濟規(guī)律的認識而制定的，當時的情況是：市場體系處于培育和發(fā)展初期、資本市場發(fā)育很不成熟、對政府與市場之間關系的探討尚處于起步階段，當時園區(qū)管理工作存在著濃郁的計劃經(jīng)濟的思維傾向。經(jīng)過40年改革開放，目前我國的市場體系已發(fā)育得比較成熟，政府已充分認識到并且重視市場對資源配置的決定性作用，特別是我國多層次資本市場體系在加速發(fā)展和完善。新時期，國有資產(chǎn)監(jiān)管模式已轉向“以管資本為主”，“房住不炒”調(diào)控政策使得房地產(chǎn)步入理性發(fā)展軌道，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級的方向是向財富集聚階段邁進，應該充分認識并強調(diào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的財富創(chuàng)造職能，建立以園區(qū)企業(yè)價值、園區(qū)上市公司市值、園區(qū)運營主體價值等以價值為基礎的評價考核指標體系。價值的本質(zhì)就是未來預期收入的折現(xiàn)值總和，以價值為基礎的指標體系不僅在時間維度上對經(jīng)濟主體的未來有充分的考慮，而且在空間維度上也綜合考慮到正外部性，更有現(xiàn)實意義的是，以價值為基礎的指標體系與企業(yè)經(jīng)營和園區(qū)運營的動機高度契合。

3產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營向產(chǎn)業(yè)增值模式轉變

以價值為基礎的考核體系能夠推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式由傳統(tǒng)的地產(chǎn)增值模式向產(chǎn)業(yè)增值模式轉變。在產(chǎn)業(yè)增值模式下，園區(qū)運營主要包括：產(chǎn)業(yè)投資、中介服務、平臺服務、公共服務。產(chǎn)業(yè)投資是指園區(qū)建立或控股專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)投資機構，如天使基金、創(chuàng)投資本（VC）、私募股權基金（PE）等，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)各發(fā)展階段的有潛力的企業(yè)開展多種形式的股權投資，促進企業(yè)成長并獲取長期收益。中介服務是指整合產(chǎn)業(yè)資源、引進各類中介服務機構，向入園企業(yè)提供工商注冊、法律咨詢、人才外包、資源認證、技術中介、管理咨詢、知識產(chǎn)權服務、融資服務、網(wǎng)絡通信服務等全套產(chǎn)業(yè)服務，并向服務提供商收取適當傭金。平臺服務是指組建專業(yè)咨詢部門或?qū)I(yè)化公司，自主建立公共服務平臺，為園區(qū)企業(yè)提供定制化的技術服務、市場營銷服務、金融信貸服務、管理咨詢服務等，直接獲取服務收益。公共服務是指響應并承接政府委托的各類政策性服務項目，并以政府補貼和稅收獎勵等形式獲得收益。產(chǎn)業(yè)增資模式的核心是產(chǎn)業(yè)投資，它直接把產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營收益與園區(qū)企業(yè)價值聯(lián)系起來，有利于將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的正外部性進行內(nèi)部化和資本化，從而激勵園區(qū)運營主體充分利用和強化園區(qū)運營的正外部效應和積累循環(huán)因果效應。我國經(jīng)濟正在向高質(zhì)量發(fā)展拾階而上的新階段，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營方式由土地增值向產(chǎn)業(yè)增值轉變有利于充分發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，有利于優(yōu)化供給體系、需求體系和金融體系及三者之間的相互支撐作用。自中共十八屆三中全會以來，國家制定和推出一系列旨在推動“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的方針政策，使得創(chuàng)新已提升至國家發(fā)展的核心，加之目前科技創(chuàng)新板已正式開板，從而為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式升級提供制度保障、市場基礎和操作工具。以產(chǎn)業(yè)投資為例，產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過自己控制的各類股權投資機構，向有潛力的入園企業(yè)提供資本、服務和技術，最后通過被投資企業(yè)價值增值獲取遇股權投資相稱的投資收益。借助這種盈利模式，可以幫助園區(qū)實現(xiàn)正外部性的內(nèi)部化，可以激勵園區(qū)運營商提升各類園區(qū)服務以便給入園企業(yè)創(chuàng)造更多“正外部性”，同時園區(qū)運營主體更加注重以企業(yè)價值為核心實現(xiàn)園區(qū)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，從而推動園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉型升級。這種以股權投資為有效連接手段、以園區(qū)企業(yè)價值增值為目標、以提高園區(qū)服務水平為主要內(nèi)容的園區(qū)運營模式，天然具有強烈的自我積累和循環(huán)因果效應，從而實現(xiàn)新時期我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)增值、產(chǎn)業(yè)增值和園區(qū)升級。目前我國日益發(fā)展和完善的多層次資本市場則為園區(qū)企業(yè)和園區(qū)運營企業(yè)實現(xiàn)價值增值帶來甚多機會。

編者按：本文主要從我市財富園區(qū)現(xiàn)狀；成長財富園區(qū)法子；戰(zhàn)勝成長財富園區(qū)的誤區(qū)進行講述。其中，主要包括：要充實熟悉成長財富園區(qū)有利于提高財富集聚度，闡揚集聚效應，形成財富優(yōu)勢；有利于企業(yè)做年夜、做強、做優(yōu)，形成財富集團，成長規(guī)模經(jīng)濟；有利于實現(xiàn)道路、水電、排污等基本行動措施和出產(chǎn)要素資本共享，降低企業(yè)中心投入；有利于治理情形污染，晉升城市功能和品位、園區(qū)規(guī)劃要有前瞻性和長效性，要從培育區(qū)域優(yōu)勢財富、完美財富鏈入手，把園區(qū)規(guī)劃與晉升城市功能連系起來，切確定位、合理結構、分類實施、財富園區(qū)培植關頭在融資。我市財力匱乏，無法承擔園區(qū)年夜規(guī)?；拘袆哟胧┡嘀餐度?，必需闡揚市場設置裝備擺設資本的主導浸染，破解融資難題、要立異招商體例，優(yōu)化投資軟情形，營造積極有為、親商護商的投資空氣，實施一站式、代辦式處事，以“投激情、低成本、高效益、無障礙”吸惹人才、資金和手藝入園、園區(qū)培植是一個系統(tǒng)工程，政府扶持是十分需要的、園區(qū)培植不圈地不行，光圈地無企業(yè)入住更不行、園區(qū)培植是復雜的系統(tǒng)工程，園區(qū)成長更是持久奮斗的過程，毫不成能一蹴而就等，具體材料請詳見：

財富園區(qū)是在必然地域內(nèi)科學規(guī)劃和結構，以市場為導向，經(jīng)由過程招商引資實現(xiàn)財富聚積，形成具有支撐浸染的區(qū)域經(jīng)濟系統(tǒng)，是闡揚出產(chǎn)要素聚積效應帶動區(qū)域經(jīng)濟快速成長的有用體例，其集聚增效、示范帶動、整合優(yōu)化、招商引資、降低成本、促進城鎮(zhèn)化和工業(yè)化連系等功能，都是其他形式不成替代的。要實現(xiàn)打破成長

，構建協(xié)調(diào)××，提高區(qū)域競爭力，必需注重成長位于縣城的縣域財富園區(qū)，使之成為各縣招商引資、引進人才、實施科技立項的焦點區(qū)域。

一、我市財富園區(qū)現(xiàn)狀

我市今朝僅有××工業(yè)園區(qū)，成立于2001年，至2007年7月底，已完成投資4億元，其中基本行動措施投資約1．3億元，引入企業(yè)48家。但在培植中也存在一些亟待解決的問題：一是投融資系統(tǒng)體例不健全，資金緊缺，基本行動措施培植滯后，招商引資硬情形改善遲緩，尤其在土地征用與出讓中投入與產(chǎn)出背離，甚至呈現(xiàn)巨額債務，制約園區(qū)成長。二是受區(qū)位和硬情形雙重劣勢影響，建園初，為招來商家，集聚人氣，財富規(guī)劃結構執(zhí)行不嚴，入園企業(yè)數(shù)目少、規(guī)模小、門類雜，僅15家建成投產(chǎn)，且投資強度低，工業(yè)項目僅占1／3。三是在國家整頓開發(fā)區(qū)過程中調(diào)整了園區(qū)土地和規(guī)劃打點本能機能，卻因跟尾不夠，調(diào)整法子未周全落實，園區(qū)在土地和培植規(guī)劃打點上再無“特”性，損失蹤了封鎖打點的前提，園區(qū)管委會本色上由打點機構釀成協(xié)調(diào)機構，卻很難承擔土地和規(guī)劃打點等方面協(xié)調(diào)重任，影響處事效率和培植成長速度。

各縣在成長財富園區(qū)上也作了良多全力，但受2003年清理整頓開發(fā)區(qū)影響，各縣總體上尚無一個地域清楚、規(guī)劃與財富結構明晰、打點自力科學、基本行動措施配套、組織架構健全的財富園區(qū)。是以，成長財富園區(qū)，對以“工業(yè)強市”敦促打破成長是十分主要而緊迫的使命，必然要在深化市情、縣情熟悉基本上盡快步履起來。

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設是促進社會主義新農(nóng)村建設和農(nóng)民增收的重要途徑。近年來，省、市高度重視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)特別是特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設。我市在大交通即將形成之后，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展，怎樣實現(xiàn)農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定增收？全市上下正在積極探索和實踐。

目前，全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設起步良好，進展有序，在建園區(qū)初具雛形。一是領導比較重視?；拘纬闪酥饕I導親自抓，分管領導具體抓、部門和象征協(xié)調(diào)配合一起抓的工作格局。二是制定總歸。各縣（區(qū)）根據(jù)各地自然資源和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，按照專業(yè)化、區(qū)域化、集約化的要求，制定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設的總體規(guī)劃初步方案，更加明確了建園的產(chǎn)業(yè)重點。三是創(chuàng)新機制。全市各地認真總結經(jīng)驗教訓，不斷創(chuàng)新和完善農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設新機制，為園區(qū)建設的健康發(fā)展提供了保障。

但是，也存在著一些問題。

一是規(guī)劃滯后。一些縣區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設的總體規(guī)劃還未最終審定案，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設詳規(guī)未制定，不少地方只能看到園區(qū)發(fā)展的重點打算，致使不少地方?jīng)]有把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設與新農(nóng)村建設很好結合，農(nóng)房、養(yǎng)殖圈舍亂修亂建，園區(qū)設施盲目建設，產(chǎn)業(yè)項目隨意發(fā)展等問題存在。

二是融資困難。資金投入是園區(qū)建設的關鍵，但發(fā)展農(nóng)村種養(yǎng)殖業(yè)的企業(yè)和業(yè)主普遍反映，目前搞農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設融資十分困難，尤其是金融貸款更加困難，成為制約發(fā)展的瓶頸。

三是“三缺一低”的問題仍然突出。全市在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中普遍存在的缺乏科技含量、特色產(chǎn)業(yè)、龍頭加工企業(yè)帶動，規(guī)?；?jīng)營水平低的問題在發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設中仍然沒有得到有效突破，進展和效果不明顯，一定程度上阻礙了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展速度和水平，沒有很好發(fā)揮農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的輻射帶動功能。

摘要：由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的價值比較高，專業(yè)的物業(yè)公司能夠更好的為園區(qū)的建設添分加彩，在加強產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理方面，很多企業(yè)往往采取第三方物業(yè)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行管理服務的模式。因此，本文將對如何構建產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務進行思考并提出具體措施，以便更好地發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務的功能作用。希望本文能夠為產(chǎn)業(yè)園區(qū)構建中的物理管理服務有所幫助。

關鍵詞：產(chǎn)業(yè)園區(qū);物業(yè)管理;服務措施

產(chǎn)業(yè)園區(qū)里不僅有豐富的生產(chǎn)資料，還有很多先進的生產(chǎn)技術，因此產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體價值非常高。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的種類很多，如物流園區(qū)、科技園區(qū)以及生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等，不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中人群不同，學歷層次不同，一定程度上相當復雜，所以安全將會是重中之重，任何安全原因?qū)е碌氖鹿?，都將會造成不可估量的損失。

一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務的重要性

對于企業(yè)來說，一個企業(yè)要想能夠在競爭激烈的市場中處于不敗地位，那么就必須進行專業(yè)化、全面化的發(fā)展，因此不少企業(yè)在發(fā)展時采用創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的方法進行擴大規(guī)模生產(chǎn)。所謂產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是指著重于某一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展而專門設立的一個區(qū)域，在這個區(qū)域中進行新興產(chǎn)業(yè)的培養(yǎng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅能夠聚集著各種各樣的資源，同時又能夠推動新興產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展和城市化建設的完成。產(chǎn)業(yè)園區(qū)按照不同的分類有很多種，目前最常見的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有物流園區(qū)、科技園區(qū)以及生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等。不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)分別擔負著不同的產(chǎn)業(yè)功能。很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的涉及面比較廣，比如高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中所牽涉到的零件往往十分昂貴，一旦發(fā)生偷盜事件就會對企業(yè)造成很大的損失。如果物業(yè)管理沒有發(fā)揮好巡視及安全預警作用，那么就容易出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的配件被盜等不良事件，從而影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。目前，我國的大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)都采用第三方物業(yè)來進行管理服務。采用第三方物業(yè)來對產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行管理服務，不僅能夠更好的為園區(qū)的建設添分加彩，同時也有利于將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理向?qū)I(yè)化推進，因此加強產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務勢在必行。

二、加快完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務的配套設施

為全面推進我市新的發(fā)展戰(zhàn)略，加強產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)范建設和管理，促進園區(qū)功能優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)提升，形成產(chǎn)業(yè)特色和產(chǎn)業(yè)集聚，現(xiàn)就我市產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設發(fā)展提出如下意見。

一、建立重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)分檔機制，推進園區(qū)加快發(fā)展

為加快產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展建設，促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)晉位升級，結合實際，將我市重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)按照工業(yè)經(jīng)濟總量劃分為四檔進行評定。

（一）重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須具備的條件。

園區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃及批復要件；園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略及實施方案；園區(qū)管理機構；招商引資優(yōu)惠政策；工作制度和服務體系；起步區(qū)基礎設施達到“五通一平”及以上標準。

（二）重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)的分檔標準。

同志們：

今天召開的全市畜牧產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設現(xiàn)場會，是在全市深入學習實踐科學發(fā)展觀之際召開的一次重要會議。會議的主要任務是，全面落實全省現(xiàn)代畜牧業(yè)試點提質(zhì)擴面工作會議精神，推進畜牧產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設，研究制定畜牧經(jīng)濟工作的發(fā)展措施。與會同志通過參觀各縣（區(qū)）畜牧產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設情況，大家都有了比較直觀的感受。剛才，各縣（區(qū)）作了經(jīng)驗交流，市畜牧局局長嚴德同志代表市畜牧食品局作了工作安排和部署，我完全贊同。稍后，市委常委、紀委書記曉春同志還要作重要講話，希望大家認真領會，切實抓好貫徹落實。下面我先講幾點意見：

一、準確把握當前畜牧產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點和形勢

今年畜牧業(yè)生產(chǎn)面臨來自國際金融危機、甲型H1N1流感、生豬及豬肉價格下跌等諸多挑戰(zhàn)和困難。盡管如此，*畜牧產(chǎn)業(yè)在市委、市政府的正確領導下，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，始終堅持科學規(guī)劃與技術培訓并舉、機制創(chuàng)新與體制保障并重、基礎設施建設與隊伍素質(zhì)提升并行的工作方針，全市畜牧產(chǎn)業(yè)正在呈現(xiàn)區(qū)域之間、產(chǎn)業(yè)結構之間協(xié)調(diào)發(fā)展、共同繁榮的良好態(tài)勢。相關數(shù)據(jù)，剛才嚴德同志已經(jīng)通報了，我就不再一一重復?？傮w感覺，全市畜牧產(chǎn)業(yè)在發(fā)展模式、發(fā)展理念、發(fā)展方向上有以下幾點值得充分肯定。

（一）規(guī)?；潭蕊@著提高。以發(fā)展規(guī)?；癁轷r明導向，畜牧產(chǎn)業(yè)“蛋糕”正在逐步做大。目前已發(fā)展年出欄50頭以上的養(yǎng)豬大戶11625戶（其中年出欄500頭以上的規(guī)模養(yǎng)殖場705家，千頭以上規(guī)模養(yǎng)殖場150家），生豬規(guī)模養(yǎng)殖面達到28%；發(fā)展年出欄肉牛20頭以上的規(guī)模場46家；發(fā)展年出欄肉羊50只以上的規(guī)模養(yǎng)殖場108家。

（二）產(chǎn)業(yè)化水平不斷提升。以提升產(chǎn)業(yè)化水平為突出主題，采取“龍頭企業(yè)+產(chǎn)業(yè)園區(qū)+產(chǎn)業(yè)基地”的模式，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條、創(chuàng)新運行機制、注重利益分配、降低經(jīng)營風險、鞏固畜禽基礎，使養(yǎng)殖農(nóng)戶得到了實惠。在今年生豬價格大幅度下降的情況下，規(guī)模化養(yǎng)豬仍保持頭平盈利50～100元的良好局面；牛、羊、禽等畜產(chǎn)品效益良好，為實現(xiàn)全市農(nóng)民增收奠定了堅實基礎。

自我區(qū)開展2012年度群眾評議機關活動以來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)黨工委、管委會高度重視，按照區(qū)委的有關要求，切實做好相關工作。園區(qū)接到“群眾評議機關”活動工作領導小組辦公室反饋群眾提出的建議是：“建議要多下基層，了解社情民意，實實在在幫基層解決困難和問題?！眻@區(qū)領導高度重視，現(xiàn)將提出的建議作如下整改：

一、整改措施

根據(jù)群眾提出的建議，下步工作中，園區(qū)黨工委、管委會將堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，把有效開展群眾評議機關活動與開展“三個建設年”、“四幫四促”、“機關干部到一線，扎扎實實幫群眾”等活動結合起來，結合園區(qū)實際，對照群眾評議機關活動反饋的意見和建議，切實加強整改，務求實效。

1、堅持深入基層、深入群眾，問計于民，問需于民。多下生產(chǎn)企業(yè)掛幫村組一線，要堅持以群眾滿意不滿意、贊成不贊成、擁護不擁護,作為檢驗基層工作的重要標準，多為企業(yè)和村辦實事、做好事、切實解決企業(yè)和村存在實際困難和問題。

2、切實搞好領導班子成員到村掛幫聯(lián)系工作。通過對照“群眾評議機關”的意見和建議，我園區(qū)黨工委、管委會會議決定，實行領導班子親自到村掛幫聯(lián)系工作，明確領導班子成員分別到七眼橋鎮(zhèn)村、村、村、村、街村及辦事處新村社區(qū)掛幫聯(lián)系工作，嚴格按照市區(qū)掛幫聯(lián)系的工作要求，實行每星期下到所掛幫企業(yè)和村不少一次，切實把掛幫工作落實到實處。

二、區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的職能和職責