導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)策劃助理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：設(shè)計策劃、成本控制、設(shè)計質(zhì)量管理、設(shè)計組織、設(shè)計評審機(jī)制

1．設(shè)計策劃的重要性

近年來, 我國房地產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，總是被壓縮開發(fā)周期，很少有企業(yè)潛心研究市場的真正需求、產(chǎn)品的內(nèi)涵和對社會、城市環(huán)境、歷史帶來的影響。也很少有企業(yè)勇于探索和創(chuàng)新。速成的設(shè)計、速成的房地產(chǎn)產(chǎn)品，又怎能成為經(jīng)久傳世之作?市場上已不乏似曾相似的建筑面孔，無非因其地段不同、開發(fā)商不同、廣告宣傳不同而形成差異而已。在市場的火爆過去以后，理性的購房者已日益學(xué)會全面評估產(chǎn)品內(nèi)涵和價值，甚至對開發(fā)企業(yè)的品牌所代表的品質(zhì)高度有清晰的評判。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不重視開發(fā)建設(shè)項目的前期設(shè)計策劃工作，其長期發(fā)展利益必然受到局限。

對于開發(fā)內(nèi)容復(fù)雜、規(guī)模大、周期長、社會影響大的綜合性開發(fā)項目而言，開發(fā)商在設(shè)計策劃、設(shè)計管理方面的主導(dǎo)性作用就更為明顯。尤其是商業(yè)綜合性持有型物業(yè)的開發(fā)，如果在前期設(shè)計策劃和設(shè)計管理階段不投入足夠力量研究、策劃和管理設(shè)計，那么，施工階段、招商階段必然會遇到瓶頸，不得不調(diào)整、變更以適應(yīng)市場。而盲目建成的項目在投入運(yùn)營后更會自食其果，商業(yè)設(shè)想無法實(shí)現(xiàn)，商業(yè)利益無法保障，物業(yè)價值得不到提升，從而留下永久遺憾。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目設(shè)計策劃階段，應(yīng)該站在城市長期有序發(fā)展的高度， 目光放長遠(yuǎn)些，在人居環(huán)境的品質(zhì)、文化藝術(shù)創(chuàng)作的品味、建材和技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)上投入足夠的精力，避免急功近利的心態(tài)，不論是出售的物業(yè)還是持有的物業(yè)，都應(yīng)將其視為不可逆轉(zhuǎn)的、需持久經(jīng)營和不斷保值增值的物業(yè)，才能引導(dǎo)設(shè)計師創(chuàng)作出有藝術(shù)內(nèi)涵、有科技水準(zhǔn)的作品。這也是房地產(chǎn)企業(yè)永續(xù)發(fā)展所需耍的品牌創(chuàng)建之路。

2．設(shè)計策劃的內(nèi)容

建筑設(shè)計，在某種意義上講可等同于建筑產(chǎn)品的研發(fā)，它是藝術(shù)創(chuàng)作與科學(xué)技術(shù)的結(jié)合。它不能用工業(yè)化、工廠化、程序化的過程進(jìn)行生產(chǎn)，對于不同地點(diǎn)、不同使用功能、性質(zhì)的建筑從內(nèi)容到外表形態(tài)是不同的。因此需要完整細(xì)致的策劃。以住宅項目為例具體來講，在通過大量的調(diào)研確定了購房客戶目標(biāo)定位和價格定位的情況下，首先需要研究建筑的功能如何滿足使用者的基本需求，然后還需要研究城市規(guī)劃以及特定的社會歷史文化環(huán)境，調(diào)研生態(tài)環(huán)境，確定建筑形態(tài)、外立面設(shè)計的藝術(shù)創(chuàng)作風(fēng)格走向；引導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計創(chuàng)作出富有文化內(nèi)涵的、與城市環(huán)境和諧的優(yōu)秀設(shè)計作品。

對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。前期設(shè)計策劃更為重要。在得到大量市場調(diào)研信息的前提下，需要與相關(guān)部門共同策劃確定商業(yè)開發(fā)策略和目標(biāo)消費(fèi)人群，繼而研究業(yè)態(tài)品類、組合關(guān)系和商家定位。在這些研究工作的基礎(chǔ)上，才能對設(shè)計單位提出較為可操作的方案設(shè)計要求。而在方案設(shè)計過程中，從客流、物流動線安排，到店鋪形態(tài)和組合布置、面積分配，到公共空間設(shè)施的策劃，開發(fā)企業(yè)在整個過程中都需要用心策劃，組織和引導(dǎo)設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計。

隨著低碳、環(huán)保、綠色日益成為時代的主題，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)承擔(dān)起社會責(zé)任，努力響應(yīng)這一主題，不僅被動地履行各項新規(guī)范規(guī)定的環(huán)保節(jié)能指標(biāo)義務(wù)，而且主動創(chuàng)新，研究提升開發(fā)產(chǎn)品的科技含量，努力實(shí)現(xiàn)綠色環(huán)保人居環(huán)境。

3．設(shè)計階段的成本管理和措施

建設(shè)工程造價管理涉及到建設(shè)項目的各個階段和各個環(huán)節(jié)，其中，實(shí)行以設(shè)計階段為重點(diǎn)的建設(shè)項目全過程投資控制最為關(guān)鍵。成本管理是設(shè)計策劃和管理部門的重要職責(zé)之一。

成本管理的過程，首先需要根據(jù)產(chǎn)品定位所確定的成本指標(biāo)，拆分到建筑的各專業(yè)內(nèi)容分項中。然后，根據(jù)分項成本指導(dǎo)設(shè)計策劃，對市場部門或使用和管理部門提出的要求進(jìn)行全面分析，確定符合成本目標(biāo)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計策劃過程，需自始至終結(jié)合成本的概念，在設(shè)計由淺人深的同時，成本指標(biāo)由寬泛和籠統(tǒng)發(fā)展到逐項清洗和明確。

為了落實(shí)成本控制，在各階段設(shè)計中，需精心研究建筑每一個部件的設(shè)計，研究材料和施工條件，進(jìn)行多方案經(jīng)濟(jì)比較。降低每個構(gòu)件的造價。而機(jī)電系統(tǒng)選型不僅需要考慮到初期投資，還需要考慮運(yùn)行費(fèi)用和設(shè)備維護(hù)費(fèi)用，因而需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價，正確處理好技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。另外，還應(yīng)加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計圖紙之間的協(xié)調(diào)性管理，避免因設(shè)計圖紙的不協(xié)調(diào)、不完善帶人施工階段而造成返工。在招標(biāo)階段，尤其是機(jī)電設(shè)備招標(biāo)階段，設(shè)計策劃管理部門應(yīng)根據(jù)材料設(shè)備的重要性進(jìn)行分級，明確規(guī)定各類材料設(shè)備的品牌檔次，將有限的投資合理分配到各種材料設(shè)備中，力求保證建筑品質(zhì)的同時做到經(jīng)濟(jì)合理。限額設(shè)計是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產(chǎn)品定位明確后，設(shè)計管理部門應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算限額，提出限額設(shè)計指標(biāo)。

在方案設(shè)計階段，可按可行性研究成本目標(biāo)的80％提出估算目標(biāo)；在擴(kuò)初設(shè)計階段，可按方案估算成本的90％提出概算成本目標(biāo)；施工圖設(shè)計階段，可按概算成本的90％值提出預(yù)算成本目標(biāo)；預(yù)留10％供施工過程中調(diào)節(jié)。在每一階段設(shè)計完成后，都應(yīng)確認(rèn)限額設(shè)計要求是否得到有效落實(shí)。

在管理機(jī)制上，可考慮加強(qiáng)限額設(shè)計的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理，在設(shè)計合同中，制定相應(yīng)的措施條款，凡因設(shè)計單位錯誤、漏項擴(kuò)大規(guī)?；蛱岣邩?biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工程靜態(tài)投資超支，可扣減設(shè)計費(fèi)。對于確有必要調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的情況，須嚴(yán)格按權(quán)限進(jìn)行逐級審批。對于節(jié)約投資限額的給予獎勵，超過投資限額的進(jìn)行罰款。發(fā)揮設(shè)計人員積極性，鼓勵設(shè)計單位在限額內(nèi)提供最優(yōu)設(shè)計。

4．設(shè)計階段的技術(shù)質(zhì)量管理措施

4．1設(shè)計質(zhì)量全過程管理的重要性

建筑設(shè)計隨機(jī)性大，需要全過程精心策劃和控制，才能取得最優(yōu)成果。建筑設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣，確切地說是一個目標(biāo)范圍的界定，符合建筑規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)是建筑設(shè)計合格的下限。建筑設(shè)計精品是在設(shè)計運(yùn)行過程中優(yōu)化取舍，不斷完善完美。因此，設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)化管理是十分值得重視的。建筑設(shè)計的優(yōu)化管理是全方位全過程的動態(tài)管理。靜止的簡單化的“結(jié)果管理”淘汰制，只會浪費(fèi)時間和造成經(jīng)濟(jì)損失。建筑設(shè)計全過程要自始至終，由組織管理到專業(yè)技術(shù)管理，由藝術(shù)領(lǐng)域到科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域、由建筑形態(tài)到技術(shù)措施，由形象思維到邏輯思維，由方案到施工圖，進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化和篩選。它是積極主動、極具挑戰(zhàn)性的動態(tài)質(zhì)量管理。

4．2設(shè)計組織框架的構(gòu)建

建筑項目設(shè)計管理的首要任務(wù)應(yīng)是項目設(shè)計組織框架的策劃。一個規(guī)模較大的完整的開發(fā)建設(shè)項目的設(shè)計，不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計、給排水設(shè)計、熱能動力設(shè)計、建筑電氣設(shè)計，還包含水、電、煤、通訊等市政配套設(shè)計內(nèi)容，甚至可能涉及道路橋梁、人防專業(yè)設(shè)計，還包含室內(nèi)精裝修設(shè)計、景觀綠化設(shè)計、智能化設(shè)計，有的項目還需要專門進(jìn)行標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、建筑立面照明設(shè)計、藝術(shù)品和家具用品設(shè)計等分工細(xì)致、深化的設(shè)計內(nèi)容。隨著低碳、綠色、高科技的時代主題日益明確，還需考慮能源科技項目的專項設(shè)計。另外，業(yè)主招標(biāo)管理部門可能還會對設(shè)計管理部門提出提供各類招標(biāo)項目技術(shù)規(guī)格說明書、技術(shù)標(biāo)評審等的招標(biāo)配合工作要求。因此，在設(shè)計工作計劃中還需要考慮到這項工作的安排。

如此繁雜的設(shè)計工作內(nèi)容，沒有一家設(shè)計單位能夠獨(dú)立完成。因此，開發(fā)商的設(shè)計策劃和管理部門在設(shè)計策劃的前期階段，必須清晰地確立全部設(shè)計內(nèi)容，將其合理地分解成多個工作包，對每個設(shè)計工作包明確內(nèi)容、要求、目標(biāo)、時間，并建立這些工作包之間的工作界面和責(zé)任關(guān)系，使不同專業(yè)和專長的設(shè)計單位各司其職、各盡所能、協(xié)同工作，圍繞設(shè)計策劃所確定的藝術(shù)主題和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，最終完成高質(zhì)量的設(shè)計成果。

建筑設(shè)計市場魚龍混雜，層次、水平差異較大。但并不是所有的開發(fā)項目所涉及的所有設(shè)計內(nèi)容都需要由頂級設(shè)計公司來完成。不同的設(shè)計公司擅長的設(shè)計類型也有所不同，例如有些設(shè)計公司擅長大型公共建筑，有些擅長居住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計，有些擅長購物中心設(shè)計。因此，對于項目中的每一項設(shè)計內(nèi)容，都需要在龐雜的設(shè)計市場中，挑選資質(zhì)和業(yè)績符合項目要求的設(shè)計公司和設(shè)計團(tuán)隊，并確定其收費(fèi)是否在可接受范圍內(nèi)，然后將工作要求落實(shí)到合同中。這樣分階段逐步落實(shí)每一個設(shè)計工作包。

4．3編制各階段設(shè)計任務(wù)書

開發(fā)項目在前期策劃階段，在商業(yè)策略策劃完成后，設(shè)計策劃部門應(yīng)收集來自土地、規(guī)劃等方面的政策和約束條件，收集地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計條件等方面的基礎(chǔ)資料，結(jié)合商業(yè)策劃要求，編制方案設(shè)計任務(wù)書，將業(yè)主的開發(fā)意圖、策略、以及使用功能要求完整、清晰地傳達(dá)給設(shè)計單位，避免讓設(shè)計工作走彎路。在擴(kuò)初設(shè)計階段，設(shè)計管理部門應(yīng)安排各專業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)和技術(shù)調(diào)研和方案比較、收集配套信息、結(jié)合對方案設(shè)計內(nèi)容的評審意見，形成策戈U設(shè)計要求，編制擴(kuò)初設(shè)計任務(wù)書。在施工圖設(shè)計階段，結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計評審意見、結(jié)合來自物業(yè)使用部門的對運(yùn)行管理的具體要求，以及其他相關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計條件，編制施工圖設(shè)計任務(wù)書，進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主在使用功能、交房標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)電設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、成本限額、設(shè)計成果深度和形式等各方面的要求。

4．4分階段進(jìn)行設(shè)計成果評審和確認(rèn)

設(shè)計工作是一個循序漸進(jìn)的過程，因此對于各階段設(shè)計成果應(yīng)分別予以評審和確認(rèn)。在方案設(shè)計階段，應(yīng)對建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口位置、平面交通動線、垂直交通動線、建筑面積、層高等基本設(shè)計要素予以充分討論、評價和確認(rèn)。

在擴(kuò)初設(shè)計階段，建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機(jī)電各專業(yè)的設(shè)計外，還應(yīng)詳細(xì)研究建筑的各個細(xì)部和材料，評估和確認(rèn)所有構(gòu)件的細(xì)部尺度控制和構(gòu)造要求；結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)對各種不同的地基處理或基礎(chǔ)形式作比較，確認(rèn)最經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)形式，對建筑主體的結(jié)構(gòu)骨架基本形式和構(gòu)件尺寸進(jìn)行初步控制和確認(rèn)；機(jī)電專業(yè)應(yīng)對各類可選用的機(jī)電系統(tǒng)作技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較和論證，確認(rèn)系統(tǒng)形式、主要設(shè)備，確認(rèn)豎向和橫向管井管線的位置對空間使用的影響。

在施工圖設(shè)計階段，需檢查和評審施工圖紙中各類技術(shù)要求的落實(shí)程度，校核各專業(yè)圖紙中對地形、地貌、地質(zhì)、道路、管線等外部條件的結(jié)合情況，校核各專業(yè)圖紙的設(shè)計深度、協(xié)調(diào)性、完整性、可操作性。只有對施工圖紙完成全面評審和確認(rèn)，方可將其交付給施工和工程管理部門。

篇2

前段時間一直都在投簡歷，奔波了許久，昨天接到了廣州三憬廣告有限公司的通知，正式上班，由于是實(shí)習(xí)的緣故，工資比較少，但能學(xué)到東西就是好事。

這個公司以前是個不錯的廣告公司，但不知道什么緣故，以前的工作人員都走了，現(xiàn)在從新開始招人，所以策劃部和設(shè)計部的這些人都是新人，而且與我年紀(jì)相仿，接觸起來比較容易，一天之內(nèi)都基本熟悉。

今天是第一天上班，主要是熟悉公司文化與運(yùn)作程序，明確各部門的任務(wù)及負(fù)責(zé)人，我們策劃部有三個人，另外兩個人都是暨南大學(xué)畢業(yè)的，有幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，我和他們的關(guān)系不錯，挺容易相處的，也許都是年輕人的緣故吧。

3月1日天氣晴

作為文案策劃這一行，了解當(dāng)?shù)氐氖袌鲂星槭欠浅１匾?，而且我們公司是從事房地產(chǎn)策劃，所以作為一個新人，對廣州的房地產(chǎn)發(fā)展情況有個清楚的了解和掌握，老總要我在幾天內(nèi)基本熟悉廣州地產(chǎn)行業(yè)的狀況，

在公司里面找到了很多的資料，都是公司以前做過的地產(chǎn)項目，同時還經(jīng)常上一些地產(chǎn)相關(guān)的網(wǎng)站，收集最新的地產(chǎn)消息。要了解廣州的地產(chǎn)行情，不是一時半會的事，一個星期內(nèi)不斷的看資料，不斷的上網(wǎng)看新聞，查書，一個星期來頭都有點(diǎn)大。

不過，通過一個星期的了解，對廣州的地產(chǎn)基本情況，還有開發(fā)商的資料，基本上有了一個大概的了解，為以后更好的工作奠定了基礎(chǔ)。

3月7日天氣晴

今天下午都沒什么事情，在辦公室呆了一個下午，有點(diǎn)無聊，只能找一些出來看看，快下班的時候，突然老總給了我一個網(wǎng)站的推廣項目，讓我試一試，不過時間比較緊，要明天早上交給他，當(dāng)時就突然傻了，認(rèn)為這是不可能的，一個策劃案怎么能在一個晚上就能整理出來了呢，第一次面臨這種問題，對于廣告人來說，這樣的事情在以后是經(jīng)常能碰到的。

只能晚上通宵趕工了，由于住的地方還沒安上寬帶，不能上網(wǎng)，只能到朋友那去，在網(wǎng)絡(luò)上收集了一些資料，也看了一些人家網(wǎng)站的推廣方案，通過這樣，知道了也學(xué)到了很多的東西，畢竟是第一次接觸網(wǎng)站的推廣策劃，接觸了許多的第一。弄了一個晚上，整理出了一個大概的提綱，哎，終于可以休息了。

3月12日天氣陰

前些，一個以前的廣告客戶要出一些報紙廣告，這個客戶是濱江綠園，是我們公司的老客戶，該項目位于廣州番禺，還有一些尾房剩余，所以希望做一期報紙廣告，通過宣傳把剩余的樓房售出。

帶我的那個老師讓我了解了一下該項目的基本情況，就叫我寫一些報廣的主題，主要是用于報紙上，這些工作看起來是非常簡單的，但第一次還是覺得有點(diǎn)麻煩，想不出寫什么東西，而自己只能無邊無際的亂想，最后寫了好多，但一個都沒被采用，看來還是要多多努力學(xué)習(xí)啊。

3月20日天氣晴

今天要去廣州番禺，與客戶商談報廣的相關(guān)事宜，這次老總只叫我一個人去，這也是我第一次單獨(dú)出去見客戶，出發(fā)前老總交代了一些具體的東西，還安慰我叫我不要緊張，其實(shí)也沒什么，緊張是有一點(diǎn)點(diǎn)，不過與該項目的主要負(fù)責(zé)人接觸過，印象不錯，不是很難對付的客戶。

從公司到番禺要一個多小時，不是一般的遠(yuǎn)，坐得人都想，而且我確實(shí)是睡著了，到了那邊，找到了相關(guān)的負(fù)責(zé)人，她是一個滿漂亮的經(jīng)理助理，年齡也不是很大，比較容易溝通，我們把相關(guān)事宜都談了，主要問題還是一些文字上還有修改一下。

今天，收獲不少。

3月22日天氣晴

今天和明天的任務(wù)參與設(shè)計部的制作濱江綠園的宣傳品，必須在這兩天內(nèi)完成，所以得抓緊時間，我是一個外行人，只能在一邊看，設(shè)計部把內(nèi)容和版式都基本上安排好了，而且也通過了老總的簽字批準(zhǔn)，所以只需要根據(jù)版式來進(jìn)行制作就可以了，具體的細(xì)節(jié)設(shè)置再進(jìn)行仔細(xì)的修整，然后文字部分排列好，花的時間也不太多，這兩天應(yīng)該按照進(jìn)度趕緊完成，還是得加加班了。

3月23日天氣晴

篇3

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；轉(zhuǎn)型升級；信息化；高級管家；校企融合

中圖分類號：G712 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-1580（2017）02-0081-04

中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，給物業(yè)管理專業(yè)的教學(xué)帶來了新的挑戰(zhàn)。我們在人才培養(yǎng)思路、課程體系建設(shè)、教學(xué)方法、校企合作等方面有許多的困惑和疑問。物業(yè)管理專業(yè)在我國歷史較短，教育部2013年的專業(yè)目錄里才第一次出現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的基本要求，但仍沒有詳細(xì)的專業(yè)課程設(shè)置內(nèi)容?，F(xiàn)階段高級物業(yè)管理人才的需求大，就業(yè)前景好，但學(xué)生報考的意愿低，原因是多方面的，但主要是物業(yè)管理人才的培養(yǎng)不能與社會很好對接，如職業(yè)目標(biāo)定位不準(zhǔn)，重理論輕技能，校企合作模式不落實(shí)到位，課程體系遠(yuǎn)落后于現(xiàn)階段先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。

一、傳統(tǒng)物業(yè)管理的培養(yǎng)存在的弊端

傳統(tǒng)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)主要有設(shè)備設(shè)施運(yùn)維、環(huán)境綠化營造、安全秩序維護(hù)、客戶關(guān)系管理等方面。高職院校在課程設(shè)計上也有物業(yè)管理實(shí)務(wù)、物業(yè)管理法律法規(guī)、房屋設(shè)備維修、建筑設(shè)備、環(huán)境綠化管理、保安實(shí)務(wù)、客戶服務(wù)等課程內(nèi)容，還有大部份高職院校增加了房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)策劃等課程。筆者跟進(jìn)調(diào)研本校的100多名畢業(yè)學(xué)生，70%認(rèn)為所學(xué)知識無法施展，因?yàn)樗麄兯鶑氖碌墓ぷ骰臼强蛻艉凸芗?、秩序維護(hù)員的工作。據(jù)所了解到的信息，項目上的客戶工作單調(diào)無味、每天重復(fù)著做同一件事，就是接受投訴、回訪、巡更等工作。通過與本校校企合作單位交談，了解到他們大部分認(rèn)為物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的學(xué)生業(yè)務(wù)能力差，無法勝任更高的職位，如主管、經(jīng)理等，因此他們更愿意到別的專業(yè)尋找合適的人才，如到機(jī)電設(shè)備專業(yè)去找工程部經(jīng)理助理；到秘書專業(yè)去找優(yōu)秀的客服經(jīng)理助理；到會計專業(yè)去找優(yōu)秀的財務(wù)助理等。企事人事部門解釋說，因?yàn)樗麄円丫邆浜軓?qiáng)的專業(yè)能力，來公司二到三年熟悉物業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程就可以把工作做得很好，而物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生則不同，所以很多企業(yè)把物業(yè)管理學(xué)生安排到最基層的工作崗位。

物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)生大多到項目公司從事基層的工作，很容易被行業(yè)人群同化，由于社會認(rèn)識的原因，物業(yè)管理行業(yè)的薪酬和地位一直不高，不好的企業(yè)文化及周圍低素質(zhì)人員的影響，讓剛進(jìn)入社會的物業(yè)管理學(xué)生感到迷惑，厭煩物業(yè)管理的工作。《2014年物業(yè)管理畢業(yè)生就業(yè)報告》調(diào)研報告顯示：以2014年10月1日為界，2014年畢業(yè)生畢業(yè)后已經(jīng)改行的總比率（即三個月后的改行率）為36.6%；2013年畢業(yè)生的這個數(shù)值（即一年后的改行率）是46.2%，即有接近一半的學(xué)生在畢業(yè)一年后已經(jīng)改行。筆者曾調(diào)研過十個智能設(shè)備先進(jìn)的住宅小區(qū)，小區(qū)的智能系統(tǒng)包括消防火災(zāi)自動化報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、門禁出入口系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)信息化管理系統(tǒng)等。80%以上的使用人對智能化設(shè)備的認(rèn)識不全面，其中有30%的人認(rèn)為智能化設(shè)備對物業(yè)管理的作用不大，有30%的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，智能化設(shè)備越少越好，這樣可以節(jié)省維護(hù)成本?，F(xiàn)實(shí)中，高級住宅小區(qū)或大型建筑中初期的設(shè)計規(guī)劃大都會請專業(yè)的智能化公司做方案設(shè)計，大部分物業(yè)管理公司也會介入前期的工作，但由于人員對智能化設(shè)備的認(rèn)識不足而起不到使用功能的指導(dǎo)作用。更有一些小區(qū)，物業(yè)管理公司認(rèn)為周界報警系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)有誤報警的情況而屏蔽不用。物業(yè)管理行業(yè)要提高服務(wù)的品質(zhì)，關(guān)鍵因素還是人才的培養(yǎng)。傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)狀況及人才培養(yǎng)的狀況不容樂觀，如何改變落后的人才認(rèn)識觀，這需要我們高職院校從物業(yè)管理的認(rèn)識觀、明確定位職業(yè)目標(biāo)、課程體系、與時俱進(jìn)的物業(yè)管理模式等方面人手做相應(yīng)的教學(xué)體系設(shè)計，構(gòu)建一個順應(yīng)時代要求的物業(yè)管理人才培養(yǎng)平臺。

二、新型物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)人才素質(zhì)的需求分析

從2013年始，中國的服務(wù)業(yè)的GDP超過了制造業(yè)，物業(yè)管理作為新型的服務(wù)行業(yè)必將有大的發(fā)展。2015年，國家提出房地產(chǎn)“去庫存化”，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售不可逆地向著“產(chǎn)品+服務(wù)”轉(zhuǎn)型升級，各大型房地產(chǎn)商紛紛重視產(chǎn)業(yè)鏈最后一個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的銷后服務(wù)物業(yè)管理。根據(jù)《2016中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》中國TOP100物業(yè)管理企業(yè)2015年營業(yè)成本率為79.96%，較2014年（87.28%）下降7.32個百分點(diǎn)。這主要在于：一方面，百強(qiáng)企業(yè)通過新技術(shù)對傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)在軟硬件方面進(jìn)行自動化、信息化、智能化升級，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)管理成本的有效降低；另一方面，通過高科技手段的引入，使復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)變得扁平化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化，降低企業(yè)人員數(shù)量與勞動強(qiáng)度，降低企業(yè)的人工成本。如萬科的睿服務(wù)系統(tǒng)，長城物業(yè)的一應(yīng)云系統(tǒng)。筆者以萬科的EBA為例，萬科的EBA（Easy BuildingAutoma.tion）使設(shè)備管理業(yè)務(wù)信息化、智能化，通過內(nèi)嵌設(shè)備運(yùn)維、人員調(diào)度等方式，有效提升設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理、預(yù)防性管理能力，從而提升內(nèi)部運(yùn)作效率。

近年來物業(yè)管理行業(yè)遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。作為典型的勞動力密集型行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人工成本一般占到總成本的70%甚至更多，受人工成本、材料成本不斷上漲、物業(yè)費(fèi)限價機(jī)制等的影響，業(yè)內(nèi)企業(yè)生存壓力逐年增大。萬科信息化管理讓物業(yè)管理向去中心化、扁平化管理發(fā)展，萬科讓物業(yè)管理師來代替原來的項目經(jīng)理來管理小區(qū)，物業(yè)管理師通過睿平臺系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)對遠(yuǎn)程項目的可視化控制管理。因此，項目經(jīng)理可以履行更多職責(zé)，工作變得更加有效率，從而解除傳統(tǒng)物業(yè)管理的困擾。基于先進(jìn)的信息化管理平臺，我們可以預(yù)測未來物業(yè)管理人才將向兩個方向發(fā)展：一種是熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)、懂溝通協(xié)調(diào)、會服務(wù)的管家，另一種是熟悉物業(yè)管理專業(yè)某一業(yè)務(wù)的技能型人才，如設(shè)施設(shè)備維護(hù)工程師、園林綠化工程師、秩序維護(hù)專家等。

三、高職院校如何培養(yǎng)新型的物業(yè)管理人才

（一）明確物業(yè)管理人才的培養(yǎng)思路

我們高職院校培養(yǎng)的人才是面向社會高級住宅、高級寫字樓、高級商業(yè)樓、高級綜合樓等大型物業(yè)管理的高級綜合人才。目標(biāo)崗位群是物業(yè)客戶主管、工程部主管、物業(yè)管家、物I管理師等。在教學(xué)上多向?qū)W生傳遞先進(jìn)的管理理念，引導(dǎo)學(xué)生從思想上認(rèn)可物業(yè)管理專業(yè)，如邀請知名物業(yè)企業(yè)在招生的時候做招生的宣講，邀請一些在物業(yè)管理行業(yè)成功的學(xué)生來做交流，減少學(xué)生對這個行業(yè)的誤解，同時為學(xué)生提供明確的職業(yè)規(guī)劃路線（圖1）。

（二）培養(yǎng)新時代的信息化應(yīng)用管理人才

隨著大數(shù)據(jù)、云計算、工業(yè)4.0時代的到來，社會的變化也導(dǎo)致了企業(yè)對人才的需求發(fā)生了改變，如何為社會和企業(yè)培養(yǎng)所需的人才成為我們需要認(rèn)真思考的問題。21世紀(jì)對人才的能力要求主要分為如下四個領(lǐng)域：思考方式、工作方式、工作手段、社會生活方式（表1）。

信息技術(shù)與各行業(yè)的融合已是必然趨勢，利用智能媒體、物聯(lián)網(wǎng)以及人工智能等尖端IT技術(shù)改變傳統(tǒng)的方式，提升工作效率，使工作效果最大化已成為必然趨勢。未來的物業(yè)專業(yè)培養(yǎng)的人才是懂用先進(jìn)的技術(shù)提高工作效率的同時，懂溝通、團(tuán)隊協(xié)作的綜合性人才，物業(yè)管理行業(yè)稱之為物業(yè)管家。物業(yè)管家實(shí)行的是一種片區(qū)管理模式，每個管家都被賦予了更大的職權(quán)，可以調(diào)動部門經(jīng)理、安防、消防、園藝、保潔、禮賓、水電等人員，把所有技術(shù)板塊統(tǒng)籌起來。未來物業(yè)管理人才就是向著高素質(zhì)的管家發(fā)展，對于我們來說，高素質(zhì)管家也并不是懂開發(fā)信息化管理技術(shù)、智能技術(shù)的高端人才，而是能夠順應(yīng)時展的需要，懂得利用信息化技術(shù)，提高工作效率，懂顧客心理、具有良好的服務(wù)意識和協(xié)調(diào)能力的高級人才。

（三）提高物業(yè)管理專業(yè)的技能

從物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)模塊分析，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)無非三方面，主要是服務(wù)好“人”，管好“物”還有物業(yè)公司內(nèi)部的經(jīng)營和管理。服務(wù)好“人”我們可以培養(yǎng)好我們的管家，但管理好“物”我們又需要怎樣的人才，前段時間，中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、上海同淶物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理翁國強(qiáng)向記者透露，陸家嘴某項目開出120萬/年的高薪招聘一位設(shè)備經(jīng)理，卻招不來合適的人才。我相信這樣的情況不止在上海出現(xiàn)過，北上廣都出現(xiàn)過這樣的問題。據(jù)筆者所了解，設(shè)備設(shè)施的維護(hù)人員大多來自于建筑設(shè)備的專業(yè)，但市場上該專業(yè)畢業(yè)的人大部分從事房地產(chǎn)前期開發(fā)的設(shè)計與施工工作，極少到物業(yè)管理公司的工程部工作，而設(shè)備設(shè)施的維護(hù)是需要極強(qiáng)專業(yè)知識的，我們培養(yǎng)的物業(yè)管理學(xué)生幾乎不可能擔(dān)任此工作。事實(shí)證明，很多大的物業(yè)公司，都采取工程維護(hù)外包、園林綠化保潔外包、秩序外包的方式，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事情。物業(yè)公司內(nèi)部運(yùn)營也需要人力資源部、財務(wù)部、市場部、品質(zhì)部的人才。這些人才可以來自社會很多渠道。基于以上的事實(shí)，我們在做課程設(shè)計時，是否能考慮某一業(yè)務(wù)能力的技能提升，如讓物業(yè)管理的學(xué)生到施工單位實(shí)習(xí)，學(xué)習(xí)設(shè)施設(shè)備的安裝與維護(hù)。筆者認(rèn)為，設(shè)施設(shè)備是應(yīng)用實(shí)踐很強(qiáng)的一門專業(yè)，而我們物業(yè)管理的學(xué)生如果只停留在課堂上學(xué)習(xí)，一定是事倍功半，最好的方法就是到在建的項目實(shí)習(xí)，用三到六個月時間進(jìn)行實(shí)訓(xùn)，學(xué)習(xí)提升自身的技能。

（四）大力推行校企合作的方式

高職院校針對物業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程設(shè)計的課程，可以參考優(yōu)秀物業(yè)管理的物業(yè)流程進(jìn)行教學(xué)，同時滲透管理的一些理論知識，深化校企合作，讓學(xué)生在實(shí)踐中總結(jié)所學(xué)的內(nèi)容，強(qiáng)化自身的技能和素質(zhì)。筆者對校企合作的模式也做過相關(guān)的調(diào)查了解，大部份校企合作都不盡人意，這其中的原因很多，比如高校尋找的合作單位是一個項目，成熟的項目工作一般比較單調(diào)，而且大部份企業(yè)的項目沒有自己的培訓(xùn)體系機(jī)構(gòu)，高職學(xué)生分配到項目后，只能學(xué)到一些皮毛知識，所以對于參加實(shí)踐的學(xué)生吸引力不大。實(shí)際校企合作的很多成功的案例，如高職院校與優(yōu)秀企業(yè)高質(zhì)量的人才培訓(xùn)體系的融合，合作的企業(yè)要有很好的培訓(xùn)體系，如萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、龍湖物業(yè)、長城物業(yè)、金地物業(yè)等，這些企業(yè)自身的培訓(xùn)體系先進(jìn)、完整，恰好能彌補(bǔ)學(xué)校里單調(diào)的理論體系，學(xué)生能到項目學(xué)到簡單的技能，然后再接受企業(yè)的提高性和針對性的培訓(xùn)。筆者認(rèn)為，高職院校只須對學(xué)生進(jìn)行通識的教育、引導(dǎo)學(xué)生明確職業(yè)規(guī)劃路線，同時提供優(yōu)秀的企業(yè)實(shí)踐平臺及高質(zhì)量的訓(xùn)練機(jī)會，在與企業(yè)的互動交流中獲取就業(yè)的機(jī)會。如廣州大學(xué)的物業(yè)管理班與長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司簽約開辦“長城物業(yè)管理創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)班”，進(jìn)入實(shí)驗(yàn)班的同學(xué)四年假期會獲得長城物業(yè)資助到企業(yè)接受特別的職業(yè)經(jīng)理人理論課程和實(shí)訓(xùn)環(huán)節(jié)訓(xùn)練，畢業(yè)時考核通過可以直接獲得長城物業(yè)見習(xí)經(jīng)理崗位。這樣的校企合作是一種比選進(jìn)有意義的模式，也是值得推崇的模式。

（五）建立與時俱進(jìn)的課程體系

未來信息化技術(shù)、智能化技術(shù)一定會推動物業(yè)管理的發(fā)展，借用徐新女士的一句話：“當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)時代到來時，你要學(xué)會擁抱它”，借力互聯(lián)網(wǎng)、信息化來提高自身的技能。以筆者對睿平臺EBA的理解，信息化的平臺是讓物業(yè)以前很難處理的事情變得更簡單。我們這里所說的信息管理，應(yīng)該理解為會用時代的管息化技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)通信技術(shù)，主要是提高我們的工作效率，但筆者也了解過，有些院校把信息化做為專業(yè)的核心課程，教學(xué)內(nèi)容涉及到研究開發(fā)系統(tǒng)的領(lǐng)域，這種課程設(shè)計顯際不符合我們物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)際，物業(yè)管理行業(yè)涵蓋了大學(xué)里的16個專業(yè)，如果每一門課程都要如此深入去學(xué)習(xí)的話，顯然不符合物業(yè)管理專業(yè)的實(shí)際。筆者認(rèn)為以“夠用”為原則，整合課程資源，系統(tǒng)化專業(yè)知識，及時更新落后無用的授課內(nèi)容，才是符合人才培養(yǎng)的實(shí)際。

（六）借鑒國外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，拓寬學(xué)生國際視野