導語：如何才能寫好一篇土地出讓管理條例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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湖北省土地管理局：

你省江陵縣土地管理局9月4日《關于對〈中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉有關法律問題的請示》收悉。經(jīng)研究，答復如下：

在土地上有建筑物、其他附著物時，由于土地與地上建筑物、其他附著物在物理上不可分離，因此，出租地上建筑物、其他附著物的，即同時發(fā)生土地出租。頒布單位

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關鍵詞：征收補償 征收主體 矛盾 緩解 化解

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令，以下簡稱《征收條例》）修正了舊拆遷條例在實施過程中與《物權(quán)法》不適應的情形，對房屋征收與補償?shù)募m紛解決機制作出了新的規(guī)定，其中第二十六條規(guī)定“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！薄氨徽魇杖藢ρa償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟?！钡诙藯l規(guī)定“被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行?！?/p>

相比原《城市房屋拆遷管理條例》，《征收條例》取消了房屋拆遷的行政裁決，改由政府作出補償決定；取消了行政強制執(zhí)行，改由房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。這就意味著房屋拆遷正向著緩和拆遷引發(fā)的矛盾，進而增強社會穩(wěn)定性的方向發(fā)展。

一、房屋征收補償工作中矛盾的產(chǎn)生

所有矛盾的產(chǎn)生，均源于利益的對立與沖突。在城市房屋征收工作中，征收主體與被征收人之間是矛盾的兩個方面，補償?shù)暮侠砼c否就是矛盾引發(fā)的焦點，其成因主要有以下幾點：

首先，房屋拆遷決定存在的矛盾。原《城市房屋拆遷管理條例》第七條規(guī)定“申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料……市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證?！钡鶕?jù)建設部《城市房屋拆遷工作規(guī)程》第五條規(guī)定，“需要拆遷的項目，應當按照《城市房屋拆遷管理條例》第七條的規(guī)定取得房屋拆遷許可證。對于面積較大或者戶數(shù)較多的拆遷項目，房屋拆遷管理部門應當在核發(fā)拆遷許可證前，就拆遷許可有關事項召開聽證會，聽取拆遷當事人意見。需聽證項目的面積或者戶數(shù)的具體標準，由省、自治區(qū)和直轄市人民政府建設（房地產(chǎn)）行政主管部門制定?！边@就是法律制度引發(fā)的矛盾。

其次，在原《城市房屋拆遷管理條例》中，政府在房屋拆遷階段對自身定位比較模糊。雖然在土地征收階段形成了對拆遷土地征收的權(quán)利，卻沒有承擔其對搬遷住戶補償?shù)牧x務；在土地出讓階段政府獲得了土地出讓收益，卻沒有完成土地上的拆遷；在房屋拆遷實施階段，卻又將矛盾交由房產(chǎn)開發(fā)商與被拆遷住戶自行解決。

另外，房屋拆遷過程中補償?shù)牟缓侠?、不公平也是矛盾的主要成因之一。被征收人擔心自己沒有得到合理的補償而拒絕搬遷：還有就是部分被征收人害怕如果自己先簽訂協(xié)議，而后期的被征收人補償條件比自己高怎么辦？以上這兩種擔憂是人之常情，而且在以往的拆遷工作中確實出現(xiàn)過這種情況，尤其是在項目最后期，剩下那么一、二戶的時候，為了不影響工程的進度，往往就縱容部分被征收人的要求，這就使前期搬遷的被征收人從心理上無法接受，繼而對房屋征收產(chǎn)生抵觸情緒。

最后一點是被征收人對征收補償?shù)钠谕颠^高。隨著城市房屋價格的不斷上漲，不同區(qū)位的房屋價值相差越顯著，被征收人對房屋升值的預期越強，補償?shù)囊獌r和附帶條件也就越來越高，與其不斷增長的要求和欲望相比，補償往往難以滿足，這就造成極少數(shù)人會漫天要價，竭力阻撓項目的開工建設。

二、對產(chǎn)生的矛盾進行化解

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能，提升城市品位，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》等

有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條在舊城內(nèi)進行改造建設，必須遵守本辦法。

本辦法所稱舊城，是指城市總體規(guī)劃確定的建設用地上除城中村以外建筑密度達到或超過

40%，以居住建筑為主的建筑密集區(qū)。

第三條**市區(qū)、縣政府（管委會）負責屬地舊城改造工作。舊城改造項目的確認，由屬地

區(qū)、縣政府（管委會）申報，市規(guī)劃部門審核，市政府批準。市規(guī)劃、建設、國土資源、住房保

障和房產(chǎn)管理、發(fā)展與改革、人防等有關部門，在各自職責范圍內(nèi)，做好舊城改造工作。

城市道路、環(huán)衛(wèi)、給水、排水、燃氣、供熱、電力、電信等市政公用單位，應全力支持舊城改造

工作。

第四條舊城改造堅持政府主導、市場運作，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，因地制宜、綜合開發(fā)，

配套建設、政策扶持的原則。舊城改造提倡建設符合低收入家庭和回遷戶的小戶型住宅。

第五條舊城改造應符合城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃；應保護文物、古跡、古建筑、古樹等歷

史遺跡；應注重完善功能，道路、綠化、給水、排水、供電、燃氣、熱力、電信、環(huán)衛(wèi)等配套設

施應隨項目建設配套形成。

第六條舊城改造土地供應以凈地出讓為主。特殊情況也可以實行毛地出讓，或者凈地與毛

地一并捆綁出讓。

土地出讓必須采用招、拍、掛方式，并附有市規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件。

第七條舊城的房屋拆遷工作一般由屬地區(qū)、縣政府（管委會）組織。由屬地區(qū)、縣政府（

管委會）實施拆遷的，上繳市政府的土地出讓金全部返還給屬地區(qū)、縣政府（管委會），用于拆

遷、補償與安置等工作經(jīng)費。

由毛地受讓的開發(fā)單位實施拆遷的，上繳市政府的土地出讓金全部返還給實施拆遷的開發(fā)單

位。

第八條舊城改造用地，除古城區(qū)有特殊要求或者其他特殊情況外，每塊改造用地規(guī)模一般

不低于6000平方米。

第九條舊城改造實施項目內(nèi)的原住戶符合享受經(jīng)濟適用住房或者廉租住房政策的，優(yōu)先享

受經(jīng)濟適用住房或者廉租住房政策。

第十條開發(fā)單位取得土地使用權(quán)后，兩年內(nèi)沒有開工建設的，由國土資源部門依法收回土

地使用權(quán)。

第十一條舊城改造項目免繳市政設施配套費、綠化補償費、土地管理費、墻改節(jié)能專項基

金、文物勘探費、道路占用費、垃圾清運費、原房屋建筑面積的人防易地建設費、建校費等市級

可減免的行政事業(yè)性收費。

對被拆遷居民，按照國家和省城市房屋拆遷管理法規(guī)政策取得的拆遷補償款，免征個人所得稅；

對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價中相當于拆遷補償價款的部分免征契稅，成交

價格超過拆遷補償款的，對超出部分征收契稅。

第十二條舊城內(nèi)不得擅自新建、改建和擴建房屋。經(jīng)鑒定屬危房的，須經(jīng)批準后方可維修

或原面積翻建，但不得擴大、加層。

第十三條在舊城改造中，未取得審批手續(xù)或者違反審批手續(xù)和本辦法的相關規(guī)定進行建設

的，有關部門和所在區(qū)、縣政府（管委會）應當予以制止，并依法進行處理。

擅自搭建、搶建的違法建筑，由屬地區(qū)、縣政府（管委會）組織強行拆除。

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針對國內(nèi)房價的瘋漲態(tài)勢，中央政府近期終于開始出臺樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場政策趨于收緊的信號已然明確。

2009年12月9日的國務院常務會議將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠措施取消，征免時限由兩年恢復到5年，政策目的被表述為“抑制投機性購房”；12月14日國務院常務會議提出要“抑制部分城市房價過快上升的趨勢”；12月17日財政部等五部委則推出了土地出讓金繳納新規(guī)，規(guī)定“分期繳納土地出讓價款期限不得超過一年，首次繳款比例不得低于50％”。

不過，在中央明確明年宏觀經(jīng)濟“雙寬”政策基調(diào)下，房地產(chǎn)商依舊押寶樓市“打壓”政策并不會太嚴重，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價拿地的亢奮并沒有因為調(diào)控信號出現(xiàn)而有所收斂。

12月17日，央企保利地產(chǎn)旗下保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用30.4億元的高價拿下北京朝陽區(qū)東風鄉(xiāng)高井村居住混合公建用地。據(jù)測算，該地塊最終樓面價達到23506元，平方米，溢價率高達313％，至少要賣到3萬元，平方米，才可以保證有利可圖。同一天，復地集團以8.84億元競得上海普陀一幅住宅土地，1.8萬元，平方米的樓板價是起始價的3.25倍。顯然，開發(fā)商頂風圈地的態(tài)勢仍在上演。

實際上，在樓市火爆行情下，各大房企高價“拿地賭明天”的搏擊，更讓地方政府賺得盤滿缽滿，各地“以地生財”的財政格局進一步強化。中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2009年11月23日，全國70個城市土地出讓金收人同比增加超過100％；排在前20名的城市土地出讓金總額高達6210億元，同比增加108％。而截至12月18日，上海、北京兩地的2009年賣地收人都雙雙超過了800億元，均創(chuàng)出了各自城市的歷史紀錄。

打擺子的“政策市”?

房地產(chǎn)的調(diào)控政策轉(zhuǎn)變始于2009年12月7日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議，眾所周知，這個會議將為今年的宏觀調(diào)控政策定調(diào)。會議提到房地產(chǎn)政策主要有三處：一是要“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求”；二是要“放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制”；三是要“加強廉租住房等保障性住房建設。支持棚戶區(qū)改造”。

“這些表述與前些年樓市調(diào)控政策的思路有了關鍵性轉(zhuǎn)變――與此前主要抑制需求的政策相比，此次對房地產(chǎn)調(diào)控的政策是在保證需求能力的同時，要大力度推動樓市供給能力的增加?！眹野l(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院常修澤研究員分析，如果樓市調(diào)控政策能以此思路來真正落實，這會讓市場看到主要城市房價的快速上漲勢頭得到有效遏制的曙光，2009年下半年樓價出現(xiàn)較快增長的主要原因之一，就在于樓市供給將遭遇瓶頸――這主要是2008年和2009年年初開發(fā)商緊縮投資的結(jié)果。

因而，中央若能真正保證樓市供給量的增加，勢必會在長期內(nèi)緩解樓市供給的壓力。2009年的房市特別是頭牌城市的表現(xiàn)，只能用“利令智昏”四個字來形容，2010年，樓市技術(shù)頂將遭遇政策頂，即使政府不出手，樓市也不可能逃脫市場的懲罰。

據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年一線城市，在2009年年末，樓市的銷售業(yè)績，同比是下滑的，這說明開發(fā)商手上的可供入市的樓盤，幾乎全在炒家的手上。而新的樓盤，由于各方均看不準來年樓市的大趨勢，因而采取了觀望的心態(tài)。

中國社科院金融所易憲容研究員分析，此次中央提“遏制”樓價，與3年前的遏抑樓價過快上漲，從背景到前景都有不同。中央將房地產(chǎn)暴漲所引起的經(jīng)濟、金融風險，與其相關的社會矛盾積聚聯(lián)系到一起來看，上次遏抑樓價，剛要壓出成果，來了國際金融危機，這次遏制樓價，遏制不住，可能帶來新的危機?！昂茱@然不是短期的應急措施，眼前的遏制樓價，要著眼‘十二五’規(guī)劃和經(jīng)濟方式轉(zhuǎn)變的角度來看待，2010年會推出全國性國土資源大調(diào)查、打擊違規(guī)違法用地專項行動、土地管理和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定納入政績考核評價機制等數(shù)項大行動?！?/p>

不過常修澤對于遏制樓價所能夠取得的實際成效表示懷疑，“現(xiàn)在的政策，只能解決一時的問題。一旦把地產(chǎn)打死，那么宏觀經(jīng)濟馬上就死。這個政策如果嚴厲地兌現(xiàn)下來，到2010年底我們就會看到政府又將出臺鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)和購買的行為，投資也好，投機也好，政府都會挖空心思要大家來買房，要開發(fā)商來建房。如此，政策的公信力如何體現(xiàn)?”常修澤介紹，反觀近幾年的地產(chǎn)政策，2007年后半段，打壓地產(chǎn)；2008年底，鼓勵地產(chǎn)；2009年底，打壓地產(chǎn)，一旦2010年底，又要鼓勵地產(chǎn)投資和投機。“這樣的政策，前瞻性如何體現(xiàn)?政府如何證明自己的宏觀政策不是在打擺子呢?”

對自住和改善性購房需求的支持、中小城市城鎮(zhèn)化進程的加快，以及棚戶區(qū)改造的推進等措施，都是穩(wěn)定和增強房地產(chǎn)需求力量的政策；而保障性住房建設的加快，以及營業(yè)稅優(yōu)惠政策的取消、土地出讓金繳納新規(guī)，則使得樓市供給側(cè)的政策顯得頗為混亂。事實上，在這么寬松的流動性狀態(tài)和如此低利率的情況下，任何貌似嚴厲的樓市調(diào)控政策都會是事倍功半的；再考慮到現(xiàn)階段樓市調(diào)控措施自身的混亂性，“2003年以后的房地產(chǎn)政策真是讓人無言。房子價格高漲的原因，在于一是政府從房子里拿到的錢多了，包括土地出讓金，各種稅費；二是開發(fā)商做盤。而要降房價，應該是大規(guī)模加大土地供應量，降地價；鼓勵開發(fā)商多建房，增加供應量；最為關鍵的是，要打擊開發(fā)商屯集土地和捂盤?！背Ｐ逎筛锌F(xiàn)在的政策怎么看都像是被特殊利益集團綁架的“故意”。

土地財政是根源

政府也有難言苦衷，中央政府有出政策的權(quán)力，地方政府也有耍太極的手段，國有土地名義上是國家所有，但是實際上地方政府視之為“不容染指的禁臠”。中央政府信貸支持優(yōu)勢下的中央企業(yè)在“招拍掛的市場方式名義”下取得了原來基本上被地方政府把控的一部分土地，結(jié)果是“地王頻現(xiàn)”。地方政府得到了土地出讓金，中央政府得到了不少稅收，這是“高房價資金循環(huán)游戲的本源”。易憲容介紹，房地產(chǎn)領域是個是非之地，房價過高、強制拆遷等都是讓決策層頭疼的頑疾。上海、北京等地的房價已經(jīng)趕上了紐約、倫敦。強制拆遷最近在國內(nèi)趨于暴力化，鬧出人命的情況在增多。這類問題惡化的一個重要原因，是地方政府在土地財政的利益機制之下，不遺余力推動賣地、保護房價所致。

然而，在中央財經(jīng)大學銀行業(yè)研究中心主任郭田勇看來，如果只看到地方政府這一層，在公共政策分析上是不完善的。實際上，中央政府對此問題也需要承擔責任。在分稅制之下，大部分財稅歸中央所有，土地出讓金成了地方政府的搖錢樹，地方政府對

賣地收入的依賴程度越來越高，在經(jīng)濟危機之下尤甚?！斑@種機制有兩大問題，一是政府寡頭壟斷式的賣地抬高了房價，二是這種將50年到70年的收入一次收上來，而且在一年中花掉的方法，是一種典型的吃子孫飯和不可持續(xù)的財政收支方式。因而，需要改革財政稅收體制?！?/p>

郭田勇認為現(xiàn)在中央調(diào)控樓市政策雖尚未將矛頭直接指向地方政府的“土地財政”，但中央政府與地方政府之間的新一輪博弈實際上已拉開序幕。地方“以地生財”是個老問題，盡管地方政府可能也明白其中的風險不能小覷，但卻總也走不出這一怪圈，預支和透支后代子孫土地收益的行為仍呈加碼之勢。這種嚴重依賴土地財政的粗放發(fā)展模式將使中國城市的發(fā)展之路越走越窄，最終會以失敗而告終，而要改變這種模式，就應該實現(xiàn)從“以地生財”到“以稅生財”的轉(zhuǎn)變。

但是，要改革財稅體制，就必須調(diào)整中央與地方的財政稅收關系，要么擴大地方政府籌資權(quán)限，要么中央向地方讓渡一部分財稅資源。未來國內(nèi)城市化的進程不可逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)肯定還要大搞，但如果目前形成頑疾的機制不調(diào)整，問題將會越積越多。中央目前不斷強調(diào)要“調(diào)結(jié)構(gòu)”，國外也在討論中國經(jīng)濟“再平衡”的問題，國內(nèi)財稅體制改革應該成為國內(nèi)“再平衡”的一個重要方面。

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1月29日開始的《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》的公開征求意見，迄今在國務院法制辦官方網(wǎng)站上已有上萬條意見，而媒體等公共平臺上，各種討論、建言和爭議更是迭起。這樣的熱潮，來自積蓄已久的社會情緒，更是對被扭曲已久的利益格局進行重構(gòu)的渴求。

生命誠可貴，利益價更高?多年來因拆遷而起的暴力沖突、血腥事件層出不窮，何以有那么多人以命相搏、拼死相爭?往往是利益侵害已經(jīng)突破不可容忍的底線，弱勢無助者惟有以極端之舉應對。

以唐福珍自焚事件為導火索，加之北京大學五學者“上書”鼓與呼，多年的積怨將《城市房屋拆遷管理條例》推至“民意審判臺”，社會各界期冀終結(jié)現(xiàn)行拆遷制度，猶如2003年因“孫志剛之死”終結(jié)臭名昭著的收容遣送制度一樣。

中國自1949年之后逐步確立了完全一統(tǒng)的土地公有制度，城市土地為國有，即歸全民所有，農(nóng)村土地則一般屬于所謂的集體所有。

在上世紀70年代末改革開放以后，伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和個體權(quán)益的生長，土地作為市場要素，亦從計劃體制下的僵局中突圍。

盡管土地公有制基礎未變，但通過用益物權(quán)(土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等)、擔保物權(quán)(抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等)等法律技術(shù)設計，土地可以在市場中流轉(zhuǎn)，并隨著經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程而得以增值。以致近年火得發(fā)燙的房地產(chǎn)市場中，不斷出現(xiàn)價高駭世的“地王”。

僅以2月2日國土資源部的數(shù)據(jù)為證，2009年全國土地出讓總價款高達15910.2億元，其中房地產(chǎn)用地出讓價款高達13391.8億元。而所謂土地出讓價款，實際上就是俗稱的“政府賣地所得”，土地財政之現(xiàn)實已然顯露無遺。

中國現(xiàn)有土地制度下，建設用地必須使用國有土地，集體土地不能直接入市。也就是說，無論是出于公共利益需要的公共工程建設用地，還是涉及經(jīng)營性、商業(yè)性的工業(yè)用地和商業(yè)用地，都只能從政府控制下的惟一口徑出，即征收土地(在城市主要為征收房屋以及土地使用權(quán)，在農(nóng)村則主要為征收集體土地為國有土地)然后無償劃撥或有償出讓。

由此而生的拆遷制度，始于1991年出臺的《城市房屋拆遷管理條例》(下稱拆遷條例)。當時城市建設主體幾乎都是單一的國有單位，拆遷也以政府為主導，并不區(qū)分公共利益和非公共利益。盡管后來法律有所修善，但基本理念和模式?jīng)]有改觀。

這一模式將政府征收業(yè)主土地使用權(quán)、政府將土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，以及政府對征收土地使用權(quán)和地上建筑物的補償?shù)葞字胤申P系混雜不分。政府通過“經(jīng)營土地”獲得高額土地出讓金，開發(fā)商為追求利潤盡可能壓低補償責任，分享土地增值的利益結(jié)構(gòu)被嚴重扭曲，法規(guī)不健全、程序不平等、補償不公平、強拆不文明，成為拆遷矛盾的根源。

而從法律規(guī)則上正本清源的努力早已有之。2003年修憲研討階段，即有對拆遷條例進行違憲審查的動議，2004年修正后的《憲法》和2007年實施的《物權(quán)法》，均明確規(guī)定，征收公民房屋的前提是“為了公共利益的需要”。

經(jīng)歷多年“權(quán)利啟蒙”的人們受到《物權(quán)法》鼓舞，越來越多地選擇據(jù)法維權(quán)抗爭，轟動一時的重慶“釘子戶事件”，即是一個標桿案例，征地拆遷遭遇越來越大的阻力。然而，失當?shù)睦娼Y(jié)盟使得強制拆遷、暴力拆遷非但未有收斂，反而變本加厲，導致矛盾叢生，積怨累加。

盡管拆遷條例因與《物權(quán)法》相抵觸需廢止，但政府土地財政慣性和商業(yè)謀利沖動下的利益糾纏不清，2007年建設部主導起草的新條例草案因問題重重未獲國務院常務會議審議通過，此后立法遲滯不前。

以諸多極端事件為代價，洶涌的民意終于在2009年底倒逼出了拆遷變革的新契機，立法部門公開草案征求意見。新條例草案以“征收”取代已遭污名化的“拆遷”字眼，不僅合乎理順法律關系的嚴謹要求，也包含著重構(gòu)利益格局的傾向。

具體制度中，鮮明而具體地確定了“因公共利益的需要才征收”的原則，由政府的房屋征收部門作為征收與補償協(xié)議的一方主體，至于涉及“非公共利益”的商業(yè)拆遷，則由建設單位與房屋的所有權(quán)人按照契約精神和原則商定。

在程序和實體兩方面，草案都增加了有助于提高當事人議價能力和對公權(quán)力制約的因素。例如，對于公共利益的界定比以往限制條件增加、范圍有所收窄，規(guī)定了征收的論證、征求意見、公告程序，征收與補償爭議的救濟渠道，對危舊房改造的相對人同意比例要求，對禁止暴力拆遷的宣示等內(nèi)容。

另外，在補償方面，明確了搬遷戶回遷的優(yōu)先選擇權(quán)，規(guī)定貨幣補償要考慮區(qū)位因素、參考市場價，并補正了對評估機構(gòu)選擇的公正性等，盡管依舊保留了政府的“強拆權(quán)”，但也力圖通過“先補償再拆遷”的原則作為平衡。

盡管還有許多原則性問題和技術(shù)性細節(jié)存在爭議，例如，補償中未充分考慮土地使用權(quán)的增值，“危舊房改造”納入公共利益的范同會否留下“隱患”，國家機關辦公用房建設是否當然屬于公共利益(政府也有私益，公共利益和政府利益是兩回事)，對于“違法建筑”不予補償?shù)摹耙坏肚小币?guī)定是否過于武斷和蠻橫，在附則中留著“非公共利益”拆遷條款的尾巴是否會“尾大不掉”，等等，但新條例草案破舊革新的氣象仍值得肯定。

當然，草案只是未確定的藍圖，在各種利益團體的反對和強勢部門的阻礙之下，新增加的“好制度”能否經(jīng)歷復雜博弈而得以幸存，尚需謹慎看待。

而即使“看起來很美”條文未來能夠出臺，如何從紙面走向現(xiàn)實，尚有很多制約因素，例如，那些程序設計能否避免被“走過場”的宿命，習慣于土地財政的政府能否經(jīng)歷“陣痛”，難以保持獨立和中立的司法能否提供公正有效的權(quán)利救濟和審查制約機制等。在權(quán)利孱弱和權(quán)力強勢的格局沒有根本改觀的情況下，沒有充分理由可以樂觀。

即便城市拆遷未來能到達“陽光地帶”，在更廣袤的農(nóng)村，發(fā)生在集體土地上的征收和拆遷，仍處于陰霾籠罩之中。集體所有制的制度設計存在根本性缺陷，實際的所有人缺位導致權(quán)利虛化，在鄉(xiāng)村治理失范、村民民利缺失的情況下，村民農(nóng)地權(quán)益難以保障。而土地市場的入口和出口由政府壟斷的情況下。巨大的“剪刀差”削去了相當大部分本該由農(nóng)民分享的土地增值收益。這一問題存在更為根深蒂固的歷史慣性和既有利益體系障礙，有必要給予更多關注和著力。

因此，拆遷變法之外，需從保障權(quán)利和尊重民眾自由選擇權(quán)的角度出發(fā)，重塑利益結(jié)構(gòu)，在經(jīng)濟發(fā)展和保護私人權(quán)益之間尋求平衡。不久前發(fā)生于香港特別行政區(qū)的廣深港高速鐵路香港段的拆遷故事中，港府和菜園村居民如何議價、博弈，香港的法治體系在其間如何自主運行，是為鏡鑒。

資料三

近年典型拆遷案件

2003年7月，湖南省嘉禾縣啟動占地189畝的房地產(chǎn)開發(fā)項目――珠泉商貿(mào)城項目。嘉禾縣委、縣政府用行政命令搞強制拆遷，并于2003年8月7日起出臺官方文件，要求縣里的公職人員負責各自親屬的拆遷工作。并打出標語：“誰影響嘉禾一陣子，我就影響他一輩子”。2004年經(jīng)國務院領導批示，湖南省政府、建設部聯(lián)合調(diào)查，查明“嘉禾拆遷”為一起集體濫用行政權(quán)力、損害群眾利益的違法違規(guī)事件。

2003年8月22日，南京市民翁彪因家園被強行拆毀，在鄧府巷拆遷辦公室自焚，燒傷面積達97％，當晚死亡

2003年9月1 5日，安徽青陽縣農(nóng)民朱正亮因拆遷糾紛，到北京天安門金水橋前進行自焚，經(jīng)執(zhí)勤民警及時滅火搶救，朱正亮沒有生命危險。

2005年1月9日，上海城開住宅安置有限公司員工，為恫嚇上海市烏魯木齊路麥琪里小區(qū)住戶朱水康一家搬離，于當日凌晨將汽油潑灑于朱家底樓樓梯處，點火引燃后逃離。

大火旋即燒至三樓朱家，致使年逾七旬的朱水康夫婦被燒死，米的兒子朱建強及妻女三人從天窗逃至屋頂，躲過一劫。

當年8月23日，上海市第一中級法院對上海城開涉案三員工以放火罪判處二人死緩，一人無期徒刑。

2007年4月2目，重慶“最牛釘子戶”楊武、吳蘋夫婦在與開發(fā)商對峙三年后，與開發(fā)商和解，房屋于當日被拆除。

此前的2004年，重慶南隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與重慶智潤置業(yè)有限公司共同對九龍坡區(qū)鶴興路片區(qū)進行開發(fā)，拆遷工作從2004年9月開始，該片區(qū)280戶均已搬遷，僅剩一戶未搬遷，即戶主楊武、吳蘋夫妻的兩層小樓，一直佇立在開發(fā)商的工地上。

2008年6月12日，上海市閔行區(qū)一女戶主潘蓉為了阻止拆遷，在自家屋頂手拿《物權(quán)法》喊話，并用自制燃燒瓶對抗拆遷的推土機。

篇6

關鍵詞：國有土地；房屋征收；征收程序；征收補償

中圖分類號：D912.29

文獻標識碼：A

文章編號：1001-6260(2010)04-0150-06

我國《憲法》第13條規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯?！钡竦呢敭a(chǎn)權(quán)并非受到絕對保護，我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償。”“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或征用并給予補償?！蔽覈锻恋毓芾矸ā?、《城市房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》都有類似的規(guī)定，但我國《城市房屋拆遷管理條例》卻未明確規(guī)定只因公共利益才可征收房屋，并且房屋征收程序不規(guī)范，被征收人合法權(quán)益受損時救濟機制不健全，導致房屋征收范圍過廣，征收補償普遍較低，拆遷糾紛不斷，暴力拆遷和暴力抗擊強遷事件呈現(xiàn)上升的趨勢。為了維護公民的合法財產(chǎn)權(quán)，規(guī)范城市房屋征收行為，我國城市房屋征收制度正在修改與完善。本文擬從征收的適用范圍、征收程序和征收補償三個方面對我國房屋征收制度上存在的問題及完善措施加以討論，以期對房屋征收立法有所裨益。

一、關于征收的適用范圍

(一)征收集體土地上房屋的補償問題亟待解決

《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，可征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)”，而我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定只適用于國有土地上房屋的征收，因“公共利益的需要”征收集體土地上的房屋該如何補償多年來一直無法可依。由于集體土地上的房屋不擁有國有土地使用權(quán)，集體土地上房屋被征收時被征收人所得到的補償遠遠低于同一區(qū)位的國有土地上房屋的補償，造成房屋被征收后補償不能彌補被征收人損失，被征收人拒絕接受征收補償?shù)那樾螘r有發(fā)生。對于集體土地上房屋被征收該如何補償，學界和實務界有不同的理解。學界部分專家和學者認為集體土地被征收為國有后，集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，因此，集體土地上房屋的征收補償應參照國有土地上房屋征收的補償標準和程序進行。然而實務界認為既然現(xiàn)有立法明確規(guī)定只適用于國有土地上房屋的征收，集體土地上房屋的征收自然就不適用國有土地房屋的征收標準，征收人就不必依照城市房屋的征收標準進行補償，而目前就集體土地上房屋的征收補償再頒布一部新法的可能性不大。因此，為了有效遏制因集體土地征收補償不公而引發(fā)的糾紛，新的房屋征收制度應當對集體土地上房屋的征收補償作出明確規(guī)定。

對被征收房屋進行公平補償是房屋征收的基本要件之一。在我國，公平補償不僅應針對國有土地上房屋的征收，也應包括對集體土地上房屋的征收，只有這樣才能體現(xiàn)真正的公平，化解因集體土地上房屋征收補償不公而引起的各種暴力沖突。如果在立法上不作出明確規(guī)定，依照國有土地上房屋征收補償?shù)某绦蚝蜆藴蕘硌a償集體土地上房屋的征收就只能是學者一廂情愿的一種理想而已。為了避免集體土地上房屋被征收入利益受損，化解因集體土地上房屋征收引起的社會矛盾，建議在未來房屋征收立法中加上一條：因公共利益的需要征收集體土地上房屋的，其補償比照城市房屋征收標準實施。

(二)“公共利益”應當合理界定

“公共利益”是各國(地區(qū))不動產(chǎn)征收的共同目的，但要對“公共利益”作出具體明確的界定卻是一個世界性的難題，往往與價值判斷密切相關，隨著時間空間的轉(zhuǎn)換而有不同的內(nèi)涵，因為政治、經(jīng)濟、文化和歷史背景以及不同的個案有不同的解釋。

日本憲法明確規(guī)定，不動產(chǎn)征收權(quán)的行使必須出于公共使用的需要。日本頒布了專門的《土地征收法》，該法對何為“公共利益”詳細列舉35種可以征收土地的情形，包括公路、鐵路、機場、港口、石油管道、自來水管道、鐵軌設施、消防設施、氣象、廣播、教育和研究機構(gòu)、博物館和圖書館、社會福利事業(yè)、醫(yī)院、煤氣、電力、電信、墓地、廢棄物處理設施、公園、水利設施、國家及地方公共團體或合作社的辦公場所或建設的公共設施和居住專用區(qū)、國家及地方公共團體或合作社進行的農(nóng)地改造和綜合開發(fā)所需要的基礎設施、中央批發(fā)市場和地方批發(fā)市場等，概括了社會生活、生產(chǎn)和科學研究的方方面面(褚江麗，2009)。并且每一種情形都有一部相應的法律約束，如依照《城市規(guī)劃法》進行的公路等建設，依據(jù)《河川法》進行的水庫、地方設施建設，依據(jù)《港灣法》進行的港灣等建設。根據(jù)日本法律，只有符合《土地征收法》第3條列舉出的事項的項目，才允許采用征收不動產(chǎn)的方式。

臺灣地區(qū)“憲法”第108條第1項第14款規(guī)定了“共用征收”，規(guī)定“國家”基于公共利益之需要，對于私人之特定財產(chǎn)，可以進行征收。另外，臺灣地區(qū)《土地法》第5章為土地征收編專編，對土地征收的要件、程序等作出規(guī)定，該法規(guī)定了土地征收的范圍：(1)第208條規(guī)定，“國家”因下列公共事業(yè)之需要，可對私有土地進行征收：國防設備；交通事業(yè)；公用事業(yè)；水利事業(yè)；公共衛(wèi)生；政府機關、地方自治機關及其它公共建筑；教育學術(shù)及慈善事業(yè)；國營事業(yè)；其它由政府興辦以公共利益為目的的事業(yè)。(2)政府機關實施“國家”經(jīng)濟政策，可征收土地及房屋。(3)因?qū)嵤皣摇苯?jīng)濟政策，設置新城區(qū)，進行國防建設和共有事業(yè)可進行區(qū)域性征收和保留征收。但由于土地相關特別法中有諸多土地征收的規(guī)定，造成土地征收程序、補償項目和標準各異。臺灣地區(qū)于2001年又頒布《土地征收條例》，作為不動產(chǎn)征收的依據(jù)。該條例第1條第1款規(guī)定其立法目的為：“促進土地利用，增進公共利益，保障私人財產(chǎn)。”可見，“公共利益”是臺灣地區(qū)不動產(chǎn)征收的唯一目的，并且“為尊重私有財產(chǎn)權(quán)利，并非必要，應盡可能避免征收之法理”。(陳立夫，2007)

在我國房屋征收的公共利益的界定問題上，目前學界較為認同的是采取列舉的方式，將符合公共利益的征收一一列舉，然后再加上一個兜底條款，這類似于臺灣地區(qū)不動產(chǎn)征收對于公共利益的界定。在所列舉的項目中，實施危舊房改造可否征收房屋，引起了學界的爭議。有人認為，舊房改造不屬于嚴格意義上的公共利益，并且《土地管理法》第58條將“為公共利益需要”和“為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建”并列列出，作為可提前收回國有土地使用權(quán)的情形。因此，危舊房改造不屬于公共利益的范疇。(王亦君，2010)但筆者認為，《土地管理法》在該條提到的是提前收回國有土地使用權(quán)的情形，并非完全等同于土地征收，并且該條也并未排除舊城區(qū)改造可提前收回土地使用權(quán)。

事實上，近年來國外對公共利益的界定已呈擴大趨勢，如在美國，公共利益可以從公共利益用途的效果角度來確定，無論被征用的財產(chǎn)由誰使用，只要征用的行為最終增進了全體社會成員社會福利，如

環(huán)境保護、社會安寧、大眾健康等；或者公共利益事業(yè)的使用直接或間接增進了全體社會成員的福利，就可視為符合公共利益的要求(張千帆，2005a)。再如臺灣地區(qū)的《土地征收條例》第4條、《新市鎮(zhèn)開發(fā)條例》第6條、《都市更新條例》第25條都規(guī)定為了城市規(guī)劃及城市更新，政府有權(quán)征收土地提供給私人開發(fā)(陳立夫，2007)?？梢?，為實施城市更新改造危舊房而征收私人房屋并非我國特有。

我國正處于市場經(jīng)濟的初級階段，城市化進程正在加快，對舊城區(qū)的改造是城市建設的重要途徑之一，舊城區(qū)的改造既有利于充分利用城市已有土地資源，減少對農(nóng)用地的征收，也可使城鎮(zhèn)居民的居住條件較快得到改善?！肮怖鏃l款運用得當，對于社會的發(fā)展將起到重要作用，可以促進地區(qū)經(jīng)濟的繁榮、提高自然資源的利用率、推動就業(yè)?！?褚江麗，2009)因此，將危舊房改造納入公共利益的需要并無不當，但應以保護被征收人的合法財產(chǎn)權(quán)為前提。為此，建議在房屋征收立法中規(guī)定：因危舊房改造需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應當在組織有關部門論證的基礎上，征求被征收人的意見。2／3以上被征收人同意進行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達到2／3被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。以保障被征收人在房屋征收中的參與權(quán)和話語權(quán)，防止政府濫用征收權(quán)進行商業(yè)開發(fā)。

(三)商業(yè)拆遷應排除在房屋征收范圍之外

我國《憲法》和《物權(quán)法》明確規(guī)定，只有因公共利益的需要，才可以征收私有房產(chǎn)。因此，非因公共利益而實行的商業(yè)拆遷，在理論上是純粹的平等民事主體之間的民事法律關系，必須遵行民法上的平等自愿、等價有償原則，通過協(xié)商的方式購買房屋產(chǎn)權(quán)后才能拆遷。然而，目前的拆遷中暴露的最大問題就是公共利益和商業(yè)利益混同，政府運用公權(quán)力將低價或無償征收的土地出讓給開發(fā)商。如果以市場價出讓，則政府從中獲取高額的差價作為財政收入；如果低價出讓給開發(fā)商，則巨大的差價就落在了開發(fā)商的手里，公權(quán)力成為尋租的手段，并且披上了公共利益的合法外衣(周安平2006)。特別是在被拆遷人和開發(fā)商不能達成拆遷補償安置協(xié)議時，由拆遷行政主管部門裁決，在必要時甚至進行強制拆遷，這實質(zhì)上是公權(quán)力對平等主體的民事權(quán)利的粗涉，違反了《憲法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，損害了被拆遷人的合法私有財產(chǎn)權(quán)。因此，新的房屋征收立法必須將國有土地上房屋征收的范圍限定在因公共利益而進行的征收。非因公共利益的需要而拆遷國有土地上單位、個人的房屋從事建設活動的，應當在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關審批手續(xù)的同時，由建設單位和房屋的所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協(xié)議。只有這樣，《憲法》和《物權(quán)法》所規(guī)定的私有財產(chǎn)權(quán)才能得到充分保護。

二、關于征收程序

“徒法不足以自行”，“一個健全的法律，如果使用武斷的專橫的程序去執(zhí)行，不能發(fā)生良好的效果。一個不良的法律，如果使用一個健全的程序去執(zhí)行，可以限制或削弱法律的不良后果”(王名揚，1995)。任何實體法的實現(xiàn)均有賴于程序正義的保證。對公共利益的合理界定只是為合法征收房屋提供了一個前提條件，但要有效防止房屋征收部門超越公共利益的界限，侵害公民的合法財產(chǎn)，“最好的方法是對公共利益進行程序控制”(許中緣，2008)。因為“如果沒有正當程序，政府權(quán)利的濫用就不會遇到任何障礙，一切法定權(quán)利都將因其不可操作性而變得毫無意義”(張福剛等，2006)。亨金等(1996)說過：“從來沒有哪個制度否認過政府的征收權(quán)，重要的是征收的法律限制。”

和國外相比，我國城市房屋征收制度在程序上主要存在以下不足：

(1)公共利益認定審批機制不夠完善。房屋征收權(quán)是為了公共利益的需要，公共利益的認定是征收的先決條件，強制性地剝奪公民住宅房屋的權(quán)利，理應受到嚴格限制。為了防止政府濫用土地征收權(quán)，國外一般在立法上規(guī)定公共利益的認定權(quán)屬于中央行政機構(gòu)或省長等地方最高行政長官，或者交由專門機構(gòu)如土地征收委員會認定。在程序上由土地征收機關向上述機關提出征收申請，上述機關認為建設項目符合公共利益的需要后予以批準。例如，臺灣地區(qū)的《土地征收條例》第14條、15條和17條規(guī)定，征收土地或土地改良物，由“中央主管機關”核準，“中央主管機關”應設立土地征收委員會，審議土地征收案件，并由“內(nèi)政部”核準，而后通知被征收土地所在地直轄市或縣政府執(zhí)行。在法國，不動產(chǎn)征收必須進行公益的宣告，由專門的調(diào)查員或調(diào)查委員會就征收是否符合公益進行調(diào)查，在6個月內(nèi)提交調(diào)查結(jié)論，接受公開辯論的檢驗，然后由省長或最高行政法院進行公益宣告后，征收程序才開始啟動，地方政府無權(quán)批準進行不動產(chǎn)征收。在日本，《土地征收法》規(guī)定了詳細的征收項目認定程序和征收裁決程序。在土地征收程序中，首先由項目設立人根據(jù)項目的分類向國土交通大臣或都道府縣知事提出項目認定申請，由交通大臣或都道府縣知事就項目設立人、項目的種類、項目的施行區(qū)域等事項分別行使認定權(quán)限?！巴ㄟ^項目認定程序，需要判斷確定相關土地房屋、項目計劃以及為該項目只能征收或者使用相關土地房屋的公益性?！表椖空J定后必須認定告知，“項目設立人可以在此之后的一年之內(nèi)，申請相應土地房屋所在地的都道府縣的征收委員會作出征收裁決。”“作為作出裁決的機關，征收委員會的地位必須具有公正和中立的性質(zhì)?！?朱芒，2007)

而我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定縣級以上人民政府在認定一定的項目符合公共利益后自行作出征收決定，導致公共利益的認定審批機制缺失。因此，建議在未來的房屋征收立法中修改房屋征收的公共利益的認定審批制度，在各省、直轄市和自治區(qū)政府設立土地征收委員會，其成員由人大代表、法律專家、經(jīng)濟學家、律師等專業(yè)人員組成?？h級以上人民政府在進行土地及房屋征收時，將有關征收事項進行公告，舉行論證會、聽證會，然后再次進行公告后，就征收項目的公益性及范圍向土地征收委員會提出征收申請，由土地征收委員會根據(jù)有關法律作出批準或不予批準的決定。

(2)房屋征收后土地使用監(jiān)督機制缺失。我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定由政府先進行征收，然后將土地交給因公共利益而使用土地的項目人，由土地使用者再就征收房屋的補償問題和被征收人進行協(xié)商解決，這實際上剝奪了被征收人在房屋征收中的話語權(quán)和參與權(quán)，即使土地征收不合理，被征收人也無法提出異議，改變征收決定。因此，有學者提出，應當由縣級以上地方人民政府作為房屋征收和搬遷的主體，在進行征收補償后再將土地交給土地使用者使用，以改變過去土地及房屋在未得到補償就被征收的狀況。但該提議也帶來了新的問題：如果政府未將被征收的土地用于指定的公共利益項目，該如何處理?另外，即使政府將征收的土地交給了指定的符合公共利益的項目人，土地使用者如果改變征收土地的用途，將其用于商業(yè)開發(fā)，又該如何處理?

根據(jù)我國《憲法》及《土地管理法》的規(guī)定，我國國有土地使用權(quán)出讓的一級市場是由國家壟斷的，因此，政府通過出讓土地使用權(quán)可獲得大量的土地出讓金作為財政收入，同時政府又有權(quán)為了“公共利

益”進行土地征收。根據(jù)布坎南的公共選擇理論，在進行土地征收的過程中，政府及其工作人員和其他社會成員一樣，是追求自身利益最大化的“經(jīng)濟人”，如果對土地征收權(quán)不加以限制和監(jiān)督，政府就會過度征收，將征收的土地通過出讓進行商業(yè)開發(fā)，導致資源的錯誤配置和浪費，加劇社會沖突，進而導致土地及房屋征收中的“政府失靈”(武敏，2009)。因此，必須加強對政府征收權(quán)的制約，對土地及房屋被征收后的使用進行監(jiān)管?！案鶕?jù)傳統(tǒng)法學理論有關限權(quán)學說，對權(quán)力的制約有兩條途徑，一是利用權(quán)利制約權(quán)力；二是通過權(quán)力對權(quán)力形成制衡?！?李麗峰，2008)因此，可在未來的房屋征收立法中借鑒我國臺灣地區(qū)的做法，賦予房屋被征收人的收回權(quán)，在政府未根據(jù)征收計劃將征收房屋及土地用于公共利益的項目，或者土地使用者將征收房屋及土地用于他用或者推遲興辦公共事業(yè)時，在一定條件下，被征收人有權(quán)按原征收補償價格收回土地及房屋。因為“只要土地用地單位沒有按照公共利益進行相應的開發(fā)建設，則被征用土地就失去了公益目的的依托，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移也不再具有合理性和合法性。”(王懷勇等，2004)規(guī)定被征收人的收回權(quán)既可促使政府嚴格按照征收的目的和時間利用被征收土地，也促使土地使用人合理使用土地，從而有效遏制政府濫用征收權(quán)，提高被征收房屋及土地的利用效率。

三、關于征收補償

公平補償是實施征收的基本要求，美國、德國、日本等發(fā)達國家都普遍規(guī)定了公益征收的補償制度。美國憲法修正案第5條規(guī)定，“不給予公平補償，私有財產(chǎn)不得為公共所收用?！钡聡鴳椃▽⒐怖婕罢魇账婕暗膮⑴c人利益并為斟酌，并進行公平衡量。日本憲法第29條第3款規(guī)定“私有財產(chǎn)在正當補償下得收為公用”。因此，基于公共利益的目的征收私人房屋，給予公平補償是房屋征收的前提條件之一。只有給予公平補償，才能將公共利益所造成的成本由整個社會來承擔，私有財產(chǎn)權(quán)利才能得以維護；同時，征收房屋及土地的高成本會使政府決策者在征收房屋及土地前進行慎重考慮，作出理性選擇。防止過度征收，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，防止社會沖突的加劇(張千帆，2005b)。

和國外房屋征收的補償相比，我國城市房屋征收補償存在以下問題：

第一，房屋征收補償未對房屋之下的土地使用權(quán)補償問題作出規(guī)定。根據(jù)我國《物權(quán)法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，政府因公共利益需要可提前收回土地使用權(quán)，但必須對土地使用人給予適當補償。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)“房隨地走，地隨房走”的原則，國家在征收房屋時，房屋之下的土地使用權(quán)應當被收回。由于被征收人在取得土地使用權(quán)時簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，支付了對價――土地出讓金，和政府建立了一種民事法律關系。“從政府的角度看，其在行使征收權(quán)之前，應當首先消滅最先產(chǎn)生的關于國有土地使用權(quán)出讓的民事法律關系，其次才應當考慮在此基礎上產(chǎn)生的房屋所有權(quán)的征收，這樣才符合征收行為合法性的基本邏輯?！?張福剛等，2006)政府之所以要對房屋進行征收的目的，不是需要使用房屋，而是房屋之下的土地。我國《城市房屋拆遷條例》只規(guī)定對國有土地上的房屋進行征收補償，對房屋之下的土地使用權(quán)該如何補償只字未提，違反了《物權(quán)法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定?！皬恼魇昭a償費的計算依據(jù)來看，在征收土地使用權(quán)的情況下，政府應向被征收的土地使用權(quán)人返還或者支付兩項重要的費用：一是剩余年限的土地出讓金，二是土地增值費?！?梁劍兵，2010)前一項是政府收回土地使用權(quán)應當返還給土地使用人未使用的剩下年限的土地出讓金，例如如果被征收的房屋是住宅用房，則土地使用權(quán)的使用期限為70年，如果被征收人只使用了20年，則剩下50年的土地使用費就應當返還。后一項是土地使用期間土地的增值費，土地作為稀缺資源，土地使用權(quán)的出讓價格在不斷地上漲?！霸凇徽鞣课莶徽鞯亍那樾蜗?，原土地使用權(quán)人獲得政府返還的土地出讓金及土地增值費的權(quán)利就被無端‘消滅’了，政府僅僅只對房屋本身進行估價和補償，雖然這樣補償可能也包含著一些對土地使用權(quán)進行補償?shù)囊馑荚趦?nèi)，但是其計算依據(jù)和最后價格卻是模糊不清……，這無疑將會極大地損害被征收者的合法權(quán)益和利益?！?梁劍兵，2010)因此，建議在新的房屋征收制度中規(guī)定：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定；對于房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，根據(jù)土地使用者剩下的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。這樣才能防止政府在土地使用權(quán)未到期前擅自動用征收權(quán)，損害土地使用權(quán)人的合法權(quán)利。

第二，房屋征收補償未包括殘余地補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，房屋征收補償主要包括房屋價格補償、搬遷補助費、臨時安置補助費和非住宅用房的營業(yè)損失費，這些補償費基本合理可行，但和日本、臺灣地區(qū)相比，我國房屋征收補償未規(guī)定殘余地或殘余房屋的補償問題。房屋征收，應以征收項目所必需為限，因此可能只就房屋的一部分進行征收，剩余的房屋可能會因征收而減少或失去利用價值，使得原房屋無法得到有效的利用，造成房屋使用人因此而遭受損失，為了保護被征收人的利益，日本及臺灣地區(qū)的征收法律都規(guī)定被征收土地面積過小或形狀不整，被征收房屋的殘余部分“不能為相當使用者”，經(jīng)被征收人申請，可一并征收并給予殘余地損失補償。對被征收人而言，房屋被征收是為公共利益所作的特別犧牲，但國家理應給予合理補償，以填補其財產(chǎn)權(quán)被剝奪或受到限制的損失。惟有如此，才能體現(xiàn)我國《憲法》第13條規(guī)定的公民的合法的私有財產(chǎn)不得侵犯的規(guī)定。

四、結(jié)論及建議

第一，在適用范圍上，未完全將商業(yè)拆遷完全排除在外，導致房屋征收的范圍過廣，建議將商業(yè)拆遷排除在房屋征收之外。

第二，在征收程序上，征收前的公共利益的認定審批機制不合理，征收后的土地使用監(jiān)督機制缺失，建議成立土地征收委員會負責土地征收的認定審批，并且賦予被征收人收回權(quán)以遏制被征土地被政府或土地使用人濫用的狀況。

篇7

一、違章建筑的法律界定

 

隨著城市化進程的推進，違章建筑成為一個公眾熱議的名詞。人們在日常生活中經(jīng)常用到違章建筑，而違章建筑到底是什么也經(jīng)常會困惑到很多人。究竟那些建筑屬于違章建筑，如何從法律上對違章建筑進行界定關系到很多人的切身利益。本文第一部分將從違章建筑的概念分析、違章建筑的分類和違章建筑民法上的學說總結(jié)對違章建筑進行法律上的規(guī)范界定。

 

(一) 違章建筑的概念分析

 

1. 違章建筑的定義。違章建筑(illegal building)在我國最早出現(xiàn)在1980年國務院的《批準中央氣象局關于保護氣象臺站觀測環(huán)境的通知》文件中。百度百科中違章建筑的定義，從嚴格意義上講，是指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設管理條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定動工建造的房屋及設施。在我國，違章建筑的“章”應理解為根據(jù)相關法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定，開展工程建設時所需遵守的某種“章程”或“規(guī)章制度”。

 

2. 我國現(xiàn)行的有關違章建筑的規(guī)定。我國現(xiàn)行的有關違章建筑的立法是分散的、多效力層次的，適用范圍也是不同的。以下我們將對相關法律規(guī)定進行梳理。按照效力級別可以分為違反法律、違反行政法規(guī)和違反部委規(guī)章三類。

 

其中的法律主要有《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》、《防洪法》、《防震減災法》、《電力法》、《建筑法》、《港口法》、《公路法》、《環(huán)境保護法》等。如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設;尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

 

行政法規(guī)對違章建筑作出規(guī)定的有《城市房屋拆遷管理條例》、《城市道路管理條例》、《電力設施保護條例》等。其中《電力設施保護條例》第十五條規(guī)定;任何單位或個人在架空電力線路保護區(qū)內(nèi)，必須遵守下列規(guī)定：(三)不得興建建筑物。

 

部委規(guī)章對違章建筑作出規(guī)定的有：《風景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》、《風景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》、《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理辦法》等。其中《風景名勝區(qū)管理處罰規(guī)定》第七條規(guī)定：風景名勝區(qū)管理機構(gòu)違反風景名勝區(qū)規(guī)劃進行違章建設、毀損景物和林木植被、捕殺野生動物或者污染、破壞環(huán)境的，由上級建設行政管理部門給予處罰。

 

(二) 違章建筑的分類

 

我國法律對違章建筑并沒有明確的分類，只是在有的地方性法規(guī)中對違章建筑進行了比較詳細的列舉。本文依照對上述法律、行政法規(guī)、部委規(guī)章的列舉，對違章建筑進行劃分，主要分為程序性的違章建筑的和實體性的違章建筑兩類。

 

實體性的違章建筑是指實質(zhì)上違背了城市規(guī)劃和土地管理的規(guī)定，無法通過補辦手續(xù)的方式來糾正其違法行為。根據(jù)違反的法律的效力不同可以分為違反法律的違章建筑、違反行政法規(guī)的違章建筑、違反部委規(guī)章的違章建筑。

 

程序性的違章建筑實質(zhì)并未違反城市規(guī)劃，而只是沒有辦理合法的審批手續(xù)的非法建筑，程序性違章建筑一般可以通過補辦手續(xù)而成為合法建筑。主要有以下幾種：無證規(guī)劃型、擅自變更規(guī)劃型、臨時未拆除型、不當施工型。

 

二、比例原則精神下的違章建筑的處置方案

 

比例原則又稱禁止過度原則，主要系源于法治國家原則。比例原則是行政法的帝王條款，在我國行政法中有著獨特的地位。比例原則是指國家權(quán)力的行使應當兼顧公共利益的實現(xiàn)和公民權(quán)利的保護。從我國現(xiàn)實狀況來看，由于居住權(quán)保障觀念的欠缺，致使在拆除非法建筑時對公民居住權(quán)的保障一直沒有得到應有的重視。非法驅(qū)逐、野蠻拆除現(xiàn)象普遍存在，且拆除違章建筑“零補償”，違章建筑拆除后公民居住權(quán)無法得到救濟和保障，這些都成了我國非法建筑拆除中公民居住權(quán)保障的突出問題。 將比例原則運用于違章建筑的處置中對違章建筑處理有著重要意義。

 

我們在執(zhí)法實踐中對違章建筑處理具有單一性，往往采用“一拆了之”的方式，并沒有區(qū)分違章建筑的具體情況做出相應的處罰形式，不利于我國公民基本人權(quán)的保護，社會資源的保護和節(jié)約建設成本。為了解決這種單一處罰所帶來的弊端，處罰應采取的措施避免處罰過程中的歧視。行政機關在執(zhí)法中應根據(jù)違法建筑的危害，種類，行為目的，違章建設的位置和其他因素的情況下，更細致深入地分析，作出科學合理的處理。違章建筑的存在有著深厚的社會背景，與我國人口多、就業(yè)崗位少、人均居住面積低、經(jīng)濟發(fā)展不平衡、有關建設管理審批不規(guī)范等因素有著密切的關系。因為違章建筑違法的嚴重性的標準不同，下面我們將根據(jù)比例原則來確定不同的處置方式。以下的處置方式主要涉及比例原則精神下的違章建筑的拆除、程序違法中的轉(zhuǎn)正合法化、沒收、在拆遷補償中的處置和對小產(chǎn)權(quán)房的處理。

 

(一)比例原則下違章建筑的拆除

 

按照比例原則的要求，以下違章建筑應當進行拆除：經(jīng)檢測鑒定，房屋質(zhì)量達不到國家或當?shù)赜嘘P標準，存在嚴重質(zhì)量問題或安全隱患，又不能采取可行的措施予以整改消除的;土地利用現(xiàn)狀為耕地、總體規(guī)劃為一般農(nóng)用地、基本農(nóng)田的;占用水源為一級保護區(qū)的;占用公共道路、綠地、河道、高壓供電走廊、壓占地下管線的;嚴重影響土地總體利用規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃的;破壞或影響文物保護和風景名勝區(qū)的。具體來說，按照比例原則而要求，對違章建筑的拆除可以分為兩類。第一類是根據(jù)違章建筑的所在位置確定應當予以拆除的，第二類是根據(jù)違章建筑對公共利益的影響程度決定應當予以拆除的。

 

(二)比例原則下違章建筑程序違法中的轉(zhuǎn)正合法化

 

違反法律、法規(guī)、規(guī)章控制性程序規(guī)定建造的建筑，也即沒有符合行政許可形式要件，沒有通過行政許可并領取相應證書或超越許可范圍建造的建筑，比如沒有通過規(guī)劃許可、建設用地許可、施工許可，具體而言就是沒有領到《建設用地批準書》、《宅基地批準書》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》以及《建設工程施工許可證》等，或者超越許可證及批準書范圍進行建設，盡管所建造的工程沒有在實質(zhì)上違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，但是對程序性法律和建造程序的違反同樣致生違法建筑，此乃程序違建。

 

程序違建可依一定程序申領建筑執(zhí)照(補辦手續(xù))而成為合法建筑。從程序上講，比例原則是指行政主體所采取的措施與要達到的目的之間必須具有合理的對應關系。對于程序違法嚴重的，應當作出拆除的處理，而對于程序違法不那么嚴重的應當依具體情況作出轉(zhuǎn)正合法化的處理。

 

(三) 比例原則下對小產(chǎn)權(quán)房的處理

 

盡管現(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣，但小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成的事實并不能簡單通過拆除進行解決。即使這些房屋不符合土地利用、建設規(guī)劃，也沒有上繳土地出讓金等稅費，但這些都已經(jīng)是社會存量財富，而且不少小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出售，住滿了居民，強行拆除勢必影響穩(wěn)定。按照比例原則適當性和合比例性的要求，應當認可這些小產(chǎn)權(quán)房占有的合法性，但是需要補繳土地出讓金等稅費。對農(nóng)民單獨擁有的農(nóng)村住房以及集體經(jīng)濟組織盤活農(nóng)村宅基地后修建的“小產(chǎn)權(quán)房”應當逐步運行流轉(zhuǎn)，其方式可逐漸從租過渡到賣，從補繳土地出讓金等稅費過渡到政府收取資源稅。對于破壞耕地修建小產(chǎn)權(quán)房的違法行為應當堅決禁止，而對于占用耕地修建成的房屋，如果能夠退耕的應當退耕，不能退耕的應當在補繳所有稅費的基礎上再進行處罰。而對建設用地指標內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)換只有在實現(xiàn)占補平衡等前提性條件后可以流轉(zhuǎn)。對于不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，屬于違章建筑，原則上應該拆除。

 

三、 結(jié)論

 

對違章建筑的處置是城市化發(fā)展的必然結(jié)果，違章建筑法律制度的完善也需要一個長久的過程。建筑物、構(gòu)筑物和設施都關系著人們的生產(chǎn)生活且往往涉及到廣泛的群體利益，對違章建筑進行處置不僅關系到公民的權(quán)利，也關系到個人利益與公共利益的平衡問題。對違章建筑的處置基本上可以歸納為：拆除、沒收、罰款并保留使用和殘值收購并拆除。本文從比例原則的精神出發(fā)，對違章建筑的處置進行法律要件的歸納和不同學說的總結(jié)，提出違章建筑的處置較為實際的解決方案，并對未來小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展提出一定的期待。以期對違章建筑今后的處置提出合理化、切實際的建議，在維護公共利益的基礎上對公民個人利益、私人財產(chǎn)權(quán)有更好的保障。

篇8

第二條拆遷定銷房是向政府實施的拆遷項目的被拆遷人定向銷售的中低價位商品住宅。

第三條市房產(chǎn)管理局是市區(qū)拆遷定銷房建設管理的行政主管部門。市政府在市房產(chǎn)管理局設立“市區(qū)拆遷定銷房建設管理工作領導小組辦公室”（以下簡稱“定銷房管理辦”），具體負責市區(qū)拆遷定銷房的建設和管理工作。市發(fā)改、規(guī)劃、國土、建設、財政、物價、審計、監(jiān)察等部門各司其職，協(xié)同實施。

第四條拆遷定銷房建設，實行“統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)模建設、以需定建、限價銷售、扎口管理”的原則，其具體布局與規(guī)模在市區(qū)城市總體規(guī)劃指導下，根據(jù)城市建設需求，選擇交通便捷，社會公共服務設施配套，拆遷量不大且具有一定規(guī)模（建筑面積原則上不小于5萬平方米）的地塊定點建設。

第五條拆遷定銷房年度建設計劃，根據(jù)城市建設總體規(guī)劃和城市拆遷計劃等因素確定。具體由市發(fā)改部門會同規(guī)劃、國土、建設、拆遷管理及定銷房管理辦等部門提出方案，報市政府批準后納入當年房地產(chǎn)開發(fā)計劃。

市國土局會同規(guī)劃局、定銷房管理辦，根據(jù)拆遷定銷房建設規(guī)劃和年度建設計劃，編制年度用地計劃并優(yōu)先安排。

第六條拆遷定銷房建設用地，采取限定房價、競爭地價的方式出讓。拆遷定銷房的限價水平，由市物價局會同定銷房管理辦根據(jù)出讓地塊的規(guī)劃設計要點提出方案，報市政府批準后在土地出讓文件中公布。市國土局會同定銷房管理辦確定拆遷定銷房的建設面積、套型比例和開發(fā)周期，并在土地出讓文件中公布。

第七條拆遷定銷房的規(guī)劃建設執(zhí)行國家有關技術(shù)規(guī)范和標準，確保工程質(zhì)量，堅持標準適度、便利節(jié)能。拆遷定銷房型設計，原則上以中小套型為主，建筑面積60-95平方米，最大戶型不超過120平方米，根據(jù)需要可安排少量45-50平方米小套型，作為解決少數(shù)實行最低拆遷補償標準被拆遷戶的房源。

第八條定銷房開發(fā)企業(yè)要按照規(guī)定的時間開工建設，按期交付。由定銷房管理辦與開發(fā)企業(yè)、拆遷人共同簽訂《拆遷定銷房開發(fā)建設協(xié)議》。

第九條拆遷定銷房工程形象進度達主體一層即可批準預售。

第十條被拆遷人與拆遷單位已簽訂《市房屋拆遷協(xié)議書》的，可以申請購買拆遷定銷房。

第十一條被拆遷人根據(jù)執(zhí)行的拆遷補償標準，分別享受不同的價格：被拆遷人執(zhí)行政發(fā)〔〕38號文件標準的，合法拆遷面積之內(nèi)的可放寬10平方米，按規(guī)定價加減相應的住宅差價購買，超過部分按市場基準價加減相應的住宅差價購買。被拆遷人執(zhí)行政發(fā)〔〕89號文件標準的，仍按原規(guī)定執(zhí)行。

市場基準價與規(guī)定價之間的差額，經(jīng)定銷房管理辦會同市物價局審核，收繳至財政專戶。

第十二條執(zhí)行最低補償標準的被拆遷人可在指定地段購買45平方米的定向安置房或小套型拆遷定銷房，45平方米以內(nèi)的房款以拆遷補償費抵沖，由拆遷人將款項直接轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不足部分由拆遷人支付；超過45平方米的部分，按市場基準價購買，由被拆遷人支付。

定向安置房是指定向安置僅有一處住房，且拆遷補償金額低于市區(qū)最低拆遷補償標準的被拆遷人的小套型中低價位商品住宅。

第十三條符合條件的被拆遷人持拆遷協(xié)議到定銷房管理辦申請購買拆遷定銷房，定銷房管理辦根據(jù)被拆遷人的合法拆遷面積核定購房面積，并發(fā)放拆遷定銷房購房通知單。

被拆遷人在規(guī)定的時間內(nèi)，持拆遷定銷房購房通知單到指定的定銷房開發(fā)企業(yè)辦理購房手續(xù)。

第十四條社會拆遷項目的被拆遷人購買拆遷定銷房的，其規(guī)定價與市場基準價之間的差額由拆遷人支付，在被拆遷人購房時結(jié)算。定銷房管理辦在核發(fā)拆遷定銷房購房通知單時予以注明。

市政公用設施建設工程、政府土地儲備和政府土地經(jīng)營項目以外的拆遷項目為社會拆遷項目。

第十五條拆遷定銷房的物業(yè)管理按照《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定執(zhí)行。

第十六條拆遷定銷房開發(fā)企業(yè)要定期向定銷房管理辦報告住房建設和銷售進度。

篇9

第一條為規(guī)范**市城市廉租住房保障資金的管理，提高廉租住房保障資金的使用效率，確保?？顚Ｓ?，根據(jù)國家財政部《廉租住房保障資金管理辦法》（財綜〔2007〕64號）的規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法所稱**市城市廉租住房保障資金是指按照有關規(guī)定籌集并明確用于市政府廉租住房保障的專項資金。

第三條**市昌吉州財政局是**市城市廉租住房保障資金的主管部門，負責廉租住房保障資金的籌集、管理、預算分配、撥付和監(jiān)督及檢查；**市房產(chǎn)局是**市城市廉租住房的行政主管部門，負責本市行政轄區(qū)內(nèi)廉租住房保障資金的預決算編制，嚴格按照財政部門規(guī)定安排和使用廉租住房保障資金。

第四條**市城市廉租住房保障資金的籌集、撥付、使用和管理，依法接受市審計機關的審計監(jiān)督。

第二章廉租住房保障資金籌措

第五條**市城市廉租住房保障資金籌措渠道：

（一）從**市本級（含各區(qū)）年度土地出讓金凈收益中提取10%用于安排廉租住房保障資金。

（二）住房公積金增值收益扣除計提住房公積金貸款風險準備金、管理費用等費用后的凈余額（含自治區(qū)住房公積金管理中心及**鐵路局住房公積金管理中心的增值收益凈余額）。

（三）中央財政預算內(nèi)投資中安排的補助資金。

（四）中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金。

（五）自治區(qū)財政安排的廉租住房保障專項補助資金。

（六）烏昌財政預算安排廉租住房保障資金。

（七）社會捐贈的廉租住房保障資金。

（八）其他資金。

第六條土地出讓凈收益為當年實際收取的土地出讓總價款扣除實際支付的征地補償費（含土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費）、拆遷補償費、土地開發(fā)費、計提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金以及土地出讓業(yè)務費等費用的余額。

第七條廉租住房租金收入嚴格按照財政部有關規(guī)定實行“收支兩條線”管理，專項用于廉租住房維護和管理，不得用于廉租住房建設支出，不得與廉租住房保障資金混合安排使用。

第三章資金使用

第八條**市廉租住房保障資金使用范圍主要有：

（一）用于市人民政府廉租住房的新建、改建、購建。

（二）向城鎮(zhèn)廉租住房保障對象發(fā)放租賃住房補貼。

第九條廉租住房保障資金實行專項管理，分賬核算，專款專用，專項用于本辦法第八條確定范圍的政府保障性住房開支。

第十條新建廉租住房開支，指利用廉租住房保障資金開發(fā)建設廉租住房的開支，包括新建廉租住房需要依法支付的土地補償費、拆遷補償費以及支付廉租住房建設成本支出。

第十一條收購廉租住房開支，指利用廉租住房保障資金收購房屋用于廉租住房保障的支出，包括支付的房屋價款等開支。

第十二條改建廉租住房開支，指對已經(jīng)收購的舊有住房和騰空的公有住房進行維修改造后用于廉租住房保障的支出。

第十三條發(fā)放租賃補貼開支，指利用廉租住房保障資金向符合城鎮(zhèn)廉租住房保障條件的低收入家庭發(fā)放的租賃補貼支出。

第四章預算、決算管理

第十四條廉租住房保障資金貫徹財政專戶管理，?？顚Ｓ玫脑瓌t，實行項目預算管理。

第十五條由市發(fā)改、市建委、市房產(chǎn)局負責編制年度廉租住房建設計劃，并按照財政部門預算管理的規(guī)定，于每年第三季度根據(jù)下年度政府廉租住房建設計劃，納入政府投資計劃管理。由市房產(chǎn)局編制下年度市政府廉租住房保障資金項目支出預算，報**市昌吉州財政局審核，并報經(jīng)同級人代會批準后實施。

第十六條烏昌財政部門會同市發(fā)改、建委、房產(chǎn)等部門，根據(jù)年度政府廉租住房計劃，合理測算政府廉租住房資金需求，并依據(jù)年度廉租住房保障資金的來源情況，做好年度廉租住房保障資金支出項目預算編制工作。**市昌吉州財政局在安排年度廉租住房保障支出項目預算時，要按照《住房公積金管理條例》（國務院令第350號）的規(guī)定，確保將住房公積金增值收益計提貸款風險準備金和管理費用后的余額全部用于廉租住房保障；按規(guī)定將土地出讓凈收益的10％用于廉租住房保障。

第十七條烏昌財政部門按照批準的預算和財政國庫管理的有關規(guī)定，加強預算執(zhí)行管理和決算審批。督促和引導相關部門合理使用政府保障性住房資金。

（一）用于政府廉租住房建設投資項目，應當編制政府年度投資計劃，將廉租住房建設工程統(tǒng)一納入政府采購范圍，實行公開招標，降低廉租住房建設成本。

廉租住房建設單位應在項目竣工后3個月內(nèi)按有關規(guī)定組織編報竣工財務決算。根據(jù)《關于印發(fā)進一步做好我市政府投資項目審計工作的意見的通知》（烏政辦〔2008〕91號）要求，由市審計部門負責政府投資項目的審計監(jiān)督工作，審計部門可采取直接審計或授權(quán)項目主管部門通過招投標方式委托中介機構(gòu)進行審計，委托中介機構(gòu)審計的，審計結(jié)果必須報市審計部門核查后確定。

財政部門依據(jù)審計結(jié)果及項目管理單位報送的轉(zhuǎn)增固定資產(chǎn)的申請，根據(jù)現(xiàn)行基本建設財務管理制度的規(guī)定對項目竣工財務決算進行批復。

（二）用于向城鎮(zhèn)低收入家庭發(fā)放租賃補貼資金，應由市房產(chǎn)局會同民政、發(fā)改等有關部門制定實施細則，明確補貼標準，并在每年第四季度將下一年度需要補貼戶測算數(shù)據(jù)報送烏昌財政部門，經(jīng)由財政部門審核并按照廉租住房保障資金的支付能力，在項目支出預算中安排解決租賃補貼資金。

第十八條每年年終，市房產(chǎn)局應當按照烏昌財政部門要求，報送年度廉租住房保障資金支出項目決算，年度廉租住房保障資金支出項目出現(xiàn)資金結(jié)余，經(jīng)財政部門批準后，可繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)下年度滾存安排使用。

第十九條市房產(chǎn)局向烏昌財政部門報送年度廉租住房保障資金支出項目決算時，還應當會同民政部門提交年度廉租住房保障工作實施進展情況，包括當年租賃補貼發(fā)放戶數(shù)、發(fā)放標準、發(fā)放金額；當年購建廉租住房套數(shù)、面積、位置、金額；當年廉租住房實物配租戶數(shù)、面積、金額等相關資料。

第二十條烏昌財政部門應當會同市發(fā)改、建委、房產(chǎn)、民政等部門，于當年7月10日及次年1月10日前，將全市上半年和全年廉租住房保障工作實施進展情況，報自治區(qū)財政廳等相關部門備案。

第二十一條上報備案的內(nèi)容主要有：項目完成投資、資金到位情況，工程招標情況，工程進度以及工程管理措施等。

第五章資金撥付程序與核算

第二十二條烏昌財政部門按照批準的年度廉租住房保障資金支出項目預算，根據(jù)市人民政府廉租住房建設投資計劃以及項目實施進度，撥付廉租住房保障資金，確保?？顚Ｓ?。

第二十三條屬于向城鎮(zhèn)廉租住房保障對象發(fā)放租賃住房補貼的項目支出，列入市房產(chǎn)局部門預算，市房產(chǎn)局按照《**市廉租住房保障辦法》（烏政辦〔2008〕172號）規(guī)定的保障方式、申請與核準的工作程序，向**市昌吉州財政局提出撥款申請，經(jīng)**市昌吉州財政局審核后，采取授權(quán)支付的方式撥付市房產(chǎn)局，由市房產(chǎn)局負責并會同民政部門對符合條件的個人具體發(fā)放。

第二十四條屬于廉租住房購建的項目支出，預算指標列入市房產(chǎn)局，由項目建設單位向市房產(chǎn)局提出支付申請，市房產(chǎn)局審核后按照規(guī)定撥款程序向財政部門提出申請，經(jīng)烏昌財政部門審核后，采取集中支付的方式撥付項目建設單位。建設單位按照《財政部、建設部關于印發(fā)〈建設工程價款結(jié)算暫行辦法〉的通知》相關規(guī)定向施工單位進行工程價款結(jié)算。

第二十五條屬于新建、改建、收購廉租住房的項目支出，預算指標列入市房產(chǎn)局，由市房產(chǎn)局根據(jù)工程合同和進度、購房合同以及年度預算，提出預算撥款申請，經(jīng)**市昌吉州財政局審核后，采取集中支付的方式撥付項目建設單位或銷售廉租住房的單位和個人。

第六章監(jiān)督與檢查

第二十六條紀檢監(jiān)察、審計、財政等部門要加強對廉租住房保障資金使用的監(jiān)督檢查，確保廉租住房保障資金專款專用，對于違反規(guī)定截留、擠占、挪用廉租住房保障資金的行為，按照《審計法》、《財政違法行為處罰處分條例》、《公務員處分條例》等有關規(guī)定進行處理，并依法追究有關責任人責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

篇10

第一條 本合同當事人雙方：

出讓人：_________

受讓人：_________

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》、《天津市土地管理條例》和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同。

第二條 出讓人根據(jù)法律的授權(quán)出讓土地使用權(quán)，出讓土地的所有權(quán)屬中華人民共和國。國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)以及其他按中華人民共和國法律規(guī)定由國家行使的權(quán)力和因社會公眾利益所必需的權(quán)益。地下資源、埋藏物和市政公用設施均不屬于土地使用權(quán)出讓范圍。

第二章 出讓土地的狀況與出讓金的繳納

第三條 出讓人出讓給受讓人的宗地位于天津市_________，宗地編號為_________，宗地總面積_________平方米。宗地位置及四至范圍見附件《出讓宗地界址圖》。

第四條 本合同項下出讓宗地的用途為_________.

第五條 本合同項下的土地使用權(quán)出讓年期為_________年，自合同簽訂之日起算。

第六條 本合同項下宗地的土地使用權(quán)出讓金為人民幣大寫_________萬元整（小寫_________萬元）

第七條 本合同簽訂時，受讓人應當向出讓人繳付人民幣大寫_________萬元整（小寫_________萬元）作為履行合同的定金。定金抵作部分土地使用權(quán)出讓金。

第八條 受讓人同意自本合同簽訂之日起60日內(nèi)，一次性繳付清上述土地使用權(quán)出讓金，計人民幣大寫_________萬元整（小寫_________萬元）

第三章 土地利用

第九條 本合同簽訂后60日內(nèi)，當事人雙方應依附件《出讓宗地界址圖》及界址點坐標實地驗明各界址點界樁。受讓人應妥善保護土地界樁，不得擅自改動。界樁遭受破壞或移動時，受讓人應立即向出讓人提出書面報告，申請復界測量，恢復界樁，所需費用由受讓人承擔。

第十條 受讓人在按本合同約定支付土地使用權(quán)出讓金之日起30日內(nèi)，應持本合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證，按規(guī)定向土地行政主管部門申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)。

土地行政主管部門應在受理土地登記申請之日起30日內(nèi)，依法為受讓人辦理出讓土地使用權(quán)登記，頒發(fā)《國有土地使用證》。

第十一條 受讓人使用該宗地的現(xiàn)狀條件為：

（一）主體建筑物性質(zhì)_________；

（二）附屬建筑物性質(zhì)_________；

（三）建筑面積：_________平方米。

第十二條 受讓人同意政府為公用事業(yè)需要而敷設的各種管道與管線進出、通過、穿越受讓宗地。

第十三條 受讓人應當依法合理利用土地，其在受讓宗地上的一切活動，不得損害或者破壞周圍環(huán)境或設施。造成國家或他人遭受損失的，受讓人應負責賠償。

第十四條 在出讓期限內(nèi)，受讓人應當按照本合同規(guī)定的土地用途和土地現(xiàn)狀條件利用土地，確需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地現(xiàn)狀條件的，應當依法辦理有關批準手續(xù)，并向出讓人申請，取得出讓人同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。

第十五條 政府保留對本合同項下宗地的土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃調(diào)整權(quán)，原規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請續(xù)期時，應當按屆時有效的規(guī)劃執(zhí)行。

第十六條 出讓人對受讓人依法取得的土地使用權(quán)，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，有關部門應當依照法定程序報批，根據(jù)收回時地上建筑物、其它附著物的價值和剩余年期土地使用權(quán)價格給予受讓人相應的補償。

第四章 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

第十七條 受讓人按照本合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項下的全部或部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第十八條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，轉(zhuǎn)讓、抵押雙方應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓、抵押合同；土地使用權(quán)出租，出租期限超過6個月的，出租人和承租人也應當簽訂書面出租合同。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押及出租合同，不得違背國家法律、法規(guī)和本合同的規(guī)定。

第十九條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，本合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，其使用年限為本合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

本合同項下的全部或部分土地使用權(quán)出租后，本合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務仍由受讓人承擔。

第二十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，地上建筑物、其它附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第二十一條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押雙方應在相應的合同簽訂之日起30日內(nèi)，持本合同和相應的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同及《國有土地使用證》，到土地行政主管部門申請

辦理土地登記。

第五章 期限屆滿

第二十二條 本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用本合同項下宗地的，應當至遲于屆滿前1年向出讓人提交續(xù)期申請書，除根據(jù)社會公共利益需要收回本合同項下土地的，出讓人應當予以批準。

出讓人同意續(xù)期的，受讓人應當依法辦理有償用地手續(xù)，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。

第二十三條 土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續(xù)期申請或者雖申請續(xù)期但依照本合同第二十二條規(guī)定未獲批準的，國家收回土地使用權(quán)，受讓人應當交回《國有土地使用證》，并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記。

第二十四條 土地出讓期限屆滿，受讓人未申請續(xù)期的，本合同項下土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物由國家無償取得，受讓人應當保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復場地平整。

第二十五條 土地出讓期限屆滿，受讓人提出續(xù)期申請而出讓人根據(jù)本合同第二十二條之規(guī)定沒有批準續(xù)期的，土地使用權(quán)由國家無償收回，但對于地上建筑物及其他附著物，國家應當根據(jù)收回時地上建筑物、其他附著物的殘余價值給予受讓人相應補償。

第六章 不可抗力

第二十六條 任何一方對由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不負責任，但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

第二十七條 遇有不可抗力的一方，應在48小時內(nèi)將事件的情況以信件、電報、電傳、傳真等書面形式通知另一方，并且在事件發(fā)生后15日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告。

第七章 違約責任

第二十八條 受讓人必須按照本合同約定，按時支付土地使用權(quán)出讓金。如果受讓人不能按時支付土地使用權(quán)出讓金，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的0.3‰向出讓人繳納滯納金，延期付款超過6個月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償因違約造成的其他損失。

第八章 通知和說明

第二十九條 本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實際收到之日起生效。

第三十條 當事人變更通知、通訊地址或開戶銀行、帳號的，應在變更后15日內(nèi)，將新的地址或開戶銀行、帳號通知另一方。因當事人一方遲延通知而造成的損失，由過錯方承擔責任。

第三十一條 在締結(jié)本合同時，出讓人有義務解答受讓人對于本合同所提出的問題。

第九章 適用法律及爭議解決

第三十二條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均適用中華人民共和國法律。

第三十三條 因履行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本條第_________項規(guī)定的方式解決：

（一）提交_________仲裁委員會仲裁；

（二）依法向人民法院。

第十章 附則

第三十四條 本合同項下宗地出讓方案業(yè)經(jīng)_________人民政府批準，本合同自雙方簽訂之日起生效。

第三十五條 本合同一式_________份，具有同等法律效力，出讓人、受讓人各執(zhí)份，其余由出讓人報備。

第三十六條 本合同和附件共_________頁，以中文書寫為準。

第三十七條 本合同的金額應當同時以大、小寫表示，大小寫數(shù)額應當一致，不一致的，以大寫為準。

第三十八條 本合同于_________年_________月_________日在中華人民共和國天津市簽訂。

第三十九條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。

出讓人（章）_________

受讓人（章）_________

住所：_________

住所：_________

法定代表人（簽字）_________

法定代表人（簽字）_________

電話：_________

電話：_________

傳真：_________

傳真：_________

開戶銀行：_________

開戶銀行：_________

賬號：_________

賬號：_________

郵政編碼：_________

郵政編碼：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

簽訂地點：_________