導語：如何才能寫好一篇房地產工作意見，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

任何企業(yè)的控制活動都存在于一定的控制環(huán)境之中。所謂控制環(huán)境，是指影響企業(yè)內部各種制度、措施的制定、變化以及這些制度措施的效率的各種因素?？刂骗h(huán)境是企業(yè)控制活動的一種氛圍，主要包括經營管理的觀念、方式和風格;組織結構;董事會;授權和分配責任的方法;管理控制方法;內部審計;人力資源管理政策和實務;外部環(huán)境的影響等?？刂骗h(huán)境的好壞直接影響到企業(yè)內部控制的貫徹和執(zhí)行以及企業(yè)整體戰(zhàn)略目標和經營目標的實現(xiàn)，加強和完善企業(yè)內部控制，首先應注意企業(yè)內部控制環(huán)境的建設。

二、設立良好的控制活動

控制活動是確保管理階層的指令得以實現(xiàn)的政策和程序?？刂苹顒映霈F(xiàn)在整個企業(yè)內的各個階層與各種職能部門，涉及的控制對象包括人、財、物、產、供、銷等各方面控制活動是針對關鍵控制點而制定的，因此，企業(yè)在制定控制活動時關鍵就是要尋找關鍵控制點。企業(yè)一般根據(jù)其經營活動的關鍵績效領域確定其關鍵控制活動，一般包括，對人的素質、任職資格以及業(yè)績考核的控制，企業(yè)運營的控制，包括計劃決策管理、銷售收款、采購付款、財產物資管理、融資投資管理、資金管理控制等，以及對內部信息系統(tǒng)的構建、內部監(jiān)督機構運作等方面進行的控制。

三、加強企業(yè)的內部監(jiān)督

要確保內部控制制度被切實地執(zhí)行且執(zhí)行的效果良好，內部控制過程就必須被施以恰當?shù)谋O(jiān)督。監(jiān)督是一種隨著時間的推移而評估制度執(zhí)行質量的過程。

內部審計是監(jiān)督內部控制其他環(huán)節(jié)的主要力量。在內部監(jiān)督過程中，內部審計發(fā)揮著越來越重要的作用，內部審計通過監(jiān)督控制環(huán)境和控制程序的有效性，監(jiān)督企業(yè)的內部控制是否被執(zhí)行并及時反饋有關執(zhí)行結果的信息，幫助企業(yè)更有效地實現(xiàn)預期控制目標。同時，在監(jiān)控過程中，內部審計可以促進控制環(huán)境的建立、為改進控制制度提供建設性建議，為組織成功的達到所需要的內部控制水平服務。

四、購買保險

購買保險是風險管理之成本收益較高的方式，但前提是開支不超出財務資源。

篇2

一房地產市場運行基本情況

(一)房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設速度加快.

一是房地產總投資額持續(xù)增長.年上半年,全市共完成房地產開發(fā)投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設速度加快,年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.

(二)商品房供求結構趨于合理，價格基本穩(wěn)定.

1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理.年上半年，全市共批準預售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報價格穩(wěn)定在850元/平方米左右.

2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，年上半年，全市共批準住宅預售面積為16.57萬平方米，占預售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%.

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業(yè)用房中,且營業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.

4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降.年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達2.03萬平方米，同比下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%.

5、經濟適用房建設力度加大.1---6月共批準建設經濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米.

6、廉租房建設步伐加大.《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經政府批準，目前正處于逐步實施階段.

(三)房地產市場機制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化.

1、產權產籍登記管理等業(yè)務大幅增長.1---5月共完成產籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關業(yè)務量也呈現(xiàn)不同層次的增長.

2、繼續(xù)開展房地產權屬登記管理工作創(chuàng)先達標活動.

3、加強整頓和規(guī)范房地產市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個別違規(guī)企業(yè)給予了處罰.

4、積極開展房地產市場調查研究工作定期對房地產市場運行情況作出認真分析,年上半年共完成房地產市場運行分析報告2篇.

(四)房地產金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產市場建康發(fā)展提供堅實后盾.

年上半年，全市共辦理房地產抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%.

二存在的問題

(一)企業(yè)實力弱，規(guī)模小、經驗不足、專業(yè)技術人員缺乏、經營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構依賴性強,風險防范能力差.

(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導致潛在的住房需求沒有充分調動.

(三)房地產市場宏觀調控力度不夠大,與各相關職能部門的協(xié)調工作尚需進一步加強.

三、加強房地產市場宏觀調控的建議

(一)加大住房供應結構調整力度，穩(wěn)定房價，建立健全住房供應體系

1、進一步完善住房供應政策.

一是按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，結合當?shù)亟洕l(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應比例，對高檔商品住房、普通商品房、經濟適用房實施分類別供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系.二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經濟適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶.

2、加強對經濟適用房的建設和管理.

一是認真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細則》有關要求,加大經濟適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經濟適用房保本微利的原則,嚴格按照建設部《關于大力發(fā)展經濟適用房的若干意見》中關于經濟適用住房價格的八項因素,核定經濟適用房的銷售價格.三是結合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標準,確定指導價格,并向社會公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經濟適用房按照政府組織協(xié)調、運作的模式,實行項目招投標,并嚴格控制戶型面積.

3、增加普通商品住房供應，適度控制營業(yè)用房及高擋商品住房建設.

一是根據(jù)市場需求，加快普通商品住房建設，盡快提高其市場供應比例；二是合理確定營業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準和供應比例，提高營業(yè)用房和高檔商品住房門檻,嚴格控制營業(yè)用房、高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件.

4、逐步完善廉租住房制度.對城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補貼.

(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機構強化房地產信貸管理

1、協(xié)助金融機構加強對房地產貸款的監(jiān)督管理.

一是積極支持房地產市場結構調整，加大對運作規(guī)范、信用等級高的房地產開發(fā)企業(yè)和房地產項目的信貸支持，尤其要支持經濟適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設，重點滿足中低收入家庭的購房要求.二是加強房地產項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴格審批并重點監(jiān)控..三是積極協(xié)助金融機構加強團結對信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實防范化解房地產信貸風險，維護金融秩序的穩(wěn)定.

2、加大住房公積金貸款力度.要簡化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費用、縮短時限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力.

3、逐步建立個人住房置業(yè)擔保體系.一是鼓勵成立獨立規(guī)范的住房置業(yè)擔保機構，實行企業(yè)化管理、專業(yè)化經營、市場化運作.二是積極開拓融資渠道，吸收優(yōu)質房地產開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個人住房消費.

(三)標本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產市場秩序

1、整頓和規(guī)范房地產市場，嚴格查處各種違法違規(guī)行為.

一是重點查處房地產開發(fā)、交易、中介服務和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處.二是積極開展調查研究工作,定期對房地產市場進行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，為房地產市場的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境.三是按照審批權限與責任掛鉤和“誰審批誰負責”的原則，建立責任追究制度.

2、完善房地產信息系統(tǒng)和預警預報體系.

一是逐步建立和完善全市房地產信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，做好房地產開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開，形成房地產市場監(jiān)管的長效機制，引導房地產開發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德.二是建立健全房地產市場的預警預報體系，穩(wěn)定房地產市場，穩(wěn)定房價.

3、加強對房地產開發(fā)行業(yè)的管理.

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導各開發(fā)企業(yè)的改革、改制工作.二是嚴格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對無開發(fā)實力、業(yè)績較差及存在嚴重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，取消其開發(fā)資質；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè).

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市場.按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發(fā)展的市場化，進一步完善房地產市場.

5、規(guī)范發(fā)展市場服務.

一是加強對房地產買賣、租賃、抵押及中介機構的管理，規(guī)范房地產中介市場，嚴格中介機構和中介從業(yè)人員市場準入制度.二是健全房地產中介服務市場規(guī)則，嚴格執(zhí)行房地產經紀人、房地產估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務.

(四)加強和改進對房地市場的指導和監(jiān)管，搞好房地產市場的綜合治理工作

篇3

你廳《關于我省制作和頒發(fā)統(tǒng)一房地產權證的請示》（建房〔2000〕394號）收悉。經研究，答復如下：

一、你廳根據(jù)《安徽省城市房地產交易管理條例》的規(guī)定，制作和頒發(fā)全省統(tǒng)一的房地產權證，有利于進一步加強你省房地產管理工作。

二、房地產權證的具體式樣，在全國未實行統(tǒng)一的房地產權證之前，可由你廳根據(jù)有關法律、法規(guī)和本省實際制定。證書的注冊號可沿用原批復你省的房屋權屬證書的注冊號。

篇4

按照全面貫徹落實科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會的要求，以解決關系人民群眾根本利益問題為出發(fā)點，堅持標本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預防的方針，圍繞房地產項目審批、開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮各部門職能作用，開展房地產市場秩序專項整治，嚴厲打擊房地產領域違法違規(guī)、權錢交易行為，建立健全長效機制，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。通過專項整治，達到房地產領域違法違規(guī)、權錢交易行為得到有效遏制，市場秩序明顯好轉的目標。

二、專項整治的依據(jù)

法律法規(guī)規(guī)章依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）等。

規(guī)范性文件依據(jù)?！秶鴦赵恨k公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（明電〔20*〕8號）、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（〔20*〕26號）、《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》（〔20*〕37號）、《中央和國家機關貫徹落實20*年反腐倡廉工作部署的分工意見》（中紀發(fā)〔20*〕2號）。

三、專項整治的重點內容

緊緊圍繞房地產開發(fā)建設和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權錢交易問題的關鍵環(huán)節(jié)和重點部位，對在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產開發(fā)項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點檢查。

（一）組織全面檢查。檢查房地產領域涉及的有關部門及其工作人員在項目立項、規(guī)劃審批、施工許可、預售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權利等行為和房地產稅收政策執(zhí)行情況；檢查房地產企業(yè)違法廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強制拆遷等行為。對在檢查中發(fā)現(xiàn)問題的房地產開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢查。

（二）查處違紀違法案件。暢通舉報投訴案件線索渠道，建立案件線索移送制度，對在排查和群眾投訴舉報中發(fā)現(xiàn)的案件線索進行梳理，與監(jiān)察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域涉及的有關部門及其工作人員利用職權索賄受賄的違法違紀行為，依法懲處房地產企業(yè)、中介服務機構及其從業(yè)人員的行賄行為。

四、專項整治的職責分工

按照職能，確定下列單位為專項整治成員單位，分工如下：

縣建設局為專項整治工作牽頭部門，負責專項整治工作的組織協(xié)調，并成立專門辦公室；負責房地產有關開發(fā)、建設環(huán)節(jié)的違法違規(guī)問題的清理整治；負責房地產交易及中介服務環(huán)節(jié)的違法違規(guī)問題的清理整治。

縣國土資源局負責房地產開發(fā)建設中有關土地使用審批及土地使用情況的清理整治。

縣財政局負責房地產開發(fā)、交易中有關財稅政策執(zhí)行情況的清理整治。

縣審計局負責對排查中發(fā)現(xiàn)問題的國有房地產開發(fā)企業(yè)的財務收支情況進行審計和檢查；負責對審計中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)、權錢交易行為進行查處。

縣監(jiān)察局負責對清理排查出的房地產領域違紀違規(guī)案件進行查處。

縣地稅局負責對房地產開發(fā)企業(yè)納稅情況開展專項稅務檢查，對檢查出的房地產開發(fā)、交易稅收征管違規(guī)問題進行處理。

縣物價局負責進一步完善住房銷售明碼標價制度；負責對房地產開發(fā)企業(yè)虛假銷售價格和在房價外違規(guī)加收費用、中介機構違規(guī)收費以及相關單位向房地產開發(fā)經營企業(yè)違規(guī)收費問題的查處；負責對房地產交易過程中違反價格法律法規(guī)問題的查處。

縣工商局負責進一步強化房地產廣告監(jiān)管和房地產展銷活動管理；會同縣建設局、房管局等部門加強房地產經紀機構管理；負責對商品房銷售中違法廣告、合同欺詐等侵害消費者合法權益的違法違規(guī)問題的查處。

縣規(guī)劃局負責房地產開發(fā)建設中規(guī)劃審批及規(guī)劃落實情況的清理整治。

五、專項整治的方法步驟

（一）動員部署階段（20*年9月5日—9月15日）

1、制定、下發(fā)工作方案。根據(jù)建設部等八部門《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》（建稽〔20*〕87號）文件精神，并結合我縣實際，縣建設局會同縣相關部門制定專項整治工作方案，經審定后下發(fā)。

2、召開專題會議，動員、部署整治工作。

3、各成員單位要按照本部門職能、職責分工，根據(jù)縣房地產市場秩序專項整治工作方案，擬訂本部門專項整治工作具體實施方案及計劃，并于9月15日前報送專項整治辦公室。

（二）組織實施階段（20*年9月15日—20*年1月）

1、自查自糾。9月15日開始，房地產市場秩序專項整治工作各成員單位按照職能、職責分工，分別組織本部門和房地產企業(yè)進行自查自糾，對在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地產開發(fā)項目進行全面清理，重點查找并糾正房地產主管部門及其工作人員違規(guī)審批、濫用權力和房地產企業(yè)虛假廣告、囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐以及違規(guī)強制拆遷等行為。自查自糾結束后，各成員單位要將本部門及房地產企業(yè)自查自糾情況，于10月10日前書面報專項整治辦公室，并對自查存在的問題積極進行整改，完善制度措施。

2、組織檢查。10—11月份，在自查自糾基礎上，各成員單位要按照職能、職責分工，組織對本部門以及房地產企業(yè)進行檢查，對檢查出的問題依法進行處理，并將處理結果及時報專項整治辦公室。

3、隨機抽查。12月—20*年1月，縣政府將組織對全縣房地產市場秩序專項整治工作情況進行抽查，對有投訴舉報的項目進行重點檢查，督促對存在的問題進行整改，并將典型案例處理情況上報市房管局。

（三）總結鞏固階段（20*年2—3月）

篇5

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“*”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍?”發(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。各級城市住房建設規(guī)劃要在*年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規(guī)劃報建設部備案；其他城市住房建設規(guī)劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結構比例?！?”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自*年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。

二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用

（三）調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從*年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產開發(fā)信貸條件。為抑制房地產開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從*年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》(〔*〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。*年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在*年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序

（九）加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管。對已經規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結構超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規(guī)定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質嚴重的，依法依規(guī)給予經濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在*年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。*年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設。

（十二）規(guī)范發(fā)展經濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。

（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度

篇6

針對房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題，為進一步加強市場引導和調控，建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會聯(lián)合制定的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，已經國務院同意，國務院辦公廳近日轉發(fā)這一《意見》，要求各地區(qū)、各部門認真貫徹執(zhí)行。

《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》中指出，要按照科學發(fā)展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導，區(qū)別對待。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。國務院有關部門要組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》全文如下：

去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關于加強房地產市場調控的決策和部署，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產市場存在的問題，要繼續(xù)認真落實《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》提出的各項政策措施，并根據(jù)房地產市場的新情況對部分政策措施作適當調整。現(xiàn)就調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格提出以下意見：

一、切實調整住房供應結構

（一）制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。各級城市住房建設規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規(guī)劃報建設部備案；其他城市住房建設規(guī)劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結構比例?！笆晃濉睍r期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。

二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用

（三）調整住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產開發(fā)信貸條件。為抑制房地產開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

五）有區(qū)別地適度調整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制年度用地計劃，科學確定房地產開發(fā)土地供應規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序

（九）加強房地產開發(fā)建設全過程監(jiān)管。對已經規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結構超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規(guī)定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質嚴重的，依法依規(guī)給予經濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設。

（十二）規(guī)范發(fā)展經濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經濟適用住房建設，進一步完善經濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。

（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度

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關鍵詞 房地產 ， 成本控制 ， 對策

Abstract: along with the national macroeconomic regulation and control policy implementation, and constantly up competition of the market and the person that buy a house continues to mature, real estate enterprise of the profits times already facing an end, in addition to get their own market orientation and develop high quality products with reasonable price outside, strengthen the cost control is keep the market competitive a important way. In this paper, the current real estate enterprise's extensive management, cost control consciousness of problems in detail and puts forward in the engineering project of "early, middle and later" whole process management measures to improve cost of real estate industry fine management concept.

Key words real estate, cost control, and countermeasures

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產企業(yè)成本控制的現(xiàn)實意義

（一）加強成本控制是提升企業(yè)競爭力的重要手段

2010年5月31日公布的《國務院批轉發(fā)展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中，“逐步推進房產稅改革”這一表態(tài)，被認為是最高決策層對于樓市調控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析，可以合理的推斷出房地產價格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而，成本控制就成為企業(yè)提高競爭力的一個重要的砝碼。從該角度出發(fā)，成本已從影響企業(yè)利潤高低的一個因素發(fā)展到成為影響企業(yè)生存與持續(xù)發(fā)展，影響房地產企業(yè)競爭力的關鍵因素之一。

（二）加強成本控制是創(chuàng)利增效的重要途徑

利潤是銷售收入扣除成本費用的余額，在其他條件保持不變時，降低成本是提升利潤的最有效方法。而創(chuàng)造利潤的能力是衡量一個企業(yè)競爭力重要標準，房地產企業(yè)也毫不例外，因此，大部分房地產企業(yè)都是以實現(xiàn)利潤最大化為其目標，而成本控制就是實現(xiàn)這一目標的重要手段。

二、本房地產企業(yè)成本控制的問題與不足（現(xiàn)狀）

（一）未樹立系統(tǒng)全面的成本管理理念

房地產行業(yè)的投資周期長，投入資金量大，涉及因素多因而其成本控制的難度高、不確定性大、不可控因素多：如土地成本受國家相關政策影響巨大、建筑原材料價格隨市場的變化而波動、資金成本受國家金融政策影響較大、房地產消費市場的變化以及房地產企業(yè)的經營管理水平參差不齊等因素都會影響到房地產項目的成本。而一些企業(yè)恰恰缺乏成本管理的系統(tǒng)理念，欠缺對成本控制的全面把握，忽視影響成本的諸多因素，盲目擴大規(guī)模急于求成，喪失了長期可持續(xù)發(fā)展的能力。

（二）未建立健全合理的成本控制管理體系

房地產企業(yè)開發(fā)項目的開發(fā)周期長，其開發(fā)建設涉及四個階段：策劃準備階段，設計定型階段，施工實施階段及竣工階段。房地產項目的成本控制應該是貫穿以上各個階段，包括整個房地產開發(fā)建設以及銷售過程中的所有成本費用。由于目前很多房地產企業(yè)缺乏一個全面系統(tǒng)的成本管理控制體系，造成成本管理與實際脫節(jié)，在前期的策劃和設計階段只考慮產品的建筑形態(tài)，前期成本控制意識較為薄弱，在實施過程中僅注重控制建筑安裝成本，而忽視設備和器具費用的控制，或者只重視主體工程項目成本，而忽視其他項目的成本控制。

（三）成本控制流于形式，未能得到有效的執(zhí)行

在競爭日益白熱化的房地產市場，很多企業(yè)已逐漸認識到成本管理的重要性，但成本管理工作中仍存在明顯的薄弱環(huán)節(jié)，多數(shù)企業(yè)的實際情況是事前比較薄弱，事后總結而非過程控制，成本控制流于形式化或淪為一種事后算賬行為，不能真正起到成本控制作用。有的企業(yè)雖然在職能部門上設置了獨立的成本控制部或審計部，但只是對工程造價進行事后審計，沒有發(fā)揮其應有的功能；有的企業(yè)雖然有規(guī)范的成本預算和成本控制制度，但是缺乏有效的實施和解決復雜問題的能力；還有一些企業(yè)根本未建立規(guī)范性和系統(tǒng)性的成本預測、成本決策和成本控制制度。

三、強化房地產企業(yè)成本控制的切實對策

（一）項目前期階段的控制對策

1．投資決策階段的控制。企業(yè)前期規(guī)劃部門要研究怎樣從政策上為企業(yè)爭取利益，例如規(guī)劃上調整物業(yè)類型、改變土地性質調整容積率，盡可能的提升地塊的使用價值。工程、預算部門應配合前期策劃部門等相關部門盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規(guī)費、工程造價、資金成本及管理費用等可能發(fā)生于工程建設項目全過程中的費用。讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規(guī)模、估算投入、產出、經濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務。

篇8

（一）積極落實《社區(qū)物業(yè)管理工作意見》，不斷強化物業(yè)管理工作。

我們召開了全市物業(yè)管理工作會議，在此基礎上，結合**實際，進一步理清工作思路，強化工作措施，不斷完善物業(yè)管理服務體系。

一是針對存在問題和不足，不斷規(guī)范和完善物業(yè)管理。根據(jù)全市物業(yè)管理工作會議的精神要求，結合**物業(yè)管理的實際，我們進一步理順了工作思路，即：“以實現(xiàn)物業(yè)保值增值為核心，以物業(yè)管理的規(guī)范運行為目標，抓好前期物業(yè)管理和老舊小區(qū)改造，加大監(jiān)督管理和業(yè)務指導力度，全力推動全市物業(yè)管理上臺階上水平?！卑凑者@個工作思路，為了從根本上解決物業(yè)管理中存在的問題，我們依據(jù)海政發(fā)［20**］21號文《關于進一步規(guī)范和完善房產市場管理的意見》精神，積極建立健全前期物業(yè)管理制度。在實際工作中，首先從預售環(huán)節(jié)增加審批要件，約束開發(fā)建設單位落實物業(yè)管理方案，明確服務內容、服務等級、收費標準和經營方式，突出合同和公約在前期物業(yè)管理中約定的效力和承諾的效力。其次，調[此文章由21秘書寫作網(wǎng)/獨家原創(chuàng)]整了專項維修資金收繳的方式，由建設單位在預（銷）售時一次納，避免了專項維修資金收繳參差不齊，使用困難的問題。第三，在老舊小區(qū)管理方面，制定了《**市老舊小區(qū)物業(yè)管理實施意見》和《**市專項維修資金使用意見》，努力做到“兩個結合”，即先期保潔和后期改造相結合，主管部門業(yè)務指導與社區(qū)參與相結合，為老舊小區(qū)的物業(yè)管理提供了保障。

二是認真調查研究，摸清底數(shù)。為了全面了解、掌握**全市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，入春以來，我們組織專門班子，對全市住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況進行了一次大規(guī)模的調查摸底，**市現(xiàn)有當?shù)睾屯獾匚飿I(yè)管理企業(yè)20個，其中具有二級資質以上資質的3個，三級資質的17個，物業(yè)管理從業(yè)人員400余人；現(xiàn)有實行物業(yè)管理面積120萬平方米，其中新建住宅小區(qū)管理面積90萬平方米，物業(yè)管理用房7812平方米；收集專項維修資金527萬元。通過調查分析，當前**市物業(yè)管理工作中存在的問題和不足，主要表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)經營水平不高，服務質量不高；業(yè)主自律意識淡薄，對物業(yè)管理的認同程度有待提高；老舊小區(qū)物業(yè)管理難度較大；物業(yè)管理收費困難等等。通過調查，使我們**對物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在問題有了更加清醒的認識，為今后更好地開展工作打下了有力基礎。

三是發(fā)揮職能作用，確保物業(yè)管理規(guī)范運行。為了保證物業(yè)管理各項工作的落實，我們充分發(fā)揮職能部門作用，將物業(yè)管理工作的各項指標進行量化，對物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員進行量化管理和考核。考核目標包括：業(yè)主委員會的組建，計劃全年新組建業(yè)主委員會5個；物業(yè)管理公司的報批，今年已報批物業(yè)管理企業(yè)3個；物業(yè)管理糾紛的調處；物業(yè)管理用房的歸集；前期物業(yè)管理方案的落實；專項維修資金的使用等等，上述指標的完成情況作為考核和管理物業(yè)企業(yè)的依據(jù)，作為物業(yè)企業(yè)升級達標的依據(jù)。同時，結合房地產市場秩序整治活動的開展，加強監(jiān)督管理，定期對物業(yè)管理公司的從業(yè)行為和服務情況進行檢查監(jiān)督，不斷規(guī)范物業(yè)企業(yè)的服務行為。今年以來，已落實物業(yè)管理方案9件；參與物業(yè)綜合驗收4次；歸集物業(yè)管理用房5100平方米，其中辦公用房2030平方米，商業(yè)用房3**0平方米；使用專項維修資金6萬元，維修房屋屋頂面積達5700平方米；調處物業(yè)管理糾紛6起，其中辦結4起；組建物業(yè)管理企業(yè)2個；組建業(yè)主委員會1個。對老舊小區(qū)新實施以保潔、綠化為主的物業(yè)服務面積達15萬平方米。

（二）積極構建新的住房保障體系，經濟適用房和廉租房工作不斷取得新的進展。

一是積極爭取政府啟動經濟適用房和廉租房建設計劃。據(jù)調查統(tǒng)計，**市近三年城市居民家庭平均年收入為23728元，家庭年收入低于全市平均水平的中低收入(含最低收入)家庭中的無房戶和住房困難戶共有1705戶，其中無房戶232戶，住房困難戶1473戶。針對這種實際狀況，今年以來，我們根據(jù)上級文件精神和要求，結合本市實際，把構建新的住房保障體系作為房管部門的重點工作之一，在深入調查研究的基礎上，向政府呈報了《**市經濟適用房和廉租房需求調查報告》、《建設方案》及《測算數(shù)據(jù)報告》，以詳盡、科學的數(shù)據(jù)，闡述了盡快建立新的住房保障體系的重要性和迫切需要，并多次向政府呈請，盡快啟動建設計劃、出臺相關政策。

二是抓好政策的制訂工作。為了使經濟適用房廉租房建設能夠切合實際，真正惠及廣大百姓，今年以來，我們在參照外地先進經驗的基礎上，結合本市實際，經過周密研究，反復測算，先后幾異其稿，向政府呈報了《**市經濟適用房貨幣直補實施辦法》和《關于推行經濟適用房貨幣直補辦法的意見》及《關于對城市最低收入家庭租賃住房實行貨幣補貼的意見》和《**市城市低收入家庭租賃住房貨幣補貼辦法》，力請政府積極推行經濟適用房廉租住房貨幣直補辦法，對城市中低收入家庭中的住房困難戶購買經濟適[此文章由21秘書寫作網(wǎng)/獨家原創(chuàng)]用房和租賃住房，直接發(fā)放貨幣補貼。經過積極陳請和市政府的通盤考慮，四月二十日，**市政府先后以海政發(fā)[20**]20號和21號，出臺、下發(fā)了《關于印發(fā)**市最低收入居民家庭廉租住房保障管理辦法的通知》和《關于印發(fā)**市經濟適用房貨幣直補實施辦法的通知》兩個文件。文件確定，對城市最低收入家庭中的無房戶和住房困難戶租賃住房按照人均建筑面積15平方米予以補貼，每月每平方米補貼3元；對申請購買經濟適用房的中低收入家庭，每戶補貼面積確定為80平方米，每平方米補貼200元，即每戶補貼1.6萬元。兩個文件的出臺，標志著**經濟適用房和廉租房制度的初步建立。

三是積極擬訂實施細則，做好政策實施準備。為了保證經濟適用房和廉租住房制度的順利實施，我們在政策出臺的基礎上，抽調精兵強將，成立了專門班子，結合實際，認真制訂實施細則及具體的操作辦法和流程，并不斷修訂完善。同時，積極協(xié)調相關部門，抓緊對相關業(yè)務人員進行政策實施前的培訓。目前，具體的實施細則和操作規(guī)程已上報市政府。自6月1日起，**市經濟適用房和廉租住房保障制度的實施工作將正式全面啟動。

（三）強化房地產市場監(jiān)管，房地產市場秩序整治活動不斷深入。

為了進一步規(guī)范我市的房產市場管理，保障我市房地產市場的健康發(fā)展，今年以來，我們在20**年**市房地產市場依法治理活動和**市房產市場交易秩序專項治理活動深入開展的基礎上，進一步加大工作力度，強化房地產市場監(jiān)管，推動房地產市場秩序整治工作不斷走向深入。

一是廣泛宣傳發(fā)動。繼續(xù)通過廣播電視講話、公告、下發(fā)文件、街頭宣傳、發(fā)放明白紙等形式，大張旗鼓地宣傳房地產法律法規(guī)，廣造輿論聲勢。上半年先后播發(fā)電視講話和公告3期，下發(fā)文件2個，開展街頭宣傳4余次，發(fā)放宣傳材料和通知千余份，使房地產法律法規(guī)意識不斷深入人心。

二是加強檢查監(jiān)督。在廣泛宣傳發(fā)動的基礎上，組成專門班子，對全市所有房地產開發(fā)企業(yè)、中介公司和物業(yè)管理企業(yè)等從業(yè)機構進行全面檢查，重點查處房地產開發(fā)、預（銷）售、中介等各環(huán)節(jié)中存在的面積短缺、隱價瞞價、虛假廣告、價格欺詐等各種違規(guī)行為，共檢查從業(yè)機構50余家，發(fā)放備案通知書3份。

三是不斷深化房產市場的治理整頓。為了保證房地產市場的長治久安，活動開展中，我們與建設、工商、物價等部門，成立了協(xié)調領導小組，建立了協(xié)調聯(lián)動機制和通報制度，定期召開聯(lián)席會議，通報房地產市場動態(tài)，對市場上出現(xiàn)的各種問題苗頭，抓住不放，認真分析原因，根據(jù)各自職能和工作分工，積極開展工作，力求防患于未然，把問題扼殺在萌芽狀態(tài)。在此基礎上，各部門組成聯(lián)合檢查組，定期對房地產從業(yè)機構進行檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或接到群眾投訴，立即進行調查、處理，上半年共組織檢查3次，未發(fā)現(xiàn)任何問題。目前，全市50余家房地產從業(yè)機構，已全部登記備案。由于管理到位，今年以來，全市房地產市場未發(fā)現(xiàn)任何違規(guī)行為。

四是健全和落實準入、登記備案和資質審核制度。針對整頓治理過程中發(fā)現(xiàn)的各種問題，我們報請政府，以海政辦發(fā)[20**]21號文件，出臺下發(fā)了《關于進一步規(guī)范和完善房產市場管理的意見》，進一步健全和完善了開發(fā)企業(yè)登記備案制度、中介機構準入制度和物業(yè)企業(yè)資質審核制度，建立了復核審查[此文章由21秘書寫作網(wǎng)/獨家原創(chuàng)]制度，從落實制度入手，嚴格、規(guī)范管理。在強化檢查監(jiān)督的基礎上，實際業(yè)務工作中從預（銷）售、產權登記等環(huán)節(jié)對開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和中介機構進行前置管理，增加審批要件，對各種從業(yè)行為進行預審和復審。目前，各項制度已全面得到落實，從而有效地杜絕了各種違規(guī)行為。

（四）今后工作打算

一是積極做好經濟適用房和廉租房制度的實施工作。周密部署，精心操作，穩(wěn)步推進，確保各項工作落到實處，不出紕漏，使政府放心，群眾滿意。

二是進一步強化住宅小區(qū)的物業(yè)管理。加強新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的前期介入。從預售和產權登記環(huán)節(jié)入手，增加物業(yè)管理合同審批要件；新建小區(qū)投入使用后，入住率達到60%，即成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司開展物業(yè)管理。加大老舊居民小區(qū)改造力度，爭取利用二至三年時間，將櫻桃園、民主、環(huán)保等老舊小區(qū)改造完畢，達到三級小區(qū)標準，以便更好地推進物業(yè)管理。強化對物業(yè)企業(yè)的管理，抓好物業(yè)企業(yè)招投標和資質審核，加強從業(yè)人員的管理和培訓，不斷規(guī)范物業(yè)管理行為。

三是推動房地產市場秩序整頓不斷走向深入。根據(jù)**市四部門關于房地產交易秩序專項整治工作的部署和要求，深入開展房地產市場整頓工作，加大檢查、監(jiān)督力度，嚴厲查處各種違規(guī)行為，不斷規(guī)范房產市場管理。

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一、指導思想

根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》的有關規(guī)定，對于房地產交易中納稅人申報的計稅依據(jù)明顯低于市場價格并且無正當理由的，參照市場價格核定計稅價格，逐步將房地產評稅技術應用到計稅價格的核定工作中，增強核定工作的科學性和權威性，同時在實踐中檢驗評稅技術，推動相關稅收改革。

二、總體思路

按照房地產評稅原理，在測算房地產基準價格和價格影響因素修正系數(shù)的工作基礎上，開發(fā)計稅價格核定模塊（以下簡稱“核定模塊”），建立房地產交易計稅價格核定應用功能，并將其應用到實際征管工作中核定計稅價格，用核定結果與納稅人申報價格相比較，按照孰高原則確定計稅價格，征收交易環(huán)節(jié)各項稅收。在核定功能的應用過程中，通過定期評測核定效果，及時調整基準價格和價格影響因素修正系數(shù)，調整完善核定模塊。同時，以公平、簡便、有效化解征納矛盾為原則，在現(xiàn)行稅收法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法。

三、工作內容

（一）建立房地產交易計稅價格核定應用功能

開展此項工作的城市，應根據(jù)本地情況選擇核定模塊的建立方式。首先應考慮利用現(xiàn)有的系統(tǒng)資源：可移植使用現(xiàn)有評稅系統(tǒng)中的模塊，也可以根據(jù)評稅原理，完善現(xiàn)有契稅征管系統(tǒng)中的相應模塊。不具備利用現(xiàn)有系統(tǒng)資源條件的，應根據(jù)評稅原理重新設計核定模塊，核定模塊的模型與評稅系統(tǒng)的模型間應存在對應關系。

1.移植使用現(xiàn)有評稅系統(tǒng)中的模塊

已開發(fā)評稅系統(tǒng)的城市，可直接將評稅系統(tǒng)中的評稅模塊移植應用到征管系統(tǒng)作為核定模塊；或者以評稅系統(tǒng)為基礎，修改相關參數(shù)，簡化數(shù)學模型，形成新的核定模塊。

2.根據(jù)評稅原理，完善現(xiàn)有契稅征管系統(tǒng)中的模塊

在契稅征管系統(tǒng)中已開發(fā)應用核定模塊的城市，應根據(jù)評稅原理完善核定模塊。

3.以上條件均不具備的城市，可根據(jù)評稅原理，重新設計核定模塊。具體步驟為：

（1）抽樣采集數(shù)據(jù)信息

采集覆蓋本地各個區(qū)域的房地產數(shù)據(jù)信息，數(shù)據(jù)來源包括：從國土、房管等部門取得信息、在稅收征管中取得信息、從房地產中介機構取得信息等。采集大批量房地產信息存在困難的，可分區(qū)域抽樣取得信息。

（2）測算基準價格和價格影響因素修正系數(shù)

根據(jù)采集數(shù)據(jù)中的房地產價格構成情況，應用市場比較法原理，將數(shù)據(jù)分片區(qū)、分類別進行整理，測算分片區(qū)、分類別房地產基準價格及價格影響因素修正系數(shù)。

（3）開發(fā)核定模塊

以方便征管為原則，按照稅務總局規(guī)定的有關數(shù)據(jù)存儲、傳輸標準，應用評稅原理開發(fā)設計核定模塊。

（二）運行、完善房地產交易計稅價格核定應用功能

1.試運行核定應用功能

選擇部分交易環(huán)節(jié)稅收征收窗口進行核定應用功能的試運行工作，用核定模塊核定的價格作為參考計稅價格，征收交易環(huán)節(jié)各項稅收。

2.測評核定效果

（1）設置檢測指標。選擇能夠對核定模塊的核定結果進行量化評價和分析的檢測指標，如：納稅人對于核定結果的投訴量，核定結果與市場交易價格的偏離值等。

（2）采集標準數(shù)據(jù)。采集房地產成交案例作為檢測的標準數(shù)據(jù)，各地可以根據(jù)本地情況確定數(shù)據(jù)采集量，但每個片區(qū)的標準數(shù)據(jù)一般應不少于5例。標準數(shù)據(jù)可來源于：房地產市場一手房價格，中介機構提供的二手房成交價格，房地產交易信息網(wǎng)的一手、二手房交易價格信息等。

（3）檢測核定結果。根據(jù)征管人員的反饋意見、納稅人對于核定結果的投訴量及個案的調整數(shù)量，確定核定模塊的適用性；根據(jù)核定結果與市場價格水平的偏離程度，確定基準價格及價格影響因素修正系數(shù)設置的合理性。具體檢測標準暫由各地根據(jù)市場狀況和征管實際情況確定。

3.調整完善核定應用功能

根據(jù)核定應用功能試運行中發(fā)現(xiàn)的問題，適時調整基準價格及價格影響因素修正系數(shù)，并對核定模塊中的數(shù)學模型進行調整。

（三）制定計稅價格爭議解決機制

按照公平、簡便、有效化解征納矛盾的原則，在現(xiàn)行稅收法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議解決機制：

1.履行事前告知程序。在納稅人申報前，應向納稅人告知虛假申報所需承擔的法律責任及相應處罰標準。

2.納稅人對核定價格持有異議的，各地根據(jù)本地情況探索解決方式，如可采?。河烧魇諜C關指定具有公信力及資質等級的評估機構進行評估，參考評估結果，確定計稅價格；由征收機關成立爭議處理小組，派人員（兩人以上）實地勘察房產情況，根據(jù)查看情況參照計算機核定價格，酌情確定計稅價格；從銀行等相關部門獲取房產交易的資金往來記錄作為計稅依據(jù)等方式。

（四）正式運行核定應用功能

核定應用功能的各項檢測指標達到標準后，在各交易環(huán)節(jié)稅收征收窗口正式應用核定功能進行計稅價格的核定工作。用核定價格與納稅人申報價格進行比較，按照孰高原則，取較大值為計稅價格，征收交易環(huán)節(jié)各項稅收。根據(jù)核定應用功能實際運行中出現(xiàn)的問題，定期調整核定模塊的數(shù)學模型。

設有評稅部門的，征管部門應將核定應用功能的運行及調整情況，定期向評稅部門反饋，提出調整完善評稅系統(tǒng)的建議，以便及時研究評稅系統(tǒng)模型的調整方案。（工作流程圖見附件1）

四、工作要求

（一）加強組織領導，制定工作方案。開展此項工作的各城市要高度重視此項工作，加強組織領導，配備專門人員，明確工作責任，保障工作的順利實施。要盡快制定本地具體的工作方案，明確工作范圍、工作內容、工作步驟、工作進度安排、工作流程、人員組織和經費預算等。

（二）加強部門配合，廣泛采集信息。開展此項工作城市的財政、稅務征收部門之間應加強工作溝通，協(xié)調好與國土、房管、建設等部門的關系，既要取得相關部門工作上的支持配合，又要主動工作。要廣泛收集房地產信息，一方面，建立從國土、房管以及中介機構等部門取得信息的固定信息渠道；另一方面，在稅收征管中積累信息，為核定模塊提供數(shù)據(jù)支持。

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[關鍵詞]成本控制 房地產企業(yè) 必要性 措施

房地產業(yè)的迅猛發(fā)展使房地產業(yè)成為我國國民經濟的支柱產業(yè)之一,并在社會經濟中起著舉足輕重的作用。雖然目前房地產的價格屢創(chuàng)新高,但房地產企業(yè)也備受指責。與此同時,國家也重視這一問題,開始對房地產的價格進行宏觀調控。這意味著,房地產的高價格將會得到抑制,如何從成本控制的視角提高房地產企業(yè)的競爭力就是一個亟待解決的重要課題之一。本文從房地產企業(yè)提高成本控制水平的必要性入手,進而給出了房地產企業(yè)提高成本控制水平的相應措施。以期為我國房地產業(yè)的成本控制水平的提高獻策獻力。

一、房地產企業(yè)成本控制的必要性

1、成本控制是提高投資效益的重要前提

利潤是銷售收入扣除成本費用的余額。這一個簡單的公式讓我們明白,在其他條件保持不變時,降低成本是提升利潤的最有效方法。經濟效益是衡量一個企業(yè)競爭力重要標準,房地產企業(yè)也毫不例外。因此,大部分房地產企業(yè)都是以實現(xiàn)利潤最大化為其目標,而成本控制就是實現(xiàn)這一目標的重要手段。

2、有效的成本控制可以增強企業(yè)競爭力

2010年5月31日公布的《國務院批轉發(fā)展改革委關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》中,“逐步推進房產稅改革”這一表態(tài),被認為是最高決策層對于樓市調控具體稅收手段的明示之一。與近期出臺的房貸政策一起分析,可以合理的推斷出房地產價格一路走高的趨勢可能性是比較低的。因而,成本控制就成為企業(yè)提高競爭力的一個重要的砝碼。從該角度出發(fā),成本已從影響企業(yè)利潤高低的一個因素發(fā)展到影響企業(yè)生存與發(fā)展,進而提高房地產企業(yè)競爭力的戰(zhàn)略問題。

3、成本控制是房地產企業(yè)項目管理的三大目標重中之重

項目管理的三大目標是由成本、質量與進度控制三個組成部分構成的。當然不同性質的項目,對三大目標是有不同側重的。譬如說,對于如搶險抗洪、救災工程等有特殊意義的工程,進度往往是項目最重要的目標。但是對于房地產企業(yè)而言,將成本控制在既定的范圍內是項目管理最重要的目標。

4、成本控制是提高管理效率的重要手段

我們說成本控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點提出的,其一成本控制是成本管理的重要內容,成本控制水平的高低關系到成本管理水平的高低。其二,成本控制是提高生產管理效率的重要手段。

二、房地產企業(yè)成本控制的主要措施

項目成本控制是房地產企業(yè)重頭戲,從某種意義上說,能夠控制住項目的成本無疑解決了房地產企業(yè)成本控制的大部分。

1、項目前期策劃階段的成本控制方法

項目前期的估算是非常重要,這關乎房地產企業(yè)后面業(yè)務進展能否順利的執(zhí)行。主要方法有歷史數(shù)據(jù)法、定額材料法和合同價格法。

(1)歷史數(shù)據(jù)法

歷史數(shù)據(jù)法是采用企業(yè)過去發(fā)生的類似項目的數(shù)據(jù)來估算現(xiàn)在的項目的成本的一種方法。該方法由于簡單方便,因而在房地產企業(yè)間得到了廣泛的使用。

(2)定額資料法

定額材料法是按照相應設計方案的圖紙來計算耗用材料的數(shù)量,然后再根據(jù)市場調查的數(shù)據(jù),乘以現(xiàn)行的材料價格,得出成本總額的一種方法。這一種方法的優(yōu)點就是與市場保持一致,具有時效性。

(3)合同價格法

合同價格法就是利用已經簽訂的合同的價格扣除合理的利潤率,最后估計出成本限額的一種方法。該方法的優(yōu)點是有跡可循,合同規(guī)定的價格可以提供一個可靠的參考價格。該方法可以與第二種方法結合使用。缺陷在于,如果合同價格過低,可能會致使偷工減料的現(xiàn)象產生。

(4)前期策劃主要以目標成本編制為準

在介紹了上面估計成本的方法后,企業(yè)可以選用方法,計算出總的成本限額,進而規(guī)定各個部分的目標成本。這些目標成本主要分為六大項:土地成本、前期成本、建安成本、市政環(huán)境成本、公共配套成本、開發(fā)間接成本。

2、項目設計階段控制與施工階段控制

(1)項目設計階段的成本控制

項目設計階段的成本主要是指施工圖出圖前成本控制。對于大型房地產公司而言,它們經過多年累積大部分會有設置標準圖庫,可較大幅度的降低成本。如果此階段出現(xiàn)問題,可以出現(xiàn)設計不能滿足需要,回頭重新修改設計的可能,如此導致費用不斷增加。

(2)設計招標和設計方案競選

招標是一種有效控制設計成本的方法。首先開發(fā)商可以通過報刊、信息網(wǎng)絡或其它媒介招標公告。這樣的方法可以更大可能將有實力的設計公司吸引并參加設計招標或設計方案競選,從而可能以獲得眾多經濟、適用、美觀的設計方案。進而房地產企業(yè)還可以采用限額設計的方法來設計項目的施工圖紙。限額設計是在資金一定的情況下,盡可能提高工程功能水平的一種設計方法,也是優(yōu)化設計方案的一個重要手段。設計階段的投資控制,說到底就是編制出滿足設計任務書要求、造價又受控于決策投資的設計文件。限額設計是建設項目投資控制系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié),在整個設計過程中,設計人員與經濟管理人員密切配合,做到技術與經濟的統(tǒng)一。

(3)施工階段的成本控制

施工過程是整個工程項目建設過程中非常重要的階段,大部分的成本費用將在這一階段投入。施工階段的成本控制主要是指施工圖出圖后成本控制。

①現(xiàn)場簽證的管理。項目管理者必須做到以下幾點以實現(xiàn)現(xiàn)場簽證的優(yōu)異管理:其一要求相關人員必須熟悉合同及工程計價的有關規(guī)范、規(guī)定。只有相關管理人員能夠熟練的掌握相關知識,才能夠做到合理的分析現(xiàn)場簽證的必要性和合理性。其二,為了避免參見現(xiàn)場參加簽證的人員的變動的影響,相關人員必須做到每一項工作及時簽證并編號,及時審核和填寫簽證費用審定表,計算費用;上報有關部門做后期處理,以免到結算時發(fā)生補簽現(xiàn)象,引起糾紛。

②現(xiàn)場索賠的管理。在工程量清單計價模式下,房地產商對工程變更和工程索賠觀念與應對能力的缺乏是他面臨的主要風險之一。為了做好工程反索賠工作,建設單位必須強化現(xiàn)場和合同管理,增加反索賠能力。

③采購是成本控制的重點。材料成本是房地產項目的成本的重要組成部分,大概占到60%左右。因此,房地產企業(yè)在采購過程中必須采取招標的方式。同時在招標過程中一定要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性,要求專業(yè)主管部門必須設有專業(yè)業(yè)務能力強,事業(yè)心強的人員共同參與。

3、項目結算階段的成本控制

房地產企業(yè)在項目結算的階段必須按照合同的要求及時支付相關施工單位的貨款,同時還要嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析,材料調差,取費。匯總出整個工程各單項工程結算造價,作為工程款支付依據(jù),即為該項目最終建安成本數(shù)據(jù)。同時,房地產企業(yè)應該根據(jù)這個項目的整個成本過程總結出以后企業(yè)成本控制的重點所在,爭取在下一個項目的成本控制的過程中實現(xiàn)新的突破。

三、制定合理的期間費用計劃

房地產企業(yè)的期間費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。它們不計入開發(fā)產品的成本,而直接計入當期損益。

其一,房地產企業(yè)應該將總成本控制目標所提供的管理費用總額度,按項目進度在項目所跨的會計期間內按一定標準和原則進行合理分攤。管理費用的控制可以直接落實到個人,實行“超支懲罰,節(jié)約獎勵”的方法。其二,在一般情況下,房地產企業(yè)銷售費用主要是廣告費,大概是商品房銷售價格的2%～4%,數(shù)額是比較大的。銷售策劃的高低直接決定了銷售費用的高低。因此,房地產企業(yè)應該盡量的采用一些有實力的銷售策劃公司進行銷售策劃,以控制銷售費用。其三,合理最大化降低資金成本。由于房地產企業(yè)占用了大量的資金,資金的利息支出就是房地產企業(yè)財務費用的主要組成部分。

參考文獻:

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